Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 3 июля 2023 г. N Ф08-4603/23 по делу N А53-30852/2022

г. Краснодар

03 июля 2023 г.

Дело N А53-30852/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июня 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 июля 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., в отсутствие в судебном заседании истца - Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ИНН 2636014845), ответчика - индивидуального предпринимателя Парфенова Александра Алексеевича (ИНН 615100092335), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2023 по делу N А53-30852/2022, установил следующее.

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к ИП Парфенову А.А. (далее - предприниматель) о взыскании 829 312 рублей 59 копеек задолженности за пользование земельным участком с 01.10.2020 по 08.03.2022.

Исковые требования мотивированы тем, что в заявленный период ответчик являлся собственником объекта незавершенного строительства, при этом использовал земельный участок без оформления правоустанавливающих документов и оплаты.

Определением от 18.08.2022 дело передано по подсудности в Арбитражный суд Ростовской области.

Решением от 19.12.2022 иск удовлетворен в полном объеме: с предпринимателя в пользу комитета взыскано 829 312 рублей 59 копеек неосновательного обогащения;

в доход федерального бюджета с ответчика взыскано 19 586 рублей государственной пошлины по иску. Суд первой инстанции исходил из того, что земельный участок с кадастровым номером 26:12:010410:388 предоставлен в аренду предпринимателю на 3 года как собственнику объекта. Доказательств наличия каких-либо возражений о невозможности использования объекта аренды в период действия договора не представлено. После прекращения срока действия договора арендатор земельный участок не освободил, продолжил пользование. Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, которое будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю; взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором (пункт 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"). Вступившим в законную силу решением от 25.08.2020 по делу N А63-10144/2020, имеющим согласно статье 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) преюдициальное значение для рассматриваемого спора, у предпринимателя изъят объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:010410:370, расположенный по адресу:

г. Ставрополь, ул. 2 Промышленная, 30, в квартале 601, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства". У собственника объекта незавершенного строительства со вступлением в законную силу решения суда о продаже этого объекта с публичных торгов по основаниям статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) сохраняется обязанность по внесению платы за пользование земельным участком до момента регистрации права собственности за новым собственником (покупателем по результатам торгов). В этой связи у комитета имеется право для начисления арендной платы предпринимателю за фактическое использование спорного земельного участка, ранее предоставленного в аренду, на основании статьи 622 Гражданского кодекса, до даты регистрации права собственности на незавершенный строительством объект за новым собственником - покупателем по итогам аукциона. Расчет размера неосновательного обогащения произведен истцом в соответствии с постановлением Правительства Ставропольского края от 26.12.2018 N 601-п "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленных в аренду без торгов" (далее - постановление N 601-п), в редакции постановления Правительства Ставропольского края от 28.12.2019 N 633-п. Расчет комитета судом проверен, признан соответствующим порядку, установленному постановлением N 601-п; доказательства погашения задолженности не представлены.

Постановлением апелляционного суда от 09.03.2023 решение от 19.12.2022 отменено, в удовлетворении исковых требований отказано. Апелляционный суд указал, что арендная плата могла быть начислена только до вступления в законную силу решения от 25.08.2020 по делу N А63-10144/2020 (то есть до 25.09.2020), которым объект незавершенного строительства изъят у предпринимателя. После вступления в силу судебного акта по названному делу комитет должен был осуществить действия по продаже объекта путем реализации с публичных торгов, что исключало возможность пользования предпринимателем этим объектом и, соответственно, земельным участком после названной даты. Доказательства предпринятых комитетом действий по исполнению судебного решения от 25.08.2020 по делу N А63-10144/2020, в том числе обращения к судебному приставу-исполнителю, не представлено. Так как решением от 25.08.2020 по делу N А63-10144/2020 у предпринимателя изъят объект незавершенного строительства, тогда как действующим законодательством установлен принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, само по себе не оформление акта приема-передачи при отсутствии фактического владения и пользования арендатором спорным имуществом не подтверждает возобновление договора аренды на неопределенный срок. Ответчик утратил возможность использования объекта после вступления в законную силу решения от 25.08.2020 по делу N А63-10144/2020 об изъятии. Следовательно, начисления за пользование земельным участком с 01.10.2020 по 08.03.2022 в размере 829 312 рублей 59 копеек произведены арендодателем неправомерно.

В кассационной жалобе комитет просит постановление апелляционного суда от 09.03.2023 отменить, оставить в силе решение от 19.12.2022, указав, что в данном случае прекращение права собственности предпринимателя обусловлено не стандартным переходом права в результате совершения гражданско-правовой сделки, а по правилам гражданского и земельного законодательства об изъятии у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке в случае прекращения действия договора аренды этого участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации. Следовательно, обстоятельства землепользования и несения бремени содержания незавершенного строительством объекта и расположенного под ним земельного участка должны определяться с учетом правил и норм земельного законодательства, регламентирующего порядок проведения торгов и процедуру предоставления земельных участков после прекращения срока действия договора аренды для завершения строительства объекта. Бремя содержания земельного участка под незавершенным строительством объектом лежит на собственнике данного объекта до определения нового собственника по результатам проведения торгов либо до возобновления арендных отношений.

Предприниматель в отзыве указал на несостоятельность доводов кассационной жалобы, а также законность принятого по делу судебного акта апелляционной инстанции, отметив, что со стороны истца имеет место злоупотребление правом. Договор аренды земельного участка от 11.01.2017 N 6252 определил цель использования спорного земельного участка - для завершения строительства объекта с кадастровым номером 26:12:010410:370, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. 2 Промышленная, 30, в квартале 601, который изъят у предпринимателя путем продажи с публичных торгов на основании решения от 25.08.2020 по делу N А63-10144/2020. Предприниматель не имел возможности пользоваться земельным участком с кадастровым номером 26:12:010410:388 с этой даты. Поскольку договор аренды носит взаимный характер, - невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения обязанности по внесению арендной платы.

Участвующие в деле лица явку в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены надлежащим образом на основании статей 121, 123 Кодекса.

Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные комитетом в кассационной жалобе и предпринимателем - в отзыве, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что жалоба удовлетворению не подлежит, с учетом следующего.

Как видно из материалов дела и установили суды, администрация г. Ставрополя (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор от 11.01.2017 N 6252 аренды земельного участка в границах муниципального образования город Ставрополь Ставропольского края (для завершения строительства объекта), по которому арендатору предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 26:12:010410:388 общей площадью 2861 кв. м, расположенный по адресу: город Ставрополь, улица 2 Промышленная, 30, в квартале 601, сроком действия с 20.01.2017 по 19.01.2020, для завершения строительства (пункты 1.1, 2.1 договора).

Согласно пункту 6.3 договора по истечении срока аренды договор считается автоматически прекращенным без специального уведомления арендатора. Продление договора на неопределенный срок по истечении срока его действия не допускается.

На данном земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:010410:370, принадлежащий на праве собственности предпринимателю (право собственности на объект площадью 398 кв. м, степень готовности 57%, зарегистрировано до 09.03.2022 - дата перехода права собственности на объект к ООО "Вист-Ставрополь" на основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 09.03.2022).

Решением от 25.08.2020 по делу N А63-10144/2020 у предпринимателя изъят объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:010410:370, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. 2 Промышленная, 30, в квартале 601, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства".

Позиция комитета сводится к тому, что в период с 01.10.2020 по 08.03.2022 предприниматель как реестровый собственник объекта незавершенного строительства использовал земельный участок с кадастровым номером 26:12:010410:388 без правовых оснований и оплаты.

В целях досудебного урегулирования спора в адрес ответчика истцом направлена претензия от 24.05.2022 N 08/14-4799с с требованием о необходимости погашения задолженности, которая оставлена без финансового удовлетворения, что и послужило основанием обращения комитета в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Отменяя решение суда первой инстанции, апелляционная коллегия применительно к положениям статей 235, 239.1, 1102, 1105 Гражданского кодекса исходила из того, что решением от 25.08.2020 по делу N А63-10144/2020 объект незавершенного строительства, принадлежавший на праве собственности ответчику и расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:12:010410:388, изъят у предпринимателя для целей продажи с публичных торгов, ввиду чего с даты вступления указанного судебного акта в законную силу обязанность вносить плату за земельный участок, на котором находится спорный объект, у предпринимателя прекратилась.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом.

Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем кодексе (пункты 1, 3 статьи 420 Гражданского кодекса).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса).

Земельным законодательством установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (подпункт 7 пункта 1 статьи 1, пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс).

В соответствии со статьями 606, 614 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.

На основании пункта 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Предусмотренная пунктом 2 статьи 655 Гражданского кодекса обязанность сторон по составлению акта возврата арендуемого имущества не исключает возможности представления арендатором иных доказательств, подтверждающих фактическое освобождение объекта аренды. Данная правовая позиция высказана в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19.05.2020 N 310-ЭС19-26908, а также нашла отражение в пункте 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020.

В силу статьи 1102 Гражданского кодекса лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего кодекса.

На основании пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

В силу части 2 статьи 69 Кодекса обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

На основании оценки представленных доказательств апелляционный суд, с учетом имеющих преюдициальное значение для настоящего дела судебных актов по делу N А63-10144/2020, в рамках которого принадлежащий ответчику объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:12:010410:388, изъят для продажи с публичных торгов, указал, что возможность использования объекта ответчиком утрачена после вступления в законную силу решения от 25.08.2020 по названному делу о его изъятии, следовательно, с указанного времени обязанность по внесению арендной платы за земельный участок, на котором этот объект расположен, у предпринимателя отсутствует. После вступления в законную силу (26.09.2020) решения от 25.08.2020 по делу N А63-10144/2020 комитет должен был осуществить действия по продаже спорного объекта путем реализации с публичных торгов, что исключало возможность пользования объектом со стороны предпринимателя и, как следствие, земельным участком. Начисление платы за пользование земельным участком с 01.10.2020 по 08.03.2022 в размере 829 312 рублей 59 копеек произведено неправомерно.

Доводы комитета, приведенные в кассационной жалобе, изучены коллегией и отклонены, с учетом следующего.

Исходя из положений статей 328, 606, 611 и 614 Гражданского кодекса договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция приведена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, а также в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017.

Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 N 305-ЭС15-15053, к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использования имущества по назначению в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Суд кассационной инстанции поддерживает позицию апелляционного суда, согласно которой, с момента вступления в законную силу судебного решения об изъятии объекта незавершенного строительства, возникла юридическая невозможность использования земельного участка под объектом предпринимателя в установленных договором целях, следовательно, как справедливо указал суд второй инстанции, требования о взыскании с ответчика арендной платы до завершения процедуры реализации имущества и государственной регистрации перехода права собственности на объект к новому собственнику, заявлены неправомерно.

Оснований не согласиться с выводами суда второй инстанции суд округа не усматривает и признает, что все существенные обстоятельства дела установлены, правовые нормы, регулирующие спорные правоотношения, применены правильно, спор разрешен в соответствии с установленными обстоятельствами и представленными доказательствами при правильном применении норм процессуального права.

Доводы кассационной жалобы не опровергают выводы апелляционного суда, направлены на переоценку доказательств, которые апелляционная коллегия оценила с соблюдением норм главы 7 Кодекса. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не допущено.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2023 по делу N А53-30852/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.Е. Епифанов А.И. Мещерин