Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14 июня 2023 г. N Ф08-4798/23 по делу N А32-38907/2022

г. Краснодар

14 июня 2023 г.

Дело N А32-38907/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 июня 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Драбо Т.Н., в отсутствие в судебном заседании истца - общества с ограниченной ответственностью "Стройуниверсал" (ИНН 7730716632), ответчиков: администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2023 по делу N А32-38907/2022, установил следующее.

ООО "Стройуниверсал" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее - администрация), а также к департаменту имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее - департамент) о возложении обязанности заключить дополнительное соглашение от 06.12.2021 к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 05.06.2017 N 4900010462 (обществу на правах аренды принадлежит земельный участок общей площадью 9048 кв. м с кадастровым номером 23:49:0420022:2, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Адлерский внутригородской район города Сочи, с. Эстосадок, ул. Эстонская, з/у 105, с видом разрешенного использования - "гостиничное обслуживание", категория земель - земли населенных пунктов), изложив пункт 1 дополнительного соглашения от 06.07.2022 к договору о предоставлении в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 05.06.2017 N 4900010462, в следующей редакции: Пункт 3.2. "Размер годовой арендной платы за участок составляет: Кадастровая стоимость земельного участка 190 933 429,44 рублей, налоговая ставка - 1,2%, 190 933 429,44 рублей * 1,2% = 2 291 201 рубль 15 копеек и устанавливается в соответствии с пунктом 3 "г" Правил определения размера арендной платы, а также порядка условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление N 582). Арендная плата за земельный участок изменяется с изменением его кадастровой стоимости.

Решением от 21.12.2022, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 14.03.2023, требования удовлетворены. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались статьями 421, 422, 445, 446, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статьями 1, 39.7, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и постановлением N 582, указав, что арендная плата за находящийся в муниципальной собственности земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420022:2 является регулируемой (статья 424 Гражданского кодекса, статья 39.7 Земельного кодекса).

На данном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий обществу на праве собственности; участок является ограниченным в обороте, так как входит во вторую зону округа санитарной охраны курорта и не подлежит передаче в частную собственность. Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 N 531 "О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582" основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, дополнены принципом N 7, в силу которого размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют. Кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет 190 933 429 рублей 44 копейки; вид разрешенного использования - "гостиничное обслуживание". Согласно подпункту 2.9 пункта 2 решения Городского собрания Сочи от 26.11.2020 N 58 "Об установлении земельного налога на территории муниципального образования город-курорт Сочи", а также решения от 29.09.2022 N 130 налоговая ставка в отношении земельных участков, предназначенных для размещения гостиниц, составляет 1,2%. Исходя из установленных обстоятельств, суды пришли к выводу о том, что требования общества о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору аренды от 05.06.2017 N 4900010462 подлежит удовлетворению.

В кассационной жалобе администрация и департамент просят решение от 21.12.2022 и постановление суда апелляционной инстанции от 14.03.2023 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на отсутствие оснований для внесения изменений в заключенный сторонами договор в части арендной платы, поскольку общество согласилось с существенным условием договора об оплате при его заключении. При несоразмерности площади объекта площади земельного участка суды не исследовали вопрос о правомерности применения льготной арендной платы в отношении всей площади земельного участка.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить судебные акты без изменения как законные и обоснованные, кассационную жалобу - без удовлетворения.

От общества поступило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие представителя. Администрация и департамент явку процессуальных представителей в суд округа не обеспечили, извещены надлежащим образом в соответствии со статьями 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба удовлетворению не подлежит, с учетом следующего.

Как видно из материалов дела и установлено судами, муниципальное образование город-курорт Сочи (арендодатель) и ООО "Горный Кластер" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, от 05.06.2017 N 4900010462, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор - принять на условиях договора земельный участок площадью 10 793 кв. м с кадастровым номером 23:49:0420022:2, расположенный по адресу: г. Сочи, Адлерский район, c. Эсто-Садок, ул. Таммсааре, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, для строительства и эксплуатации спортивно-оздоровительного комплекса. Земельный участок расположен в территориальной зоне - "ОЦ-1", в границах территории исторического поселения регионального значения, в зоне "ВД" - водоохранная зона реки Мзымта - 200 м, в зоне "ОГП-С" - территория развития селей. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 15.06.2017 (т. 1, л. д. 30 - 35).

В связи с переходом права собственности на объект незавершенного строительства "Спортивно-оздоровительный комплекс" 70% готовности, назначение: нежилое, площадь: общая площадь застройки 3135,2 кв. м, литера А, этажность 5, подземная этажность 1, кадастровый номер 23:49:0000000:5121, адрес (местоположение): город Сочи, Адлерский район, с. Эсто-Садок, ул. Таммсааре, муниципальное образование город-курорт Сочи (арендодатель) и общество (арендатор) заключили дополнительное соглашение от 28.02.2019, в котором изменили арендатора земельного участка на общество (т. 1, л. д. 39).

На основании решения Лазаревского районного суда города Сочи Краснодарского края от 19.03.2021 по делу N 2а-1338/2021, вступившего в законную силу 13.04.2021, определения Лазаревского районного суда города Сочи Краснодарского края от 22.04.2021, вступившего в законную силу 18.05.2021, муниципальное образование город-курорт Сочи и общество заключили дополнительное соглашение от 15.09.2021, в котором определили предмет договора: "Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок площадью 9048 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, городской округ город-курорт Сочи, с. Эсто-Садок, ул. Эстонская, з/у 105, с видом разрешенного использования - "гостиничное обслуживание". Данным соглашением сторонами также определен размер и сроки исчисления арендной платы: "Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 16.08.2021 N 1/12-П-21/29 и составляет 4 355 390 рублей 52 копейки. Исчисление арендной платы устанавливается с 18.05.2021" (т. 1, л. д. 36, 37).

Полагая, что размер арендной платы, установленный в соответствии с отчетом об оценке величины (размера) годовой арендной платы от 16.08.2021 N 1/12-П-21/29, определен с нарушением действующего законодательства, поскольку следует производить расчет, исходя из ставки земельного налога, в связи с ограничением участка в обороте, общество направило 06.07.2022 в адрес администрации проект дополнительного соглашения, которым установлен размер арендной платы, исходя из ставки земельного налога (т. 1, л. д. 78 - 82).

Письмом от 01.08.2022 N 11046/02.01-30 департамент отказал в заключении дополнительного соглашения (т. 1, л. д. 72, 73).

Наличие разногласий по вопросу о порядке исчисления арендной платы по договору от 05.06.2017 N 4900010462 послужило основанием обращения общества в арбитражный суд с исковым заявлением.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 данного кодекса).

Любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 данного кодекса).

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса в случаях, когда в соответствии с данным кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение 30 дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 424 Гражданского кодекса, пункта 5 статьи 65 и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен; арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

По смыслу приведенных в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснений, к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость нормативного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом. Изменения регулируемой арендной платы по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Постановлением N 582, в редакции постановления N 531, вступившей в силу с 12.08.2017, в числе основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в публичной собственности, утвержден принцип учета наличия предусмотренных законодательством ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения. В этом случае размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют (принцип N 7).

Таким образом, с 12.08.2017 до момента внесения изменений в соответствующие нормативно-правовые акты размер арендной платы подлежит определению по правилам пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса, принципа N 7, в размере ставки земельного налога, действующей в соответствующие периоды и установленной в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых отсутствуют ограничения права на приобретение в собственность.

Основанием применения принципа N 7 является наличие двух условий: земельный участок должен быть отнесен законодательством Российской Федерации к землям, ограниченным в обороте (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса); на земельном участке должен быть расположен объект недвижимого имущества (здание и (или) сооружение), принадлежащий на праве собственности арендатору земельного участка.

Согласно нормам главы 31 Налогового кодекса Российской Федерации земельный налог рассчитывается как произведение кадастровой стоимости земельного участка, установленной в соответствии с требованиями земельного законодательства, и ставкой земельного налога.

Как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09, несмотря на то, что новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, стороны договора не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса, статьи 173 Кодекса при рассмотрении разногласий судом такой договор для сторон считается заключенным с момента вступления судебного акта в законную силу, с учетом выводов суда по каждому спорному условию, отраженному в резолютивной части решения.

Разрешение судом преддоговорного спора по существу сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Разрешая спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия договора в соответствии с действующим законодательством.

По правилам статьи 71 Кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Кодекса).

При разрешении спора судебные инстанции установили, что на муниципальном земельном участке с кадастровым номером 23:49:0420022:2 расположен объект недвижимости, принадлежащий обществу на праве собственности. Данный участок является ограниченным в обороте, поскольку расположен во второй зоне округа санитарной охраны курорта и не подлежит передаче в частную собственность (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса). Размер арендной платы в соответствии с принципом N 7, утвержденным постановлением N 582, не должен превышать размер ставки земельного налога (действующей в соответствующие периоды). Применительно к обстоятельствам настоящего дела суды признали обоснованными требования общества в части заключения дополнительного соглашения к договору аренды, устанавливающего размер арендной платы, исходя из кадастровой стоимости земельного участка и ставки земельного налога в размере 1,2%, установленной решением N 58.

Доводы кассационной жалобы о том, что общество согласилось с существенным условием договора в виде размера арендной платы при его заключении, подлежат отклонению, поскольку арендная плата за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, является регулируемой. При определении ее размера судебные инстанции правомерно руководствовались действовавшими в спорный период нормативными правовыми актами, а также сведениями о кадастровой стоимости земельного участка.

Суды полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы материального права. Основания для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют, нарушения процессуальных норм (часть 4 статьи 288 Кодекса) не установлены.

Податели кассационной жалобы от уплаты государственной пошлины освобождены (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2023 по делу N А32-38907/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.А. Анциферов Т.Н. Драбо