Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31 марта 2023 г. N Ф08-1392/23 по делу N А63-3382/2022

г. Краснодар

31 марта 2023 г.

Дело N А63-3382/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 28 марта 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 31 марта 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Славяновская" (ИНН 7721737516, ОГРН 1117746781789) - Кайдаловой Ю.А. (доверенность от 26.04.2022), в отсутствие в судебном заседании истца - территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае (ИНН 2635134160, ОГРН 1102635006462), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 05.09.2022 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2022 по делу N А63-3382/2022, установил следующее.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае (далее - управление) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО "Славяновская" (далее - общество) о взыскании долга по договору аренды от 20.05.2013 с 01.01.2020 по 23.08.2021 в размере 4 004 841 рубля.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 05.09.2022, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2022, в удовлетворении искового заявления отказано. Судебные акты мотивированы тем, что арендная плата по договору аренды от 20.05.2013 не является регулируемой, размер арендной платы установлен в договоре и в указанном в нем порядке не изменен. Уведомление об увеличении размера арендной платы на 10% арендодатель арендатору не направлял, соответствующие расчеты не предоставил. На протяжении всего срока действия договора аренды арендодатель не воспользовался правом на увеличение арендной платы в размере 10%, поэтому у ответчика отсутствует обязанность вносить арендные платежи в повышенном размере (на 216,4%) с 01.01.2020.

В кассационной жалобе управление, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и апелляционное постановление, принять новый судебный акт об удовлетворении искового заявления. Податель жалобы указывает, что размер арендной платы не изменялся в течение длительного периода. В соответствии с условиями договора управление уведомило ответчика об увеличении размера арендной платы с 01.01.2020. Договор предусматривает уведомительный порядок изменения размера арендной платы, заключения дополнительного соглашения в таком случае не требуется.

В отзыве общество указало на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.

В заседании представитель общества просил в удовлетворении кассационной жалобы отказать.

Управление представителей в суд округа не направило, поэтому жалоба рассмотрена в его отсутствие в соответствии с правилами части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление следует отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как видно из материалов дела, на основании договора от 20.05.2013 общество является арендатором объектов недвижимости, расположенных по адресу: Ставропольский край, г. Железноводск, пос. Иноземцево, Промзона пищевых предприятий (т. 1, л. д. 11 - 22; т. 4, л. д. 43). Данный договор заключен на 49 лет - до 2062 года включительно (пункт 2.1).

Согласно пункту 6.1 договора арендная плата определена по результатам аукциона и составила 97 252 рубля 26 копеек в месяц (т. 4, л. д. 41).

В силу пункта 6.4 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять размер арендной платы по договору, но не чаще одного раза в год и не более, чем на 10 процентов. Данный годичный срок не распространяется на первое увеличение арендной платы, указанной в пункте 6.1, и применяется при втором и последующем увеличении арендной платы. Уведомление об изменении размера арендной платы арендодатель направляет арендатору заказным письмом с уведомлением о вручении. Обязанность арендатора вносить арендную плату в новом размере возникает с момента получения арендатором указанного уведомления, который определяется в любом случае не позднее 10 календарных дней с даты его отправки заказным письмом по адресу арендатора, указанному в договоре.

Дополнительным соглашением от 18.11.2014 стороны изменили размер арендной платы (106 977 рублей 20 копеек в месяц; ввиду упрощенной системы налогообложения арендодателя НДС не уплачивается).

С 29.03.2018 арендодателем по договору является управление (т. 1, л. д. 23, 24).

В материалы дела представлено письмо управления от 30.04.2020 N 26-КА-04/2773 о направлении расчетов арендной платы за имущество, используемое по договору от 20.05.2013 (т. 4, л. д. 47 - 55).

Общество в письме от 15.06.2020 N 52 сообщило о необоснованном увеличении размера арендной платы на 216,4% (т. 4, л. д. 46).

Претензию управления о необходимости внесения арендной платы в измененном размере общество отклонило, что послужило основанием для предъявления искового заявления в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В пункте 3 статьи 614 Гражданского кодекса указано, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

По смыслу статей 450, 614 Гражданского кодекса арендодатель вправе изменить арендную плату в одностороннем порядке без подписания дополнительного соглашения, но не чаще одного раза в год, что также согласуется с разъяснениями, приведенными в абзаце 3 пункта 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73).

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 18 постановления Пленума N 73, определенный по результатам проведения торгов размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым. Если по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется. Допускается установление арендной платы таким образом, когда государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы, при этом другие элементы платы определяются по результатам торгов, если это не противоречит порядку проведения торгов, установленному в соответствии с федеральным законом. Не является регулируемой та часть арендной платы, которая в соответствии с условиями торгов на право заключения договора аренды подлежит внесению дополнительно к периодическим платежам и размер которой определяется по результатам этих торгов. При этом размер другой части арендной платы, которая согласно договору аренды, заключенному по результатам таких торгов, подлежит внесению периодически, может определяться по правилам о регулируемой арендной плате.

С учетом приведенных разъяснений и положений статьи 614 Гражданского кодекса заключенный по результатам торгов договор аренды может содержать условие об изменении размера арендной платы. В данном случае такое положение закреплено в пункте 6.4 договора от 20.05.2013, в котором указано на: право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы; ограничение для такого изменения (не чаще одного раза в год и не более, чем на 10 процентов); момент возникновения обязанности арендатора вносить арендную плату в новом размере.

Суды установили, что управление направило в адрес общества письмо от 30.04.2020 с указанием на увеличенный размер арендной платы.

Названное уведомление не признано судами надлежащим, поскольку влечет изменение размера арендной платы на 216,4%.

В то же время при анализе уведомления управления об изменении размера арендной платы, право на которое предусмотрено договором, суды не учли, что ключевое значение имеет воля стороны на изменение размера арендной платы. Определенный размер арендной платы и момент, с которого ее необходимо исчислять, могли быть самостоятельно определены судами исходя из названного пункта договора аренды. При этом пункт 6.4 договора не связывает возникновение обязанности арендатора с необходимостью заключения соответствующего соглашения.

В пункте 22 постановления Пленума N 73 указано, что если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Представляется, что подобный подход для определения увеличенного размера арендной платы и момента начала его применения (с учетом установленных договором ограничений) мог быть использован судами при рассмотрении настоящего иска о взыскании спорного долга по договору аренды.

Поскольку исковое заявление по существу фактически не рассмотрено ввиду формального толкования названного выше уведомления управления, суду при новом разрешении спора надлежит установить наличие обстоятельств, позволяющих арендодателю в одностороннем порядке изменить размер арендной платы по договору, определить ее размер и момент начала применения с учетом ограничений, названных в пункте 6.4 договора, проверить доводы управления о наличии в заявленный период долга по договору с учетом внесенных обществом платежей.

В связи с тем, что в силу статьи 287 Кодекса арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены судами, а указанные выше обстоятельства, имеют значение для принятия законного и обоснованного судебного акта, то для устранения приведенных недостатков решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции на основании пункта 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 Кодекса следует отменить и направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, дать надлежащую оценку доводам сторон, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, после чего разрешить спор с правильным применением норм материального и процессуального права.

Управление освобождено от уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 05.09.2022 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2022 по делу N А63-3382/2022 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

В.А. Анциферов В.Е. Епифанов