Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 февраля 2023 г. N Ф08-15235/22 по делу N А32-59260/2021

г. Краснодар

27 февраля 2023 г.

Дело N А32-59260/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 февраля 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Драбо Т.Н., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью фирма "Аврора" (ИНН 2355010651, ОГРН 1022304918206) - Чернышевой Анны Валерьевны (доверенность от 14.02.2023), в отсутствие истца - администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района (ИНН 2365012062, ОГРН 1082365001663), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью фирма "Аврора" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.08.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2022 по делу N А32-59260/2021, установил следующее.

Администрация Туапсинского городского поселения Туапсинского района Краснодарского края (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО фирма "Аврора" (далее - общество) о взыскании 4 410 336 рублей 35 копеек долга по арендной плате с 10.11.2018 по 10.07.2021 из расчета 5% от кадастровой стоимости земельного участка, предоставленного ответчику по договору от 08.02.2007 N 5100006552, а также 367 811 рублей 06 копеек неустойки (требования, уточненные в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.08.2022, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2022, исковое заявление удовлетворено. Судебные акты мотивированы тем, что арендная плата за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:51:0202009:135 является регулируемой и подлежит расчету (изменению) с учетом нормативно определенных методики и ставок. Суды установили, что спорный земельный участок предоставлен в аренду обществу для строительства многоквартирных жилых домов, при этом арендная плата вносилась без учета положений подлежащих применению нормативных правовых актов. Поскольку ответчик доказательства введения в эксплуатацию многоквартирных жилых домов не представил, суды заключили о наличии на стороне общества долга по арендной плате. Размер арендной платы за использование спорного участка, подлежащей взысканию с ответчика, определен на основании его кадастровой стоимости и применимой ставки (5%). Согласно дополнительному соглашению от 23.03.2008 к договору аренды от 08.02.2007 N 5100006552 в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок, арендатору начисляются пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка за каждый день просрочки. Суды установили, что общество не вносило арендную плату в установленном размере (5% от кадастровой стоимости), поэтому администрация правомерно начислила договорную неустойку. Суды указали, что данная мера ответственности применяется независимо от каких-либо действий со стороны администрации по расчету и приему арендных платежей, поскольку повышенный размер годовой арендной платы с применением ставки 5% от кадастровой стоимости установлен нормативно, внесение арендной платы в таком размере не может исключаться отсутствием со стороны администрации каких-либо претензий относительно размера арендных платежей, выдачей актов сверки без указания на непогашенную задолженность. Доводы ответчика о том, что он предпринимал меры, направленные на получение разрешительной документации, суды отклонили. С повторным обращением о внесении изменений в разрешение на строительство общество обратилось в администрацию 12.10.2020, то есть по истечении более четырех с половиной лет со дня прекращения права на проведение работ по строительству объектов. Апелляционный суд указал, что подобное поведение ответчика не может быть признано осмотрительным и свидетельствовать о принятии достаточных мер, направленных на использование спорного земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования. Наличие в заявленный период препятствий в освоении земельного участка со стороны арендодателя не установлено.

В кассационной жалобе общество, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и постановление, принять по делу новый судебный акт. Податель жалобы считает, что положения постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 N 121 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов" (далее - постановление N 121) не применимы к расчету арендной платы по спорному договору, заключенному по результатам торгов. Исходя из постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 арендная плата за участок должна рассчитываться с применением ставки в размере 0,6% от его кадастровой стоимости. Сумма долга по арендной плате определена истцом неправильно. При расчете арендной платы за 2021 год истец применил коэффициент инфляции, что противоречит пункту 13 Порядка, утвержденного постановлением N 121. Доначисление арендной платы вызвано действиями самого истца, поэтому взыскание неустойки противоречит положениям статей 1 и 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс).

В отзыве на кассационную жалобу администрация указывала на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.

В судебном заседании представитель общества на удовлетворении кассационной жалобы настаивал.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, в соответствии с протоколом о результатах аукциона от 29.01.2007 N 4 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 08.02.2007 N 5100006552 (далее - договор), по условиям которого обществу передан земельный участок с кадастровым номером 23:51:0202009:135, площадью 3501 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Туапсе, ул. Калараша, 4 "Г", с разрешенным использованием - строительство двух 54-квартирных жилых домов. Срок действия договора установлен до 08.02.2017.

03 июня 2011 года обществу выдано разрешение N RU 23534110-463 на строительство объекта капитального строительства - два 54-квартирных жилых дома: дом 1, общей площадью здания 2 946,90 кв. м, этажностью - 9 этажей, количество квартир - 54 шт.; дом 2, общей площадью здания 2 946,90 кв. м, этажностью - 9 этажей, количество квартир - 54 шт. Указанное разрешение продлено до 13.07.2016 Разрешение на ввод объектов в эксплуатацию не выдавалось (т. 1, л. д. 31).

