Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22 августа 2023 г. N Ф08-7563/23 по делу N А32-23805/2018

г. Краснодар

22 августа 2023 г.

Дело N А32-23805/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 15 августа 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 августа 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - акционерного общества "Пансионат "Шепси"" (ИНН 2355005066) - Карачевцева Д.В. (доверенность от 19.04.2023), в отсутствие представителей истца - исполнительно-распорядительного органа муниципального образования - администрации муниципального образования Туапсинский район Краснодарского края (ИНН 2355006983), ответчика - акционерного общества "Строительная инвестиционная управленческая структура" (ИНН 7710236363), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Департамента имущественных отношений Краснодарского края, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу акционерного общества "Пансионат "Шепси"" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.12.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.05.2023 по делу N А32-23805/2018, установил следующее.

Администрация муниципального образования Туапсинский район Краснодарского края (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к АО "СИНУС" (далее - общество) о расторжении договора от 29.01.2015 N 3300006835 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:33:0204011:294; прекращении права аренды путем погашения регистрационной записи по договору от 29.01.2015 N 3300006835 в Межмуниципальном отделе по городу Горячий ключ и Туапсинскому району Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление Росреестра); освобождении и возврате арендуемого обществом земельного участка, в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс); взыскании 1 832 456 рублей 03 копеек, в числе которых: 1 642 501 рубль 61 копейка основного долга и 189 954 рубля 42 копейки неустойки (с учетом уменьшения размера заявленных требований - т. 1, л. д. 68).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) и АО "Пансионат "Шепси"" (далее - пансионат).

Решением от 12.12.2022, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 02.05.2023, заявленные требования удовлетворены в части: признано отсутствующим обременение земельного участка с кадастровым номером 23:33:0204011:294 в виде аренды, зарегистрированной в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) в пользу общества по договору аренды земельного участка от 29.01.2015 N 3300006835, заключенному администрацией и обществом; с ответчика в пользу истца взыскано 1 642 501 рубль 61 копейка платы за пользование земельным участком с 30.06.2017 по 10.04.2018; с указанием на решение как основание для аннулирования в ЕГРН регистрационной записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:33:0204011:294 арендой, зарегистрированной в пользу общества на основании договора от 29.01.2015 N 3300006835 (дата государственной регистрации 26.10.2016 N 23-23/013-23/013/601/2016-4307/4); в удовлетворении остальной части исковых требований отказано; распределены судебные расходы. Суды пришли к выводу о том, что спорый земельный участок расположен в границах второй зоны округа санитарной охраны курорта и предоставлен в аренду обществу неуправомоченным лицом. В статьях 31, 32 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон N 33-ФЗ) закреплено, что лечебно-оздоровительные местности и курорты могут иметь федеральное, региональное или местное значение. Согласно пункту 6 статьи 2 Закона N 33-ФЗ особо охраняемые природные территории регионального значения являются собственностью субъектов Российской Федерации и находятся в ведении органов государственной власти субъектов Российской Федерации. Статус курорта ряд местностей Туапсинского района получил с изданием постановления Совета Министров РСФСР от 04.08.1972 N 83 "О некоторых вопросах землепользования", которым утвержден перечень курортных местностей Краснодарского края, включая: курорты Шепси, Гизель-Дере, Небуг, Новомихайловский, Джубга. Постановлением Совета Министров РСФСР от 27.09.1988 N 406 "Об установлении границ и режима курортов округа санитарной охраны курортов Туапсинского района (Джубга, Ново-Михайловка, Небуг, Гизель-Дере, Шепси) в Краснодарского крае" утверждены границы и режим санитарной охраны курортов Туапсинского района (описаны в приложении к постановлению). Пунктом 4 статьи 31 Закона N 33-ФЗ отнесение территорий (акваторий) к лечебно-оздоровительным местностям и курортам осуществляется в порядке, устанавливаемом Федеральным законом от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (далее - Закон N 26-ФЗ). Пунктом 2 статьи 4 Закона Краснодарского края от 07.08.1996 N 41-КЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах Краснодарского края" (далее - Закон N 41-КЗ) и постановлением главы администрации Краснодарского края от 06.12.2006 N 1098 "О курортах краевого значения" курортам Туапсинского района, городов Ейска, Горячего Ключа в границах утвержденных округов санитарной охраны, придан статус курортов краевого значения, находящихся в ведении органов государственной власти Краснодарского края. Постановлением главы администрации Краснодарского края от 10.12.2007 N 1136 утверждено Положение о курортах краевого значения Туапсинского района (Джубга, Новомихайловка, Небуг, Гизель-Дере, Шепси), согласно пункту 1.2 которого курорты Туапсинского района расположены в Краснодарском крае и являются курортами краевого значения в границах и с режимом округа санитарной охраны курортов. Отсутствие государственной регистрации права собственности Краснодарского края на спорный земельный участок не имеет правового значения, поскольку в данном случае право собственности является ранее возникшим в силу прямого указания закона и его наличие не зависит от государственной регистрации самого права в ЕГРН. Администрация не являлась собственником спорного земельного участка, а также лицом, правомочным осуществлять распоряжение им по иным основаниям. Согласно экспертному заключению от 26.01.2021 земельный участок с кадастровым номером 23:33:0204011:294 площадью 11 480 кв. м, имеющий вид разрешенного использования - "для строительства пансионата отдыха "Шепси"" и детского сада, расположенный в Туапсинском районе, с. Шепси, входит в состав зоны II (зона ограничений) округа санитарной (горно-санитарной) охраны курортов Туапсинского района, границы которых установлены постановлением Совета Министров РСФСР от 27.09.1988 N 406 "Об установлении границ и режима курортов округа санитарной охраны курортов Туапсинского района (Джубга, Ново-Михайловка, Небуг, Гизель-Дере, Шепси) в Краснодарском крае". Поскольку администрация не имела права на предоставление спорного земельного участка в аренду пансионату, договор аренды от 29.01.2015 N 3300006835 является недействительным (ничтожным). В связи с недействительностью договора аренды в иске о его расторжении суды отказали, так как недействительный (ничтожный) договор не влечет правовых последствий, за исключением связанных с его недействительностью, и недействителен с момента его заключения (статьи 166, 167 Гражданского кодекса). Поскольку истцом также заявлено требование о прекращении права аренды спорного земельного участка, суды рассмотрели исковые требования как направленные на признание права аренды отсутствующим, так как администрация явно выразила волю на погашение права аренды в ЕГРН и возврат земельного участка. Ввиду того, что ответчик фактически использовал земельный участок в хозяйственной деятельности без внесения платы за такое пользование, требования о взыскании с ответчика задолженности с 30.06.2017 по 10.04.2018 в размере 1 642 501 рубля 61 копейки признаны обоснованными. Требование о взыскании с ответчика неустойки признано неправомерным, поскольку по недействительному договору договорная неустойка взысканию не подлежит. Суды установили, что земельный участок с кадастровым номером 23:33:0204011:294 свободен от зданий, строений, сооружений; на нем отсутствуют дороги, проезды общего пользования, ливневые канализации. Следовательно, владение указанным земельным участком администрация фактически не утратила, ввиду чего основания для освобождения участка ответчиком и возврата истцу по акту отсутствуют.

В кассационной жалобе пансионат просит решение от 12.12.2022 и постановление апелляционного суда от 02.05.2023 отменить, дело направить на новое рассмотрение, указывая, что договор аренды от 29.01.2015 N 3300006835 земельного участка площадью 11 900 кв. м, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Туапсинский район, с. Шепси, предназначенного для строительства пансионата "Шепси" и детского сада, сроком на 49 лет, заключен на основании постановления администрации муниципального образования Туапсинский район от 29.01.2015 N 202 в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования (государственный акт на право пользования землей площадью 47,2 га серии A-I N 180480, выданный Краснодарским территориальным советом по управлению курортами профсоюзов Краснодарского края). Сделав вывод о ничтожности договора аренды земельного участка от 29.01.2015 N 3300006835, суды, тем не менее, взыскали плату за пользование земельным участком в пользу администрации. Между тем, право постоянного (бессрочного) пользования землей считается не переоформленным, ввиду чего пансионат, в силу норм налогового законодательства, является плательщиком земельного налога. Экспертиза, послужившая основным доказательством для принятия обжалуемых судебных актов, выполнена с процессуальными нарушениями: длилась 14 месяцев, в течение которых эксперт не обращался в суд за содействием в получении дополнительных документов и материалов (карт с указанием зон санитарной охраны курортов или каталогов координат, запросов на предоставление материалов лесоустройства 1988 года). Суды не привели мотивы, по которым отвергли приведенные пансионатом и администрацией доказательства о невозможности установления границ округа горно-санитарной охраны курортов Туапсинского района. В рамках дел N А32-14433/2018 и N А32-29253/2018 проведены судебные экспертизы по другим земельным участкам с кадастровыми номерами 23:33:0204005:74 и 23:33:0204005:118, в которых эксперты пришли к выводу о невозможности определения границ округа санитарной охраны Туапсинской группы курортов, а суды - о недоказанности вхождения указанных земельных участков в границы курортов краевого значения.

Отзывы на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не представлены.

В судебном заседании представитель третьего лица (пансионата) поддержал доводы кассационной жалобы. Иные участвующие в деле лица явку в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены надлежащим образом согласно статьям 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе, выслушав представителя пансионата, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что жалоба удовлетворению не подлежит, с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, на основании постановления от 29.01.2015 N 202 администрация (арендодатель) и пансионат (арендатор) заключили договор от 29.01.2015 N 3300006835 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:33:0204011:294 площадью 11 900 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, с. Шепси, предназначенного для строительства пансионата отдыха "Шепси" и детского сада, сроком на 49 лет. Договор прошел государственную регистрацию.

На основании пункта 4.1.2 договора арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в полном размере за участок в соответствии с пунктом 2 договора без выставления счетов арендодателем. Согласно пункту 2.3 договора размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора, в дальнейшем может пересматриваться в одностороннем порядке по требованию арендодателя в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и органов местного самоуправления. Изменение размера арендной платы фиксируется и оформляется приложением к настоящему договору и подписывается сторонами. В случае уклонения арендатора от его подписания, приложение подписывается только арендодателем. На основании пункта 2.4 договора аренды арендная плата начисляется со дня фактической передачи земельного участка и вносится арендатором до 10-го числа начала каждого квартала.

21 октября 2016 года ЗАО "Пансионат "Шепси"" и общество заключили договор об уступке прав по договору аренды земельного участка от 29.01.2015 N 3300006835, который зарегистрирован в установленном законом порядке. Права и обязанности арендатора по указанному договору перешли к обществу 26.10.2016.

Администрация провела проверку поступления арендной платы по указанному договору и по состоянию на 17.05.2018 выявила задолженность.

В целях досудебного урегулирования возникшего спора в адрес ответчика истец направил претензию с проектом соглашения о расторжении договора аренды земельного участка и требованием погасить задолженность по арендной плате за пользование земельным участком, которая оставлена без исполнения, что и послужило основанием обращения администрации в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом.

Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 данного кодекса).

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (пункт 1 статьи 209 Гражданского кодекса).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 данного кодекса).

Статья 614 Гражданского кодекса предусматривает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Вне зависимости от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Таким образом, размер арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставкой арендной платы. Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным соответствующим нормативным актом размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не требует признания ее таковой в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (пункты 1 - 3 статьи 166 Гражданского кодекса).

В пункте 82 постановления от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что в случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее.

В пункте 12 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что из положений статьи 608 Гражданского кодекса не следует обязанность арендодателя в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, доказывать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

В силу части 3 статьи 10 Федерального закона от 28.12.2013 N 406-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях и отдельные законодательные акты Российской Федерации" особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу этого закона, сохранены в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном до дня вступления в силу этого закона.

Постановлением Совета Министров РСФСР от 04.08.1972 N 83 "О некоторых вопросах землепользования" утвержден перечень курортных местностей Краснодарского края, в который вошли курорты Шепси, Гизель-Дере, Небуг, Новомихайловский, Джубга.

Постановлением Совета Министров РСФСР от 27.09.1988 N 406 "Об установлении границ и режима курортов округа санитарной охраны курортов Туапсинского района (Джубга, Ново-Михайловка, Небуг, Гизель-Дере, Шепси) в Краснодарском крае" утверждены границы и режим санитарной охраны курортов Туапсинского района.

На основании статьи 10 Закона N 41-КЗ природные лечебные ресурсы на территории Краснодарского края, относящиеся к государственной собственности, могут принадлежать на праве собственности Российской Федерации либо Краснодарскому краю.

Пунктом 2 статьи 4 названного краевого Закона и постановлением главы администрации Краснодарского края от 06.12.2006 N 1098 "О курортах краевого значения" курортам Туапсинского района, городов Ейска, Горячего Ключа в границах утвержденных округов санитарной охраны придан статус курортов краевого значения, находящихся в ведении органов государственной власти Краснодарского края.

Постановлением главы администрации Краснодарского края от 10.12.2007 N 1136 утверждено Положение о курортах краевого значения Туапсинского района (Джубга, Новомихайловка, Небуг, Гизель-Дере, Шепси), согласно пункту 1.2 которого курорты Туапсинского района расположены в Краснодарском крае и являются курортами краевого значения в границах и с режимом округа санитарной охраны курортов.

На основании части 1 статьи 65 Кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований возражений.

Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, приняв во внимание экспертное заключение от 26.01.2021, суды указали, что земельный участок с кадастровым номером 23:33:0204011:294 площадью 11 480 кв. м, имеющий вид разрешенного использования - "для строительства пансионата отдыха "Шепси"" и детского сада, расположен в Туапсинском районе, с. Шепси, входит в состав зоны II (зона ограничений) округа санитарной (горно-санитарной) охраны курортов Туапсинского района, границы которых установлены постановлением Совета Министров РСФСР от 27.09.1988 N 406 "Об установлении границ и режима курортов округа санитарной охраны курортов Туапсинского района (Джубга, Ново-Михайловка, Небуг, Гизель-Дере, Шепси) в Краснодарском крае". Поскольку администрация не имела права на предоставление спорного земельного участка в аренду пансионату, - договор аренды от 29.01.2015 N 3300006835 недействителен (ничтожен). Ввиду недействительности договора аренды в его расторжении суды отказали, так как недействительный (ничтожный) договор не подлежит расторжению. Поскольку истцом также заявлено требование о прекращении права аренды спорного земельного участка, постольку суды рассмотрели требования истца как направленные на признание права аренды отсутствующим. Ввиду того, что ответчик фактически использовал земельный участок в хозяйственной деятельности без внесения платы, требование о взыскании с общества задолженности с 30.06.2017 по 10.04.2018 в размере 1 642 501 рубля 61 копейки признаны обоснованным. Требование о взыскании с ответчика неустойки признано неправомерным, поскольку по недействительному договору договорная неустойка взысканию не подлежит. Суды установили, что земельный участок с кадастровым номером 23:33:0204011:294 свободен от зданий, строений, сооружений; на нем отсутствуют дороги, проезды общего пользования, ливневые канализации. Следовательно, владение участком администрация не утратила, поэтому, основания для его освобождения ответчиком и возврата истцу по акту отсутствуют.

Аргументы кассационной жалобы пансионата аналогичны доводам жалобы апелляционной, были предметом изучения суда второй инстанции, основаны на неверном толковании заявителем норм материального и процессуального права, направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судами фактических обстоятельств, которая в силу статьи 286 Кодекса не входит в компетенцию суда кассационной инстанции. Нарушения, предусмотренные статьей 288 Кодекса, не установлены. Основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов по доводам кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.12.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.05.2023 по делу N А32-23805/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин