Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14 сентября 2023 г. N Ф08-7950/23 по делу N А53-21227/2022

г. Краснодар

14 сентября 2023 г.

Дело N А53-21227/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 07 сентября 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 сентября 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при ведении протокола помощником судьи Зубко А.Н., с участием в судебном заседании, проводимом с использованием систем видеоконференц-связи, при содействии Арбитражного суда Ростовской области, от истца - администрации города Ростова-на-Дону (ИНН 6164056684,) - Гахаева Е.И. (доверенность от 19.10.2022), от ответчика - индивидуального предпринимателя Чопуряна Аркадия Татевосовича (ИНН 616113858516) - Наливайко А.А. (доверенность от 10.08.2022), в отсутствие третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: муниципального казенного учреждения "Дирекция по строительству и эксплуатации объектов транспортной инфраструктуры г. Ростова-на-Дону", публичного акционерного общества "Коммерческий банк "Центр-Инвест"", общества с ограниченной ответственностью "Юг-КомфортСервис", общества с ограниченной ответственностью "Благстрой", Министерства транспорта Ростовской области, индивидуального предпринимателя Судаковой Ю.А., извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 20.02.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2023 по делу N А53-21227/2022, установил следующее.

Администрация города Ростова-на-Дону (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к ИП Чопуряну А.Т.

(далее - предприниматель) об изъятии путем выкупа в муниципальную собственность земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081002:147 по цене равной 4 729 000 рублей, жилого дома с кадастровым номером 61:44:0081002:1113 по цене 1 325 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0081002:1002 по цене 5 674 000 рублей, гаража с кадастровым номером 61:44:0081002:1116 по цене 1 437 000 рублей; прекращении права собственности предпринимателя на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0081002:147, нежилое здание 61:44:0081002:1002, жилой дом 61:44:0081002:1113, гараж 61:44:0081002:1116; признании права муниципальной собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0081002:147, нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0081002:1002, жилой дом с кадастровым номером 61:44:0081002:1113, гараж с кадастровым номером 61:44:0081002:1116; возложении на предпринимателя обязанности предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения; снятии обременения в виде ипотеки с земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081002:147, нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0081002:1002, жилого дома с кадастровым номером 61:44:0081002:1113, гаража с кадастровым номером 61:44:0081002:1116 (требования в уточненной редакции; т. 3, л. д. 102, 103).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: МКУ "Дирекция по строительству и эксплуатации объектов транспортной инфраструктуры г. Ростова-на-Дону", ПАО "КБ "Центр-Инвест"", ООО "Юг-КомфортСервис", ООО "Благстрой", Министерство транспорта Ростовской области, ИП Судакова Ю.А.

Решением от 20.02.2023 исковое заявление удовлетворено: у предпринимателя изъяты путем выкупа в муниципальную собственность города Ростова-на-Дону земельный участок с кадастровым номером 61:44:0081002:147, нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0081002:1002, жилой дом с кадастровым номером 61:44:0081002:1113, гараж с кадастровым номером 61:44:0081002:1116 посредством выплаты компенсации в общей сумме 17 076 702 рублей, включающей в себя рыночную стоимость изымаемых объектов недвижимого имущества в размере 15 938 000 рублей и убытки в размере 1 138 702 рублей. Также в резолютивной части указано, что решение является основанием для прекращения обременения в виде ипотеки, зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) в отношении изымаемого имущества; с администрации в пользу предпринимателя взыскано 40 тыс. рублей судебных расходов за экспертное исследование; ходатайство о назначении повторной экспертизы отклонено.

Постановлением апелляционного суда от 28.05.2023 решение от 20.02.2023 оставлено без изменения; ходатайство о назначении повторной экспертизы - без удовлетворения. При разрешении спора суды исходили из того, что требования истца об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества является правомерным, поскольку основано на распоряжении уполномоченного органа об изъятии имущества в пользу муниципалитета. Для определения рыночной стоимости объектов, а также размера убытков, причиняемых в результате изъятия, судом назначена экспертиза, проведение которой поручено НЭУ "Центр судебной экспертизы "Прайм"". Суды руководствовались результатами экспертизы, однако в части упущенной выгоды произвели перерасчет, исходя из площади помещений, реально предоставленных в аренду третьим лицам, с учетом содержания договоров аренды, заключенных предпринимателем с контрагентами.

