Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 марта 2023 г. N Ф08-2187/23 по делу N А15-467/2022

г. Краснодар

27 марта 2023 г.

Дело N А15-467/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 23 марта 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 марта 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Драбо Т.Н., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., в отсутствие в судебном заседании истца - администрации сельского поселения "Сельсовет "Усишинский"" Акушинского района Республики Дагестан (ИНН 0502003887, ОГРН 1020501262550), ответчика - индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Алигаджиевой Наиды Магомедовны (ИНН 050203135478, ОГРНИП 314052114600023), третьих лиц - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Дагестан (ИНН 0561051226, ОГРН 1040502524391), филиала федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Дагестан (ИНН 7705401340, ОГРН 1027700485757), надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации сельского поселения "Сельсовет "Усишинский"" Акушинского района Республики Дагестан на решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 27.07.2022 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2022 по делу N А15-467/2022, установил следующее.

Администрация сельского поселения "Сельсовет "Усишинский"" Акушинского района Республики Дагестан (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства Алигаджиевой Наиде Магомедовне (далее - предприниматель) о взыскании 11 850 рублей задолженности по договору аренды от 09.08.2016, расторжении договора аренды от 09.08.2016 земельного участка с кадастровым номером 05:20:000092:34, признании недействительной записи о регистрации права от 16.09.2016 N 06005/017-05/131/010/2016-4250/2 и ее исключении из ЕГРН (уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Дагестан (далее - управление), филиал федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Дагестан (далее - палата).

Решением суда от 27.07.2022, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 02.12.2022, в удовлетворении исковых требований отказано на том основании, что предприниматель в добровольном порядке внес арендную плату по договору аренды от 09.08.2016; нарушение сроков внесения арендной платы само по себе не служит основанием для расторжения договора аренды земельного участка; нарушение существенных условий договора аренды от 09.08.2016 не установлено.

В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа обратилась администрация с кассационной жалобой, в которой просит решение суда и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении требований. По мнению подателя жалобы, исковое заявление подано с нарушением правил подсудности, дело подлежит рассмотрению в суде общей юрисдикции, поскольку договор аренды от 09.08.2016 заключен с физическим лицом. Вывод судов о недоказанности причинения ущерба земельному участку не обоснован, суды не назначали проведение судебной экспертизы по этому вопросу. Суды не учли, что предприниматель не вносил арендные платежи с момента заключения договора аренды от 09.08.2016, чем существенно нарушил договорные условия и права администрации (ущерб для администрации состоит в недополучении денежных средств в муниципальный бюджет в связи с заниженной арендной платой, неиспользованием земельного участка, ухудшением качества земли, а также выбытием крайне ценного земельного участка из оборота); предприниматель уплатил задолженность не в порядке досудебного урегулирования спора, а в ходе судебного разбирательства. Договор аренды от 09.08.2016 подлежит расторжению, поскольку предприниматель допустил существенное нарушение его условий в части нецелевого использования земельного участка, что подтверждено актом от 02.08.2021 и фотоматериалами; предприниматель является номинальным арендатором. При проверке соблюдения процедуры предоставления спорного земельного участка в аренду, суды не учли доводы администрации о том, что тираж газеты "Путь истины" (где опубликовано объявление о проведении торгов на право аренды земельного участка с кадастровым номером 05:20:000092:34) выкуплен одним лицом; публикация данного объявления в сети Интернет отсутствует.

В нарушение статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предприниматель, управление и палата не представили в суд отзывы на кассационную жалобу.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, проверив законность судебных актов, оценив доводы кассационной жалобы, считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, между администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 09.08.2016 (далее - договор от 09.08.2016), согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды в целях ведения крестьянского (фермерского) хозяйства земельный участок площадью 86 тыс. кв. м с кадастровым номером 05:20:000092:34, категория земель "земли сельскохозяйственного назначения", расположенный по адресу: Республика Дагестан, Акушинский район, с. Усиша (далее - спорный земельный участок). Срок действия договора от 09.08.2016 - с 09.08.2016 по 09.08.2065. Договор аренды от 09.08.2016 зарегистрирован в установленном законом порядке (запись о регистрации от 16.09.2016 N 05-05/017-05/131/010/2016-4250/2).

Пунктом 2.1 договора от 09.08.2016 размер ежегодной арендной платы за спорный земельный участок установлен в размере 2 370 рублей.

Арендную плату арендатор обязан вносить равными частями дважды в год не позднее 15 июня и 15 ноября текущего года (пункт 2.3 договора от 09.08.2016).

