Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 февраля 2023 г. N 15АП-97/23 по делу N А53-32127/2022

город Ростов-на-Дону

22 февраля 2023 г.

дело N А53-32127/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 февраля 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сулименко О.А.,

судей Абраменко Р.А., Яицкой С.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Рромановым А.А.,

при участии:

от истца: представителей не направил, извещен надлежащим образом,

от ответчика: представитель Кулькин Н.Ю. по доверенности от 27.09.2021,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Мисюры Дмитрия Александровича

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 02.12.2022 по делу N А53-32127/2022

по иску Комитета по управлению имуществом города Таганрога (ИНН 6154005874, ОГРН 1026102583726)

к ответчику индивидуальному предпринимателю Мисюре Дмитрию Александровичу (ОГРНИП: 304615417700058, ИНН: 615401649669)

об обязании передать нежилое помещение по акту приёма-передачи,

по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя Мисюры Дмитрия Александровича (ОГРНИП: 304615417700058, ИНН: 615401649669)

к Комитету по управлению имуществом города Таганрога (ИНН 6154005874, ОГРН 1026102583726)

о признании незаконным отказа в реализации права преимущественного выкупа арендуемого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом города Таганрога (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Мисюре Дмитрию Александровичу (далее - предприниматель) об обязании передать нежилое помещение по акту приёма-передачи. Иск мотивирован прекращением действия договора аренды.

Предпринимателем заявлено встречное требование об оспаривании отказа в реализации права преимущественного выкупа арендуемого помещения.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 02.12.2022 исковые требования удовлетворены. В удовлетворении встречного иска отказано.

Решение мотивировано следующим.

Комитет правомерно отказался от договора, возобновлённого на неопределённый срок. Обращение предпринимателя с заявлением о выкупе помещения состоялось после расторжения договора. В действиях комитета отсутствуют признаки злоупотребления правом. Арендатор не исполнял возложенные на него договором обязанности: помещение не только не использовалось по назначению, не обеспечивалось коммунальными ресурсами для его сохранности (отопление), но и было оставлено без внимания. Арендатор допустил его разрушение. После отказа арендодателя от договора предприниматель требует выкупа имущества по рыночной цене, которая в актуальном его состоянии с очевидностью не будет эквивалентной тому исходному предоставлению, которое арендатор получил по договору от истца. Действия арендатора квалифицированы как злоупотребление правом.

Индивидуальный предприниматель Мисюра Дмитрий Александрович обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение отменить, удовлетворить встречный иск, в удовлетворении первоначального иска отказать. Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Предприниматель последовательно предпринимал усилия для оформления права на земельный участок под арендуемым объектом недвижимости. Мисюра Д.А. не мог провести полноценные ремонтные работы в отношении объекта недвижимости, так как его часть (капитальная стена) и земля, необходимая для эксплуатации и проведения работ незаконно захвачены собственником земельного участка КН 61:58:0002250:2617.

Мисюра Д.А. заявил о реализации преимущественного права на приобретение объекта недвижимости 24.06.2022, то есть в период действия договора аренды.

После направления претензии о прекращении договора аренды КУИ совершает действия, свидетельствующие о продолжении арендных отношений - продолжает выставлять требования в адрес Мисюры Д.А. о внесении арендной платы, а Мисюра Д.А. продолжает вносить арендную плату и в настоящее время. Таким образом, договор аренды фактически продолжает действовать и в настоящее время.

Полная гибель объекта аренды не установлена. Объект недвижимости существует как объект права, из гражданского оборота не выбыл.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель предприниматель дал суду пояснения об обстоятельствах и материалах дела, настаивал на доводах апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить.

Предприниматель заявил ходатайство о приобщении к материалам дела переписки с комитетом в периоды, предшествующие оспариваемому отказу.

Апелляционный суд, руководствуясь статьями 41, 159, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев вопрос о приобщении документов к материалам дела, установив отсутствие обоснования невозможности представления данных документов при рассмотрении спора в суде первой инстанции, с учетом предусмотренных процессуальным законодательством ограничений по представлению новых доказательств на стадии апелляционного обжалования для заявителя жалобы, отказывает в приобщении приложенных к апелляционной жалобе дополнительных документов на основании статьи 268 АПК РФ в связи с отсутствием процессуальных оснований. Данные документы подлежат возврату заявителю жалобы.

Комитет письменно заявил ходатайство о проведении судебного разбирательства в отсутствие своего представителя, которое судом апелляционной инстанции рассмотрено и удовлетворено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя предпринимателя, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 01.03.2006 между Мисюрой Дмитрием Александровичем как арендатором и Комитетом по управлению имуществом г. Таганрога как арендодателем заключен договор аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Таганрог, ул. Свободы, д. 36-2, площадью 36 кв. м. для использования под склад хранения продукции.

По акту приема-передачи от 01.03.2006 помещение передано предпринимателю Мисюре Д.А.

Согласно пункту 1.2. срок договора аренды установлен с 01.03.2006 по 01.02.2007.

29.03.2022 КУИ г. Таганрога направил Мисюре Д.А. уведомление о прекращении действия договора аренды указанного выше нежилого помещения - в связи с истечением срока действия и расторжении договора аренды по инициативе КУИ г. Таганрога на основании статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

18.04.2022 уведомление получено Мисюрой Д.А., однако арендуемое нежилое помещение арендодателю не возвращено.

21.04.2022 комитет провел осмотр арендуемых обществом помещений, в ходе которого установил нарушение предусмотренного договорами аренды обязательства по содержанию помещения, нахождение его в неудовлетворительном состоянии, что зафиксировано в акте осмотра.

В акте указано, что демонтировано оборудование, отсутствует входная дверь. Выводы акта подтверждаются фотографическими материалами.

В судебном заседании суда первой инстанции установлено, что фактически помещение арендатором не используется.

Между тем 24.06.2022 Мисюра Д.А. обратился в КУИ г. Таганрога с двумя заявлениями: о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества и о разработке утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, расположенного под арендуемым имуществом.

В ответ на заявления КУИ г. Таганрога направил в адрес ИП Мисюра Д.А. письмо от 26.07.2022 N 60.04.5/6686, которым отказал в разработке и утверждении схемы расположения земельного участка, а также в реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества, на том основании, что помещение разрушено и прекратило свое существование как объект права.

Предприниматель считает отказ незаконным и оспорил его в рамках настоящего заявления.

Судебная коллегия полагает правомерным удовлетворении первоначального иска и отказ во встречных исковых требованиях ввиду следующего.

Согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает возможность возобновления срока действия договора аренды на неопределенный срок в случае фактического выражения сторонами договора воли на сохранение отношений по истечении срока его действия независимо от того, было ли соответствующее условие закреплено в договоре.

В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно части 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Согласно части 4 статьи 3 Закона N 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

В пункте 10 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено следующее. Субъект малого предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", если на момент принятия решения о приватизации недвижимого имущества срок договора его аренды истек, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, право на приобретение у него не возникает.

В статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено право каждой стороны арендного обязательства, заключенного на неопределенный срок, отказаться в любое время от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд учел, что арендодателем требования названной статьи соблюдены, и действие договора аренды прекращено. При этом мотивы арендодателя, послужившие основанием для расторжения договора аренды, правового значения не имеют.

По смыслу ст. 3 Закона N 159-ФЗ и в соответствии со ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение имущества в собственность (п. 23 Обзора судебной практики ВС РФ N 5 (2017) (утв. Президиумом ВС РФ 27.12.2017)).

Таких обстоятельств по делу не установлено.

Напротив, суд первой инстанции установил, что арендатор не исполнял возложенные на него договором обязанности: помещение не только не использовалось по назначению, не обеспечивалось коммунальными ресурсами для его сохранности (отопление), но и было оставлено без внимания. Арендатор допустил его разрушение.

Толкование судом положений пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 3 Закона N 159-ФЗ с выводом о том, что предприниматель обратился с заявлением по истечении срока договора аренды соответствуют п. 23 Обзора судебной практики ВС РФ N 5 (2017) (утв. Президиумом ВС РФ 27.12.2017, поскольку обстоятельства настоящего дела и правовой ситуации, включено в обзор, идентичны.

Таким образом, по делу установлены: правомерность отказа комитета от договора, отсутствие злоупотреблений комитета при отказе от договора, ненадлежащее исполнение предпринимателем обязанностей арендатора, приведшее к разрушению объекта, обращение с заявлением после отказа от договора арендодателя, злоупотребление правом на выкуп.

Доводы апелляционной жалобы предпринимателя о том, что он предпринимал усилия для оформления права на земельный участок под арендуемым объектом недвижимости, правового значения для рассмотрения настоящего спора не имеют.

Договором аренды на арендатора возложен капитальный ремонт помещения (пункт 2.2.18), принятие мер для обеспечения функционирования всех инженерных систем помещения (пункт 2.2.3), заключить договоры на поставку коммунальных ресурсов (пункт 2.2.4), приступить к использованию помещения в течение 10 дней с момента подписания акта приема-передачи.

Наличие препятствий, на которые ссылается предприниматель (отсутствие содействия комитета) из материалов дела не следует.

Довод о том, что Мисюра Д.А. не мог провести полноценные ремонтные работы в отношении объекта недвижимости, так как его часть (капитальная стена) и земля, необходимая для эксплуатации и проведения работ незаконно захвачены собственником земельного участка КН 61:58:0002250:2617, документально не подтвержден.

Предприниматель также заявил о том, что после направления претензии о прекращении договора аренды КУИ совершает действия, свидетельствующие о продолжении арендных отношений - продолжает выставлять требования в адрес Мисюры Д.А. о внесении арендной платы, а Мисюра Д.А. продолжает вносить арендную плату и в настоящее время. Таким образом, договор аренды фактически продолжает действовать и в настоящее время.

Указанный довод не соответствует действующему правовому регулированию.

Из материалов дела видно, что объект аренды после отказа арендодателю не возвращён.

В абзаце втором пункта 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что в случае расторжения договора аренды взысканию подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств.

Абзацем 2 пункта 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" также разъяснено, что если при расторжении договора основное обязательство не прекращается, например, при передаче имущества в аренду, ссуду, заем и кредит, и сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты (статья 622, статья 689, пункт 1 статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах оснований к отмене судебного акта и удовлетворению апелляционной жалобы не имеется.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, выражают несогласие с выводами суда первой инстанции и основаны на неверном понимании норм материального права.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

В удовлетворении ходатайства о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств отказать.

Решение Арбитражного суда Ростовской области от 02.12.2022 по делу N А53-32127/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Мисюры Дмитрия Александровича (ОГРНИП: 304615417700058, ИНН: 615401649669) в доход федерального бюджета 2 850 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Ростовской области в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

О.А. Сулименко

Судьи

Р.А. Абраменко С.И. Яицкая