Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 мая 2023 г. N 15АП-5593/23 по делу N А53-21227/2022

город Ростов-на-Дону

28 мая 2023 г.

дело N А53-21227/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 04 мая 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 мая 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Попова А.А.,

судей Абраменко Р.А., Сулименко О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Кириленко А.М.,

при участии:

от истца: представителя Гахаева Е.И. по доверенности от 19.10.2022,

от Минтранс Ростовской области: представителя Пушкаревой В.М. по доверенности от 11.11.2022,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Ростова-на-Дону

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 20 февраля 2023 по делу N А53-21227/2022 по иску администрации города Ростова-на-Дону

к индивидуальному предпринимателю Чопуряну Аркадию Татевосовичу,

при участии третьих лиц: муниципального казенного учреждения "Дирекция по строительству объектов транспортной инфраструктуры г. Ростова-на-Дону", публичного акционерного общества "Коммерческий банк "Центр-Инвест", общества с ограниченной ответственностью "Юг-КомфортСервис", общества с ограниченной ответственностью "Благстрой", Министерства транспорта Ростовской области, индивидуального предпринимателя Судакова Ю.А.

об изъятии земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Ростова-на-Дону (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области к индивидуальному предпринимателю Чопуряну Аркадию Татевосовичу (далее - ответчик, ИП Чопурян А.Т.) со следующими требованиями:

- изъять путем выкупа в муниципальную собственность земельный участок с кадастровым номером 61:44:0081002:147 по цене равной 4 729 000 руб., жилой дом с кадастровым номером 61:44:0081002:1113 по цене 1 325 000 руб., нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0081002:1002 по цене 5 674 000 руб., гараж с кадастровым номером 61:44:0081002:1116 по цене 1 437 000 руб.;

- прекратить право собственности ИП Чопуряна А.Т. на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0081002:147, нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0081002:1002, жилой дом с кадастровым номером 61:44:0081002:1113, гараж с кадастровым номером 61:44:0081002:1116;

- признать право муниципальной собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0081002:147, нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0081002:1002, жилой дом с кадастровым номером 61:44:0081002:1113, гараж с кадастровым номером 61:44:0081002:1116,

- обязать ИП Чопуряна А.Т. предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения,

- снять обременение в виде ипотеки с земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081002:147, с нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0081002:1002, с жилого дома с кадастровым номером 61:44:0081002:1113, с гаража с кадастровым номером 61:44:0081002:1116 (с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определениями Арбитражного суда Ростовской области от 04.07.2022 от 15.09.2022 и от 27.10.2022 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: МКУ "Дирекция по строительству и эксплуатации объектов транспортной инфраструктуры г. Ростова-на-Дону", ПАО КБ "Центр-Инвест", ООО "Юг-КомфортСервис", ООО "Благстрой", Министерство транспорта Ростовской области, ИП Судакова Ю.А.

Исковые требования мотивированы тем, что постановлением администрации г. Ростова-на-Дону от 03.11.2021 N 993 (в редакции от 15.04.2022 N 362) объекты недвижимости, принадлежащее ИП Чопуряну А.Т. на праве собственности, в связи с реконструкцией автомобильной дороги по ул. Вавилова (ул. Особенная - ул. Сосновая), строительством транспортной развязки по ул. Особенная - ул. Вавилова - пр. Королева, признаны подлежащими изъятию путём выкупа для муниципальных нужд. Однако предприниматель уклоняется от подписания соглашения об изъятии в муниципальную собственность объектов недвижимости.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 20.02.2023 ходатайство о назначении повторной экспертизы отклонено, у ИП Чопуряна А.Т. изъяты путем выкупа в муниципальную собственность города Ростова-на-Дону земельный участок с кадастровым номером 61:44:0081002:147, нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0081002:1002, жилой дом с кадастровым номером 61:44:0081002:1113, гараж с кадастровым номером 61:44:0081002:1116 посредством выплаты компенсации в общей сумме 17 076 702 руб., включающей в себя рыночную стоимость изымаемых объектов недвижимого имущества в размере 15 938 000 руб. и убытки в размере 1 138 702 руб. Также в резолютивной части решения суд указал, что вступившее в законную силу решение суда по настоящему делу является основанием для прекращения обременения в виде ипотеки, зарегистрированного в ЕГРН в отношении изымаемого имущества.

