Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30 октября 2023 г. N Ф08-13689/22 по делу N А20-2580/2021

г. Краснодар

30 октября 2023 г.

Дело N А20-2580/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 25 октября 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 30 октября 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Титаренко Ю.Н., при участии в судебном заседании от истца (ответчика по встречному исковому заявлению) - муниципального казенного учреждения "Департамент городского имущества и земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик" (ИНН 0725017442, ОГРН 1150725001570) - Деунежевой З.Б. (доверенность от 10.01.2023), в отсутствие ответчика (истца по встречному исковому заявлению) - индивидуального предпринимателя Хабековой Мариям Улдаровны (ИНН 071308547829), извещенной о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу муниципального казенного учреждения "Департамент городского имущества и земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик" на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2023 по делу N А20-2580/2021, установил следующее.

МКУ "Департамент городского имущества и земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик" (далее - департамент) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Хабековой М.У. (далее - предприниматель), в котором просило:

- взыскать с предпринимателя неосновательное обогащение в размере 98 800 рублей за период с 01.08.2020 по 28.02.2022;

- возложить на предпринимателя обязанность в трехдневный срок после вступления в законную силу судебного акта освободить и передать департаменту по акту приема-передачи занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Нальчик, ул. Кабардинская, 17, каб. 42 (уточненные требования).

Предприниматель предъявил к департаменту встречное исковое заявление, в котором просил:

- признать за ним преимущественное право выкупа нежилого помещения по адресу ул. Кабардинская 17, каб. N 42 согласно Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ);

- возложить на департамент обязанность направить предпринимателю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (уточненные требования).

Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 22.04.2022 исковое заявление департамента удовлетворено. С предпринимателя в пользу департамента взыскано неосновательное обогащение в размере 98 800 рублей за период с 01.08.2020 по 28.02.2020. На предпринимателя возложена обязанность освободить и передать департаменту по акту приема-передачи спорное имущество в течение трех дней с даты вступления в законную силу судебного акта. В удовлетворении встречного искового заявления отказано.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного суда от 03.10.2022 решение от 22.04.2022 отменено в части удовлетворения иска департамента. Из резолютивной части решения от 22.04.2022 по основному иску исключены пункты 1 и 2. Пункт 3 резолютивной части решения от 22.04.2022 по основному иску изложен в следующей редакции: "Взыскать с индивидуального предпринимателя Хабековой Мариям Улдаровны (г. Нальчик, ОГРНИП 305072133600033, ИНН 071308547829) в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины по иску". В остальной части решение от 22.04.2022 оставлено без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.02.2023 постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2022 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Суд округа указал на необходимость оценки доводов предпринимателя о возобновлении договора аренды на неопределенный срок, о преодолении сторонами отказа департамента от договора аренды путем последующих действий по исполнению его условий, об отсутствии доказательств получения последующих требований арендодателя о возврате помещения, а также о вынужденном освобождении спорного помещения в связи с пожаром в здании.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2023 решение от 22.04.2022 отменено. Принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначального искового заявления департамента. Встречные требования удовлетворены, за предпринимателем признано преимущественное право выкупа нежилого помещения по адресу ул. Кабардинская 17, каб. N 42 в соответствии с Законом N 159-ФЗ. Суд возложил на департамент обязанность направить предпринимателю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества. Распределены судебные расходы. Суд апелляционной инстанции исходил из следующего. Договор аренды от 11.12.2017 N 18 возобновлен на неопределенный срок после истечения указанного в нем срока действия. Предприниматель производил оплату по договору аренды помещения после истечения срока его действия, вносил коммунальные платежи, использовал помещение в отсутствие возражений арендодателя весь период до дня пожара. Из материалов дела не следует, что предприниматель каким-либо образом ухудшал состояние спорного помещения или иным образом грубо нарушал условия пользования (аренды) или действовал недобросовестно. Прекращение предпринимателем пользования спорным помещением под офис и внесения арендной платы связано с пожаром, причина которого не зависела от арендатора. Указанные обстоятельства, связанные с пожаром, временной приостановкой пользования предпринимателем спорным помещением и, в связи с этим, невнесение арендной платы, не могут служить обстоятельствами, препятствующими преимущественному праву предпринимателя на приобретение в собственность спорного помещения. В свою очередь, департамент не доказал, что арендатор ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по договору. Существовавшая ранее задолженность погашена. Департамент не представил доказательства, свидетельствующие о наличии иных обстоятельств, препятствующих предпринимателю в осуществлении его преимущественного права на приобретение спорного помещения в собственность. В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ для возникновения права на приобретение объекта в собственность арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. Исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись. С учетом установленных обстоятельств суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения встречных требований предпринимателя.

В кассационной жалобе департамент просит отменить постановление апелляционного суда и оставить в силе решение суда первой инстанции. Податель жалобы указывает, что договор аренды прекращен в связи с отказом от него арендодателя. У предпринимателя отсутствует право на приобретение в собственность предоставленного в аренду имущества. Отказы департамента в реализации преимущественного права предприниматель в установленном порядке не оспорил. Арендатор ненадлежащим образом исполнял условия договора. Выводы суда апелляционной инстанции о ненадлежащем техническом состоянии объекта аренды противоречат представленным в дело доказательствам.

Предприниматель представил в суд округа отзыв, в котором указал на отсутствие оснований для отмены постановления апелляционного суда.

Заседание арбитражного суда округа проведено с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики (статья 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).

В судебном заседании представитель департамента на удовлетворении жалобы настаивал.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя департамента, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что постановление апелляционного суда следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, 11.12.2017 правопредшественник департамента (далее - арендодатель) и предприниматель (далее - арендатор) заключили договор N 18 аренды нежилого помещения (здания, сооружения), находящегося в муниципальной собственности городского округа Нальчик, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование имущество, расположенное по адресу: ул. Кабардинская, 17, площадью 19,5 кв. м, для использования под офис.

Согласно пункту 2.1 договора он вступает в силу с момента подписания и действует в течение одиннадцати месяцев.

Пунктом 4.2.5 договора установлена обязанность арендатора вносить арендную плату в размере, порядке и сроки, установленные договором.

Пунктом 4.2.6 договора предусмотрено, что по окончании срока договора либо при досрочном расторжении договора сдать имущество по акту приема-передачи в исправном состоянии, с учетом нормативного износа в течение трех календарных дней, и провести сверку платежей.

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 20.09.2017.

В материалы дела представлены адресованные предпринимателю уведомления арендодателя об истечении срока действия договора и необходимости возвратить муниципальное имущество по акту приема-передачи (т. 1, л. д. 22 - 28).

Департамент 26.02.2019 в ответ на обращение предпринимателя о возможности перезаключения договора аренды от 11.12.2017 N 18 на новый срок сообщил, что перезаключение договоров аренды муниципального имущества с одним и тем же лицами в течение длительного времени могут привести к ограничению конкуренции. В связи с чем, перезаключение договора аренды не представляется возможным и необходимо освободить помещение в течение трех дней с даты получения настоящего обращения и передать по его акту приема-передачи (т. 1, л. д. 29).

Поскольку требования арендодателя арендатор не выполнил, департамент обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.

Предприниматель 28.12.2020 обратился в департамент с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения.

Письмом от 22.01.2021 департамент уведомил предпринимателя об отказе в реализации преимущественного права, предусмотренного Законом N 159-ФЗ (т. 1, л. д. 133, 134).

Предприниматель, ссылаясь на наличие преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества, предъявил к департаменту встречное исковое заявление.

Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

Согласно пункту 2 статьи 655 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением прав, предусмотренных пунктом 1 данной статьи, - по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенным в пункте 38 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Договор аренды носит взаимный характер, поэтому риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату (пункт 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.11.2021).

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2020 N 310-ЭС19-16588 приведена правовая позиция, согласно которой в отсутствие возможности пользоваться арендованным участком, по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, последний не обязан вносить соответствующую плату.

Таким образом, обязанность арендатора по внесению арендных платежей возникает с момента передачи ему арендованного имущества и за время его владения и пользования. Плата за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, поэтому требования о взыскании арендной платы за фактическое пользование имуществом вытекают из договорных отношений, а не из обязательства о неосновательном обогащении. При установленном факте прекращения договора аренды, само по себе не составление акта приема-передачи при отсутствии фактического владения и пользования арендатором имуществом не может служить достаточным основанием для удовлетворения иска о взыскании арендной платы за последующий период.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 данного Закона; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 данного Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 этого Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 данного Закона; сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства"" (далее - информационное письмо N 134) разъяснено следующее. Субъект малого предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном главой 24 Кодекса.

Согласно разъяснениям, приведенным в абзаце 6 пункта 1 информационного письма N 134, при применении положений статьи 3 Закона N 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса). Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца; законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса).

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды. В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" разъяснено следующее. Пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора, возобновленного на неопределенный срок, и установить бессрочный режим аренды, в том числе и в случае, если арендодатель не указал мотивы, определившие намерение прекратить арендные отношения (определение Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2018 N 308-ЭС17-10134).

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 Кодекса арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 Кодекса о бремени доказывания, исходя из принципа состязательности сторон, согласно которому риск наступления последствий не совершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 Кодекса).

При новом рассмотрении дела суд апелляционной инстанции, исследовав представленные в дело доказательства, пришел к выводу о возобновлении договора аренды на неопределенный срок, а также о вынужденном освобождении (передаче для ремонта) арендатором спорных помещений в связи с пожаром в здании и их ненадлежащим техническим состоянием.

Поскольку предприниматель использовал объект аренды на основании возобновленного на неопределенный срок и не был надлежащим образом уведомлен об отказе от такого договора, апелляционный суд пришел к верному выводу о наличии у предпринимателя права на приобретение имущества, в порядке, установленным Законом N 159-ФЗ.

Доводы арендодателя о наличии у предпринимателя долга по арендной плате отклонены апелляционным судом при первоначальном рассмотрении дела (постановление от 03.10.2022). Данные выводы суд кассационной инстанции признал верными (постановление от 27.02.2023).

В соответствии с разъяснениями, приведенными в абзаце втором пункта 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции" переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть иные по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводы относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, в частности, относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности (часть 2 статьи 71 Кодекса), не допускается.

Выводы апелляционного суда о наличии оснований для удовлетворения встречного искового заявления основаны на исследовании и оценке представленных в материалы дела доказательств. Доводы департамента о прекращении договора аренды подробно исследованы апелляционным судом и правильно отклонены с учетом содержания представленных в дело уведомлений и последующих действий сторон по исполнению условий сделки. Выводы апелляционного суда о возобновлении договора аренды на неопределенный срок основаны на положениях пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса и пункта 14 части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".

Иные доводы, приведенные в кассационной жалобе, проверены судом кассационной инстанции, однако они не свидетельствуют о наличии оснований для отмены решения и апелляционного постановления; данные доводы направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств и изложенных выше обстоятельств, установленных судами, что не относится к полномочиям арбитражного суда кассационной инстанции, перечисленным в статьях 286, 287 Кодекса.

Нарушений норм процессуального права, в частности являющихся в силу части 4 статьи 288 Кодекса безусловными основаниями к отмене обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции не установил.

От уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы департамент освобожден.

В связи с завершением производства по кассационной жалобе приостановление исполнения судебного акта, принятое на основании определения суда округа от 05.09.2023, следует отменить (часть 4 статьи 283 Кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2023 по делу N А20-2580/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Приостановление исполнения судебного акта, принятое на основании определения суда округа от 05.09.2023, отменить.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

В.А. Анциферов В.Е. Епифанов