Как определено пунктом 3.1 договора от 09.08.2016, арендодатель вправе изменить или досрочно расторгнуть договор во внесудебном порядке в случаях: невнесения арендной платы более чем за один период; использования земельного участка не в соответствии с разрешенным использованием, а также не использования (не освоения) участка; использования участка способами, ухудшающими экологическую обстановку и качественные характеристики участка; в иных предусмотренных действующим законодательством случаях; сдачи в субаренду участка или его части без получения письменного согласия арендодателя; передачи земельного участка арендатором (как целого, так и его части) другим лицам без согласия арендодателя; невыполнение арендатором полностью или частично условий договора аренды; в случае отсутствия государственной регистрации договора по истечении 60 дней с момента его подписания и наличия задолженности по арендной плате.

Согласно пункту 4.1 договора от 09.08.2016 в случае неисполнения одной из сторон обязательств по договору другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора аренды в соответствии со статьями 452, 619 - 620 Гражданского кодекса Российской Федерации в порядке, установленном договором.

В соответствии с пунктом 5.2 договора от 09.08.2016 договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя в случаях, признаваемых сторонами существенными нарушениями условий договора: при неуплате или просрочке арендатором арендной платы более чем за один период в соответствии с пунктами 2.2 - 2.5 договора; при использовании участка (в целом или частично) не в соответствии с целями, определенными в пункте 1.2 договора; при умышленном или неосторожном ухудшении арендатором состояния участка, либо невыполнении обязанностей, предусмотренных пунктами 3.4.1, 3.4.3, 3.4.4., 3.4.6, 3.4.10, 3.4.11 договора от 09.08.2016.

Спорный земельный участок передан предпринимателю по акту приема- передачи от 09.08.2016.

В рамках контрольных мероприятий администрация провела обследование спорного земельного участка и установила, что спорный земельный участок предпринимателем не осваивается, используется способами, ухудшающими экологическую обстановку и качественные характеристики участка, на нем не производится обрезка деревьев, комплекс мероприятий по улучшению плодородия почв: деревья не окапываются, не поливаются, проводится вырубка деревьев; спорный земельный участок загрязнен мусором, территория спорного земельного участка заросла травой. Выявленные нарушения зафиксированы в акте от 02.08.2021 N 1.

Уведомлением от 30.07.2021 N 103 администрация сообщила предпринимателю о необходимости внести арендные платежи за спорный земельный участок и предоставить квитанцию об оплате в администрацию.

Уведомлением от 02.08.2021 N 105 администрация сообщила предпринимателю о том, что на спорном земельном участке проведена проверка соблюдения условий договора от 09.08.2016 и составлен акт обследования спорного земельного участка.

Полагая, что предприниматель ненадлежаще исполнил обязанность по внесению арендных платежей, а также использовал земельный участок с нарушением условий его предоставления, усмотрев основания для расторжения договора от 09.08.2016, администрация обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.

В части требований администрации о взыскании с предпринимателя 11 850 рублей задолженности по договору аренды от 09.08.2016 суды установили, что ходе судебного разбирательства предприниматель уплатил спорную задолженность, что подтверждено представленными в материалы дела платежными документами (чеки-ордера от 24.07.2017, 24.05.2018, 17.03.2021, 21.04.2022), не опровергнуто администрацией и, соответственно, подтверждает внесение предпринимателем арендных платежей по договору от 09.08.2016 и отсутствие оснований для их принудительного взыскания.

Отказав в удовлетворении требований о расторжении договора от 09.08.2016, суды правомерно исходили из следующего.

Согласно статье 606 и пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, а также более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суды указали, что договор от 09.08.2016 заключен на срок более пяти лет, соответственно, к спорным правоотношениям подлежат применению положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому если иное не предусмотрено Земельным кодексом Российской Федерации, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка, а именно: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Суды установили, что одним из оснований для обращения администрации в суд с требованием о расторжении договора от 09.08.2016 послужило нарушение предпринимателем условий договора в части порядка внесения арендной платы - длительное невнесение предпринимателем арендной платы за спорный земельный участок, однако в ходе судебного разбирательства данное нарушение предпринимателем устранено, задолженность по арендной плате уплачена в полном объеме.

Данное обстоятельство суды оценили как недостаточное для вывода о существенном нарушении предпринимателем условий договора, влекущем безусловное расторжение договора от 09.08.2016, и такой вывод судов согласуется с правовым подходом, изложенным в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", а именно: если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Вместе с тем, данное право не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий, предусмотренных частью 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом обстоятельств конкретного дела не может быть признано достаточным правовым основанием для удовлетворения требования о расторжении договора аренды.

Суды отметили, что внесение предпринимателем арендной платы в ходе судебного разбирательства следует оценивать как сохранение предпринимателем интереса в использовании спорного земельного участка.

