Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13 июня 2023 г. N Ф08-4355/23 по делу N А53-32127/2022

г. Краснодар

13 июня 2023 г.

Дело N А53-32127/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июня 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 июня 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Драбо Т.Н., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В., в отсутствие в судебном заседании истца - Комитета по управлению имуществом города Таганрога (ИНН 6154005874, ОГРН 1026102583726) и ответчика - индивидуального предпринимателя Мисюры Дмитрия Александровича (ИНН 615401649669, ОГРНИП 304615417700058), надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Мисюры Дмитрия Александровича на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2023 по делу N А53-32127/2022, установил следующее.

Комитет по управлению имуществом города Таганрога (далее - комитет) обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Мисюре Дмитрию Александровичу (далее - предприниматель) о возложении на предпринимателя обязанности возвратить нежилое помещение площадью 36 кв. м, расположенное по адресу: г. Таганрог, ул. Свободы, д. 36-2 (далее - спорное помещение) ввиду прекращения действия договора аренды от 01.03.2006 N 2909 (далее - договор N 2909).

Предприниматель заявил встречное требование о признании незаконным выраженного в письме комитета от 26.0.2022 N 60.04.5/6686 отказа в реализации права преимущественного выкупа спорного помещения и возложении на комитет обязанности совершить действия, направленные на обеспечение реализации предпринимателем преимущественного права покупки спорного помещения.

Решением суда от 02.12.2022, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 22.02.2023, исковые требования комитета удовлетворены; в удовлетворении встречного искового требования отказано. Судебные акты мотивированы тем, что комитет правомерно отказался от договора N 2909, возобновленного на неопределенный срок. Обращение предпринимателя с заявлением о выкупе спорного помещения состоялось после расторжения договора N 2909. В действиях комитета отсутствуют признаки злоупотребления правом, поскольку предприниматель не исполнял возложенные на него договором N 2909 обязанности: спорное помещение не только не использовалось по назначению, не обеспечивалось коммунальными ресурсами для его сохранности (отопление), но и оставлено без внимания; предприниматель допустил его разрушение. После отказа комитета от договора N 2909 предприниматель требует выкупа имущества по рыночной цене, которая в актуальном состоянии спорного помещения с очевидностью не будет эквивалентной тому исходному предоставлению, которое предприниматель получил от комитета по договору N 2909.

В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа обратился предприниматель с кассационной жалобой и дополнением к жалобе, просит решение суда и постановление суда апелляционной инстанции отменить, направить дело на новое рассмотрение. По мнению подателя жалобы, в нарушение пункта 2.2.9 договора N 2909 комитет не сформировал земельный участок под спорным помещением; с 2006 года предприниматель предпринимал активные действия, направленные на обеспечение формирования земельного участка и его постановку на государственный кадастровый учет с тем, чтобы провести полное восстановление спорного помещения и выкупить его. Заявление о реализации преимущественного права приобретения спорного помещения подано предпринимателем в комитет 24.06.2022 - в период действия договора N 2909, поскольку по смыслу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор N 2909, действие которого продлено на неопределенный срок, считается прекращенным по истечении трех месяцев со дня получения предпринимателем претензии комитета, т. е. с 19.07.2022. Суды применили к спорным правоотношениям пункт 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) в недействующей редакции. Предприниматель не мог провести полноценные ремонтные работы в отношении спорного помещения, так как его часть (капитальная стена) и земля, необходимая для эксплуатации и проведения работ, незаконно заняты собственником земельного участка с кадастровым номером 61:58:0002250:2617, земельный участок под спорным помещением не сформирован; действия предпринимателя не привели к разрушению спорного помещения, состояние спорного помещения на момент заключения договора N 2909 было хуже, чем после ремонтных работ, проведенных предпринимателем.

В нарушение статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации комитет не представил в суд отзыв на кассационную жалобу.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, проверив законность судебных актов, оценив доводы кассационной жалобы, считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, между предпринимателем (арендатор) и комитетом (арендодатель) заключен договор аренды спорного помещения для использования под склад хранения продукции с оплатой 1009 рублей 32 копейки в месяц. Срок действия договора N 2909 - с 01.03.2006 по 01.02.2007. По акту приема-передачи от 01.03.2006 спорное помещение передано предпринимателю.

29 марта 2022 года комитет направил предпринимателю уведомление о прекращении действия договора N 2909 в связи с истечением срока его действия и расторжении договора N 2909 по инициативе комитета на основании статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указанное уведомление получено предпринимателем 18.04.2022, однако спорное помещение арендодателю не возвращено.

Комитет провел осмотр спорного помещения, в ходе которого установил нарушение предусмотренного договором N 2909 обязательства по содержанию помещения, нахождение его в неудовлетворительном состоянии, а именно: демонтировано оборудование, отсутствует входная дверь. Выявленные нарушения зафиксированы в акте осмотра от 21.04.2022 и фотоматериалах.

Суды установили, что спорное помещение предприниматель не использует.

Предприниматель обратился в комитет с заявлением от 24.06.2022 о реализации преимущественного права на приобретение спорного помещения, разработке и утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, расположенного под арендуемым имуществом (спорным помещением).

