Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12 сентября 2023 г. N Ф08-8295/23 по делу N А32-13653/2021

г. Краснодар

12 сентября 2023 г.

Дело N А32-13653/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 07 сентября 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 12 сентября 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Калуцких Р.Г., при участии в судебном заседании от истца - администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (ИНН 2304026276, ОГРН 1022300777840) - Муцениекс А.Г. (доверенность от 29.12.2022), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "МБФ Девелопмент" (ИНН 7707367729, ОГРН 1167746535351) - Соколовой Е.В. (доверенность от 27.06.2022), от третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "З Прогресс" - Бобыревой Е.С. (доверенность от 02.09.2022), в отсутствие третьего лица - управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "МБФ Девелопмент" и общества с ограниченной ответственностью "З Прогресс" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.01.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2023 по делу N А32-13653/2021, установил следующее.

Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО "МБФ Девелопмент" (далее - общество), в котором просило:

- изъять у общества объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 23:40:0000000:2760, 23:40:0401030:833, 23:40:0401030:832, 23:40:0401030:831, 23:40:0401030:829 (степень готовности - 9%), расположенные по адресу: г. Геленджик, Тонкий мыс, путем продажи с публичных торгов;

- указать в резолютивной части решения, что оно является основанием для исключения из сведений Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) записи о праве собственности общества на объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 23:40:0000000:2760, 23:40:0401030:833, 23:40:0401030:832, 23:40:0401030:831, 23:40:0401030:829 (степень готовности - 9%), расположенные по адресу: г. Геленджик, Тонкий мыс;

- признать прекращенным договор от 22.03.2016 N 4000005165 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0401030:52, расположенного по адресу: г. Геленджик, ул. Набережная, 11.

- возложить на общество обязанность возвратить администрации земельный участок с кадастровым номером 23:40:0401030:52, расположенный по адресу: г. Геленджик, ул. Набережная, 11;

