Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21 июля 2023 г. N Ф08-4667/23 по делу N А32-19600/2019

г. Краснодар

21 июля 2023 г.

Дело N А32-19600/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июля 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 июля 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Драбо Т.Н. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от заявителя - индивидуального предпринимателя Скворцова Александра Геннадьевича (ИНН 235600218764, ОГРНИП 306235626900029) - Петрий Н.Г. (доверенность от 18.09.2020), от органа, осуществляющего публичные полномочия: администрации Усть-Лабинского городского поселения Усть-Лабинского района (ИНН 2356044276, ОГРН 1052331330556) - Сиваковой О.С. (доверенность от 21.06.2023), в отсутствие третьего лица - управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Скворцова Александра Геннадьевича на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.12.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2023 по делу N А32-19600/2019, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Скворцов Александр Геннадьевич (далее - предприниматель, заявитель) обратился в арбитражный суд к администрации Усть-Лабинского городского поселения Усть-Лабинского района (далее - администрация, уполномоченный орган) с заявлением, в котором просил:

- признать незаконным бездействие администрации, выраженное в уклонении от предоставления предпринимателю в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:35:0505018:104, по адресу: Краснодарский край, Усть-Лабинский район, г. Усть-Лабинск, ул. Кавказская, 13 (по заявлению от 15.02.2019 вх. N 51);

- обязать администрацию принять решение о предоставлении предпринимателю земельного участка с кадастровым номером 23:35:0505018:104, по адресу: Краснодарский край, Усть-Лабинский район, г. Усть-Лабинск, ул. Кавказская, 13, в аренду сроком на 3 года со дня вступления в силу решения;

- обязать администрацию заключить с предпринимателем договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:35:0505018:104, по адресу: Краснодарский край, Усть-Лабинский район, г. Усть-Лабинск, ул. Кавказская, 13, сроком на 3 года, со дня вступления в силу решения.

Заявление основано на положениях статей 39.6, 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), нормах статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ). Требования мотивированы незаконностью отказа уполномоченного органа в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:35:0505018:104 на новый срок без проведения торгов для завершения строительства объекта, принадлежащего предпринимателю.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление Росреестра).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.07.2019, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2019, в удовлетворении требований отказано.

