Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 февраля 2023 г. N Ф08-13689/22 по делу N А20-2580/2021

г. Краснодар

27 февраля 2023 г.

Дело N А20-2580/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 22 февраля 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 февраля 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Драбо Т.Н., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Титаренко Ю.Н., при участии в судебном заседании от истца (ответчика по встречному исковому заявлению) - муниципального казенного учреждения "Департамент городского имущества и земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик" (ИНН 0725017442, ОГРН 1150725001570) - Деунежевой З.Б. (доверенность от 10.01.2023), от ответчика (истца по встречному исковому заявлению) - индивидуального предпринимателя Хабековой Мариям Улдаровны (ИНН 071308547829) - Хабековой М.У. (паспорт) и Джангуразовой А.У. (доверенность от 17.09.2021), рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Хабековой Мариям Улдаровны на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2022 по делу N А20-2580/2021, установил следующее.

МКУ "Департамент городского имущества и земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик" (далее - департамент) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Хабековой М.У. (далее - предприниматель), в котором просило:

- взыскать с предпринимателя неосновательное обогащение в размере 98 800 рублей за период с 01.08.2020 по 28.02.2022;

- возложить на предпринимателя обязанность в трехдневный срок после вступления в законную силу судебного акта освободить и передать департаменту по акту приема-передачи занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Нальчик, ул. Кабардинская, 17, каб. 42 (уточненные требования).

Предприниматель предъявил к департаменту встречное исковое заявление, в котором просил:

- признать за ним преимущественное право выкупа нежилого помещения по адресу ул. Кабардинская 17, каб. N 42 согласно Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ);

- возложить на департамент обязанность направить предпринимателю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (уточненные требования).

Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 22.04.2022 исковое заявление департамента удовлетворено. С предпринимателя в пользу департамента взыскано неосновательное обогащение в размере 98 800 рублей за период с 01.08.2020 по 28.02.2022. На предпринимателя возложена обязанность освободить и передать департаменту по акту приема-передачи спорное имущество в течение трех дней с даты вступления в законную силу судебного акта. В удовлетворении встречного искового заявления отказано. Судебный акт мотивирован доказанностью факта использования предпринимателем арендуемого помещения по истечении срока действия договора и возникновением у него сбереженной арендной платы. Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд установил, что у предпринимателя не возникло право на приобретение в собственность спорного помещения, поскольку в связи с истечением срока действия договора аренды он не являлся арендатором на дату обращения в департамент с соответствующим заявлением.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного суда от 03.10.2022 решение от 22.04.2022 отменено в части удовлетворения иска департамента. Из резолютивной части решения от 22.04.2022 по основному иску исключены пункты 1 и 2. Пункт 3 резолютивной части решения от 22.04.2022 по основному иску изложен в следующей редакции: "Взыскать с индивидуального предпринимателя Хабековой Мариям Улдаровны (г. Нальчик, ОГРНИП 305072133600033, ИНН 071308547829) в доход федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины по иску". В остальной части решение от 22.04.2022 оставлено без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить постановление апелляционного суда в части оставления в силе решения суда первой инстанции об отказе в удовлетворении встречных требований. Податель жалобы указывает, что суды нарушили нормы процессуального права при исследовании и оценке представленных в дело доказательств. Суды не приняли во внимание нормы действующего законодательства о возможности продления договоров аренды с субъектами малого бизнеса. Уведомление департамента об отказе от договора аренды предприниматель не получал. Арендатор надлежащим образом исполнял условия действующего (возобновленного на неопределенный срок) договора аренды, поэтому имеет право приобрести нежилое помещение в собственность. Действия департамента направлены на воспрепятствование такому праву.

На основании определения от 22.02.2023 в первоначально сформированном составе суда произведена замена. В связи с нахождением в трудовом отпуске судья Сидорова И.В. заменена на судью Анциферова В.А., поэтому рассмотрение жалобы в судебном заседании 22.02.2023 произведено с самого начала (статья 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).

Ходатайство предпринимателя об отложении судебного разбирательства для подготовки возражений на поступившие документы суд округа отклонил, поскольку в силу положений статей 286 и 287 Кодекса суд кассационной инстанции не исследует новые доказательства.

В судебном заседании предприниматель и его представитель на удовлетворении жалобы настаивали. Представитель департамента просил отказать в удовлетворении кассационной жалобы.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что постановление апелляционного суда от 03.10.2022 следует отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Как видно из материалов дела, 11.12.2017 правопредшественник департамента (далее - арендодатель) и предприниматель (далее - арендатор) заключили договор N 18 аренды нежилого помещения (здания, сооружения), находящегося в муниципальной собственности городского округа Нальчик, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование имущество, расположенное по адресу: ул. Кабардинская, 17, площадью 19,5 кв. м, для использования под офис.

Согласно пункту 2.1 договора он вступает в силу с момента подписания и действует в течение одиннадцати месяцев.

Пунктом 4.2.5 договора установлена обязанность арендатора вносить арендную плату в размере, порядке и сроки, установленные договором.

Пунктом 4.2.6 договора предусмотрено, что по окончании срока договора либо при досрочном расторжении договора арендатор обязан сдать имущество по акту приема-передачи в исправном состоянии, с учетом нормативного износа в течение трех календарных дней, и провести сверку платежей.

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 20.09.2017.

Суды указали, что арендодатель уведомил арендатора об истечении срока действия договора и необходимости возвратить муниципальное имущество по акту приема-передачи (т. 1, л. д. 22 - 28).

Департамент 26.02.2019 в ответ на обращение предпринимателя о возможности перезаключения договора аренды от 11.12.2017 N 18 на новый срок сообщил, что перезаключение договоров аренды муниципального имущества с одним и тем же лицами в течение длительного времени могут привести к ограничению конкуренции. В связи с чем, перезаключение договора аренды не представляется возможным и необходимо освободить помещение в течение трех дней с даты получения уведомления и передать по его акту приема-передачи (т. 1, л. д. 29).

Поскольку требования арендодателя арендатор не выполнил, департамент обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.

Предприниматель 28.12.2020 обратился в департамент с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения.

Письмом от 22.01.2021 департамент уведомил предпринимателя об отказе в реализации преимущественного права, предусмотренного Законом N 159-ФЗ (т. 1, л. д.133, 134).

Предприниматель, ссылаясь на наличие преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества, предъявил к департаменту встречное исковое заявление.

Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

Согласно пункту 2 статьи 655 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением прав, предусмотренных пунктом 1 данной статьи, - по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенным в пункте 38 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Договор аренды носит взаимный характер, поэтому риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату (пункт 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.11.2021).

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2020 N 310-ЭС19-16588 приведена правовая позиция, согласно которой в отсутствие возможности пользоваться арендованным участком, по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, последний не обязан вносить соответствующую плату.

Таким образом, обязанность арендатора по внесению арендных платежей возникает с момента передачи ему арендованного имущества и за время его владения и пользования им. Плата за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, поэтому требования о взыскании арендной платы за фактическое пользование имуществом вытекают из договорных отношений, а не из обязательства о неосновательном обогащении. При установленном факте прекращения договора аренды, само по себе не составление акта приема-передачи при отсутствии фактического владения и пользования арендатором имуществом не может служить достаточным основанием для удовлетворения иска о взыскании арендной платы за последующий период.

Суд апелляционной инстанции установил, что в заявленный департаментом период предприниматель не имел возможности пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, поэтому правомерно отказал в удовлетворении требования департамента о взыскании платы за пользование помещением.

Оставляя без изменения решение в части отказа в удовлетворении встречного искового заявление предпринимателя, суд апелляционной инстанции указал, что договор аренды прекратил свое действие по истечении установленного в нем срока, то есть - в ноябре 2018 года. С заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения предприниматель обратился в департамент 28.12.2020, то есть по истечении срока действия договора аренды. Кроме того, на момент обращения с указанным заявлением, арендуемое имущество не находилось во временном владении и (или) временном пользовании предпринимателя, поскольку судом установлено, что в результате пожара, произошедшего 14.10.2020, пользование имуществом стало невозможным.

В то же время при рассмотрении требования предпринимателя, основанного на положениях Закона N 159-ФЗ, апелляционный суд не принял во внимание следующие обстоятельства.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 данного Закона; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 данного Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 этого Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 данного Закона; сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства"" (далее - информационное письмо N 134) разъяснено следующее. Субъект малого предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном главой 24 Кодекса.

Согласно разъяснениям, приведенным в абзаце 6 пункта 1 информационного письма N 134, при применении положений статьи 3 Закона N 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса). Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца; законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса).

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды. В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" разъяснено следующее. Пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора, возобновленного на неопределенный срок, и установить бессрочный режим аренды, в том числе и в случае, если арендодатель не указал мотивы, определившие намерение прекратить арендные отношения (определение Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2018 N 308-ЭС17-10134).

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 Кодекса арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 Кодекса о бремени доказывания, исходя из принципа состязательности сторон, согласно которому риск наступления последствий не совершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 Кодекса).

С учетом приведенных норм при рассмотрении жалобы на судебный акт в части отказа в удовлетворении встречного иска следовало дать надлежащую оценку следующим доводам предпринимателя: о возобновлении договора аренды на неопределенный срок, о преодолении сторонами отказа департамента от договора аренды путем последующих действий по исполнению его условий, об отсутствии доказательств получения последующих требований арендодателя о возврате помещений, о вынужденном освобождении (передаче для ремонта) спорных помещений в связи с пожаром в здании и их ненадлежащим техническим состоянием. Оценка и исследование соответствующих обстоятельств необходимы и для проверки законности и обоснованности решения в части возложения на предпринимателя обязанности возвратить объект аренды арендодателю. Выводы по данной части требований департамента в постановлении апелляционного суда отсутствуют.

Таким образом, в целях правильного разрешения названных требований суду апелляционной инстанции следовало установить обстоятельства, позволяющие сделать вывод о прекращении договора или о его возобновлении на неопределенный срок, проверить доводы арендатора о том, что он не был надлежащим образом уведомлен об отказе от договора, а также о наличии у него права на приобретение имущества, в порядке, установленным Законом N 159-ФЗ.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции" указано, что мотивами для отмены судебных актов по основанию, предусмотренному частью 1 статьи 288 Кодекса, могут быть, в частности, противоречия между выводами о применении нормы права и установленными судами фактическими обстоятельствами, неправильное определение судом характера спорного материального правоотношения, неисполнение судами обязанности по определению обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения спора (пункт 31); нарушение судами первой и апелляционной инстанций принципов равноправия и состязательности сторон (статьи 8 и 9 Кодекса) может являться основанием для отмены судебных актов на основании части 3 статьи 288 Кодекса, если допущенные нарушения привели к тому, что при рассмотрении дела не были установлены обстоятельства, имеющие значение для правильного применения законов и иных нормативных правовых актов (пункт 33).

При этом наличие последствий, указанных в части 3 статьи 288 Кодекса, оценивается судом кассационной инстанции в каждом конкретном случае с учетом обстоятельств дела. В частности, основанием для отмены судебных актов в соответствии с частью 3 статьи 288 Кодекса может быть признано нарушение норм процессуального права при исследовании и оценке доказательств, приведшее к судебной ошибке, например, если обжалуемый судебный акт основан на недопустимых доказательствах (статья 68 Кодекса), судами неправильно применены основания для освобождения от доказывания (статья 69 Кодекса).

В силу статей 8 и 9 Кодекса суд обязан создать сторонам равные условия для реализации ими своих процессуальных прав (в том числе, на представление доказательств) в состязательном процессе и не вправе своими действиями ставить какую-либо из сторон в преимущественное положение, равно как и умалять права одной из сторон.

Основаниями для отмены решения, апелляционного постановления являются несоответствие выводов фактическим обстоятельствам, установленным судами первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 288 Кодекса).

Поскольку выводы апелляционного суда по части заявленных в рамках настоящего спора требований сделаны без исследования и оценки представленных в дело доказательств, а в силу части 2 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по установлению дополнительных обстоятельств и исследованию доказательств, постановление апелляционного суда необходимо отменить и направить дело на новое рассмотрение в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд (пункт 3 части 1 статьи 287 Кодекса).

При новом рассмотрении апелляционному суду следует устранить указанные недостатки, надлежащим образом рассмотреть доводы и возражения сторон, после чего на основании полного и всестороннего исследования всех представленных сторонами доказательств и приведенных ими доводов принять законный и обоснованный судебный акт.

Вопрос о распределении расходов предпринимателя по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе не рассматривался, поскольку на основании части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2022 по делу N А20-2580/2021 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

В.А. Анциферов Т.Н. Драбо