Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11 августа 2023 г. N Ф08-6910/23 по делу N А20-4469/2021

г. Краснодар

11 августа 2023 г.

Дело N А20-4469/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 10 августа 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 августа 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова А.В. и Сидоровой И.В., при ведении протокола судебного заседания помощником председательствующего Пономаревой М.А. и участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики (судья Сохрокова А.Л.), от истца - индивидуального предпринимателя, главы крестьянского (фермерского) хозяйства Заракушева Хасан-Али Биляловича (ИНН 070900153798, ОГРНИП 307071829500053) - Заракушева Х.А. (доверенность от 09.08.2021), от ответчика - местной администрации Прохладненского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики (ИНН 0704001917, ОГРН 1030700150348) - Ким Г.В. (доверенность от 02.06.2022), рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя, главы крестьянского (фермерского) хозяйства Заракушева Хасан-Али Биляловича на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 21.12.2022 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2023 по делу N А20-4469/2021, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель, глава крестьянского (фермерского) хозяйства Заракушев Хасан-Али Билялович (далее - предприниматель, глава хозяйства) обратился в арбитражный суд к администрации Прохладненского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики (далее - администрация) с иском об урегулировании разногласий при заключении договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 07:04:5500000:258, 07:04:5500000:259, 07:04:5500000:260, 07:04:5500000:261, 07:04:5500000:262 в соответствии с протоколами разногласий от 23.06.2021.

Требования основаны на положениях статьей 395, 431, 432, 445, 446, 613, 619, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статей 7, 22, 39.7, 39.8, 40, 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление N 582). Иск мотивирован несоответствием ряда условий, включенных администрацией в проекты договоров аренды, направленных для подписания предпринимателю.

Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 21.12.2022 урегулированы разногласия, возникшие при заключении договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 07:04:5500000:258, 07:04:5500000:259, 07:04:5500000:260, 07:04:5500000:261, 07:04:5500000:262. Пункты 1.4, 1.5, 2.1, 2.2, 3.2, 3.3, 4.3.1, 4.3.2, 4.3.6, 4.3.11, 5.1.4, 5.1.5, 5.1.6, 6.1, 7.2, 8.2 проектов договоров аренды приняты в редакции, предложенной главой хозяйства. В остальной части иска отказано.

Суд первой инстанции установил, что глава хозяйства обратился в администрацию с заявлением о заключении договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 07:04:5500000:258, 07:04:5500000:259, 07:04:5500000:260, 07:04:5500000:261, 07:04:5500000:262. Администрация 27.05.2021 направила предпринимателю проекты договоров земельных участков с кадастровыми номерами 07:04:5500000:258, 07:04:5500000:259, 07:04:5500000:260, 07:04:5500000:261, 07:04:5500000:262 в двух экземплярах для подписания. Глава хозяйства, не согласившись с рядом условий, направил в администрацию протоколы разногласий от 23.06.2021 (с сопроводительными письмами) к каждому предложенному к подписанию проекта договора аренды. Администрация не согласилась с условиями, предложенными предпринимателем, и письмом от 08.07.2021 N 52-1.1.19/3700 отказалась от подписания протоколов разногласий, сославшись на незаконность этих условий в редакции истца, в связи с чем, предприниматель обратился в арбитражный суд с требованиями об урегулировании возникших разногласий. Суд при разрешении спора руководствовался положениями статей 7, 39.6 - 39.8, 40, 41 Земельного кодекса, постановлением N 582, классификатором, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков", Правилами определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Кабардино-Балкарской Республики или собственность на которые не разграничена, утвержденными постановлением Правительства Кабардино-Балкарской Республики от 18.05.2015 N 90-ПП (далее - Правила N 90-ПП). Проанализировав условия договоров аренды, по которым у сторон возникли разногласия, суд пришел к выводу о наличии оснований для принятия пунктов 1.4, 1.5, 2.1, 2.2, 3.2, 3.3, 4.3.1, 4.3.2, 4.3.6, 4.3.11, 5.1.4, 5.1.5, 5.1.6, 6.1, 7.2, 8.2 проектов договоров в редакции, предложенной главой хозяйства в протоколах разногласий.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2022 решение от 21.12.2022 изменено, резолютивная часть которого, касающаяся урегулирования разногласий, возникших по пунктам 1.4, 2.2, 3.2 договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 07:04:5500000:258, 07:04:5500000:259, 07:04:5500000:260, 07:04:5500000:261, 07:04:5500000:262 в следующей редакции: пункт 1.4 договора аренды земельного участка с кадастровым номером 07:04:5500000:258: "Площадь передаваемого в аренду земельного участка - 2,5342 га, в том числе пастбище - 2,5342 га"; пункт 1.4 договора аренды земельного участка с кадастровым номером 07:04:5500000:259: "Площадь передаваемого в аренду земельного участка - 4,4981 га, в том числе пастбище - 4,4981 га"; пункт 1.4 договора аренды земельного участка с кадастровым номером 07:04:5500000:260: "Площадь передаваемого в аренду земельного участка - 1,8217 га, в том числе пастбище - 1,8217 га"; пункт 1.4 договора аренды земельного участка с кадастровым номером 07:04:5500000:261: "Площадь передаваемого в аренду земельного участка - 2,4194 га, в том числе пастбище - 2,4194 га"; пункт 1.4 договора аренды земельного участка с кадастровым номером 07:04:5500000:262: "Площадь передаваемого в аренду земельного участка - 2,0481 га, в том числе пастбище - 2,0481 га"; пункт 2.2 договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 07:04:5500000:258, 07:04:5500000:259, 07:04:5500000:260, 07:04:5500000:261, 07:04:5500000:262: "На земельном участке запрещается: нарушать систему инженерно-гидротехнических сооружений без разрешения соответствующих органов; нарушать инженерные сети и коммуникации, находящиеся или проходящие через участок, а также занимать коридоры прохождения инженерных сетей и коммуникаций временными или капитальными зданиями и сооружениями; возводить капитальные строения и сооружения"; пункт 3.2 договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 07:04:5500000:258, 07:04:5500000:259, 07:04:5500000:260, 07:04:5500000:261, 07:04:5500000:262: "Размер ежегодной арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке досрочно, в связи с инфляцией, изменением рыночной стоимости и в других случаях, предусмотренных нормативно-правовыми актами Российской Федерации и Кабардино-Балкарской Республики. Арендная плата может пересматриваться не более одного раза в год. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендатору арендодателем, является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть настоящего договора. Если арендатор в течении одного месяца с даты отправки уведомления об изменении ежегодного размера арендной платы не предоставил своих возражений, то начиная со следующего месяца он обязан производить оплату аренды в соответствии с прилагаемыми к такому уведомлению расчетом, т.е. по новым ставкам". Резолютивная часть решения от 21.12.2022 дополнена абзацами в следующей редакции: пункт 3.1 договора аренды земельного участка с кадастровым номером 07:04:5500000:258: "Размер ежегодной арендной платы за земельный участок площадью 2,5342 га с кадастровым номером 07:04:5500000:258 определен на основании отчета независимого оценщика общества с ограниченной ответственностью "Оценка консалтинг и аудит" от 18.03.2021 N 027/03/21/П/ЗУ и составляет 8 616 рублей; пункт 3.1 договора аренды земельного участка с кадастровым номером 07:04:5500000:259: "Размер ежегодной арендной платы за земельный участок площадью 4,4981 га с кадастровым номером 07:04:5500000:259 определен на основании отчета независимого оценщика общества с ограниченной ответственностью "Оценка консалтинг и аудит" от 18.03.2021 N 028/03/21/П/ЗУ и составляет 15 294 рубля; пункт 3.1 договора аренды земельного участка с кадастровым номером 07:04:5500000:260: "Размер ежегодной арендной платы за земельный участок площадью 2,5342 га с кадастровым номером 07:04:5500000:260 определен на основании отчета независимого оценщика общества с ограниченной ответственностью "Оценка консалтинг и аудит" от 18.03.2021 N 025/03/21/П/ЗУ и составляет 6 194 рубля; пункт 3.1 договора аренды земельного участка с кадастровым номером 07:04:5500000:261: "Размер ежегодной арендной платы за земельный участок площадью 2,5342 га с кадастровым номером 07:04:5500000:261 определен на основании отчета независимого оценщика общества с ограниченной ответственность "Оценка консалтинг и аудит" от 18.03.2021 N 026/03/21/П/ЗУ и составляет 8 226 рублей; пункт 3.1 договора аренды земельного участка с кадастровым номером 07:04:5500000:262: "Размер ежегодной арендной платы за земельный участок площадью 2,0481 га с кадастровым номером 07:04:5500000:262 определен на основании отчета независимого оценщика общества с ограниченной ответственностью "Оценка консалтинг и аудит" от 18.03.2021 N 033/03/21/П/ЗУ и составляет 6 964 рубля. В остальной части решение от 21.12.2022 оставлено без изменения.

Апелляционный суд установил, что в проектах договоров администрация в пунктах 1.4 указала площадь передаваемых земельных участков, в том числе площадь пастбищ. Предприниматель полагает, что словосочетание "_в том числе пастбищ -...га" следует заменить на словосочетание "в том числе сельскохозяйственных угодий". Согласно принципу деления земель по целевому назначению на категории, правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. Этот принцип призван обеспечить эффективное использование и одновременно охрану земли, возлагающие на собственников земельных участков, включая земли населенных пунктов, обязанность использовать их в соответствии с разрешенным видом использования и установленным для них целевым назначением (пункт 2 статьи 7, абзац второй статьи 42 Земельного кодекса). Статьей 79 Земельного кодекса определены особенности использования сельскохозяйственных угодий, и установлено, что сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране (пункт 1). Поскольку для сельскохозяйственных угодий установлен особый правовой режим, имеющий целью охрану указанных земель и недопущения выведения таких земель из сельскохозяйственного оборота, осуществления их застройки, в том числе в целях использования в сельскохозяйственной деятельности, поэтому подлежит учету вид сельскохозяйственных угодий, который в рассматриваемом случае представляет собой пастбища. Поэтому апелляционный суд принял пункты 1.4 проектов договоров аренды в редакции, предложенной администрацией (с указанием площади пастбищ). В пунктах 2.2 проектов договоров указано: "На земельном участке запрещается: нарушать систему инженерно-гидротехнических сооружений без разрешения соответствующих органов; нарушать инженерные сети и коммуникации, находящиеся или проходящие через участок, а также занимать коридоры прохождения инженерных сетей и коммуникаций временными или капитальными зданиями и сооружениями; возводить капитальные строения и сооружения. Предприниматель предлагает изложить абзацы три пунктов 2.2 договоров в следующей редакции: "Возводить капитальные строения и сооружения без согласия арендодателя". Однако глава хозяйства не учитывает, что для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения градостроительное зонирование не осуществляется и виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства не устанавливаются, вследствие этого они не могут быть изменены. Запрет на установление градостроительного регламента исключает возможность использования указанных земель для застройки и последующей эксплуатации объектов строительства, а также применение порядка принятия решений об изменении вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предусмотренного пунктом 3 части 1 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" (Обзор судебной практики, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 04.06.2014). Поскольку нормами земельного законодательства установлен запрет на строительство на землях сельскохозяйственных угодий каких-либо зданий (иных построек), апелляционный суд принял пункты 2.2 проектов договоров в редакции, предложенной администрацией. В пунктах 3.2 проектов договоров указано, что размер ежегодной арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке досрочно, в связи с инфляцией, изменением рыночной стоимости и в других случаях, предусмотренных нормативно-правовыми актами Российской Федерации в Кабардино-Балкарской Республике. Арендная плата может пересматриваться не более одного раза в год. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендатору арендодателем, является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть настоящего договора. Если арендатор в течении одного месяца с даты отправки уведомления об изменении ежегодного размера арендной платы не предоставил своих возражений, то начиная со следующего месяца он обязан производить оплату аренды в соответствии с прилагаемыми к такому уведомлению расчетом, т.е. по новым ставкам. Глава хозяйства предлагает словосочетание "_в связи с инфляцией" исключить. Суд первой инстанции урегулировал разногласия по пунктам 3.2 договоров в редакции предпринимателя. В апелляционной жалобе предприниматель изменил позицию, просил пункты 3.2 договоров изложить в следующей редакции: "Размер годовой арендной платы, установленный в пункте 3.1, может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, но не более одного раза в год, начиная с 1 января следующего года, за изменением кадастровой стоимости земельного участка". Согласно пункту 12 Правил N 90-ПП при заключении договора аренды земельного участка уполномоченный орган предусматривает в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, сложившийся в Кабардино-Балкарской Республике за истекший год, определяемый на основании официальных данных органов государственной статистики. В этой связи суд апелляционной инстанции принял пункты 3.2 договоров в редакции, предложенной администрацией. Также в резолютивной части решения суд первой инстанции не отразил выводы, приведенные им в мотивировочной части судебного акта в отношении пункта 3.1 проектов договоров аренды, согласно которой учтена редакция, предложенная администрацией, согласно которой размер ежегодной арендной платы определен на основании отчета независимого оценщика - ООО "Оценка консалтинг и аудит". Предприниматель предлагал принять пункт 3.1 проектов договоров в редакции, определяющей сумму годовой арендной платы за пользование земельными участками в размере 0,6% от кадастровой стоимости и устанавливаемой в твердой сумме в год. Согласно пункту 3 Правил N 90-ПП размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Кабардино-Балкарской Республики или собственность на которые не разграничена, в расчете на год определяется уполномоченным органом одним из следующих способов: а) на основании кадастровой стоимости земельных участков; б) по результатам торгов (аукционов); в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации; г) на основании рыночной стоимости арендной платы земельных участков, определяемой в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности. Как предусмотрено пунктом 4 Правил N 90-ПП, если иное не установлено законодательством Российской Федерации и в случаях, не указанных в пунктах 5 - 7 Правил N 90-ПП, размер арендной платы при аренде земельных участков в расчете на год определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Пунктом 6 Правил N 90-ПП установлены размеры арендной платы, определяемой в отношении земельных участков, которые предоставлены лицам, имеющим право на: освобождение от уплаты земельного налога в соответствии с законодательством о налогах и сборах; уменьшение налоговой базы при уплате земельного налога в соответствии с законодательством о налогах и сборах, если налоговая база в результате уменьшения на необлагаемую налогом сумму принимается равной нулю; уменьшение налоговой базы при уплате земельного налога в соответствии с законодательством о налогах и сборах, если размер налогового вычета меньше размера налоговой базы; в случае заключения договора аренды в соответствии с пунктом 5 статьи 39.7 Земельного кодекса, но не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого участка. К поименованным в пункте 6 Правил N 90-ПП случаям, в которых арендная плата определяется в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, рассматриваемый в настоящем деле случай не относится. В пункте 7 Правил N 90-ПП названы объекты для размещения на земельных участках, предоставляемых без проведения торгов, и в отношении которых арендная плата рассчитывается в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации. Спорные участки не предназначены для размещения объектов, указанных в пункте 7 Правил N 90-ПП. Таким образом, суд первой инстанции правомерно при разрешении спора исходил из того, что при определении арендной платы в отношении предоставленных главе хозяйства в аренду земельных участков надлежит руководствоваться пунктом 4 Правил N 90-ПП. Однако в резолютивной части решения не отражено содержание редакций пунктов 3.1 договоров, принятой судом первой инстанции, поэтому апелляционный суд дополнил резолютивную часть судебного акта такой редакцией.

Предприниматель обжаловал решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить в части отказа в урегулировании разногласий по условиям договоров аренды в редакции, предложенной им, и принять новый судебный акт об удовлетворении таких требований. Глава хозяйства ссылается на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие судебных выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Оснований для принятия пунктов 3.1 договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 07:04:5500000:258, 07:04:5500000:259, 07:04:5500000:260, 07:04:5500000:261, 07:04:5500000:262 в редакции, предложенной администрацией, не имелось. В названных пунктах неправомерно учтена рыночная оценка земельных участков. В данном случае следовало применить подпункт "в" пункта 3 постановления N 582, в соответствии с которым предельный размер арендной платы - 0,6% от кадастровой стоимости в отношении земельных участков, предоставленных в аренду без проведения торгов для ведения сельскохозяйственного производства. Применение пункта 4 Правил N 90-ПП в данном случае неправомерно, поскольку указанный пункт нормативного правового акта субъекта Российской Федерации не соответствует принципам, изложенным в постановлении N 582. Пункт 3.2 договоров необходимо изложить в следующей редакции: "Размер годовой арендной платы, установленный в пункте 3.1, может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, но не более одного раза в год, начиная с 1 января следующего года, за изменением кадастровой стоимости земельного участка". Относительно пункта 3.2 договоров, в случае изменения рыночной стоимости земельного участка размер уровня инфляции, указанной в пункте 12 Правил N 90-ПП, не применяется. Оценщиком (ООО "Оценка консалтинг аудит") при составлении отчетов об оценке земельных участков не соблюдены нормы, предусмотренные распоряжением Минимущества России от 06.03.2022 N 568-р "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков". Суд апелляционной инстанции, изменяя решение в части пункта 1.4., устанавливая пользование земельными участками под пастбище, не принял во внимание, что это противоречит их разрешенному использованию. В выписках из Единого государственного реестра недвижимости указано, что вид разрешенного использования земельных участков - для сельскохозяйственного производства. Согласно классификатору утвержденному приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 N П/0412, вид разрешенного использования спорных участков допускает возведения объектов недвижимого имущества с согласия компетентных органов, необходимых для сельскохозяйственного производства, начиная с пункта 1.7 - 1.17 классификатора, допускает возведения объектов недвижимого имущества на землях сельскохозяйственного назначения. Следуя выводам апелляционного постановления, на землях сельскохозяйственного назначения строить ничего нельзя, однако это противоречит пункту 2 статьи 7, пункту 1 статьи 40, пункту 1 статьи 41 Земельного Кодекса. В отношении пункта 2.2 проектов договоров аренды суд апелляционной инстанции не учел, что строительство объектов недвижимого имущества на предоставленных главе хозяйства землях допускается, а также то, что этот пункт напрямую связан с пунктом 1.4 договоров. Положения пункта 1 статьи 39.8 Земельного кодекса и пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса дают права арендатору пользоваться и извлекать прибыль из земельных участков в соответствии с законом, а также на невмешательство в его хозяйственную деятельность.

Администрация в отзыве указала на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. При разрешении спора судебные инстанции обоснованно учли, что земельные участки являются земельными участками, государственная собственность, на которые не разграничена, расположенными на территории Кабардино-Балкарской Республики. Следовательно, при определении арендной платы надлежит руководствоваться Правилами N 90-ПП и в данном случае пунктом 4, согласно которому размер арендной платы при аренде земельных участков в расчете на год определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. По пункту 1.4 проектов договоров аренды судами обоснованно учтен принцип деления земель по целевому назначению на категории. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. Этот принцип призван обеспечить эффективное использование и одновременно охрану земли, возлагающие на собственников земельных участков, включая земли населенных пунктов, обязанность использовать их в соответствии с разрешенным видом использования и установленным для них целевым назначением (пункт 2 статьи 7 и абзац второй статьи 42 Земельного кодекса). Для сельскохозяйственных угодий установлен особый правовой режим, имеющий целью охрану указанных земель и недопущения выведения таких земель из сельскохозяйственного оборота, осуществления их застройки, в том числе в целях использования в сельскохозяйственной деятельности. Поэтому подлежит учету вид сельскохозяйственных угодий, который в рассматриваемом случае представляет собой пастбища (пункт 1 статьи 79 Земельного кодекса). Пункт 2.2 договоров запрещает на земельных участках нарушать систему инженерно-гидротехнических сооружений без разрешения соответствующих органов; нарушать инженерные сети и коммуникации, находящиеся или проходящие через участок, а также занимать коридоры прохождения инженерных сетей и коммуникаций временными или капитальными зданиями и сооружениями, а также возводить капитальные строения и сооружения. При этом учтено, что для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения градостроительное зонирование не осуществляется и виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства не устанавливаются, вследствие этого они не могут быть изменены. Запрет на установление градостроительного регламента исключает возможность использования указанных земель для застройки и последующей эксплуатации объектов строительства (Обзор судебной практики, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 04.06.2014). Из приведенных норм земельного законодательства и разъяснений по их применению следует, что установлен запрет на строительство зданий, иных построек на землях, относящихся к сельскохозяйственным угодьям. Относительно редакции пункта 3.2 договоров аренды, судебные инстанции правомерно исходили из возможности применения к отношениям сторон пункта 12 Правил N 90-ПП, что соответствует подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса. Глава хозяйства ссылается также на то, что оценщиком (ООО "Оценка консалтинг аудит") при составлении отчетов об оценке земельных участков не соблюдены нормы, предусмотренные распоряжением Минимущества России от 06.03.2022 N 568-р "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков". Однако вопрос о достоверности отчетов об оценке рыночной стоимости земельных участков предпринимателем в судах не ставился, поэтому судебными инстанциями не обсуждался.

На основании статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) судебное заседание проведено с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики.

Представитель главы хозяйства, присутствовавший в арбитражном суде, обеспечивающем организацию видеоконференц-связи, поддерживал доводы кассационной жалобы, которую просил удовлетворить.

Представитель администрации, также присутствующий в арбитражном суде, обеспечивающем организацию видеоконференц-связи, возражал против удовлетворения жалобы по основаниям, приведенным в отзыве.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела и установлено судами, глава хозяйства на основании подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса обратился в администрацию с заявлением о заключении договоров аренды в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 07:04:5500000:258, 07:04:5500000:259, 07:04:5500000:260, 07:04:5500000:261, 07:04:5500000:262.

Администрация 27.05.2021 направила предпринимателю проекты договоров указанных земельных участков в двух экземплярах для подписания.

Глава хозяйства, не согласившись с рядом условий, направил в администрацию протоколы разногласий от 23.06.2021 (с сопроводительными письмами) к каждому предложенному к подписанию проекта договора аренды.

Администрация не согласилась с условиями, предложенными предпринимателем, и письмом от 08.07.2021 N 52-1.1.19/3700 отказалась от подписания протоколов разногласий, сославшись на незаконность этих условий в редакции истца.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договоров аренды.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса).

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права заинтересованного лица (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 420, пункты 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса).

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса).

В случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса).

Если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса).

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса).

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" указано следующее. Требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора. Если при предъявлении истцом требования о понуждении ответчика заключить договор или об определении условий договора в отсутствие у последнего такой обязанности или в отсутствие такого соглашения ответчик выразил согласие на рассмотрение спора, считается, что стороны согласовали передачу на рассмотрение суда разногласий, возникших при заключении договора.

При наличии разногласий сторон о сроке действия договора, подлежащего заключению на основании решения суда, такой срок определяется судом в силу пункта 1 статьи 446 Гражданского кодекса (пункт 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018), утвержденного президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018).

Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, данным Кодексом и другими федеральными законами (пункт 1 статьи 39.8 Земельного кодекса).

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса и норм статьи 39.7 Земельного кодекса плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен. При этом порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации (подпункт 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса).

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе таких земель выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами, а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (пункты 1, 2 статьи 77 Земельного кодекса).

При этом пунктом 1 статьи 79 Земельного кодекса установлено, что сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

Как указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2013 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.06.2014 (вопрос 5), запрет на установление градостроительного регламента исключает возможность использования земель сельскохозяйственного назначения для застройки и последующей эксплуатации объектов строительства. До принятия специального законодательства о зонировании территорий для сельскохозяйственных угодий установлен особый правовой режим, имеющий целью охрану указанных земель и недопущение выведения таких земель из сельскохозяйственного оборота, осуществления их застройки, в том числе в целях использования в сельскохозяйственной деятельности. Поэтому изменение вида разрешенного использования для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения возможно только после перевода этих земель или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию.

Проанализировав условия проектов договоров аренды, при заключении которых у сторон возникли разногласия, проверив эти условия на соответствие положениям действующего законодательства, суд первой инстанции урегулировал эти разногласия. Пункты 1.4, 1.5, 2.1, 2.2, 3.2, 3.3, 4.3.1, 4.3.2, 4.3.6, 4.3.11, 5.1.4, 5.1.5, 5.1.6, 6.1, 7.2, 8.2 проектов договоров аренды приняты в редакции, предложенной главой хозяйства. В остальной части иска суд предпринимателю отказал. Апелляционный суд решение изменил в части пунктов 1.4, 2.2, 3.2 договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 07:04:5500000:258, 07:04:5500000:259, 07:04:5500000:260, 07:04:5500000:261, 07:04:5500000:262, которые принял в редакции, предложенной администрацией. Также суд апелляционной инстанции установил, что в резолютивной части решения не отражено содержание редакций пунктов 3.1 договоров, принятой судом первой инстанции, поэтому суд дополнил резолютивную часть судебного акта абзацами в следующей редакции: пункт 3.1 договора аренды земельного участка с кадастровым номером 07:04:5500000:258: "Размер ежегодной арендной платы за земельный участок площадью 2,5342 га с кадастровым номером 07:04:5500000:258 определен на основании отчета независимого оценщика общества с ограниченной ответственностью "Оценка консалтинг и аудит" от 18.03.2021 N 027/03/21/П/ЗУ и составляет 8 616 рублей; пункт 3.1 договора аренды земельного участка с кадастровым номером 07:04:5500000:259: "Размер ежегодной арендной платы за земельный участок площадью 4,4981 га с кадастровым номером 07:04:5500000:259 определен на основании отчета независимого оценщика общества с ограниченной ответственностью "Оценка консалтинг и аудит" от 18.03.2021 N 028/03/21/П/ЗУ и составляет 15 294 рубля; пункт 3.1 договора аренды земельного участка с кадастровым номером 07:04:5500000:260: "Размер ежегодной арендной платы за земельный участок площадью 2,5342 га с кадастровым номером 07:04:5500000:260 определен на основании отчета независимого оценщика общества с ограниченной ответственностью "Оценка консалтинг и аудит" от 18.03.2021 N 025/03/21/П/ЗУ и составляет 6 194 рубля; пункт 3.1 договора аренды земельного участка с кадастровым номером 07:04:5500000:261: "Размер ежегодной арендной платы за земельный участок площадью 2,5342 га с кадастровым номером 07:04:5500000:261 определен на основании отчета независимого оценщика общества с ограниченной ответственность "Оценка консалтинг и аудит" от 18.03.2021 N 026/03/21/П/ЗУ и составляет 8 226 рублей; пункт 3.1 договора аренды земельного участка с кадастровым номером 07:04:5500000:262: "Размер ежегодной арендной платы за земельный участок площадью 2,0481 га с кадастровым номером 07:04:5500000:262 определен на основании отчета независимого оценщика общества с ограниченной ответственностью "Оценка консалтинг и аудит" от 18.03.2021 N 033/03/21/П/ЗУ и составляет 6 964 рубля.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Доводы кассационной жалобы о наличии (доказанности главой хозяйства) оснований для принятия пунктов 1.4, 2.2, 3.1 и 3.2 проектов договоров аренды земельных участков в предложенной им редакции, судом округа не принимаются. Данные доводы проверены при разрешении спора судами первой и апелляционной инстанций, которыми отклонены с приведением норм материального права и фактических обстоятельств, подтверждающих обоснованность позиции администрации. Выводы судебных инстанций по существу спора соответствуют также ранее выработанным судом кассационной инстанции правовым подходам (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.12.2022 по делу N А20-4035/2021). Поскольку апелляционной суд обоснованно изменил решение суда первой инстанции, оставлению в силе подлежит апелляционное постановление от 26.04.2023.

Государственная пошлина уплачена в федеральный бюджет главой хозяйства при подаче кассационной жалобы (чек-ордер от 06.06.2023).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2023 по делу N А20-4469/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

В.А. Анциферов И.В. Сидорова