Суды при разрешении спора исходили из того, что земельный участок предоставлен предпринимателю в аренду по результатам публичных процедур (по результатам торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, проводимого в форме аукциона, открытого по составу участков и по форме подачи предложений о размере годовой арендной платы и определению победителя аукциона). Договор аренды от 26.10.2012 N 3500002834, заключенный по результатам проведения торгов, не мог быть возобновлен на неопределенный срок и действовал до указанного в нем срока (22.10.2015). Предприниматель обратился в администрацию с заявлением о продлении договора аренды 15.02.2019, то есть с нарушением требований, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса. Более того, из акта осмотра от 27.09.2018 следует, что на земельном участке по периметру границ установлено ограждение из профильного металла, объектов недвижимости на участке не выявлено. Данное обстоятельство также подтверждено приложенным к акту осмотра фотоматериалом. Проект складского здания и разрешения на строительство N RU23536101-197, N RU23536101-198 (действующие до 08.08.2015) сами по себе не подтверждают наличие (возведение) объекта незавершенного строительства на земельном участке, испрашиваемом предпринимателем в аренду на новый срок. Поэтому суды первой и апелляционной инстанций признали недоказанным предпринимателем факт возведения в границах испрашиваемого участка объекта незавершенного строительства, что исключает реализацию им права на заключение договора аренды на новый срок (без торгов) для завершения строительства.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.05.2020 решение от 18.07.2019 и постановление апелляционного суда от 31.10.2019 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Суд округа указал, что земельный участок с кадастровым номером 23:35:0505018:104 предоставлялся предпринимателю в период до 01.03.2015 на торгах (в форме аукциона), обязательных для заключения договора аренды в целях строительства. По состоянию на 01.03.2015 договор аренды от 26.10.2012 N 3500002834 являлся действующим. Исходя из подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса и пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, лицо, доказавшее факт возведения на земельном участке объекта незавершенного строительства, обладает правом на заключение нового договора аренды однократно сроком на три года для завершения его строительства без проведения торгов. При этом обстоятельства прекращения ранее существовавших арендных отношений, как и факт отсутствия регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не являются препятствиями в заключении такого договора на новый срок. Материалы дела не подтверждают, что испрашиваемый земельный участок предоставлялся для завершения строительства объекта одному из предыдущих собственников этого объекта. Отсутствуют в деле и доказательства того, что после прекращения арендных отношений уполномоченный орган в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка заявлял в суд требование об изъятии объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования. Не подтверждено документально и то обстоятельство, что объект незавершенного строительства не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Следовательно, за предпринимателем не могло не сохраниться право на предоставление земельного участка как собственнику объекта незавершенного строительства на этом участке однократно для завершения строительства. Не может быть признан обоснованным и вывод судебных инстанций о недоказанности предпринимателем факта возведения в границах испрашиваемого в аренду земельного участка объекта незавершенного строительства. Действительно, субъектом права на однократное предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства без проведения торгов является собственник объекта незавершенного строительства. Данное право может быть реализовано заинтересованным в предоставлении земельного участка лицом при доказанности им факта размещения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства. В подтверждение размещения на земельном участке с кадастровым номером 23:35:0505018:104 объекта предприниматель представил в суд первой инстанции проект складского здания, разрешение на его строительство, а также технический план незавершенного строительством здания, подготовленный кадастровым инженером. В указанном техническом плане отражена схема расположения незавершенного строительством объекта относительно границы земельного участка и контуры размещенного на нем объекта (взаимное расположение участка и объекта незавершенного строительства). Названные доказательства не исследовались и не оценивались судами первой и апелляционной инстанций, которые отдали предпочтение доказательствам, предоставленным администрацией. Суды признали надлежащими доказательствами, опровергающими доводы предпринимателя о наличии на земельном участке незавершенного строительством объекта, акт осмотра земельного участка от 27.09.2018 с приложенным к нему фотоматериалом. Между тем, из содержания акта следует, что отсутствие на земельном участке объектов установлено инспектором по муниципальному земельному контролю посредством визуального осмотра при том, что весь участок огорожен по периметру забором. Фотоматериал, на который сослались суды, ненадлежащего качества, из представленных фотографий невозможно достоверно установить наличие (либо отсутствие) незавершенного строительством объекта в границах спорного земельного участка (на большинстве представленных фотографий просматривается автомобильная дорога и забор). Кроме того, в суде кассационной инстанции представители администрации подтвердили факт расположения на земельном участке незавершенного объекта капитального строительства, пояснив, что считают его самовольным. Спор предложено разрешить при правильном применении норм материального и процессуального права, с учетом норм статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и разъяснений, содержащихся в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации". Окружной суд также обратил внимание на формируемую в настоящее время в округе судебную практику по применению подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса и пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в отношении площади земельного участка, предоставляемого в аренду для завершения строительства. При применении указанных норм суды исходят из наличия у заинтересованного лица обязанности доказать, что для завершения строительства принадлежащего ему объекта незавершенного строительства (площадь которого незначительна) необходим весь испрашиваемый им участок (в данном случае - площадью 57 796 кв. м).

При новом рассмотрении решением от 06.12.2022, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 16.02.2023, в удовлетворении требований отказано.

