Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 октября 2022 г. N 15АП-17018/22 по делу N А32-59260/2021

город Ростов-на-Дону

28 октября 2022 г.

дело N А32-59260/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 октября 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Новик В.Л.,

судей Ковалевой Н.В., Чотчаева Б.Т.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Кириленко А.М.,

при участии:

от истца - представитель Жигайлов Р.В. по доверенности от 10.10.2022;

от ответчика - представитель Чернышева А.В. по доверенности от 25.11.2021,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Фирма "Аврора" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.08.2022 по делу N А32-59260/2021

по иску Администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района

(ОГРН 1082365001663 ИНН 2365012062)

к обществу с ограниченной ответственностью Фирма "Аврора"

(ОГРН 1022304918206 ИНН 2355010651)

о взыскании задолженности и пени по договору аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

администрация Туапсинского городского поселения Туапсинского района Краснодарского края (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью фирма "Аврора" (далее - ответчик, общество, ООО фирма "Аврора") о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 08.02.2007 N 5100006552 в размере арендной платы по указанному договору аренды в размере 5 процентов от кадастровой стоимости земельного участка за период с 10.11.2018 по 10.07.2021 в размере 4 410 336,35 руб., пени в размере 367 811,06 руб. (требования, уточненные в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.08.2022 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО фирма "Аврора" обжаловало его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе ООО фирма "Аврора" просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что доначисление истцом аренды по договору, заключенному по итогам аукциона, с применением ставки 5%, является незаконным и нарушающим права арендатора. Применение ставки в размере 5% от кадастровой стоимости земельного участка зависит исключительно от установленного факта отсутствия ввода в эксплуатацию объектов жилищного строительства, находящихся на данном участке. Вместе с тем, материалами дела подтверждается, что общество, с момента заключения договора аренды использовало земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования, указанным в договоре, своевременно и в полном объеме производило оплату; общество указывает на принятие мер и совершение действий, направленных на получение необходимых документов, с целью использования земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования. Однако, со стороны администрации были созданы препятствия для дальнейшего использования обществом земельного участка по целевому назначению: завершение строительства находящихся на участке объектов и их последующий ввод в эксплуатацию, что свидетельствует о незаконности требований администрации о взыскании задолженности по арендной плате, доначисленной с применением ставки 5% и пени. Также апеллянт полагает, что сумма взысканной задолженности определена неверно. Истцом при расчете суммы задолженности допущены нарушения и ошибки, повлекшие необоснованное взыскание с общества суммы большей на 459 383,12 руб., как следствие, является арифметически неверным расчет пени, представленный истцом. Кроме того, неустойка, как и пеня, является мерой ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение стороной принятых на себя по договору обязательств. Доначисление арендной платы и пени истец произвел в результате исполнения представления Контрольно-счетной палаты Краснодарского края от 25.12.2019 N 4651-02/05. Вместе с тем, общество не допускало нарушения обязательств по оплате аренде, соответственно, начисление пени неправомерно.

В отзыве на апелляционную жалобу администрация просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в соответствии с протоколом о результатах аукциона от 29.01.2007 N 4, между администрацией (арендодатель) и ООО фирма "Аврора" (арендатор) заключен договор аренды от 08.02.2007 N 5100006552 (далее - договор), предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 23:51:0202009:135, площадью 3501 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Туапсе, ул. Калараша, 4 "Г" с разрешенным использованием - строительство двух 54-квартирных жилых домов.

Срок действия договора установлен до 08.02.2017.

03.06.2011 ООО фирма "Аврора" выдано разрешение N RU 23534110-463 на строительство объекта капитального строительства - два 54-квартирных жилых дома: дом 1, общей площадью здания 2 946,90 кв.м, этажностью - 9 этажей, количество квартир - 54 шт.; дом 2, общей площадью здания 2 946,90 кв.м., этажностью - 9 этажей, количество квартир - 54 шт.

В соответствии с ответом отдела архитектуры и градостроительства Туапсинского городского поселения Туапсинского района от 02.09.2021 N 547/12-08, разрешение на строительство от 03.06.2011 N RU 23534110-463 продлено до 13.07.2016.

Разрешение на ввод объектов в эксплуатацию не выдавалось.

04.07.2016 ООО фирма "Аврора" обратилась в администрацию с заявлением о продлении срока действия вышеуказанного разрешения на строительство. В связи с непредставлением правоустанавливающих документов на земельный участок, в продлении сроков действия разрешения отказано. ООО фирма "Аврора" обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании незаконным отказа в продлении ранее выданного разрешения на строительство от 03.06.2011 N RU 23534110-463. Решением Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-48427/2020, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2021, в удовлетворении требований ООО фирма "Аврора" отказано.

В адрес администрации поступило представление от 25.12.2019 N 4651-02/05 контрольно-счетной палаты Краснодарского края.

Согласно указанному представлению, в соответствии с пунктом 3.7 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 N 121 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов", арендная плата рассчитывается в размере 5 процентов в отношении земельного участка, приобретенного (предоставленного) для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства, либо земельного участка для указанных целей, по которому перешли права и обязанности по договору аренды, в случаях, предусмотренных пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в случае не введения в эксплуатацию объектов недвижимости по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

С целью исполнения представления, администрацией произведено доначисление ООО фирма "Аврора" арендной платы по договору в размере арендной платы по ставке 5 процентов от кадастровой стоимости земельного участка за период с 31.12.2017 по 10.07.2021.

В адрес Ответчика направлено досудебное претензионное письмо от 11.10.2021 N 2155/21-12/02-02 о ликвидации задолженности по арендной плате и пени.

Уклонение ответчика от оплаты задолженности послужило основанием для обращения истца в суд с рассматриваемым иском.

Исследовав материалы дела повторно, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, проверив в порядке статей 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене.

При вынесении обжалуемого решения, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

По смыслу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, статьи 39.7 Земельного кодекса, пунктов 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендная плата за пользование спорным земельным участком относится к категории регулируемых цен.

С учетом изложенного, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (а также государственная собственность на которые не разграничена), подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты.

В материалы дела представлен договор аренды земельного участка от 08.02.2007 N 5100006552, заключенный с ответчиком, представление Контрольно-счетной палаты Краснодарского края с приложением расчета.

Как следует из материалов дела, спорная арендная плата начислена на основании постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 N 121 "О порядке определения размера арендной платы, находящиеся государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" (далее - постановление N 121) в размере 5 процентов как в отношении земельного участка, приобретенного (предоставленного) для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства, либо земельного участка для указанных целей, по которому перешли права и обязанности по договору аренды, в случаях, предусмотренных пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в случае не введения в эксплуатацию объектов недвижимости по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

В соответствии с абзацем 10 пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

По своей правовой природе абзац 8 пункта 15 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в целях стимулирования строительства в кратчайшие сроки представляет собой своего рода ответственность (санкцию), которая наступает в случае непредставления доказательств введения объекта в эксплуатацию в установленные законом сроки.

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок с кадастровым номером 23:51:0202009:135 площадью 3 501 кв.м передан ответчику в аренду на основании договора аренды от 08.02.2007 N 5100006552 для строительства двух 9-ти этажных 54-ти квартирных жилых домов.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что в материалах дела отсутствуют доказательства ввода в эксплуатацию двух 9-ти этажных 54-ти квартирных жилых домов, для строительства которых был предоставлен спорный земельный участок.

При этом администрация поселения начисляла арендную плату без учета положений пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

По смыслу абзаца 10 пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ применение ставки в размере 5% от кадастровой стоимости земельного участка зависит исключительно от установленного факта отсутствия ввода в эксплуатацию объектов жилищного строительства на участке. Названные нормы направлены на стимулирование жилищного строительства и пресечения нарушения сроков ввода в эксплуатацию жилья

Поскольку ответчик доказательства введения в эксплуатацию многоквартирных жилых домов не представил, суд первой инстанции сделал правомерный вывод о наличии на стороне общества долга по арендной плате.

Оспаривая выводы суда первой инстанции, апеллянт указывает на принятие мер, направленных на получение необходимых документов, с целью использования земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования.

Указанные доводы отклоняются судом апелляционной инстанции ввиду того, что с повторным обращением на внесение изменений в разрешение на строительство фирма ООО фирма "Аврора" обратилась в администрацию 12.10.2020, то есть по истечении более четырех с половиной лет со дня прекращения права на проведение строительных работ по строительству на основании указанного разрешения.

То есть, фактически, в течение четырех лет общество бездействовало, не обращаясь с заявлением о продлении сроков действия разрешения на строительство.

При таких обстоятельствах, апелляционный суд не усматривает в действиях общества осмотрительности и принятия общество достаточных мер, направленных на использование спорного земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования.

Суд апелляционной инстанции не усматривает препятствий со стороны администрации в освоении ООО фирма "Аврора" земельного участка.

С учетом изложенного, требования истца о взыскании арендной платы являются обоснованными и правомерно удовлетворены судом первой инстанции в части взыскания задолженности за период с 10.11.2018 по 10.07.2021 в размере 4 410 336,35 руб.

Размер арендной платы за использование спорного участка, подлежащей взысканию с ответчика, определен истцом на основании его кадастровой стоимости и применимой ставки (5%), а также с учетом заявления общества о пропуске истцом срока исковой давности по части заявленного периода.

Администрацией заявлено также требование о взыскании пени в размере 367 811,06 руб.

Согласно дополнительному соглашению от 23.03.2008 к договору аренды от 08.02.2007 N 5100006552, в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок, арендатору начисляется пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки.

Возражая против взыскания неустойки, ООО фирма "Аврора" указывает на то, что обществом не были нарушены условия договора, арендная плата вносилась и администрацией не заявлялись возражения относительно размера внесенных обществом платежей.

Вместе с тем, указанные доводы были рассмотрены судом первой инстанции и правомерно отклонены на основании следующего.

Арендная плата за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, носит регулируемый характер, и ее размер не зависит от заключения сторонами дополнительных соглашений или от направления администрацией односторонних требований о внесении арендной платы в установленном законом размере.

В данном случае размер годовой арендной платы установлен федеральным законом и соответствующим постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края для договоров аренды земельных участков, предоставленных под жилищное строительство, в случае невведения объекта в эксплуатацию в трехлетний срок с даты заключения договора аренды.

Удовлетворяя требование о взыскании неустойки, суд первой инстанции правомерно руководствовался тем, что ООО фирма "Аврора" не вносило арендную плату в установленном законом размере по ставке 5% от кадастровой стоимости, неосновательно сберегая соответствующие платежи, которые подлежали внесению в бюджет, и не выполняя должным образом обязанность по внесению арендной платы в установленном законом повышенном размере, в связи с чем, на недоплаченную арендную плату администрацией обоснованно начислена договорная пеня.

Данная ответственность общества в виде договорной неустойки наступает независимо от каких-либо действий со стороны администрации по расчету и приему арендных платежей, поскольку повышенный размер годовой арендной платы с применением ставки 5% от кадастровой стоимости установлен федеральным законом, и внесение арендной платы в таком размере не может быть обусловлено действиями или бездействием администрации, в том числе отсутствием со стороны администрации каких-либо претензий относительно размера арендных платежей, выдачей актов сверки без указания на непогашенную задолженность.

На основании изложенного, с ответчика в пользу истца взыскана неустойка, начисленная в размере 367 811,06 руб.

По сути, доводы апелляционной жалобы повторяют позицию заявителя, приведенную в суде первой инстанции, и свидетельствуют о несогласии заявителя с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судом первой инстанции доказательств, но не опровергают их и не содержат доводов, которые не были бы проверены судом при рассмотрении дела.

Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права.

Нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемого судебного акта, являющихся безусловным основанием для его отмены, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.08.2022 по делу N А32-59260/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.Л. Новик

Судьи

Н.В. Ковалева Б.Т. Чотчаев