В экспертном заключении от 20.10.2022 N 738-А определена конструктивная система каждого объекта недвижимого имущества в соответствии с данными, представленными в технических паспортах на объекты недвижимого, движимого имущества, элементы благоустройства. Земельный участок оценен сравнительным подходом, его стоимость определена без учета стоимости зданий, строений, сооружений. Жилой дом и гараж явились самостоятельными объектами оценки. При определении рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, за исключением земельного участка, эксперт провел оценку стоимости затратным и доходным способами; в отношении земельного участка использован исключительно сравнительный метод оценки. Вывод о стоимости объектов недвижимого имущества путем сопоставления стоимости, определенной затратным и доходным способами нормативно обоснован. Экспертное заключение от 20.10.2022 N 738-А соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. С учетом результата рассмотрения дела расходы за проведение экспертизы отнесены на администрацию.

В кассационной жалобе истец просит решение от 20.02.2023 и постановление апелляционного суда от 28.05.2023 отменить, направить дело на новое рассмотрение, выразив несогласие с размером выкупной стоимости изымаемых объектов, установленной на основании экспертизы. Суды не приняли во внимание нарушения, допущенные в ходе экспертного исследования. Экспертное заключение противоречит федеральным стандартам оценки и не может являться относимым, допустимым и достоверным доказательством размера рыночной стоимости изымаемых объектов предпринимателя.

Ответчик в отзыве на кассационную жалобу указал на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов. Полагает, что судами учтены все фактические обстоятельства, исследованы и оценены представленные сторонами доказательства, правильно применены нормы права. Доводы жалобы администрации проверены судом апелляционной инстанции и обоснованно отклонены. Оснований для проведения по делу повторной судебной экспертизы не имелось.

Согласно статье 153.1 Кодекса судебное заседание проведено путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Ростовской области.

В судебном заседании представители сторон, присутствующие в арбитражном суде, обеспечивающем организацию видеоконференц-связи, поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве. Иные участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд (арбитражный суд, организующий проведение судебного заседания с использованием систем видеоконференц-связи) не обеспечили.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе, выслушав представителей спорящих сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит, с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, предпринимателю на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимого имущества: земельный участок с кадастровым номером 61:44:0081002:147, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, Октябрьский район, ул. Вавилова, 141, категории земель населенных пунктов, разрешенное использование "торгово-выставочные комплексы"; нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0081002:1002, жилой дом с кадастровым номером 61:44:0081002:1113, гараж с кадастровым номером 61:44:0081002:1116.

Жилой дом не является местом жительства ответчика, как жилое помещение не используется, служит частью единого имущественного комплекса, расположен на земельном участке с видом разрешенного использования "торгово-выставочные комплексы".

Указанные объекты имеют обременение в виде ипотеки в пользу ПАО "КБ "Центр-Инвест"" (договор ипотеки от 19.01.2018 N 27180018-13).

Земельный участок с кадастровым номером 61:44:0081002:147, нежилое здание 61:44:0081002:1002, гараж 61:44:0081002:1116 предоставлены в аренду ООО "Благстрой", ООО "Юг-КомфортСервис" и ИП Судаковой Ю.А.

Постановлением администрации от 03.11.2021 N 993 (в редакции от 15.04.2022 N 362) указанные объекты недвижимости (пункты 1.19, 1.19.1, 1.19.2, 1.19.3) в связи с реконструкцией автомобильной дороги по ул. Вавилова (ул. Особенная - ул. Сосновая), строительством транспортной развязки ул. Особенная - ул. Вавилова - пр. Королева признаны подлежащими изъятию путем выкупа для муниципальных нужд.

В целях реализации процедуры изъятия проведены мероприятия, направленные на заключение с собственником соглашения об изъятии земельного участка и объектов недвижимого имущества: заключен муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены; проведены мероприятия по согласованию результатов отчетов об оценке на заседании городской комиссии.