Администрация, указывая на отсутствие сведений о вводе в эксплуатацию многоквартирных жилых домов, направила в адрес общества претензию от 11.10.2021 N 2155/21-12/02-02 о необходимости внесения доначисленной арендной платы за период с 31.12.2017 по 10.07.2021 с применением ставки 5% от кадастровой стоимости земельного участка, установленной пунктом 3.7 Порядка, утвержденного постановлением N 121 (т. 1, л. д. 16 - 18).

Поскольку общество требования претензии не выполнило, администрация обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.

Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Как следует из положений пунктов 2.1 и 2.3 договора, несмотря на то, что он заключен по результатам реализации публичной процедуры, арендная плата, установленная по результатам торгов, применяется только в первый год аренды. В дальнейшем расчет арендной платы производится в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Краснодарского края и органов местного самоуправления. Кроме того, заявленный в рамках настоящего дела период взыскания находится за пределами срока действия договора (пункт 3.1).

Таким образом, на основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, статьи 39.7 Земельного кодекса, пунктов 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендная плата за пользование спорным земельным участком в заявленный истцом период подлежала определению с учетом применимых положений нормативных правовых актов.

Сведения о разграничении государственной собственности на участок отсутствуют, поэтому для определения размера платы за его использование следует применять положения постановления N 121. Согласно пункту 3.7 Порядка, утвержденного постановлением N 121, арендная плата рассчитывается в размере 5 процентов в отношении земельного участка, приобретенного (предоставленного) для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства, либо земельного участка для указанных целей, по которому перешли права и обязанности по договору аренды, в случаях, предусмотренных пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), в случае не введения в эксплуатацию объектов недвижимости по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

В силу приведенного нормативного положения применение ставки в размере 5% от кадастровой стоимости земельного участка зависит исключительно от установленного факта отсутствия ввода в эксплуатацию объектов жилищного строительства на участке. Названные нормы постановления N 121 направлены на стимулирование жилищного строительства и пресечения нарушения сроков ввода в эксплуатацию жилья. Арендатор (застройщик), превысивший 3-летний срок строительства, должен вносить арендную плату с применением повышенной ставки. Следовательно, истец правомерно произвел расчет долга общества с применением ставки в размере 5% от кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:51:0202009:135.

Положения постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 к спорному участку не применяются. Исключение же возможности применения нормативного регулирования, предусмотренного постановлением N 121 (на чем настаивает податель жалобы), в силу положений пункта 2.3 договора аренды потребует использования начальной цены договора (пункт 2.1), что значительно превысит размер требований, заявленных арендодателем.

Поскольку земельный участок предоставлен для жилищного строительства, применение повышенной ставки обусловлено именно правилами пункта 3.7 Порядка, утвержденного постановлением N 121. Ошибочная ссылка судов на положения абзаца 10 пункта 15 статьи 3 Закона N 137 не привела к неправильному определению размера арендной платы за участок.

По правилам статьи 71 Кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9 и 65 Кодекса).

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, а также доводы и возражения участвующих в деле лиц, судебные инстанции установили факт наличия на стороне ответчика долга по арендной плате за использование земельного участка, находящегося в публичной собственности. Принимая во внимание отсутствие сведений о введении в эксплуатацию многоквартирных жилых домов, суды пришли к верному выводу о том, что в заявленный истцом период арендная плата за участок ответчика должна рассчитываться с применением ставки в размере 5% от его кадастровой стоимости.

Ссылаясь на допущенные в расчетах ошибки, ответчик не учитывает, что истец при производстве по делу уточнил размер долга и неустойки (т. 2, л. д. 50 - 58). Применение коэффициента инфляции при определении платы за 2021 год (т. 2, л. д. 58) не противоречит пункту 13 Порядка, утвержденного постановлением N 121, поскольку результаты кадастровой оценки земель утверждены в 2020 году (приказ департамента имущественных отношений Краснодарского края от 05.10.2020 N 1882).

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, под которой понимается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 329, пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса).

Согласно абзацу 2 пункта 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" в случае расторжения договора аренды взысканию подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 Гражданского кодекса). Приведенное разъяснение применимо и к случаям прекращения заключенного на торгах договора аренды публичного земельного участка в связи с истечением срока его действия.

Факт просрочки внесения арендной платы в определенном нормативно размере суды установили, наличие обстоятельств, исключающих применение неустойки, ответчик не доказал, в связи с чем суды правомерно признали требование администрации о взыскании неустойки соответствующим условиям дополнительного соглашения к договору и подлежащим удовлетворению. Установленная пунктом 5 статьи 10 Гражданского кодекса презумпция добросовестности арендодателя ответчиком не опровергнута.

Таким образом, основания для отмены решения и апелляционного постановления по доводам кассационной жалобы отсутствуют. Правильность выводов судебных инстанций по существу спора подателем жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения судебных актов. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Кодекса).

Нарушения норм процессуального права, влекущие отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Расходы по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы относятся на общество по правилам статьи 110 Кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.08.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2022 по делу N А32-59260/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

В.А. Анциферов Т.Н. Драбо