Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17 июля 2023 г. N Ф08-3116/23 по делу N А63-8693/2022

г. Краснодар

17 июля 2023 г.

Дело N А63-8693/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 12 июля 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 июля 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Драбо Т.Н., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от заинтересованных лиц - администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края (ИНН 2645006819, ОГРН 1202600013450) - Петрухиной О.Н. (доверенность от 18.01.2023) и комитета по градостроительству, земельным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края (ИНН 2623031642, ОГРН 1202600017795) - Петрухиной О.Н. (доверенность от 26.01.2023), в отсутствие заявителя - общества с ограниченной ответственностью фирма "Норма" (ИНН 2623005240, ОГРН 1022603022166) и третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (ИНН 2634063830, ОГРН 1042600339737), надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Норма"" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 13.12.2022 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2023 по делу N А63-8693/2022, установил следующее.

ООО "Фирма "Норма"" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края (далее - администрация), комитету по градостроительству, земельным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края (далее - комитет) о признании незаконным и отмене решения администрации об отказе в заключении без проведения торгов договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:11:020205:0048, выраженного в письме комитета от 04.05.2022 N 2679/0202/22, и возложении на администрацию обязанности предоставить обществу земельный участок с кадастровым номером 26:11:020205:0048 под проектирование и строительство многоквартирного дома в аренду без проведения торгов на три года путем направления обществу подписанного со своей стороны и содержащего все существенные условия, предусмотренные для договоров такого вида, договор аренды земельного участка в трех экземплярах в течение одного месяца с момента вступления настоящего решения в законную силу (уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - управление).

Решением суда от 13.12.2022, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 20.02.2023, в удовлетворении заявленных требований отказано со ссылкой на отсутствие у общества исключительного права на заключение договора аренды земельного участка в порядке, предусмотренном подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Суды указали, что общество не представило доказательства наличия у него права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на испрашиваемом участке. Выраженное в письме от 04.05.2022 N 2679/02-02/22 решение об отказе в предоставлении обществу земельного участка в аренду без проведения торгов соответствует закону.

В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа обратилось общество с кассационной жалобой, в которой просит решение суда и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме. По мнению подателя жалобы, наличие объекта недвижимого имущества на земельном участке дает право обществу продлить договор аренды земельного участка на три года для завершения строительства, при этом государственная регистрация объекта незавершенного строительства не требуется. Принадлежность объекта незавершенного строительства обществу подтверждена разрешительной документацией и установлена при рассмотрении дела N А63-4247/2021. Суды неправомерно указали на наличие спора о праве, сослались на неактуальные судебные акты 2015 - 2016 годов. Доводы администрации о том, что объект незавершенного строительства находятся в муниципальной собственности, документально не подтверждены. В 2008 году на момент начала строительных работ обществом объект незавершенного строительства отсутствовал. Выводы суда о ничтожности сделки по перемене лица в обязательстве по договору аренды земельного участка, ранее заключенного в отношении спорного участка, ошибочны. Принадлежность объекта капитального строительства обществу установлена, признаки самовольной постройки исключены, оспариваемый отказ нарушает права общества в сфере предпринимательской деятельности.

В отзыве на кассационную жалобу администрация и комитет просят оставить судебные акты без изменения как законные и обоснованные, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

В нарушение статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации управление не представило в суд отзыв на кассационную жалобу.

В судебном заседании представитель администрации и комитета поддержал доводы отзыва на кассационную жалобу.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, проверив законность судебных актов, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителя комитета и администрации, считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, в газете "Михайловские вести" от 11.02.2005 N 6 (2887) опубликовано извещение о разрешении проектирования и строительства мало- и многоэтажных жилых домов (14 позиций), детского сада, школы, административно-торгового, на земельном участке общей площадью 41 900 кв. м в г. Михайловске по ул. Ленина (разрешенное использование "комплексное освоение в целях жилищного строительства"), а также о разрешении проектирования и строительства 54-квартирного жилого дома на земельном участке площадью 6 400 кв. м в г. Михайловске по ул. Фрунзе.

17 июня 2005 года между администрацией и ООО "Алькор" на основании постановления главы г. Михайловска от 01.04.2005 N 286 заключен договор аренды земель поселений N 494, согласно которому ООО "Алькор" передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 26:11:020205:0048 площадью 2584 кв. м, расположенный по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, г. Михайловск, ул. Ленина, 125/5 (далее - земельный участок с кадастровым номером 26:11:020205:0048), под проектирование и строительство многоквартирного дома. Договор аренды от 17.06.2005 N 494 зарегистрирован в установленном порядке (запись о регистрации от 15.09.2005 N 26-26-11/003/2005-726).

Постановлением главы г. Михайловска Шпаковского района Ставропольского края от 07.04.2006 N 326 внесены изменения в постановление главы г. Михайловска от 01.04.2005 N 286, а именно: срок аренды земель поселений по адресу: г. Михайловск, ул. Ленина, 125/5 продлен до 16.03.2013.

10 апреля 2006 года между администрацией и ООО "Алькор" заключено дополнительное соглашение к договору аренды земель поселений от 17.06.2005 N 494, которое зарегистрировано в установленном порядке (запись от 24.10.2006 N 26-2611/010/2006-343).

Дополнительным соглашением от 07.11.2006 произведена замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды от 17.06.2005 N 494, арендатор ООО "Алькор" заменен на общество. Данное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 15.12.2006.

25 апреля 2008 года обществу выдано разрешение на строительство RU 26526101 N 48 пятиэтажного жилого дома со встроенным паркингом (подготовительный период), площадь застройки - 1 253 кв. м, сроком действия до 31.05.2008.

24 ноября 2008 года по заявлению общества подготовлен градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 26:11:020205:0048.

Постановлением главы города Михайловска от 25.11.2008 N 2383 обществу разрешено проектирование трехэтажного жилого дома со встроенным паркингом на земельном участке площадью 2 557 кв. м по ул. Ленина, 125/5, а 26.11.2008 обществу выдано разрешение на строительство RU 26526101 N 183 на земельном участке по ул. Ленина, 125/5 в г. Михайловске трехэтажного жилого дома со встроенным паркингом площадью застройки 1 440 кв. м и сроком действия до 26.11.2009.

В материалы дела представлен технический паспорт на объект незавершенного строительства - многоквартирный дом со встроенным паркингом по ул. Ленина, 125/5 (изготовлен по состоянию на 15.07.2014), кадастровый паспорт от 04.02.2015 N 26/501/15-61001 объекта незавершенного строительства (площадь застройки - 9406,8 кв. м, степень готовности объекта - 28%), находящегося на земельном участке с кадастровым номером 26:11:020205:0048.

Согласно выписке из ЕГРН от 31.05.2022 сведения о правообладателе объекта незавершенного строительства отсутствуют.

08 апреля 2022 года со ссылкой на подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации общество обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:11:020205:0048 под проектирование и строительство многоквартирного дома без торгов на три года в целях завершения строительства.

Письмом от 04.05.2022 N 2679/02-02/22 администрация отказала обществу в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 26:11:020205:0048 со ссылкой на то, что в ЕГРН отсутствуют сведения о регистрации права собственности общества на объект незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 26:11:020205:0048, что в свою очередь исключает предоставление обществу земельного участка в аренду на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Полагая незаконным формализованный в письме от 04.05.2022 N 2679/02-02/22 отказ, общество обратилось в арбитражный суд.

Суды отказали обществу в удовлетворении исковых требований, исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 Кодекса.

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.6 Кодекса.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 пункта 5 статьи 39.6 Кодекса, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

На основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Кодекса, на праве оперативного управления.

Если иное не установлено статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Кодекса).

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов закреплен в статье 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации и предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган в срок не более тридцати дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 Кодекса, и по результатам рассмотрения и проверки принимает соответствующее решение.

Статья 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Суды установили, что ранее на основании договора от 17.06.2005 N 494 земельный участок с кадастровым номером 26:11:020205:0048 был предоставлен в аренду ООО "Алькор". Дополнительным соглашением от 07.11.2006 к договору аренды от 17.06.2005 N 494 произведена замена лица в обязательстве, арендатором вместо ООО "Алькор" выступило общество. По условиям договора от 17.06.2005 N 494 срок аренды земельного участка с кадастровым номером 26:11:020205:0048 завершен 16.06.2013.

Постановлением главы г. Михайловска Шпаковского района Ставропольского края от 17.06.2005 N 502 земельному участку присвоен адрес: г. Михайловск, ул. Ленина, 125/5.

Постановлением администрации муниципального образования г. Михайловска Шпаковского района Ставропольского края от 26.05.2015 N 668 адрес земельного участка с кадастровым номером 26:11:020205:0048 изменен с адреса: Ставропольский край, Шпаковский район, г. Михайловск, ул. Ленина, 125/5 на адрес: Ставропольский край, Шпаковский район, г. Михайловск, ул. Фрунзе.

Суды указали, что общество обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду сроком на три года для завершения строительства только 08.04.2022, т. е. спустя более 8 лет после истечения срока аренды земельного участка с кадастровым номером 26:11:020205:0048. При этом в материалы дела не предоставлены сведения о консервации объекта, при том, что целевое назначение объекта - многоквартирный дом. К заявлению о предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства объекта общество не представило документы, удостоверяющие (устанавливающие) его право на здание, сооружение.

Из заключения кадастрового инженера от 25.10.2022 следует, что на момент обследования (08.09.2021) территории земельного участка с кадастровым номером 26:11:020205:0048 имеется объект незавершенного строительства площадью 9 406,8 кв. м, степенью готовности 28%.

Вместе с тем, в ЕГРН отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:11:020205:772 степенью готовности 28% на земельном участке с кадастровым номером 26:11:020205:0048, расположенном по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, г. Михайловск, ул. Фрунзе.

При этом суды приняли во внимание, что в соответствии с постановлением Правительства Ставропольского края от 27.04.2000 N 75-п "О порядке передачи объектов государственной собственности Ставропольского края в муниципальную собственность муниципальных образований края и о Порядке принятия в государственную собственность Ставропольского края объектов муниципальной и иных форм собственности (кроме федеральной)", решением Думы муниципального образования города Михайловска от 28.10.2004 N 450 "Об утверждении перечня объектов государственной собственности Ставропольского края, передаваемых в муниципальную собственность муниципального образования города Михайловска", распоряжением Правительства Ставропольского края, подписанного Губернатором Ставропольского края от 22.12.2004 N 526-рп, объект государственной собственности Ставропольского края - незавершенный строительством 54-квартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Михайловск, ул. Фрунзе, остаточной стоимостью основных фондов по состоянию на 01.10.2004 в размере 98,0 тыс. рублей передан в муниципальную собственность города Михайловска.

Министерством жилищно-коммунального хозяйства, строительства и архитектуры Ставропольского края выражено согласие о передаче на баланс администрации муниципального образования город Михайловск объекта незавершенного строительства "54-квартирного жилого дома по ул. Фрунзе в г. Михайловске", что указано в письме первого заместителя министра жилищно-коммунального хозяйства, строительства и архитектуры Ставропольского края (исх. N 7317/01). Передача указанного объекта на баланс администрации муниципального образования город Михайловск согласована ГУП "Управление капитального строительства Ставропольского края", что подтверждено письмом от 15.10.2004 N 1995/05.

Согласно сводной справке о фактических затратах по объекту "54-квартирный жилой дом в г. Михайловске по состоянию на 01.10.2004", являющейся приложением к письму от 15.10.2004 N 1995/05, фактические затраты по данному объекту составили 98 тыс. рублей, что также подтверждено отчетом об определении стоимости строительных работ N 894/1 Д-71.

В соответствии с актом приема-передачи имущества, утвержденным заместителем председателя Правительства Ставропольского края - министром имущественных отношений Ставропольского края от 31.01.2005, на основании распоряжения министерства имущественных отношений Ставропольского края от 14.01.2005 N 20 ГУП "Управление капитального строительства Ставропольского края" передало, а администрация муниципального образования город Михайловск приняла объект незавершенного строительства 54-квартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Михайловск, ул. Фрунзе, остаточной стоимостью основных фондов 98 тыс. рублей.

Также суды учли, что решением Арбитражного суда Ставропольского края от 29.06.2015 по делу N А63-2632/2015 обществу отказано в удовлетворении требований о признании незаконным отказа регистрирующего органа в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирного дома со встроенным паркингом площадью 940,6 кв. м степенью готовности - 28%, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 26:11:020205:0048.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 12.07.2016 по делу N А63-14634/2015, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2016, отказано в удовлетворении исковых требований общества о признании права собственности на объект незавершенного строительства - трехэтажного жилого дома со встроенным паркингом площадью застройки 1440 кв. м и готовностью 28%, расположенного адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, г. Михайловск, ул. Ленина, 125/5.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 26.02.2020 по делу N А63-21976/2019, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2020, отказано в удовлетворении исковых требований общества к регистрирующему органу о признании за обществом права собственности на объект незавершенного строительства готовностью 28% по адресу: г. Михайловск, ул. Ленина, 125/5 с утвержденным проектным планом земельного участка общей площадью 9406,8 кв. м.

Указанные судебные акты, вступившие в законную силу, суды также учли при постановке вывода о том, что расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:11:020205:0048 объект незавершенного строительства обществу не принадлежит.

Применительно к установленным по делу обстоятельствам и представленным в материалы дела доказательствам суды сделали обоснованный вывод о том, что общество не относятся к числу лиц, перечисленных в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку замена стороны в обязательстве посредством заключения дополнительного соглашения от 07.11.2006 к договору аренды от 17.06.2005 N 494 не является переуступкой права требования (в силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, суды мотивированно признали законным оспариваемый обществом отказ в предоставлении ему без торгов сроком на три года земельного участка с кадастровым номером 26:11:020205:0048 для завершения строительства объекта недвижимого имущества, установив отсутствие условий, предусмотренных подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Документально выводы судов общество не опровергло.

Доводы кассационной жалобы выводы судов не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции").

Соответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права к установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе общества, исключают возможность ее удовлетворения в силу статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 13.12.2022 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2023 по делу N А63-8693/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Т.Н. Драбо

Судьи

В.А. Анциферов В.Е. Епифанов