Суды установили, что в государственной неразграниченной собственности находится земельный участок площадью 57 796 кв. м с кадастровым номером 23:35:0505018:104, расположенный относительно ориентира: Краснодарский край, г. Усть-Лабинск, ул. Кавказская, 13. Участок из категории земель населенных пунктов имеет вид разрешенного использования - для размещения объектов складского назначения различного профиля, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от 22.02.2019. На основании протокола от 22.10.2012 N 2 заседания комиссии о результатах торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, проводимого в форме аукциона, открытого по составу участков и по форме подачи предложений о размере годовой арендной платы и определению победителя аукциона, администрация (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения, заключаемый по результатам торгов от 26.10.2012 N 3500002834. По условиям договора (пункт 1.1) арендодатель обязуется предоставить, а арендатор - принять земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:35:0505018:104, площадью 57 796 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Усть-Лабинск, ул. Кавказская, для размещения объектов складского назначения различного профиля. Договор действует в течение трех лет, до 22.10.2015 (пункт 7.2). В случае, если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока действия договора, указанного в пункте 7.2, при отсутствии письменных возражений арендодателя, направленных до истечения срока действия договора, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 7.3). Договор аренды от 26.10.2012 N 3500002834 зарегистрирован в ЕГРН. Предпринимателю администрацией выдано разрешение от 08.08.2014 на строительство складского здания N RU 23536101-1198 сроком до 08.08.2015. Письмом от 28.09.2018 N 2917 администрация уведомила предпринимателя об отказе от договора аренды от 26.10.2012 N 3500002834. Регистрационная запись о регистрации договора аренды погашена 13.02.2019 (уведомление управления Росреестра от 13.02.2019). Предприниматель 15.02.2019 обратился в администрацию с заявлением о продлении срока действия договора аренды от 26.10.2012 N 3500002834. В письме от 11.03.2019 N ЗИ-82 уполномоченный орган указал на невозможность рассмотрения заявления предпринимателя ввиду погашения 13.02.2019 в ЕГРН записи о регистрации договора аренды от 26.10.2012 N 3500002834. Согласно информации, содержащейся в выписке из ЕГРН, сведения о регистрации объектов недвижимости, расположенных в границах испрашиваемого в аренду на новый срок земельного участка, отсутствуют. Не согласившись с отказом уполномоченного органа, заявитель оспорил его в судебном порядке по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Судебные инстанции при разрешении спора исходили из того, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства (в том числе, не зарегистрированного в ЕГРН) на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов. Вводя льготный (без торгов) порядок получения в аренду публичного земельного участка для собственников незавершенных строительством объектов, законодатель адресует его добросовестным лицам, не использовавшим прежде право на продление договора и не имевшего правопредшественников, такое право реализовавших. Как следует из заключения эксперта от 01.02.2021, предоставленного в рамках судебной экспертизы по делу N А32-19598/2019, на момент экспертного осмотра в границах земельного участка с кадастровым номером 23:35:0505018:104 возведен фундамент, по проектной документации - фундамент под здание склада. Фактическая площадь застройки спорного объекта, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 23:35:0505018:104, составляет 739,7 кв. м. Фундаменты - монолитные железобетонные, столбчатые и ленточные. Глубина заложения сваи около 1,70 м, сваи - арматура 16 мм, через 1,60 м по всему периметру строения, по периметру ленточный железобетонный каркас высотой 0,6 м. Эксперт пришел к выводу, что фундамент под здание склада является объектом недвижимого имущества. Объект возведен на основании проектной документации, выполненной ООО фирма "Напитель-1" г. Кореновск, разрешения на строительство N RU23536101-198 от 08.08.2014. На момент экспертного осмотра фундамент здания соответствует проектной и разрешительной документации. Процент готовности объекта, имеющего площадь 739,7 кв. м, составляет 27%. Данное заключение принято судами в качестве иного письменного доказательства и оценено в совокупности с иными представленными в дело доказательствами (пункт 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе": далее - постановление от 04.04.2014 N 23). С учетом изложенного, судебные инстанции пришли к выводу о том, что в границах земельного участка возведен объект недвижимости степенью готовности 27%, который соответствует проектной и разрешительной документации. Вместе с тем, исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет. В целях установления фактических обстоятельств дела с учетом указаний суда округа, судом первой инстанции была назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Госземкадастрсъемка-ВИСХАГИ" Березову А.К. Перед экспертом поставлен вопрос: "Превышает ли площадь земельного участка с кадастровым 23:35:0505018:104 площадь участка, необходимого и достаточного для завершения здания, расположенного на данном земельном участке?". В заключении от 04.06.2022 N 94 эксперт пришел к выводу, что площадь земельного участка с кадастровым номером 23:35:0505018:104 превышает площадь участка, необходимого и достаточного для завершения здания, расположенного на данном участке. Минимально необходимая площадь земельного участка складского двухэтажного здания, расположенного в границах участка с кадастровым номером 23:35:0505018:104, должна составлять не менее 1 657,4 кв. м. Данная площадь участка на 8 342,6 кв. м меньше площади, установленной градостроительным регламентом Усть-Лабинского городского поселения Усть-Лабинского районе, в зоне П-4. Суд первой инстанции принял заключение эксперта в качестве надлежащего доказательства (статьи 68, 71 Кодекса, пункт 12 постановления от 04.04.2014 N 23). Возражая против проведенного экспертного исследования, предприниматель указал, что выводы эксперта основаны на строительных нормах и правилах (СНиП), относящихся к эксплуатации зданий. Вместе с тем, при проведении исследования эксперт руководствовался СП 18.13330.2019. "Свод правил. Производственные объекты. Планировочная организация земельного участка (СНиП II-89-80* "Генеральные планы промышленных предприятий")" и "СП 42.13330.2016. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*". СП 18.13330.2019 распространяется на разработку планировочной организации земельного участка новых, расширяемых и реконструируемых производственных объектов, в том числе промышленных предприятий различных отраслей, объектов инженерного обеспечения, транспорта и связи, складов, коммунальных объектов, размещаемых на отдельных земельных участках, в производственных зонах, технопарках, индустриальных парках и промышленных кластерах. СП 42.13330.2016 распространяется на проектирование новых и развитие существующих городских и сельских населенных пунктов и иных территорий муниципальных образований на территории Российской Федерации и содержит основные требования к их планировке и застройке. Земельный участок с кадастровым номером 23:35:0505018:104 относится к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием - для размещения объектов складского назначения различного профиля. Таким образом, эксперт при проведении исследования правомерно руководствовался положениями СП.18.13330.2019 и СП 42.13330.2016. Доказательств возможности применения иных строительных норм и правил заявителем не представлено. Довод предпринимателя о том, что при проведении расчетов эксперт ошибочно исходил из площади объекта, равной 739 кв. м, тогда как в разрешении на строительство указана общая площадь 1387,17 кв. м, суд апелляционной инстанции отклонил, поскольку в данном случае следует различать понятия "площадь застройки" и "общая площадь". Так, площадью застройки является территория, занятая возведенными зданием, она, как правило, меньше общей площади, и рассчитывается по горизонтальной проекции строения на поверхности фундамента. При этом для разрешения вопроса о площади земельного участка, необходимой для использования объекта на нем расположенного, значение имеет площадь застройки здания. Указанная площадь застройки, определенная экспертом, практически соответствует площади застройки, указанной в проектной документации (759,38 кв. м). Таким образом, эксперт обоснованно исходил из фактической площади застройки здания, равной 739 кв. м. Не принята и ссылка заявителя на то, что эксперт не описал все объекты, расположенные в пределах участка с кадастровым номером 23:35:0505018:104. В рамках рассматриваемого спора относительно законности либо незаконности отказа в предоставлении предпринимателю земельного участка для завершения строительства, исходя из обстоятельств настоящего дела, подлежал исследованию вопрос о наличии на соответствующем земельном участке объекта незавершенного строительства, являющегося капитальным, что и было установлено. Вопрос о площади земельного участка, необходимой для использования указанного объекта на нем расположенного и был исследован судом и экспертом при даче соответствующего заключения. Довод предпринимателя об отсутствии у эксперта, проводившего исследование, специальных познаний в соответствующей области, признан необоснованным. Эксперт Березов А.К. имеет высшее образование по специальности "Инженерная геодезия", инженер-геодезист, имеет квалификация кадастрового инженера, стаж работы 34 года. При этом отводов эксперту предпринимателем заявлено не было. Само по себе несогласие с результатами экспертизы не свидетельствует о ее недостоверности, неполноте либо неясности. Апелляционный суд, повторно оценив заключение эксперта, согласился с выводом суда первой инстанции о его соответствии требованиям Кодекса. Оснований для признания экспертного заключения недопустимым доказательством у суда апелляционной инстанции не имеется. Суд апелляционной инстанции также отклонил ходатайство предпринимателя о назначении по делу повторной экспертизы, указав на отсутствие сомнений в обоснованности судебной экспертизы, а также отсутствии обстоятельств, приведенных в части 