- указать в резолютивной части решения, что оно служит основанием для погашения в ЕГРН записи о действии договора от 22.03.2016 N 4000005165.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление) и ООО "З Прогресс" (далее - компания).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.01.2023, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2023, исковое заявление удовлетворено частично. Суд изъял у общества объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 23:40:0000000:2760, 23:40:0401030:833, 23:40:0401030:832, 23:40:0401030:831, 23:40:0401030:829 (степень готовности - 9%), расположенные по адресу: г. Геленджик, Тонкий мыс, путем продажи с публичных торгов. Суд указал, что решение акт служит основанием для погашения управлением записей о праве собственности общества на названные объекты незавершенного строительства (степень готовности - 9%). На общество возложена обязанность возвратить администрации земельный участок с кадастровым номером 23:40:0401030:52, расположенный по адресу: г. Геленджик, ул. Набережная, 11. Суд указал, что решение является основанием для погашения управлением записи о государственной регистрации договора аренды от 22.03.2016. В удовлетворении требования администрации о признании данного договора аренды прекращенным отказано. Судебные инстанции исходили из наличия оснований для изъятия объектов незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, предусмотренных пунктом 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). Суды установили, что объекты незавершенного строительства так и не были введены в эксплуатацию по истечении срока договора от 22 марта 2016 года N 4000005165, заключенного в целях завершения их строительства. Следовательно, администрация правомерно обратилась в суд в порядке, предусмотренном статьей 239.1 Гражданского кодекса. Из материалов дела следует, что степень готовности объектов (9%) отражена в ЕГРН при регистрации 8 августа 2014 года права собственности компании в отношении спорных объектов незавершенного строительства. На момент разрешения настоящего спора степень готовности указанных объектов также составляет 9%. Доказательства, свидетельствующие о том, что нарушение срока строительства объектов находится в прямой причинно-следственной связи с действиями (бездействием) уполномоченных органов, в материалах дела отсутствуют. Суд апелляционной инстанции отклонил довод ответчика относительно неправомерности отнесения спорного земельного участка к 1-й зоне округа санитарной охраны курорта в связи с тем, что факт нахождения земельного участка во 2-й зоне округа санитарной охраны курорта подтвержден судебными актами по делу N А32-20451/2006. Согласно ситуационному плану муниципального образования город-курорт Геленджик земельный участок с кадастровым номером 23:40:0401030:52 расположен в 1-ой зоне округа санитарной охраны курорта в соответствии с постановлением Совета Министров РСФСР от 17 декабря 1987 года N 494. В силу пункта 3 статья 16 Федерального закона от 23 февраля 1995 года N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" на территории первой зоны запрещаются проживание и все виды хозяйственной деятельности, за исключением работ, связанных с исследованиями и использованием природных лечебных ресурсов в лечебных и оздоровительных целях при условии применения экологически чистых и рациональных технологий. Согласно пункту 12 постановления Правительства Российской Федерации от 7 декабря 1996 года N 1425 "Об утверждении Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения" режим первой зоны устанавливается для месторождений минеральных вод (для скважин, источников), месторождений лечебных грязей, месторождений других полезных ископаемых, используемых в лечебных целях, а также для оборудованных лечебных пляжей и прилегающих к ним акваторий. На территории первой зоны запрещаются проживание и осуществление всех видов хозяйственной деятельности, за исключением работ, связанных с исследованием и использованием природных ресурсов в лечебных и оздоровительных целях при условии применения экологически безопасных и рациональных технологий. На указанной территории разрешается осуществление связанных с эксплуатацией природных лечебных ресурсов горных и земляных работ, строительства сооружений (каптажей, надкаптажных зданий, насосных станций, трубопроводов, резервуаров), допускается размещение питьевых галерей и бюветов, эстакад и других устройств для добычи минеральных вод и лечебных грязей, выполнение берегоукрепительных, противооползневых и противоэрозионных работ, а также строительство и ремонт средств связи и парковых сооружений методами, не наносящими ущерба природным лечебным ресурсам. Вступившими в законную силу судебными актами по делу N А32-6361/2022 обществу отказано в удовлетворении требований о признании недействительными разделов 1,5 градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 23:40:0401030:52 от 30 ноября 2021 года. Суды установили нахождение земельного участка с кадастровым номером 23:40:0401030:52 в 1-й зоне округа санитарной охраны курорта в соответствии с границами зон санитарной охраны округа Геленджикской группы курортов, утвержденными постановлением Совета Министров РСФСР от 17 декабря 1987 года N 494, а также в водоохранной зоне Черного моря. Суд апелляционной инстанции также отклонил довод общества об отсутствии оснований для применения положений статьи 239.1 Гражданского кодекса. При заключении договора аренды земельного участка от 22 марта 2016 года N 4000005165, предыдущий собственник спорных объектов незавершенного строительства (компания) реализовал право на однократное предоставление земельного участка с кадастровым номером 23:40:0401030:52 для целей завершения строительства объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 23:40:0000000:2760, 23:40:0401030:833, 23:40:0401030:832, 23:40:0401030:831, 23:40:0401030:829. Срок действия указанного договора истек, строительство объектов не завершено (степень готовности - 9%). Поскольку объекты незавершенного строительства так и не введены в эксплуатацию по истечении срока спорного договора, администрации на основании статьи 239.1 Гражданского кодекса правомерно обратилась в суд с заявлением об изъятии у общества спорных объектов незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

В кассационной жалобе общество, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и постановление, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. Податель жалобы указывает, что основания для применения статьи 239.1 Гражданского кодекса в данном случае отсутствуют. Суды не приняли во внимание недобросовестное поведение администрации, создавшей невозможность продолжения строительства, что влечет отказ в удовлетворении иска (пункт 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса). Отнесение органами публичной власти земельного участка к 1-ой зоне округа санитарной охраны курорта сделало невозможным продолжение строительства. Суды не приняли во внимание, что добросовестность застройщика установлена вступившим в законную силу решением Геленджикского городского суда от 16.11.2020 по делу N 2-168/2020. Изъятие объектов через публичные торги в данном случае является ненадлежащим способом судебной защиты. Договор аренды продолжил свое действие в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса. Суды проигнорировали несение обществом значительных затрат на возведение спорных объектов, а также не приняли во внимание разработку нового генерального плана, позволяющего обществу завершить строительство.

Компания в кассационной жалобе просит отменить решение, постановление и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Податель жалобы указывает на наличие обособленного спора в деле о банкротстве компании о признании недействительной сделки - соглашения от 04.10.2016 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 22.03.2016. При этом суды не учли, что продажа имущества должника должна производится по правилам, установленным Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).

Администрация представила в суд округа отзыв, в котором указала на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.

В судебном заседании представители общества и компании на удовлетворении кассационных жалоб настаивали. Представитель администрации полагал, что выводы судебных инстанций основаны на представленных в дело доказательствах и соответствуют нормам действующего законодательства.

Изучив материалы дела и доводы жалоб, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, постановлением администрации от 16 марта 2016 года N 840 компании предоставлен в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства апартамент-отелей застроенный земельный участок по ул. Набережной, 11 в г. Геленджике, с кадастровым номером 23:40:0401030:52 (т. 1, л. д. 23 - 29).

На основании данного постановления администрация (арендодатель) и компания (арендатор) 22.03.2016 заключили договор N 4000005165 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0401030:52 площадью 17 344 кв. м, сроком на 3 года (с 16 марта 2016 года по 16 марта 2019 года). Участок предоставлен однократно для завершения строительства апартамент-отелей с общекурортной набережной и пляжной зоной. Согласно пункту 7.1 договора его действие прекращается по истечении срока аренды участка, указанного в пункте 6.1 (т. 1, л. д. 16 - 22).

На основании соглашения от 4 октября 2016 года права и обязанности арендатора по договору аренды от 22.03.2016 N 4000005165 приобретены ООО "УК Торик-Апарт".

С 7 июля 2017 года наименование ООО "УК Торик-Апарт" изменено на ООО "МБФ Девелопмент", поэтому к названному выше договору аренды заключено дополнительное соглашение от 1 ноября 2017 года N 247 в части изменения наименования арендатора (т. 1, л. д. 35, 37, 41).

Судебные инстанции установили, что на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0401030:52 расположены объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 23:40:0000000:2760, 23:40:0401030:833, 23:40:0401030:832, 23:40:0401030:831, 23:40:0401030:829, имеющие степень готовности - 9%, право собственности на которые зарегистрировано за ответчиком 13 сентября 2016 года (т. 1, л. д. 61 - 103).

Решением Геленджикского городского суда от 16 ноября 2020 года по делу N 2-168/2020, оставленным без изменения апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 22 июня 2021 года N 33-11447/2021 и определением Судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 25 ноября 2021 года N 8г-25775/2021, администрации отказано в удовлетворении иска к обществу о сносе незавершенных строительством объектов с кадастровыми номерами: 23:40:0000000:2760, 23:40:0401030:833, 23:40:0401030:832, 23:40:0401030:831, 23:40:0401030:829. Судебные акты мотивированы тем, что возведение и последующая регистрация права собственности ответчика на незавершенные строительством объекты осуществлены в соответствии с разрешением на строительство, поэтому данные объекты не являются самовольными. На момент предоставления земельного участка в аренду какие-либо ограничения использования в части невозможности осуществления строительства отсутствовали; сведения о расположении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0401030:52 в 1-й зоне округа санитарной охраны курорта в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют, а также указано на пропуск срока исковой давности по заявленным требованиям, поскольку истцу должно было быть известно о предполагаемом нарушении прав муниципального образования город-курорт Геленджик задолго до обращения в суд, а с исковым заявлением последний обратился лишь 12 марта 2019 года. Суды также установили, что строительство названных объектов начало на основании разрешения на строительство от 27.05.2008 и договора аренды земельного участка от 28.08.2009. В дальнейшем компании выдано новое разрешение на строительство от 15.06.2011, а 05.03.2013 на три года заключен новый договор аренды земельного участка. За компанией право собственности на спорные объекты зарегистрировано 08.08.2014 (т. 2, л. д. 206 - 208).

По результатам осмотра администрацией названного земельного участка 19 февраля 2021 года установлено, что доступ на него не ограничен, участок имеет признаки заброшенности, захламления. На земельном участке расположены незавершенные строительством объекты, о чем составлен соответствующий акт (т. 1, л. д. 104 - 150).

В письме от 24 февраля 2021 года N 110-15-2052/21-37-05 администрация сообщила обществу об истечении срока действия договора от 22 марта 2016 года N 4000005165, предложила подписать соглашение о расторжении данного договора, а также уведомила о принятии органом местного самоуправления муниципального образования город-курорт Геленджик решения об изъятии данных незавершенных строительством объектов путем их продажи с публичных торгов (т. 1, л. д. 151 - 158).

Администрация, указывая, что объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 23:40:0000000:2760, 23:40:0401030:833, 23:40:0401030:832, 23:40:0401030:831, 23:40:0401030:829 (степень готовности - 9%), не введены в эксплуатацию по истечении срока договора аренды земельного участка, на основании статьи 239.1 Гражданского кодекса обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.

Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 указанной статьи принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 Гражданского кодекса).

Пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса, введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила рассматриваемой статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса).

Как следует из пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса (в редакции данного Закона) не распространяются на случаи, когда договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Закона.

В пункте 21 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 4 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2022, сформулирована правовая позиция, согласно которой уполномоченный орган вправе обратиться в суд с требованием о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов, если строительство этого объекта не завершено после прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, если договор заключен после 1 марта 2015 года на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) для завершения строительства без торгов.

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения этого пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Законом N 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

По смыслу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса применение положений названной статьи возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения реализовано право на однократное предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 1 марта 2015 года на основании пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае, если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

В данном случае (после признания договора аренды от 13.12.2005 N 0000001306 недействительным) земельный участок дважды предоставлялся для строительства апартамент-отелей (договоры аренды от 28.08.2009 и от 05.03.2013). Право собственности арендатора участка (компания) на спорные объекты незавершенного строительства зарегистрировано 08.08.2014.

Поскольку договор аренды земельного участка для завершения строительства этих объектов заключен 22 марта 2016 года, то есть после вступления в силу Закона N 171-ФЗ, к спорным правоотношениям подлежат применению положения статьи 239.1 Гражданского кодекса (пункт 6 названной статьи).

Принимая во внимание, что после истечения срока действия договора от 22.03.2016 строительство спорных объектов на участке не завершено, суды пришли к верному выводу о наличии оснований для их изъятия у собственника путем продажи с публичных торгов. Указанные обстоятельства ответчиком в ходе рассмотрения спора не опровергнуты, иная степень готовности объектов не подтверждена.

Ссылаясь на положения пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса, податели жалоб не учитывают положения пункта 7.1 договора от 22.03.2016, а также факт заключения спорного договора аренды после 01.03.2015.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса и переходными положениями, установленными Законом N 137-ФЗ.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Предоставление земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, регулируется пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и не предполагает иного порядка заключения договоров аренды земельных участков для завершения строительства зданий и сооружений.

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса закреплено такое основание предоставления публичного участка в аренду без проведения торгов, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса).

С учетом изложенного, поскольку договор аренды земельного участка от 22.03.2016, заключенный с ответчиком для завершения строительства объектов незавершенного строительства, прекратил свое действие в связи с истечением срока действия, право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства ответчиком было реализовано, строительство объектов не завершено, основания для продления арендных отношений с обществом для целей завершения строительства объекта отсутствуют, выводы судов о наличии оснований для применения к спорным правоотношениям положений статьи 239.1 Гражданского кодекса и изъятия у ответчика спорных объекта незавершенного строительства, являются верными.

При этом суд округа учитывает, что администрация реализовала право на обращение в суд с требованием об изъятии объектов путем продажи с публичных торгов (подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса), а в материалы дела не представлены доказательства реальной возможности завершения строительства объектов, степень готовности которых (9%) не изменилась с 2014 года.

Доводы кассационной жалобы общества об избрании ненадлежащего способа судебной защиты суд округа отклоняет.

В силу статей 39.11 (подпункта 8 пункта 8) и 39.16 (пункта 4) Земельного кодекса не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам. Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов, если на указанном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законам.

Таким образом, при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без решения суда. Требование же о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект. В силу этого, возможность изъятия объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса. В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства. Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Указанная правовая позиция сформулирована Верховным Судом Российской Федерации (кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 N 19-КАД21-17-К5, определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 N 308-ЭС22-3699) и закреплена в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023.

В данном случае препятствием для своевременного обращения администрации в суд с иском об изъятии объектов путем продажи с публичных торгов служило наличие неразрешенного спора о сносе данных объектов в соответствии с правилами статьи 222 Гражданского кодекса (т. 2, л. д. 206 - 211). Поскольку в удовлетворении иска о сносе отказано, а продолжение строительства подобных объектов в силу ограничений, установленных пунктом 12 Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 07.12.1996 N 1425, невозможно, избранный органом публичной власти способ защиты позволит определить условия реализации этих объектов в целях приведения их в соответствие с существующими ограничениями использования участка и обеспечить (в случае продажи) компенсацию затрат собственника (пункт 21 Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299).

Судебные инстанции также не установили основания, позволяющие применить правила пункта 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса.

В силу названной нормы требование уполномоченного на распоряжение земельным участком органа публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Вступившими в законную силу судебными актами по делу N А32-6361/2021 установлено, что сведения о нахождении земельного участка в первой зоне округа санитарной охраны курорта внесены в документы территориального планирования и градостроительного зонирования в соответствии с границами зон санитарной охраны округа Геленджикской группы курортов, утвержденными постановлением Совета Министров РСФСР от 17.12.1987 N 494. На основании постановления Правительства Российской Федерации от 07.12.1996 N 1425 "Об утверждении Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения" в отношении участка был установлен режим первой зоны. Соответствующий режим устанавливается для месторождений минеральных вод (скважин, источников), месторождений лечебных грязей, месторождений других полезных ископаемых, используемых в лечебных целях, а также для оборудованных лечебных пляжей и прилегающих к ним акваторий. Кроме этого, пунктом 12 данного Положения для лечебных пляжей, выделенных с учетом геоморфологических элементов и расчетных норм, а также для акваторий, предназначенных для лечебных купаний, границы первой зоны устанавливаются на расстоянии не менее 100 метров от контура пляжа по суше и не менее 300 метров от линии уреза воды по акватории водного объекта. Земельный участок с кадастровым номером 23:40:0401030:52 входит в эту зону. Постановление Совета Министров РСФСР от 17.12.1987 N 494 не отменено и является действующим. Поэтому информация о расположении земельного участка в первой зоне округа санитарной охраны курорта была внесена в Генеральный план и Правила землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Геленджик.

Таким образом, поскольку земельный участок с кадастровым номером 23:40:0401030:52 относится к первой зоне округа санитарной охраны курорта в силу постановления Совета Министров РСФСР от 17.12.1987 N 494 и постановления Правительства Российской Федерации от 07.12.1996 N 1425 вне зависимости от внесения соответствующих сведений в документы территориального планирования, судебные инстанции правильно отклонили ссылку общества на положения пункта 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса. Администрация обязана учитывать нормативно установленные ограничения в использовании участка. Указанные нормативные акты не отменены и являются действующими (часть 3 статьи 10 Федерального закона от 28.12.2013 N 406-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"). Утверждение в документах территориального планирования границ функциональных зон не влечет за собой изменение правового режима земель, находящихся в границах указанных зон (часть 12 статьи 9 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Доводы компании суд округа отклоняет. Ссылаясь на наличие судебных споров, определяющих принадлежность объектов и права аренды в отношении участка, податель жалобы не учитывает следующее. Положения статьи 239.1 Гражданского кодекса направлены на обеспечение достройки незавершенного строительством объекта, находящегося на земельном участке публичной собственности (подпункт 1 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса). В свою очередь, нахождение собственника объекта незавершенного строительства в процедуре банкротства не является препятствием к применению порядка, установленного статьей 239.1 Гражданского кодекса и Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299. Как следует из пункта 21 данных Правил средства, полученные от продажи на аукционе объекта незавершенного строительства, за вычетом расходов на подготовку и проведение аукциона, переводятся организатором аукциона бывшему собственнику объекта незавершенного строительства.

Порядок продажи имущества, предусмотренный статьями 110, 111, 139 Закона о банкротстве, не приведет к пролонгации права аренды публичного земельного участка под объектом незавершенного строительства. Требования кредиторов подлежат удовлетворению из денежных средств от реализации объектов незавершенного строительства должника на аукционе.

Иные доводы подателей кассационных жалоб не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных на их основании выводов судов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Кодекса). При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Кодекса, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии с положениями статьи 71 Кодекса.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Кодекса. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Кодекса), суд округа не установил. С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе относятся на общество в соответствии с правилами статьи 110 Кодекса.

Компания 06.09.2023 направила в суд округа ходатайство о предоставлении отсрочки уплаты государственной пошлины. Данное ходатайство не подлежит удовлетворению в связи с завершением производства по кассационной жалобе. В то же время с учетом доводов представителя третьего лица о тяжелом материальном положении компании суд округа полагает возможным уменьшить размер государственной пошлины по жалобе данного лица до 500 рублей (пункт 2 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации). Названная сумма государственной пошлины подлежит взысканию с компании в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.01.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2023 по делу N А32-13653/2021 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Уменьшить размер государственной пошлины, подлежащей уплате ООО "З Прогресс" по кассационной жалобе, до 500 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "З Прогресс" в доход федерального бюджета 500 рублей государственной пошлины по кассационной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

В.А. Анциферов Р.Г. Калуцких