Другим основанием для расторжения долгосрочного договора аренды от 09.08.2016 администрация указала на нецелевое использование спорного земельного участка со ссылкой на акт обследования от 02.08.2021 N 1 и приложенные к нему фотоматериалы.

Вместе с тем, суды отметили, что акт обследования от 02.08.2021 N 1 составлен в одностороннем порядке, без участия предпринимателя или его полномочного представителя, при этом в материалы дела не представлены доказательства вызова предпринимателя для составления акта, уклонения предпринимателя от подписания акта. Суды указали, что односторонний характер составления актов нарушает права арендатора как стороны по договору, поскольку администрация и предприниматель состоят в арендных правоотношениях.

Кроме того, в акте обследования от 02.08.2021 N 1 не указано, с помощью каких средств измерений (приборов) определены координаты находящегося в аренде у предпринимателя спорного земельного участка на местности, не указана площадь (протяженность) и местоположение части земельного участка, на которой, по утверждению администрации, установлены нарушения условий договора от 09.08.2016.

Суды установили, что иные доказательства, свидетельствующие о нарушении предпринимателем условий договора от 09.08.2016 в части использования спорного земельного участка не в соответствии с его целевым назначением в материалы дела не представлены, указав при этом, что сам по себе факт возбуждения дела об административном правонарушении не свидетельствует о виновности предпринимателя в совершении вменяемого ему административного правонарушения.

Исходя из совокупности представленных в материалы дела доказательств и доводов участвующих в деле лиц суды заключили, что в данном случае администрация не доказала нарушение предпринимателем условий договора от 09.08.2016 в части нецелевого использования спорного земельного участка.

При постановке вывода об отсутствии оснований для расторжения договора от 09.08.2016 суды верно исходили из того, что расторжение долгосрочного договора аренды в судебном порядке является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений - нецелесообразно и невыгодно для другой стороны (наличие таких оснований не установлено). В случае, когда договор аренды земельного участка заключен на длительный срок, подлежат исследованию вопросы, связанные с наличием у ответчика разумного срока для устранения допущенных нарушений, а также соразмерности такого требования арендодателя допущенным арендатором нарушениям, в целях установления баланса интересов сторон.

Поскольку администрация не доказала существенное нарушение предпринимателем условий договора от 09.08.2016, суды правомерно отказали в удовлетворении требований.

Ввиду отсутствия оснований для расторжения спорного договора, суды указали и на отсутствие оснований для признания записи о регистрации права аренды недействительной и ее исключении из ЕГРН.

Довод кассационной жалобы о том, что при проверке соблюдения процедуры предоставления спорного земельного участка в аренду, суды не учли доводы администрации о том, что тираж газеты "Путь истины" выкуплен одним лицом, а публикация соответствующего объявления в сети Интернет отсутствует, подлежит отклонению, поскольку данный довод администрации суд проверил и установил наличие публикации о предстоящем предоставлении в аренду спорного земельного участка в выпуске общественно-политической газеты "Путь истины" от 08.07.2016 N 39 (81081), на официальном сайте уполномоченного органа в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, а также на официальном сайте Российской Федерации www.torgi.gov.ru. Данные обстоятельства подтверждены представленными в материалы дела выпиской из газеты и сведениями на официальном сайте в сети Интернет.

Довод администрации о том, что настоящее дело подлежит рассмотрению в суде общей юрисдикции со ссылками на то, что договор заключен с Алигаджиевой Н.М. как с физическим лицом, подлежит отклонению как документально не подтвержденный. Администрация не представила доказательства того, что спорный земельный участок передан для личного пользования физическому лицу, как и не опровергла факт передачи спорного земельного участка для осуществления предпринимательской деятельности при заключении договора аренды.

Согласно условиям договора спорный земельный участок принят предпринимателем в пользование на условиях аренды в целях ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и с учетом субъектного состава (истец - юридическое лицо, ответчик - предприниматель) суды сделали обоснованный вывод о том, что настоящее дело относится к компетенции арбитражных судов, правомерно рассмотрев дело по существу.

Довод кассационной жалобы о том, что суды не назначили проведение судебной экспертизы, подлежит отклонению, поскольку норма статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является императивной и удовлетворение ходатайства о проведении экспертизы является правом, а не обязанностью суда. Кроме того, ходатайство о проведении судебной экспертизы не заявлялось.

Доводы кассационной жалобы выводы судов не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражномсуде кассационной инстанции").

Соответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права к установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе администрации, исключают возможность ее удовлетворения в силу статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 27.07.2022 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2022 по делу N А15-467/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Т.Н. Драбо

Судьи

А.И. Мещерин И.В. Сидорова