2 статьи 87 Кодекса. Кроме того, ходатайство о проведении экспертизы в суде апелляционной инстанции рассматривается судом с учетом положений частей 2 и 3 статьи 268 Кодекса. Такое ходатайство принимается судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность его подачи в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него (в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство о назначении экспертизы), и суд признает эти причины уважительными (пункт 5 постановления от 04.04.2014 N 23). Из материалов дела следует, что в суде первой инстанции ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы предприниматель не заявлял, уважительных причин невозможности заявления в суде первой инстанции такого ходатайства не приведено. В этой связи для удовлетворения заявленного ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы не имеется. Принимая во внимание выводы судебного эксперта, необходимая заявителю площадь земельного участка значительно больше площади незавершенного объекта, при этом доказательств необходимости предоставления предпринимателю земельного участка испрашиваемой площади (57 796 кв. м) не представлено, что исключает удовлетворение требований. Апелляционный суд применительно к испрашиваемой предпринимателем всей площади земельного участка дополнительно отметил следующее. Договор аренды был заключен между сторонами 26.10.2012, администрацией было выдано разрешение на строительство от 08.08.2014 N RU 23536101-1198 объекта (складского здания) сроком до 08.08.2015 (т. 1, л. д. 61). Соответственно, после указанной даты предприниматель не имел права продолжать строительство объекта без получения соответствующего разрешения. И только спустя три года (15.02.2019) заявитель обращается в администрацию о продлении договора аренды земельного участка, ссылаясь на необходимость завершения строительства объекта. Однако после 15.12.2015 предприниматель не предпринимал попыток получить новое разрешение на строительство, доказательств невозможности завершить строительство недвижимого объекта также не представлено, равно как и не заявлены доводы о невозможности использования земельного участка либо о наличии препятствий в его пользовании. При этом суд отмечает, что 01.10.2018 администрация в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора аренды земельного участка и с 18.02.2019 договор аренды считается прекращенным, что предпринимателем не оспаривается. При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что действия предпринимателя (обращение в администрацию после получения уведомления об одностороннем отказе от договора, не соотносимые площади здания и земельного участка, отсутствие разрешения на продолжение строительства) свидетельствуют о намерении установить формальное юридическое основание для продления договора аренды земельного участка, исходя из ранее предоставленной площади. При этом предприниматель является собственником объекта незавершенного строительства, возведенного на публичном земельном участке в период действия договора аренды от 26.10.2012 N 3500002834 и на основании разрешения на строительство. Поэтому заявитель вправе обратиться в компетентный орган по вопросу формирования участка, на котором расположен незавершенный строительством объект, площадью, необходимой для завершения его строительства, в целях получения этого участка в аренду по правилам пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Предприниматель обжаловал решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Администрация (представитель публичного собственника земельного участка) не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект (статья 239.1 Гражданского кодекса). Следовательно, предприниматель как собственник объекта недвижимости имеет право на предоставление в аренду без проведения торгов (однократно) ранее предоставленного в аренду земельного участка для завершения его строительства. Суды по неясным мотивам, не подкрепляя вывод о невозможности предоставления ранее арендованного земельного участка нормами материального права, возлагают на заявителя обязанность доказывания, что ему необходима вся площадь земельного участка для завершения строительства расположенного на таком участке объекта недвижимости. Суды стремятся обойти закон, гарантирующий заявителю право на заключение договора аренды для завершения строительства, отсечь большую часть земельного участка. Вместе с тем, в материалах дела имеются доказательства нахождения в границах участка иных объектов и улучшений. Предприниматель указывал на отсутствие в федеральных, региональных и местных нормативных правовых актах, Строительных нормах и правилах (СНиП) самого понятия необходимой площади земельного участка, предоставляемого в аренду для завершения строительства, тем более ее доказывания. Учитывая, что участок предоставлялся в аренду по результатам торгов, его раздел, изменение конфигурации, недопустимо. Более того, на момент подачи жалобы администрация не предоставила заявителю земельный участок необходимой площади и конфигурации для завершения строительства незавершенного объекта. Действия по формированию такого участка не предусмотрены действующим земельным законодательством.

Администрация в отзыве указала на несостоятельность доводов кассационной жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Выводы судебных инстанций соответствуют материалам дела, не подтверждающим наличие законных оснований для предоставления заявителю в аренду для завершения строительства всего земельного участка с кадастровым номером 23:35:0505018:104. При этом предприниматель является собственником объекта незавершенного строительства, возведенного на публичном земельном участке в период действия договора аренды от 26.10.2012 N 3500002834 и на основании разрешения на строительство. Поэтому заявитель вправе обратиться по вопросу формирования участка, на котором расположен данный объект, площадью, необходимой для завершения его строительства, в целях получения этого участка в аренду по правилам пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса.

От управления Росреестра отзыв на жалобу в суд округа не поступил.

Определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.06.2023 рассмотрение кассационной жалобы предпринимателя откладывалось.

Определением председателя третьего судебного состава Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.07.2023 произведена замена судьи Сидоровой И.В., находящейся в очередном трудовом отпуске, на судью Мещерина А.И.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы жалобы, которую просил удовлетворить. Пояснил судебной коллегии, что заявителю необходим весь земельный участок с кадастровым номером 23:35:0505018:104, поскольку после предоставления этого участка в аренду предприниматель планирует получить в администрации несколько разрешений на строительство ряда объектов различного профиля (в соответствии с видом разрешенного использования) и возвести их на данном участке. Подтвердил, что в границах испрашиваемого земельного участка расположен один незавершенный строительством объект, соответствующий параметрам, указанным в выданном администрацией разрешении от 08.08.2014 на строительство объекта (складского здания) N RU 23536101-1198.

Представитель администрации возражал против удовлетворения жалобы по основаниям, изложенным в отзыве. Подтвердил, что иск об изъятии у предпринимателя незавершенного строительства объекта не заявлен, но арбитражным судом в рамках дела N А32-19598/2019 рассматривается встречный иск администрации о сносе самовольной постройки. Исходя из параметров незавершенного строительством объекта, заявитель не вправе ставить вопрос о предоставлении всего земельного участка в аренду.

Управление Росреестра, извещенное о времени и месте судебного заседания, явку представителя в окружной суд не обеспечило.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит достаточных правовых оснований для отмены обжалуемых предпринимателем судебных актов.

Как видно из материалов дела и установлено судами, в государственной неразграниченной собственности находится земельный участок площадью 57 796 кв. м с кадастровым номером 23:35:0505018:104, расположенный относительно ориентира: Краснодарский край, г. Усть-Лабинск, ул. Кавказская, 13. Участок из категории земель населенных пунктов имеет вид разрешенного использования - для размещения объектов складского назначения различного профиля, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 22.02.2019.

На основании протокола от 22.10.2012 N 2 заседания комиссии о результатах торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, проводимого в форме аукциона, открытого по составу участков и по форме подачи предложений о размере годовой арендной платы и определению победителя аукциона, администрация (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения, заключаемый по результатам торгов от 26.10.2012 N 3500002834. По условиям договора (пункт 1.1) арендодатель обязуется предоставить, а арендатор - принять земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:35:0505018:104, площадью 57 796 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Усть-Лабинск, ул. Кавказская, для размещения объектов складского назначения различного профиля. Договор действует в течение трех лет, до 22.10.2015 (пункт 7.2). В случае, если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока действия договора, указанного в пункте 7.2, при отсутствии письменных возражений арендодателя, направленных до истечения срока действия договора, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 7.3).

Договор аренды от 26.10.2012 N 3500002834 зарегистрирован в ЕГРН. Предпринимателю администрацией выдано разрешение от 08.08.2014 на строительство складского здания N RU 23536101-1198 сроком до 08.08.2015.

Письмом от 28.09.2018 N 2917 администрация уведомила предпринимателя об отказе от договора аренды от 26.10.2012 N 3500002834. Регистрационная запись о регистрации договора аренды погашена 13.02.2019 (уведомление управления Росреестра от 13.02.2019).

Предприниматель 15.02.2019 как собственник объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:35:0505018:104 обратился в администрацию с заявлением о продлении срока действия договора аренды от 26.10.2012 N 3500002834.

В письме от 11.03.2019 N ЗИ-82 уполномоченный орган указал на невозможность рассмотрения заявления предпринимателя ввиду погашения 13.02.2019 в ЕГРН записи о регистрации договора аренды от 26.10.2012 N 3500002834. Согласно информации, содержащейся в выписке из ЕГРН, сведения о регистрации объектов недвижимости, расположенных в границах испрашиваемого в аренду на новый срок земельного участка, отсутствуют.

Не согласившись с отказом уполномоченного органа, заявитель оспорил его в судебном порядке по правилам главы 24 Кодекса.

Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом (часть 1 статьи 4 Кодекса).

Организации и граждане вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, если полагают, что оспариваемое решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198 Кодекса).

Арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа, который принял оспариваемое решение или совершил оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемое решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Кодекса).

Отказ в заключении с предпринимателем договора аренды на новый срок для завершения строительства объекта администрация мотивировала прекращением арендных отношений, погашением в ЕГРН записи о договоре аренды от 26.10.2012 N 3500002834 и отсутствием сведений о регистрации объектов недвижимости, расположенных в границах испрашиваемого в аренду земельного участка.

Рассмотрение дел по правилам главы 24 Кодекса осуществляется на основе принципа состязательности и равноправия сторон при активной роли суда (статьи 8, 9 и часть 1 статьи 189, часть 5 статьи 200 Кодекса). Обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, определяются судом в соответствии с нормами материального права, подлежащими применению к спорным публичным правоотношениям, исходя из требований и возражений лиц, участвующих в деле. Суд не связан правовой квалификацией спорных отношений и вправе признать оспоренное решение законным (незаконным) со ссылкой на нормы права, не указанные в данном решении (пункт 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 N 21 "О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации").

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса, а также переходными положениями, установленными Законом N 137-ФЗ и статьей 34 Закона N 171-ФЗ.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенной нормой права предусмотрено право арендатора, при наличии у него объекта незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, при предоставлении такого земельного участка в аренду до 01.03.2015. При этом отсутствие в ЕГРН регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора аренды (определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.09.2017 N 305-ЭС17-7338).

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса).

Возможность изъятия объекта незавершенного строительства закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса. В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства (определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 N 308-ЭС22-3699).

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства (в том числе, не зарегистрированного в ЕГРН) на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов. Вводя льготный (без торгов) порядок получения в аренду публичного земельного участка для собственников незавершенных строительством объектов, законодатель адресует его добросовестным лицам, не использовавшим прежде право на продление договора и не имевшего правопредшественников, такое право реализовавших.

В пункте 5 статьи 39.17 Земельного кодекса предусмотрена обязанность уполномоченного органа, рассматривающего заявление, в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка проверить наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов и по результатам рассмотрения и проверки совершить одно из следующих действий: осуществить подготовку проекта договора аренды либо принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса, и направить принятое решение заявителю.

Судебные инстанции при разрешении спора обоснованно исходили из того, что лицо, доказавшее факт возведения на земельном участке объекта незавершенного строительства, обладает правом на заключение нового договора аренды однократно сроком на три года для завершения его строительства без проведения торгов. При этом обстоятельства прекращения ранее существовавших арендных отношений, как и факт отсутствия регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не являются препятствиями (не могут служить основанием для отказа) в заключении такого договора на новый срок. Судами установлено, что в границах земельного участка с кадастровым номером 23:35:0505018:104 возведен объект недвижимости степенью готовности 27%, который соответствует проектной и разрешительной документации.

Вместе с тем, завершение возведения объекта незавершенного строительства как основание и цель предоставления земельного участка в порядке подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса и пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ предполагает, что предоставляемый земельный участок необходим именно для того, чтобы завершить строительство объекта, возведение которого уже начато. Возможность предоставления без торгов в аренду земельного участка по указанным основаниям связана с необходимостью достройки существующего объекта незавершенного строительства (постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.05.2018 по делу N А63-9534/2017, от 22.01.2020 по делу N А32-7463/2019).

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле (часть 1 статьи 82 Кодекса).

В целях установления фактических обстоятельств дела с учетом указаний суда округа, изложенных в постановлении от 05.06.2020, судом первой инстанции была назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Госземкадастрсъемка-ВИСХАГИ" Березову А.К. Перед экспертом поставлен вопрос: "Превышает ли площадь земельного участка с кадастровым 23:35:0505018:104 площадь участка, необходимого и достаточного для завершения здания, расположенного на данном земельном участке?". В заключении от 04.06.2022 N 94 эксперт пришел к выводу, что площадь земельного участка с кадастровым номером 23:35:0505018:104 превышает площадь участка, необходимого и достаточного для завершения здания, расположенного на данном участке. Минимально необходимая площадь земельного участка складского двухэтажного здания, расположенного в границах участка с кадастровым номером 23:35:0505018:104, должна составлять не менее 1 657,4 кв. м. Данная площадь участка на 8 342,6 кв. м меньше площади, установленной градостроительным регламентом Усть-Лабинского городского поселения Усть-Лабинского районе, в зоне П-4.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, приняв во внимание выводы судебного эксперта, содержащиеся в заключении от 04.06.2022 N 94, судебные инстанции установили, что площадь испрашиваемого в аренду земельного участка многократно превышает площадь расположенного на нем объекта незавершенного строительства. В отсутствие доказательств того, что предпринимателю для завершения строительства данного объекта необходим весь земельный участок (площадью 57 796 кв. м), суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об отсутствии у администрации оснований для предоставления заявителю в аренду без торгов всего испрашиваемого земельного участка для завершения строительства объекта, возведение которого уже начато. Апелляционный суд дополнительно отметил, что договор аренды был заключен между сторонами 26.10.2012, администрацией было выдано разрешение на строительство от 08.08.2014 N RU 23536101-1198 объекта (складского здания) сроком до 08.08.2015. Соответственно, после указанной даты предприниматель не имел права продолжать строительство объекта без получения соответствующего разрешения. И только спустя три года (15.02.2019) заявитель обращается в администрацию о продлении договора аренды земельного участка, ссылаясь на необходимость завершения строительства объекта. Однако после 15.12.2015 предприниматель не предпринимал попыток получить новое разрешение на строительство, доказательств невозможности завершить строительство недвижимого объекта также не представлено, равно как и не заявлены доводы о невозможности использования земельного участка либо о наличии препятствий в его пользовании. При этом 01.10.2018 администрация в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора аренды земельного участка и с 18.02.2019 договор считается прекращенным. При таких обстоятельствах действия предпринимателя (обращение в администрацию после получения уведомления об одностороннем отказе от договора, не соотносимые площади здания и земельного участка, отсутствие разрешения на продолжение строительства) свидетельствуют о намерении установить формальное юридическое основание для продления договора аренды земельного участка, исходя из ранее предоставленной площади. При этом предприниматель является собственником объекта незавершенного строительства, возведенного на публичном земельном участке в период действия договора аренды от 26.10.2012 N 3500002834 и выданного разрешения на строительство. Поэтому он вправе обратиться в компетентный орган по вопросу формирования участка, на котором расположен незавершенный строительством объект, площадью, необходимой для завершения его строительства.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

С учетом фактических обстоятельств, установленных при разрешении спора судами первой и апелляционной инстанций, доводы кассационной жалобы предпринимателя судом округа не принимаются. Заявителю предоставлялся в аренду земельный участок для размещения объектов складского назначения различного профиля, которым в соответствии с проектной документацией возведен один объект со следующими параметрами (складское здание, процент готовности - 27%, фактическая площадь застройки - 739,7 кв. м). Указанный незавершенный строительством объект располагается на земельном участке с кадастровым номером 23:35:0505018:104, площадь которого (57 796 кв. м) многократно превышает площадь участка, необходимого для завершения строительства. Это означает, что более 90% площади земельного участка не только не будет использоваться для цели предоставления его в аренду, но и не будет в этот период вовлечено органом местного самоуправления в гражданский оборот и не сможет использоваться в экономически полезных целях. При этом суд округа полагает несостоятельной позицию представителя заявителя о возможности предоставления всего земельного участка для получения в администрации новых разрешений на строительство и возведения на арендуемом земельном участке еще нескольких объектов складского назначения. Нормы Земельного кодекса, на которые предприниматель ссылается в обоснование своих требований, не предполагают возведение новых объектов капитального строительства на земельном участке, предоставленном заявителю для завершения строительства объекта, расположенного на таком участке. Эти нормы имеют исключительную направленность на предоставление собственнику незавершенного строительством объекта возможности (однократно, без торгов) завершить возведение такого объекта, оформить право собственности на него и ввести в хозяйственный оборот. При этом предприниматель, являясь собственником объекта незавершенного строительства, возведенного на публичном земельном участке в период действия договора аренды и на основании разрешения на строительство, вправе ставить вопрос о формирования участка, на котором расположен незавершенный строительством объект, площадью, необходимой для завершения его строительства, в целях получения этого участка в аренду. Данное право не оспаривается и администрацией, представитель которой подтвердил в судебном заседании кассационного суда обоснованность данного вывода судов первой и апелляционной инстанций.

Нормы материального права применены судами первой и апелляционной инстанций правильно. Выводы судебных инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам спора и материалам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения и (или) апелляционного постановления в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено. С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает достаточных правовых оснований для отмены обжалуемых заявителем судебных актов.

Государственная пошлина уплачена предпринимателем в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы (платежное поручение от 14.04.2023 N 24).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.12.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2023 по делу N А32-19600/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

Т.Н. Драбо А.И. Мещерин