Письмом от 26.07.2022 N 60.04.5/6686 комитет отказал предпринимателю в разработке и утверждении схемы расположения земельного участка, а также в реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества на том основании, что спорное помещение разрушено и прекратило свое существование как объект права.

Со ссылкой на прекращение договора N 2909 комитет обратился в арбитражный суд с иском о возложении на предпринимателя обязанности передать спорное помещение комитету по акту приема-передачи.

Полагая незаконным формализованный в письме от 26.07.2022 N 60.04.5/6686 отказ комитета, предприниматель обратился в арбитражный суд со встречным иском.

Суды удовлетворили первоначальный иск и отказали в удовлетворении встречных требований, правомерно исходя из следующего.

Согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации находящееся в государственной или муниципальной собственности имущество может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

На основании части 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ; 5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Согласно части 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с Законом N 159-ФЗ или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Как разъяснено в пункте 10 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"" (далее - информационное письмо N 134), субъект малого предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу правовой позиции, изложенной в пункте 1 информационного письма N 134, если на момент принятия решения о приватизации недвижимого имущества срок договора его аренды истек, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, право на приобретение у него не возникает.

Статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждой стороне арендного обязательства, заключенного на неопределенный срок, предоставлено право отказаться в любое время от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Суды сделали вывод о соблюдении комитетом установленных статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации требований и, соответственно, прекращении действия договора N 2909. Суды указали, что при этом мотивы комитета, послужившие основанием для расторжения договора N 2909, правового значения не имеют.

Суды отметили, что в силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ и статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение арендуемого помещения в случае, когда договор аренды прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно в целях воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение имущества в собственность (пункт 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017), однако такие обстоятельства по делу не установлены.

Суды установили, что предприниматель не исполнял возложенные на него договором N 2909 обязанности: спорное помещение не только не использовалось по назначению, не обеспечивалось коммунальными ресурсами для его сохранности (отопление), но и оставлено без внимания, предприниматель допустил его разрушение.

Установив правомерность отказа комитета от договора N 2909, отсутствие злоупотреблений комитета при отказе от договора N 2909, ненадлежащее исполнение предпринимателем обязанностей арендатора, приведшее к разрушению спорного помещения, обращение предпринимателя с заявлением после направления комитетом в адрес предпринимателя отказа от договора N 2909, злоупотребление со стороны предпринимателя правом на выкуп спорного помещения, суды правомерно удовлетворили требования комитета и отказали предпринимателю в удовлетворении требований.

Суды признали не имеющими правового значения доводы предпринимателя о том, что он предпринимал усилия для оформления права на земельный участок под арендуемым объектом недвижимости, и отметили, что договором N 2909 на предпринимателя возложена обязанность по проведению капитального ремонта спорного помещения (пункт 2.2.18), принятию мер для обеспечения функционирования всех инженерных систем помещения (пункт 2.2.3), заключению договоров на поставку коммунальных ресурсов (пункт 2.2.4), использованию спорного помещения с момента подписания акта приема-передачи.

Как документально не подтвержденный суды отклонили довод предпринимателя о том, что он не мог провести полноценные ремонтные работы в отношении спорного помещения, так как часть спорного помещения (капитальная стена) и земельный участок, необходимый для эксплуатации и проведения работ, незаконно заняты собственником земельного участка с кадастровым номером 61:58:0002250:2617.

Отклонен судами и довод предпринимателя о том, что после направления уведомления о прекращении договора N 2909 комитет совершал действия, свидетельствующие о продолжении арендных отношений, и направлял требования о внесении арендной платы за пользование спорным помещением, а предприниматель вносил и вносит арендную плату до настоящего времени.

Суды установили, что спорное помещение после отказа комитета от договора N 2909 предприниматель комитету не возвратил, что не исключает обязанность комитета требовать от предпринимателя внесения арендных платежей за спорное помещение до момента его фактического возврата по акту приема-передачи.

Как разъяснено в абзаце втором пункта 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", в случае расторжения договора аренды взысканию подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств.

Абзацем 2 пункта 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" также разъяснено, что если при расторжении договора основное обязательство не прекращается, например, при передаче имущества в аренду, ссуду, заем и кредит, и сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты (статья 622, статья 689, пункт 1 статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах и с учетом наличия у предпринимателя задолженности по внесению арендных платежей за спорное имущество по договору N 2909, что подтверждено представленными в материалы дела предложениями комитета от 22.10.2008 N 209 и от 30.11.2011 N 235 об уплате арендных платежей и расторжению договора N 2909 (т. 1 л. д. 34, 35), суды мотивированно признали обоснованной и документально подтвержденной позицию комитета об обязании предпринимателя передать комитету по акту приема-передачи спорное имущество и отсутствии у предпринимателя преимущественного права на приобретение спорного помещения ввиду несоблюдения предпринимателем требований части 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ.

Доводы кассационной жалобы выводы судов не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции").

Соответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права к установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе предпринимателя, исключают возможность ее удовлетворения в силу статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2023 по делу N А53-32127/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Т.Н. Драбо

Судьи

В.Е. Епифанов И.В. Сидорова