С администрации в пользу ИП Чопуряна А.Т. взысканы судебные расходы за проведение по делу экспертного исследования в размере 40 000 руб.

Решение суда мотивировано тем, что требования истца об изъятии спорного земельного участка и расположенных на нём объектов недвижимого имущества у ответчика является правомерным, поскольку основано на распоряжении уполномоченного органа об изъятии имущества в пользу муниципалитета. Для определения рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, а также размера убытков, причиняемых в результате изъятия имущества ответчика в муниципальную собственность, судом назначена экспертиза, выводы которой были приняты судом, однако в части определения размера упущенной выгоды суд произвел перерасчёт.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просит изменить решение суда в части выкупной стоимости объектов.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с размером выкупной стоимости изымаемых объектов, установленной судом первой инстанции. Администрация при обращении с апелляционной жалобой заявила ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, ходатайства о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Представитель Минтранс Ростовской области поддержал правовую позицию истца.

Представители иных лиц, участвующих в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте проведения судебного разбирательства извещены надлежащим образом. Суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признал возможным рассмотреть апелляционную жалобу без участия не явившихся представителей лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы жалобы, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, ИП Чопуряну А.Т. на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимого имущества: земельный участок с кадастровым номером 61:44:0081002:147 и расположенные на нём нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0081002:1002, жилой дом с кадастровым номером 61:44:0081002:1113, гараж с кадастровым номером 61:44:0081002:1116.

При этом жилой дом, согласно представленным в материалы дела доказательствам, не является местом жительства ответчика, как жилое помещение не используется, является частью единого имущественного комплекса и расположен на земельном участке с видом разрешенного использования торгово-выставочные комплексы.

Указанные объекты имеют обременения в виде ипотеки в пользу ПАО КБ "Центр-Инвест" (договор ипотеки N 27180018-13 от 19.01.2018).

Кроме того, земельный участок с кадастровым номером 61:44:0081002:147, нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0081002:1002, гараж с кадастровым номером 61:44:0081002:1116 переданы в аренду ООО "Юг-КомфортСервис", ООО "Благстрой" и ИП Судакова Ю.А.

Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 03.11.2021 N 993 (в редакции от 15.04.2022 N 362) указанные объекты недвижимости (пункты 1.19, 1.19.1, 1.19.2, 1.19.3), в связи с реконструкцией автомобильной дорога по ул. Вавилова (ул. Особенная - ул. Сосновая), строительством транспортной развязки ул. Особенная - ул. Вавилова - пр. Королева, признаны подлежащими изъятию путем выкупа для муниципальных нужд.

МКУ "Дирекцией по строительству и эксплуатации объектов транспортной инфраструктуры г. Ростова-на-Дону проведены мероприятия, направленные на заключение с собственником соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемого объекта, а именно: заключен муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемого имущества, проведены мероприятия по согласованию результатов отчетов об оценке.

Оценка спорных объектов недвижимости проведена ООО "Твой город". Согласно отчету оценщика N 6655/635-21/21 от 25.02.2022 стоимость возмещения за изымаемые объекты, а также обязательств по возмещению убытков оценены в размере 13 342 944 руб., из которых: 4 729 000 руб. стоимость возмещения за изымаемый земельный участок 61:44:0081002:147, 1 325 000 руб. стоимость возмещения за жилой дом с КН 61:44:0081002:1113, 5 674 000 руб. стоимость возмещения за изымаемое нежилое помещение с КН 61:44:0081002:1002, 1 437 000 руб. стоимость возмещения за гараж с КН 61:44:0081002:1116, 177 944 руб. обязательства по возмещению убытков.

На заключение об оценке N 6654/634-2/21 от 11.02.2022 получено положительное заключение Межрегионального союза оценщиков от 09.03.2022 N 02/26-22. Протоколом заседания городской комиссии от 14.03.2022 N 8 согласованы результаты оценки.

Ответчику направлено письменное предложение о заключении соглашения об изъятии нежилого помещения с выплатой указанного возмещения, однако соглашение с ИП Чопурян А.Т. об условиях изъятия принадлежащего предпринимателю имущества не было достигнуто, в связи с чем администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

При вынесении решения суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Согласно части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации устанавливается возможность принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены, прежде всего, на обеспечение прав и законных интересов собственника.

В соответствии со статьей 235 Гражданского кодекса Российской Федерации к числу оснований прекращения права собственности относит отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд по решению суда (статья 282 Кодекса).

Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством (пункт 1 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 3 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством.

Согласно пункту 2 статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным с строительством, реконструкцией следующих объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов.

В соответствии со статьей 56.4 Земельного кодекса Российской Федерации Решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд может быть принято на основании ходатайств об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, с которыми в уполномоченные органы исполнительной власти вправе обратиться организации, перечень которых устанавливается Правительством Российской Федерации.

Согласно пункту 11 статьи 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации правообладатель изымаемой недвижимости считается уведомленным о принятом решении об изъятии со дня получения копии решения об изъятии или со дня возврата отправителю в соответствии с Федеральным законом "О почтовой связи" предусмотренного подпунктом 3 пункта 10 настоящей статьи заказного письма.

В соответствии со статьей 282 Гражданского кодекса Российской Федерации если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда. Иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в суд в течение срока действия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее, чем до истечения девяноста дней со дня получения правообладателем такого земельного участка проекта соглашения об изъятии.

Ответчику направлено письменное предложение о заключении соглашения об изъятии спорного недвижимого имущества с выплатой возмещения, однако соглашение о выкупе с ИП Чопурян А.Т. не достигнуто. Между сторонами возникли разногласия относительно размера компенсации в связи с изъятием спорных объектов.

В соответствии со статьей 281 Гражданского кодекса Российской Федерации за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством. В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Ввиду того, что между сторонами имелся спор по поводу стоимости изымаемых объектов недвижимого имущества, размера подлежащих компенсации убытков, связанных с изъятием имущества, суд первой инстанции определением от 15.09.2022 назначил по делу оценочную экспертизу, проведение которой поручил НЭУ "Центр судебной экспертизы "Прайм", экспертам Коваленко Р.В., Твардовскому А.А.

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

1) Определить на дату проведения исследования рыночную стоимость следующих объектов, подлежащих изъятию для муниципальных нужд: земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081002:147, площадью 517 кв.м., расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, р-н Октябрьский, ул. Вавилова, д. 141; нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0081002:1002, общей площадью 132,9 кв.м., расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, р-н Октябрьский, ул. Вавилова, д. 141; нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0081002:1116, общей площадью 72,0 кв.м., расположенное по адресу:

г. Ростов-на-Дону, р-н Октябрьский, ул. Вавилова, д. 141; жилой дом с кадастровым номером 61:44:0081002:1113, общей площадью 42,2 кв.м., расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, р-н Октябрьский, ул. Вавилова, д. 141.

2) В случае, если рыночная стоимость не покрывает имущественных потерь ответчика от изъятия указанных объектов, определить их размер.

В материалы дела представлено заключение комиссии экспертов от 20.10.2022 N 738-А, согласно которому эксперты сделаны следующие выводы.

По первому вопросу эксперты пришли к выводу о том, что рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, р-н Октябрьский, ул. Вавилова, 141, подлежащих изъятию для муниципальных нужд, по состоянию на 20.10.2022 составляет 15 938 000 руб., в том числе: земельный участок с кадастровым номером 61:44:0081002:147 - 5 331 304 руб., нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0081002:1002 - 6 932 546 руб., нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0081002:1116 - 1 893 796 руб., жилой дом с кадастровым номером 61:44:0081002:1113 - 1 780 354 руб.

Проанализировав поставленную цель и характер использования объекта исследования, степень полноты и достоверности исходной информации, величину погрешности полученных результатов, эксперты пришли к выводу, что наибольшую степень достоверности имеет сравнительный подход. Указанный подход основан на реальной рыночной информации по уровню стоимостей аналогичных исследуемому объектов и учитывает большинство рыночных факторов, оказывающих влияние на изменение рыночной стоимости подобных объектов. Сравнительному подходу экспертами присвоен показатель удельного веса выше среднего: 0,6.

Поскольку в основе результатов, полученных в рамках доходного подхода, используются реальная рыночная информация арендных ставок, но прогнозируемые величины, которые могут не в полной мере отражать ситуацию на рынке недвижимости, доходному подходу присваивается ниже среднего удельного веса: 0,2.

Результат, полученный в рамках затратного подхода, частично основан на расчетах по сборникам КО-ИНВЕСТ и не отражает в полной мере ситуацию на рынке недвижимости, поэтому затратному подходу присваивается показатель минимальный показатель удельного веса: 0,2.

Полученные результаты оценки с использованием доходного, затратного и сравнительного методов исследования приведены экспертами в таблице.

Дифференцирование стоимости нежилого здания, жилого дома, гаража производилось экспертами исходя из стоимости данных объектов, определенной в рамках сравнительного подхода: 10 183 728 + 2 615 294 + 2 781 936 = 15 580 958. 10 183 728/15 580 958 *10 606 696 = 6 932 546; 2 615 294/15 580 958 *10 606 696 =1 780 354; 2 781 936/15 580 958 *10 606 696 = 1 893 796.

Таким образом, в результате исследования эксперты пришли к выводу о том, что рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, подлежащих изъятию для муниципальных нужд, по состоянию на 20.10.2022 составляет 15 938 000 руб.

При ответе на второй вопрос эксперты пришли к следующим выводам. В исследовании по первому вопросу определено, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимого имущества, подлежащих изъятию для муниципальных нужд, составляет 15 938 000 руб. Указанная стоимость не учитывает убытки собственника, связанные с изъятием недвижимого имущества. В связи с этим, в дальнейшем исследовании экспертами рассчитана указанная величина.

Как указали эксперты, реальный ущерб собственника спорных объектов недвижимого имущества состоит из расходов, которые ему предстоит понести в связи с изъятием (выкупом) объекта исследования. Расходы на плату за оказываемые риелторские услуги при осуществлении сделки купли-продажи аналогичной недвижимости в г. Ростове-на-Дону, находятся в диапазоне от 2% до 6%.

В связи с невозможностью установления на дату проведения исследования величины комиссии за риелторские услуги в будущем, для исключения возможности нарушения прав собственника изымаемого имущества экспертами принята в расчёты максимально возможная величина для рассматриваемого сегмента рынка - 4%. Расходы на оплату за услуги риелторов составляют 637 520 рублей: 15 938 000 x 0,04 = 637 520.

Расходы по оплате госпошлины за государственную регистрацию прав на недвижимость, согласно информации с сайта Росрсестра по Ростовской области для физических лиц составляют 2 000 рублей за один объект недвижимости.

Следовательно, данные расходы на объект исследования (четыре объекта недвижимости) составят 8 000 рублей.

С учетом указанного, эксперты пришли к выводу, что реальный ущерб составит 645 520 рублей (637 520 + 8 000 = 645 520).

Эксперты указали, что помещения исследуемого объекта предоставлялись в аренду. Упущенная выгода собственника объекта исследования, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, р-н Октябрьский, ул. Вавилова, 141, состоит из неполученных доходов, которые он получил бы от сдачи в аренду исследуемого помещения.

В результате расчетов, произведенных экспертами при ответе на первый вопрос (т. 3 л.д. 59 / стр. 44 экспертного заключения), рыночная арендная ставка в месяц исследуемого объекта офисного назначения (нежилое здание лит. "А. а") составляет 678 руб./кв.м., производственно-складского помещения (гараж) - 506 руб./кв.м. С учетом указанного, экспертами составлен следующий расчет арендной платы в месяц за соответствующий объект:

- офисное здание: 678*132,90 = 90 106 рублей в месяц,

- производственно-складское здание: 506*72,0 = 36 432 рублей в месяц.

Определение упущенной выгоды произведено экспертами следующим образом.

Анализ рынка показал, что для покупки другого аналогичного объекта исследования потребуется от 1 до 2 месяцев, в настоящем исследовании принято максимальное значение - 2 месяца. Поиск новых арендаторов для аналогичного типа недвижимости, по информации риэлторов г. Ростова-на-Дону, находится в диапазоне от 1 до 4 месяцев, в настоящем исследовании принято максимальное значение - 4 месяца.

Таким образом, упущенная выгода собственника объекта исследования состоит из неполученных доходов, которые он получил бы от сдачи в аренду исследуемого помещения в течение 6 мес. (2+4).

Величина упущенной выгоды собственника объекта исследования рассчитана на основании арендной платы объекта исследования и составляет 759 228 руб.: (90 106 + 36 432) х 6 = 759 228 руб.

В результате исследования определено, что величина всех убытков собственника объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу:

г. Ростов-на-Дону, р-н Октябрьский, ул. Вавилова, 141, складывается из суммы реального ущерба и упущенной выгоды, составит 1 404 748 руб.: 645 520 + 759 228 = 1 404 748 руб.

Иные виды реального ущерба собственника объекта исследования не выявлены, в вопросе суда не указаны. Таким образом, в результате исследования эксперты пришли к выводу о том, что величина убытков от изъятия объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, р-н Октябрьский, ул. Вавилова, 141, не учтенных в рыночной стоимости подлежащих изъятию для муниципальных нужд объектов, по состоянию на 20.10.2022 составляет 1 404 748 руб.

Суд первой инстанции, исследовав заключение экспертов, пришёл к выводу о том, что оно является обоснованным и достоверным в части определения рыночной стоимости объектов оценки, в части определения размера реального ущерба. Однако суд первой инстанции не согласился с правильность расчёта размера упущенной выгоды.

В данной части суд первой инстанции правомерно указал на следующее.

Согласно пункту 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с абзацем третьим пункта 2 постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (Постановления N 7).

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.

По смыслу приведенных норм права для взыскания упущенной выгоды в первую очередь следует установить реальную возможность получения упущенной выгоды и ее размер, а также установить были ли истцом предприняты все необходимые меры для получения выгоды и сделаны необходимые для этой цели приготовления. При этом, возмещение упущенной выгоды не должно обогащать потерпевшего (определение Верховного суда РФ от 30.11.2010 N 6-В10-8).

Таким образом, понятие "упущенной выгоды" является правовой категорией, а вопросы права и правовых последствий оценки доказательств относятся к исключительной компетенции суда, а не эксперта.

Как следует из расчёта экспертов (т. 3 л.д. 67), при определении арендной платы в месяц за объект офисного назначения (нежилое здание лит. "А. а"), экспертом использована площадь помещения равная 132,90 кв.м.

Согласно сведениям из ЕГРН (т. 1 л.д. 45) площадь нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0081002:1002 составляет 132,90 кв.м. При этом, часть площади предоставлена в аренду третьим лицам, а часть площади используется самим ответчиком для осуществления предпринимательской деятельности (пояснения ответчика от 09.02.2023).

Вместе с тем, с учетом приведенных выше разъяснений, суд пришёл к выводу о необходимости при расчёте размера упущенной выгоды исходить из площади помещений, реально предоставленных в аренду третьим лица.

В материалы дела представлены договоры аренды от 01.09.2021, 07.06.2021, 01.09.2021, 28.02.2021.

По договор аренды от 01.09.2021 ответчиком передано в пользование ООО "ЮКС" нежилое помещение N 1, общей площадью 12 кв.м., расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Вавилова, 141, с целью размещения офиса.

Согласно договору аренды от 07.06.2021 ответчиком в пользование ООО "ЮКС" передано в пользование нежилое помещение N 2, общей площадью 30 кв.м., расположенное по вышеуказанному адресу.

На основании договора аренды от 01.09.2021 в пользование ООО "Благстрой" передано нежилое помещение, общей площадью 26 кв.м., по договору аренды от 28.02.2021 в пользование ИП Судаковой Ю.А. передано помещение, площадью 74,8 кв.м.

Таким образом, согласно представленным договорам аренды, ответчиком передано во временное пользование за плату общая площадь помещений равная 142,80 кв.м., из которых 74,80 кв.м. - площадь гаража, 68 кв.м. - площадь в нежилом здании с КН 61:44:0081002:1002.

В материалы дела также представлен технический паспорт на нежилое здание литер "А" с кадастровым номером 61:44:0081002:1002 от 12.02.2018 (т. 2 л.д. 59), согласно которому общая площадь здания также составляет 132,9 кв.м. В экспликации к поэтажному плану строения указаны 4 офиса, со следующими площадями: офис N 1 - 30 кв.м., офис N 4 - 11,3 кв.м., офис N 2 - 30 кв.м., офис N 3 - 26,2 кв.м.

Поскольку в техническом паспорте отражены сведения о фактических площадях спорных помещений, предоставленных ответчиком в аренду с целью размещения офиса, судом при расчете общей площади используемой арендаторами приняты во внимание указанные данные. В связи с этим, суд пришёл к выводу о том, что в пользование третьим лицам передана площадь нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0081002:1002 равная 67,5 кв.м. (30 + 11,3 + 26,2).

С учетом указанных обстоятельств, а также методики расчета, отраженной в экспертном заключении (т. 3, л.д. 67), суд пришёл к выводу о том, что размер упущенной выгоды предпринимателя как собственника изымаемых объектов недвижимости составляет 493 182 руб., согласно следующему расчету: 678*67,5 = 45 765 рублей в месяц (за офисные помещения), 506*72=36 432 рублей в месяц (за гараж, согласно расчету экспертов), (45 765 + 36 432) * 6 мес. = 493 182 руб.

Таким образом, величина всех убытков ответчика, складывающаяся из реального ущерба и упущенной выгоды, составляет 1 138 702 рублей (645 520 + 493 182). С учетом изложенных выводов, суд первой инстанции указал, что общий размер компенсации, подлежащей выплате ответчику в связи с изъятием объектов недвижимости для государственных нужд, составляет 17 076 702 руб.

(15 938 000 руб. (рыночная стоимость объектов) + 1 138 702 руб. (убытки)).

Суд первой инстанции мотивированно отклонил возражения истца на заключение судебной экспертизы, пришёл к выводу об отсутствии необходимости в проведении по делу повторной судебной экспертизы.

При обращении с апелляционной жалобой администрация приводит критику заключения первичной судебной экспертизы, настаивает на проведении по делу повторной судебной экспертизы.

Суд апелляционной инстанции полагает необходимым отклонить доводы апеллянта по следующим основаниям.

Истец указывает, что конструктивная система КС-6 в затратном подходе выбрана экспертами логично, но аналоги подобраны не сопоставимые, конструктивная система КС-1 у объектов - аналогов: кирпич, комбинация металлического листа с теплоизоляционными материалами, однако на стр. 17 эксперт указывает, что затратный метод применить невозможно, вместе с тем, на 31 стр. заключения производит расчет стоимости объектов исследования на основании данного подхода и определяет его равным 18 498 414 руб.

Данные доводы истца не состоятельны, в связи с тем, что согласно таблице N 5 на странице 29 заключения экспертизы определена конструктивная система каждого объекта недвижимого имущества:

Обоснование выбора конструктивной системы приведены на стр. 23-25 заключения и в полном объеме соответствуют данным, представленным в технических паспортах на объекты недвижимого, движимого имущества, элементы благоустройства.

На странице 17 экспертного заключения содержится указание на то, что определить стоимость земельного участка в рамках затратного, доходного подходов не представляется возможным, приводится нормативное обоснование возможности применения исключительно сравнительного подхода при оценке земельного участка, далее по всему экспертному заключению рыночная стоимость земельного участка указывается в размере 5 331 304 рублей, определенном в рамках сравнительного подхода. Таким образом, экспертное заключение в части данного довода не содержит противоречивой информации.

Истец указывает, что при оценке объектов-аналогов, отраженных на стр. 57-65 экспертного заключения не проводилась корректировка на мебель и оборудование.

Данные доводы истца не состоятельны, так как при оценке объектов недвижимого имущества сущность сравнительного подхода заключается в формировании заключения о рыночной стоимости объекта на основании обработки данных о ценах сделок (купли-продажи или аренды) с объектами, подобными (аналогичными) объекту оценки по набору ценообразующих факторов (объектами сравнения). При этом имеется в виду, что понятие рыночной стоимости по сути своей совпадает с понятием равновесной цены, которая оказывается функцией только количественных характеристик исчерпывающе полной совокупности ценообразующих факторов, определяющих спрос и предложение для объектов сравнения. Число элементов сравнения весьма велико, число их сочетаний - бесконечно велико, в результате оценщик ограничивается только теми объективно контролируемыми факторами, которые влияют на цены сделок наиболее существенным образом.

Истец не обосновал, что стандартами оценки либо иными нормативно-правовыми актами определяется такой обязательный элемент корректировки цены исследуемого объекта - недвижимой вещи, как "корректировка на мебель и оборудование".

Кроме того, поскольку у ИП Чопурян А.Т. не имеется торгового оборудования, мебели, которые подлежат оценке, в объектах-аналогах данное оборудование оценке не подвергалось, соответственно корректировка в данном случае обоснованно экспертами не проводилась.

Истец указывает, что все аналоги, отраженные в экспертном заключении расположены на земельных участках с разной площадью, при этом корректировка на различие площади земельных участков не проводилась.

Данные доводы истца не состоятельны, поскольку на стр. 21 экспертного заключения указана причина отсутствия данной корректировки, а именно: земельный участок с кадастровым номер 61:44:0081002:147 под каждый объект недвижимого имущества не отмежёвывался, на кадастровый учет поставлен площадью 517 кв.м., в связи с чем у эксперта не имелось оснований проводить оценку земельного участка с разбивкой его на гипотетические части.

Истец указывает, что в экспертном заключении не учтено, что у аналогов земельного участка отсутствуют строения, в то время как, у оцениваемого земельного участка на территории расположены жилой дом и гараж.

Данные доводы истца не состоятельны, поскольку земельный участок ответчика оценен сравнительным подходом, его стоимость определена без учета стоимости зданий, строений, сооружений. Таким образом, жилой дом и гараж являются самостоятельными объектами оценки.

Истец указывает, что в экспертном заключении не проведена корректировка по аналогу N 1 в части наличия подвала (стр. 29-33 заключения).

Данные доводы истца не состоятельны, поскольку на стр. 33-34 заключения содержится корректировку по аналогу N 1 - п.п. 7.4 таблицы N 10.

Истец указывает, что в экспертном заключении для оценки гаража используются аналоги, отличающиеся по площади, неизвестна какая площадь учитывается под гаражом объектом оценки.

Данные доводы истца не состоятельны, поскольку стр. 36 заключения приведена корректировка по аналогам N 1, 2, 3 - п.п. 7.4 таблицы N10. Земельный участок с кадастровым номером 61:44:0081002:147, площадью 517 кв.м. под каждый объект недвижимого имущества не отмежёвывался.

Истец указывает, что в экспертном заключении расчёт выполнен с нарушением содержания страниц 31, 36, 39 заключения - применен как доходный, так и затратный метод исследования, в связи с чем остальные расчеты также не верны.

Данные доводы истца не состоятельны, согласно стр. 15 экспертного заключения определение рыночной стоимости имущества осуществляется с учетом всех факторов, при этом рассматриваются все возможные способы использования имущества и выбирается, дающее максимальный доход. Таким образом эксперт при определении рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, за исключением земельного участка, осуществлял оценку стоимости затратным и доходным способами, в отношении земельного участка использовался исключительно сравнительный метод оценки. Таким образом, экспертами нормативно обоснован вывод о стоимости объектов недвижимого имущества путем сопоставления стоимости, определенной как затратным, так и доходным способами.

Истец указывает, что в экспертном заключении нормативно не обоснована стоимость услуг риелтора.

Данные доводы истца не состоятельны, поскольку стр. 50 экспертного заключения реальный ущерб собственника составляют риэлтерские услуги, при осуществлении сделки купли-продажи аналогичной недвижимости, представлены скриншоты с сайтов агентств недвижимости, при этом ее величина составляет от 6 % до 2% от стоимости всего недвижимого имущества, эксперт затратным методом определил ее величину в размере 4%.

Так же истец указывает, что стоимость недвижимого имущества в результате экспертной оценки выросла на 12,7% - 690%, однако истец не приводит формулу произведённого им расчета, проверить его достоверность не представляется возможным.

Довод истца о том, что в экспертном заключении не учтён износ зданий, так же опровергается самим заключением, на стр. 29-31 содержат нормативное определение накопленного износа, таблица N 7 стр. 31 отражает стоимость каждого объекта недвижимого имущества, за исключение земельного участка, с учетом накопленного износа в процентах и рублях. На страницах 34 в таблице N 7 п.п. 7.3. так же содержит корректировку по каждому из аналогов с учетом состояния объекта. На страницах 36-37 в таблице N 13 п.п. 7.3 также содержит корректировку по каждому из аналогов с учетом состояния объекта.

Довод истца о том, что в экспертном заключении на страницах 32, 41 содержится вывод эксперта о влиянии на произведенную стоимость наличие ипотеки в отношении объектов недвижимого имущества, опровергается самим текстом заключения, поскольку на данных страницах содержится ссылка на п.п. "е" п. 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", согласно которому для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

- передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

- условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

- условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

- условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

- вид использования и (или) зонирование;

- местоположение объекта;

- физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка;

- состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

- экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды;

- состав арендаторов, иные характеристики);

- наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;

- другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Иные доводы, приводимые истцом в обоснование своей апелляционной жалобы не имеют значения для правильного разрешения спора, являлись предметом исследования суда первой инстанции, им была дана надлежащая оценка со стороны суда.

С учетом изложенного, экспертное заключение соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, эксперты надлежащим образом предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. В выводах эксперта содержатся ответы на все поставленные судом вопросы. Суд первой инстанции обоснованно оценил данное заключение в качестве достоверного и объективного доказательства по делу.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований, поименованных в части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем ходатайство истца о назначении по делу повторной судебной экспертизы подлежит отклонению.

Суд первой инстанции привёл исчерпывающе мотивированный расчёт упущенной выгоды ответчика, возникающей в связи с изъятием спорных объектов недвижимого имущества. При этом суд правомерно учитывал содержание договоров аренды, заключённых между ИП Чопуряном А.Т. и его контрагентами.

Довод истца об отсутствии государственной регистрации данных договоров аренды в порядке статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации является необоснованным, поскольку данные договоры заключены сроком на 11 месяцев. Доказательства того, что выше поименованные договоры отвечают признакам мнимых сделок, в материалы дела не представлены.

Судом первой инстанции правильно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

При указанных обстоятельствах отсутствуют предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

ходатайство о назначении повторной экспертизы отклонить.

Решение Арбитражного суда Ростовской области от 20 февраля 2023 по делу N А53-21227/2022 оставить без изменения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий

А.А. Попов

Судьи

Р.А. Абраменко О.А. Сулименко