В соответствии с отчетом от 25.02.2022 N 6655/635-21/21 возмещение за изымаемые объекты, а также убытки оценены в размере 13 342 944 рублей, в числе которых: 4 729 000 рублей - стоимость возмещения за изымаемый земельный участок 61:44:0081002:147;

1 325 000 рублей - за жилой дом с кадастровым номером 61:44:0081002:1113; 5 674 000 рублей - за нежилое помещение с кадастровым номером 61:44:0081002:1002; 1 437 000 - за гараж с кадастровым номером 61:44:0081002:1116; 177 944 рубля - убытки.

Протоколом заседания городской комиссии от 14.03.2022 N 8 результаты оценки согласованы; предпринимателю направлено предложение о заключении соглашения об изъятии объектов недвижимости с выплатой возмещения.

Поскольку соглашения об изъятии земельного участка с объектами на нем стороны не достигли, администрация обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В соответствии со статьей 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) к числу оснований прекращения права собственности относится отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд по решению суда (статья 282 данного кодекса).

Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством (пункт 1 статьи 279 Гражданского кодекса).

В силу пункта 3 статьи 279 Гражданского кодекса решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством.

Согласно пункту 2 статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным со строительством, реконструкцией объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов, в частности: автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.

В соответствии со статьей 56.4 Земельного кодекса решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд может быть принято на основании ходатайств об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, с которыми в уполномоченные органы исполнительной власти вправе обратиться организации, перечень которых устанавливается Правительством Российской Федерации.

На основании статьи 282 Гражданского кодекса, если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда. Иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в суд в течение срока действия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее, чем до истечения девяноста дней со дня получения правообладателем такого земельного участка проекта соглашения об изъятии.

По делу установлено, что предпринимателю направлено письменное предложение о заключении соглашения об изъятии недвижимого имущества с выплатой возмещения, однако, такое соглашение не достигнуто, поскольку у сторон возникли разногласия относительно размера компенсации.

В соответствии со статьей 281 Гражданского кодекса за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством. В случае если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

Согласно статье 15 Гражданского кодекса под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с пунктом 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

Поскольку между сторонами возник спор по поводу стоимости изымаемых объектов недвижимого имущества, размера подлежащих компенсации убытков, связанных с изъятием имущества, по делу назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено НЭУ "Центр судебной экспертизы "Прайм"".

Заключение эксперта является одним из доказательств, которое не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (части 4 и 5 статьи 71 Кодекса); суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса; при этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 Кодекса).

Исследовав и оценив представленные доказательства, приняв во внимание результаты судебной экспертизы, суды определили размер возмещения за изъятый земельный участок и объекты недвижимости (рыночную стоимость имущества). Методология проведения экспертного исследования подробно описана в экспертном заключении. Использованные подходы обоснованы экспертами с указанием мотивов, по которым их применение явилось возможным и целесообразным. Экспертное заключение от 20.10.2022 N 738-А признано судами соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 Кодекса, эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Размер компенсации составил 17 076 702 рубля, включающий: рыночную стоимость изымаемых объектов недвижимого имущества в размере 15 938 000 рублей и убытки в размере 1 138 702 рублей.

Возражения администрации относительно допущенных при проведении экспертного исследования нарушений подробно исследованы апелляционным судом, соответствующие выводы приведены в апелляционном постановлении. В рассматриваемом случае обеспечена возможность определения размера возмещения за изъятый участок и объекты, необходимого для восстановления имущественных потерь (пункт 2 статьи 281 Гражданского кодекса).

Само по себе несогласие заявителя кассационной жалобы с выводами экспертизы, проведенной по делу, не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемых судебных актов. Таким образом, решение от 20.02.2023 и постановление апелляционного суда от 28.05.2023 не подлежат отмене (изменению) по приведенным в кассационной жалобе доводам. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену состоявшихся судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса) не установлены.

Администрация (орган местного самоуправления) освобождена от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 20.02.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2023 по делу N А53-21227/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин