Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15 августа 2023 г. N Ф08-7577/23 по делу N А63-2630/2022

г. Краснодар

15 августа 2023 г.

Дело N А63-2630/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 10 августа 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 августа 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пилояном Э.С., при участии в судебном заседании с использованием системы веб-конференции от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "СтройИндустрия" (ИНН 2632083735, ОГРН 1062632037489) - Губанова А.А. (доверенность от 05.03.2023), от третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - публичного акционерного общества "Промсвязьбанк" (ИНН 7744000912, ОГРН 1027739019142) - Пекиловой Н.В. (доверенность от 14.07.2022), в отсутствие представителей истца - централизованной религиозной организации "Духовное управление мусульман Ставропольского края" (ИНН 2635133582, ОГРН 1102600000755), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Центрального банка Российской Федерации, прокурора Ставропольского края, администрации города Пятигорска, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, открытого акционерного общества "Производственно-строительная компания "Строитель-Астрахани"", общества с ограниченной ответственностью "Дом творчества композиторов "Руза"", Атланова Сергея Васильевича, Каппушева Магомета Османовича, Накохова Владимира Михайловича, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу публичного акционерного общества "Промсвязьбанк" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 06.02.2023 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2023 по делу N А63-2630/2022, установил следующее.

Централизованная религиозная организация "Духовное управление мусульман Ставропольского края" (далее - религиозная организация) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СтройИндустрия" (далее - общество) о признании 3/100 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 63 333,95 кв. м с кадастровым номером 26:33:090203:26, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Огородная, 39 (далее - исходный земельный участок) за собственником нежилого административного здания (литера Ж, 1978 год постройки) площадью 269,70 кв. м с кадастровым номером 26:33:090203:108 (далее - нежилое здание) с выделом в счет долей нового земельного участка площадью 1867,06 кв. м (далее - образуемые земельный участок), с установлением в отношении него права единоличной собственности религиозной организации, а в отношении исходного земельного участка - права собственности общества с прекращением права общей долевой собственности.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Центральный банк Российской Федерации, прокурор Ставропольского края (далее - прокурор), администрация города Пятигорска (далее - администрация), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, публичное акционерное общество "Промсвязьбанк" (далее - банк), открытое акционерное общество "Производственно-строительная компания "Строитель-Астрахани"", общество с ограниченной ответственностью "Дом творчества композиторов "Руза"", Атланов Сергей Васильевич, Каппушев Магомет Османович, Накохов Владимир Михайлович.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 06.02.2023, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2023, иск удовлетворен. Судебные акты мотивированы следующим. В момент передачи Атланову С.В. на праве постоянного (бессрочного) пользования и на праве собственности исходного земельного участка на нем находилось нежилое здание, принадлежавшее Накохову В.М. Приобретение Атлановым С.В. исходного земельного участка в единоличную собственность повлекло нарушение исключительного права Накохова В.М. на приватизацию части исходного земельного участка, необходимой для размещения и эксплуатации нежилого здания. В связи с отчуждением нежилого здания названное исключительное право перешло к религиозной организации.

Размер и координаты характерных точек границ образуемого земельного участка определены экспертным путем.

Банк, обжаловав решение Арбитражного суда Ставропольского края от 06.02.2023 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2023 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), привел следующие основания проверки законности судебных актов. При переходе права собственности на нежилое здание к новому собственнику перешло исключительное право на часть исходного земельного участка на тех же условиях и в том же объеме. Прежний собственник нежилого здания такое исключительное право не реализовал, за все время владения нежилым зданием с 2005 года часть исходного земельного участка не приватизировал. Об этом было известно религиозной организации при приобретении нежилого здания. В отношении исходного земельного участка существует обременение в виде ипотеки в пользу банка. Отчуждение части исходного земельного участка, находящегося в залоге, невозможно без согласия залогодержателя.

Отзывы на кассационную жалобу не поступили.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что на основании постановления главы города Пятигорска от 04.09.1998 N 1731 исходный земельный участок закреплен за закрытым акционерным обществом совместное Российско-Греческое предприятие "Омега" на праве постоянного (бессрочного) пользования. Правообладателю выдано свидетельство о праве пользования на землю от 24.09.1998 N 7601.

Закрытое акционерное общество совместное Российско-Греческое предприятие "Омега" (продавец) и Накохов В.М. (покупатель) заключили 27.05.2005 договор купли-продажи нежилого здания, расположенного на исходном земельном участке.

Решением Районного суда города Пятигорска Ставропольского края от 08.09.2005 признано право постоянного (бессрочного) пользования Атланова С.В. на весь исходный земельный участок и на расположенное на нем здание ресторана (литера Ю) площадью 1632,10 кв. м (далее - здание ресторана). Решением Пятигорского городского суда Ставропольского края от 04.04.2008 на администрацию возложена обязанность по заключению с Атлановым С.В. договора купли-продажи исходного земельного участка.

На основании постановления администрации от 24.06.2008 N 3241 в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования с Атлановым С.В. заключен договор от 19.06.2008 купли-продажи исходного земельного участка.

На основании договоров купли-продажи от 30.08.2008, 09.12.2008, 24.07.2009 право собственности на исходный земельный участок последовательно переходило к Каппушеву М.О., открытому акционерному обществу "Производственно-строительная компания "Строитель Астрахани"" и обществу, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 16.12.2020 N 99/2020/366308658.

Общество (заемщик) и правопредшественник банка - акционерный коммерческий банк "Московский индустриальный банк" (займодавец) заключили кредитный договор от 20.11.2009 N 74-09-и с дополнительными соглашениями от 26.12.2013, 14.07.2014 и кредитный договор от 22.10.2010 N 18-10-и с дополнительным соглашением от 14.07.2014, исполнение обязательств по которым стороны обеспечили договорами ипотеки от 20.11.2009 N 74-09-и и последующей ипотеки от 22.10.2010 N 18-10-и.

Одним из предметов залога выступил исходный земельный участок.

По договорам от 30.10.2014 N 3, 453 все права, обеспечивающие исполнение обществом обязательств по кредитным договорам от 20.11.2009 N 74-09-и, от 22.10.2010 N 18-10-и, перешли к обществу с ограниченной ответственностью "Дом творчества композиторов "Руза"", в отношении которого в рамках дела N А41-60523/2019 Арбитражный суд Московской области определением от 28.08.2019 ввел процедуру наблюдения, а решением от 16.09.2020 признал его несостоятельным (банкротом) и открыл конкурсное производство.

Накохов В.М. (продавец) и религиозная организация (покупатель) заключили 08.10.2020 договор купли-продажи нежилого здания. Последнее передано покупателю по акту приема-передачи от 08.10.2020. Решением Пятигорского городского суда Ставропольского края от 26.03.2021 по делу N 2-117/2021 прокурору отказано в удовлетворении иска в интересах неопределенного круга лиц и муниципального образования город Пятигорск о признании недействительными (ничтожными) договоров от 19.06.2008, 30.08.2008, 09.12.2008 и 24.07.2009 купли-продажи исходного земельного участка, о применении последствий их недействительности путем возврата сторон в первоначальное положение, о признании отсутствующим права собственности общества на исходный земельный участок и о понуждении к его возврату администрации в пригодном для использования по целевому назначению состоянии. Прокурор ссылался на ограниченность исходного земельного участка в обороте ввиду его относимости к землям особо охраняемых природных территорий.

Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 11.05.2021 по делу N А63-18374/2020, оставленным без изменения постановлениями Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2021 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.09.2021, во введении в отношении общества процедуры наблюдения отказано, производство по делу о несостоятельности (банкротстве) прекращено ввиду отсутствия у должника обязательств, достаточных для признания требований кредиторов обоснованными и введения в отношении его процедуры банкротства. В отношении требований, приобретенных по договорам уступки прав (требования) от 30.10.2014 N 3, 453, признан пропущенным срок исковой давности.

По заявлению иного кредитора - общества с ограниченной ответственностью "Ветресурс Северного Кавказа" решением Арбитражного суда Ставропольского края от 17.08.2021 по делу N А63-9896/2021 общество признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре банкротства ликвидируемого должника с открытием конкурсного производства.

Религиозная организация направила обществу претензию от 06.12.2021 с предложением согласовать раздел исходного земельного участка на два земельных участка, один из которых площадью 1896 кв. м необходим для использования принадлежащего ей нежилого здания, а другой - площадью 61 304,94 кв. м для использования объектов общества. К претензии приложена схема предполагаемого раздела исходного земельного участка и два плана границ землепользования, составленных обществом с ограниченной ответственностью "Пятигорский земельный комитет" и содержащих описание границ образуемых в результате раздела земельных участков. Религиозная организация выразила готовность выкупить у общества образуемый земельный участок под нежилым административным зданием. Претензия религиозной организации оставлена обществом без удовлетворения.

В результате проведенной по делу судебной экспертизы экспертом общества с ограниченной ответственностью "Шпаковский гипрозем" подготовлен межевой план от 01.12.2022 со сведениями о координатах характерных точек границ образуемого земельного участка, площадь которого составила 3/100 долей от площади исходного земельного участка.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения религиозной организации в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса, пункта 1 статьи 1, статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Такая защита осуществляется установленными законодателем способами, которые должны соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.

Статьей 1 Земельного кодекса к числу основных принципов земельного законодательства отнесен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому судьбе земельных участков следуют все прочно связанные с ними объекты, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами. Исключительный характер права на земельный участок означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию (приобретение в аренду) участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"). Статья 39.20 Земельного кодекса не допускает возможность предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, несобственнику этого объекта либо единолично собственнику одного объекта (нескольких объектов), при наличии иных собственников таких объектов недвижимости.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11 сформулирована следующая правовая позиция.

Нормы Земельного кодекса не допускают возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, несобственнику этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из них. Каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность независимо от других лиц. Законодатель не запрещает нескольким собственникам объектов недвижимости, расположенных на одном, делимом, но не разделенном ими земельном участке, приобрести этот участок в общую долевую собственность. Публичное образование не вправе оспаривать по названному основанию заключенную им сделку приватизации земельного участка.

Когда собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать право на выкуп участка, то независимо от делимости участка он вправе предъявить иск об установлении (признании) на этот участок права общей долевой собственности. Предъявление такого требования означает, что воля на приобретение участка в собственность выражена всеми собственниками расположенных на нем объектов недвижимости. Установление права общей долевой собственности не препятствует каждому из собственников объектов недвижимости заявить в этом же судебном процессе требование о разделе земельного участка или требование о выделе причитающейся его части в натуре.

При рассмотрении требования о разделе земельного участка, если кадастровые работы не проводились, суд вправе сам назначить их проведение применительно к правилам, предусмотренным статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса для назначения экспертизы. Резолютивная часть решения суда по такому делу должна содержать уникальные характеристики земельных участков, подлежащие внесению в кадастр недвижимости.

Указанный подход призван обеспечить баланс интересов всех заинтересованных лиц, поскольку позволяет восстановить права ущемленного лица, не причиняя несоразмерного вреда правам и законным интересам других лиц, которые являются собственниками объектов недвижимости на том же земельном участке, способствует стабильности гражданского оборота и следует законодательной тенденции соединения в одном лице собственника объекта недвижимости и собственника земельного участка, необходимого для использования этого объекта. Определенность в правоотношения сторон по поводу причитающихся им земельных участков вносится по результатам рассмотрения одного дела в суде, что способствует процессуальной экономии и обеспечивает максимально быструю защиту прав и интересов всех причастных к спору лиц.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив приведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций вправе были заключить о следующем.

Принадлежавшее Накохову В.М. нежилое здание находилось на исходном земельном участке в момент его закрепления на праве постоянного (бессрочного) пользования за Атлановым С.В. и последующей приватизации. Несмотря на то, что названные права Атланова С.В. подверглись судебной проверке (без установления пороков), при приватизации исходного земельного участка было нарушено исключительное право собственника нежилого здания. Накохов В.М. не реализовал право на судебную защиту своего исключительного права на землю, что не препятствовало реализации этого права религиозной организацией как нового собственника нежилого здания. Признание по иску религиозной организации права общей долевой собственности на исходный земельный участок с последующим выделом в счет принадлежащей ей долей образуемого земельного участка не противоречит приведенной правовой позиции высшей судебной инстанции. Размер и координаты характерных точек границ образуемого земельного участка определены экспертным путем и представлены в виде межевого плана.

Отчуждение части исходного земельного участка, обремененного залогом, в судебном порядке не требовало согласия банка как залогодержателя, привлеченного к участию в деле. Права банка таким отчуждением не могли быть признаны нарушенными, поскольку в результате рассмотрения спора устранен частичный порок сделки приватизации исходного земельного участка. Его часть, необходимая для размещения и эксплуатации нежилого здания, принадлежавшего Накохову В.М. и принадлежащего религиозной организации, не могла быть обременена ипотекой в обеспечение исполнения кредитных обязательств, в которых данные лица не участвуют.

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции").

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность ее удовлетворения.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 06.02.2023 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2023 по делу N А63-2630/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

А.И. Мещерин И.В. Сидорова