Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25 сентября 2023 г. N Ф08-8555/23 по делу N А53-3481/2023

г. Краснодар

25 сентября 2023 г.

Дело N А53-3481/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 сентября 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при ведении протокола помощником судьи Зубко А.Н., с участием в судебном заседании, проводимом с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Ростовской области, от заявителей: индивидуального предпринимателя Арутюнова Вячеслава Алексеевича (ИНН 616700408984), индивидуального предпринимателя Карапетяна Артема Марати (ИНН 616703535701) - Супрунова А.В. (доверенности от 29.07.2020, 09.01.2023), индивидуального предпринимателя Замаевой Юлии Александровны (ИНН 616611468413) - Моликовой Л.А. (доверенность от 11.12.2019), от органа, решение которого оспаривается, - Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону - Андрусенко Н.А. (доверенность от 27.01.2023); рассмотрев кассационную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 26.04.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2023 по делу N А53-3481/2023, установил следующее.

ИП Арутюнов В.А., ИП Карапетян А.М., ИП Замаева Ю.А. (далее - заявители, предприниматели) обратились в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) о признании незаконным, выраженного в письме от 27.01.2023 N 59.30-1358/17, решения департамента об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0032125:1 площадью 13 217 кв. м, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 29 Линия, 133, в собственность за плату без проведения торгов.

Решением от 26.04.2023, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 10.07.2023, отклонено ходатайство департамента о назначении судебной экспертизы; заявление предпринимателей удовлетворено: признано незаконным как противоречащее нормам Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) решение департамента, выраженное в письме от 27.01.2023 N 59.30-1358/17, об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0032125:1 площадью 13 217 кв. м, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 29 Линия, 133, в собственность за плату без проведения торгов; на департамент возложена обязанность в течение пятнадцати дней с момента вступления решения суда в законную силу направить предпринимателям проект договора купли-продажи указанного земельного участка; распределены судебные расходы. Судебные инстанции исходили из того, что заявители являются собственниками объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0032125:1 площадью 13 217 кв. м, находящемся по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 29 Линия, 133. Нахождение на данном земельном участке неэксплуатируемых, деформированных нежилых зданий (на что указано в оспариваемом решении) не является основанием для отказа в предоставлении земельного участка в собственность по смыслу статьи 39.16 Земельного кодекса. Законодатель не разделяет понятия эксплуатируемый или неэксплуатируемый объект недвижимости для цели предоставления земельного участка в собственность. По поводу несоответствия площади застройки земельного участка под объектами недвижимости (3833,54 кв. м) площади испрашиваемого земельного участка (13 217 кв. м) суды указали, что в рамках дела N А53-12594/2021, имеющего согласно статье 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) преюдициальное значение для настоящего спора, оспаривался отказ департамента о предоставлении предпринимателям этого земельного участка в аренду. В названном деле, с учетом заключения эксперта, суд установил, что объекты недвижимости с кадастровыми номерами 61:440032125:31, 61:440032125:18, 61:440032125:30, 61:440032125:29, 61:440032125:20, 61:440032125:16, 61:440032125:10, 61:440032125:8, 61:440032125:33, 61:440032125:32, 61:440032125:4, 61:440032125:5 расположены в пределах земельного участка с кадастровым номером 61:44:0032125:1. Площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации названных объектов, с учетом целевого назначения, местонахождения коммуникаций, разности высот, а также подъезда пожарных машин, составляет 13 215,86 кв. м. В настоящем споре департамент не доказал изменение состояния данных объектов недвижимости, вследствие чего для их эксплуатации требуется земельный участок меньшей площадью, чем установлено в деле N А53-12594/2021. В качестве правовосстановительной меры на департамент возложена обязанность по направлению заявителям проекта договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:44:0032125:1.

В кассационной жалобе департамент просит решение от 26.04.2023 и постановление апелляционного суда от 10.07.2023 отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, указав, что на спорном земельном участке находятся в основном неэксплуатируемые объекты, в том числе с признаками разрушения и деформации. Объекты, фактически обосновывающие вид разрешенного использования участка "для эксплуатации производственной площадки", отсутствуют. Нахождение объектов недвижимого имущества в разрушенном состоянии означает, что его собственник в силу закона сохраняет за собой в целях их восстановления ранее предоставленный титул на землю. После восстановления разрушенных объектов недвижимого имущества собственник может воспользоваться исключительным правом на приватизацию земельного участка. Приватизация земельного участка с кадастровым номером 61:44:0032125:1 под неэксплуатируемыми, разрушенными, деформированными объектами не может быть обусловлена целью использования "для эксплуатации производственной площадки", указанной в заявлении. Нахождение в собственности заявителей объектов без возможности эксплуатации означает отсутствие права на выкуп земельного участка. По сведениям геоинформационной системы обеспечения градостроительной деятельности в виде топографической съемки площадь застройки спорного земельного участка под объектами недвижимости составляет 3833,54 кв. м. То есть площадь испрашиваемого земельного участка более чем в три раза превышает застроенную площадь участка. Судебный акт по делу N А53-12594/2021 не обладает преюдициальным значением для рассмотрения настоящего спора, поскольку с момента его вынесения по состоянию на сегодняшний день техническое состояние объектов, расположенных на земельном участке, могло измениться. Собственник объектов недвижимости, требующий предоставления земельного участка, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества в заявленных целях.

Предприниматели в отзыве указали на несостоятельность доводов жалобы, а также законность принятых по делу судебных актов. По мнению заявителей, судами учтены все фактические обстоятельства, исследованы и оценены представленные сторонами доказательства, правильно применены нормы права.

Согласно статье 153.1 Кодекса судебное заседание проведено путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Ростовской области.

В судебном заседании представитель департамента поддержал доводы кассационной жалобы, которую просил удовлетворить. Представители предпринимателей возражали против удовлетворения кассационной жалобы, ссылались на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов.

Изучив материалы дела, выслушав представителей спорящих сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что жалоба удовлетворению не подлежит, с учетом следующего.

Как видно из материалов дела и установлено судами, предприниматели являются собственниками объектов недвижимости: административное здание - литера А площадью 364,4 кв. м (кадастровый номер 61:44:0032125:32); склад - литера Г площадью 393,6 кв. м (кадастровый номер 61:44:0032125:30); склад - литера Д площадью 222,9 кв. м (кадастровый номер 61:44:0032125:20); склад - литера Е площадью 419,9 кв. м (кадастровый номер 61:44:0032125:16); склад - литера Ж площадью 221,4 кв. м (кадастровый номер 61:44:0032125:33); склад - литера И площадью 304 кв. м (кадастровый номер 61:44:0032125:10); склад - литера К площадью 461,2 кв. м (кадастровый номер 61:44:0032125:8); склад, котельная - литера М площадью 391,3 кв. м (кадастровый номер 61:44:0032125:29); склад - литера Н площадью 1037,2 кв. м (кадастровый номер 61:44:0032125:31); проходная - литера О площадью 9 кв. м (кадастровый номер 61:44:0032125:4); гараж - литеры Аа площадью 60,4 кв. м (кадастровый номер 61:44:0032125:5); склад - литеры Аб площадью 260 кв. м (кадастровый номер 61:44:0032125:18), что подтверждается выписками из ЕГРН.

Названные объекты расположены на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0032125:1 площадью 13217 кв. м, имеющем вид разрешенного использования - "для эксплуатации производственной площадки", расположенном по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 29 Линия, 133, обремененном арендой в пользу заявителей на срок с 29.10.2021 по 28.10.2070 (договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 02.11.2021 N 38288).

Предприниматели обратились в департамент о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 61:44:0032125:1 без проведения торгов.

Письмом от 27.01.2023 N 59.30-1358/17 департамент отказал в выкупе, указав, что расположенные на испрашиваемом земельном участке строения с признаками деформации и разрушения не позволяют использовать участок для целей, указанных в заявлении - "для эксплуатации производственной площадки"; кроме того, площадь испрашиваемого земельного участка более чем в три раза превышает площадь застройки.

Предприниматели, ссылаясь на незаконность решения департамента, нарушение своих прав (законных интересов) в сфере предпринимательской деятельности, оспорили его в судебном порядке по правилам главы 24 Кодекса.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Основанием для удовлетворения заявления (глава 24 Кодекса) является наличие двух условий: несоответствие оспариваемых акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (статьи 198, 200 и 201 Кодекса).

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса закреплен один из основополагающих принципов земельного законодательства - принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017).

В силу пункта 1 статьи 39.3 Земельного кодекса продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 приведенной статьи.

Подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса определено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса.

Статья 39.16 Земельного кодекса содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16 и 39.20 Земельного кодекса размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, поставлен в зависимость от площади объекта капитального строительства, расположенного на таком участке, а также назначения этого объекта, целей его использования.

В соответствии с правовым подходом, приведенным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Для разъяснения вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле (часть 1 статьи 82 Кодекса).

По результатам исследования представленных в дело доказательств, их оценки по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии у департамента законных оснований для отказа в выкупе спорного земельного участка. Суды установили, что предприниматели являются собственниками объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0032125:1 площадью 13 217 кв. м, находящемся по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 29 Линия, 133. Нахождение на данном участке неэксплуатируемых, деформированных нежилых зданий (на что указано в оспариваемом решении) не является основанием для отказа в предоставлении земельного участка в собственность по смыслу статьи 39.16 Земельного кодекса. Относительно площади испрашиваемого земельного участка суды руководствовались экспертным заключением, полученным при рассмотрении дела N А53-12594/2021, с теми же лицами, об оспаривании отказа департамента в предоставлении предпринимателям этого же земельного участка в аренду. В названном деле, с учетом заключения эксперта, суд установил, что объекты недвижимости с кадастровыми номерами 61:440032125:31, 61:440032125:18, 61:440032125:30, 61:440032125:29, 61:440032125:20, 61:440032125:16, 61:440032125:10, 61:440032125:8, 61:440032125:33, 61:440032125:32, 61:440032125:4, 61:440032125:5 расположены в пределах земельного участка с кадастровым номером 61:44:0032125:1. Площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации названных объектов, с учетом целевого назначения, местонахождения коммуникаций, разности высот, а также подъезда пожарных машин, составляет 13 215,86 кв. м. В настоящем споре департамент не доказал изменение состояния указанных объектов недвижимости, вследствие чего для их эксплуатации требуется земельный участок меньшей площадью.

Суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судами первой или апелляционной инстанций (часть 2 статьи 287 Кодекса).

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что обстоятельства спора и представленные доказательства были предметом исследования судов двух инстанций и получили надлежащую оценку. Несогласие подателя жалобы с судебными выводами само по себе не может служить основанием, достаточным для отмены решения и (или) апелляционного постановления. Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации департамент освобожден от уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 26.04.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2023 по делу N А53-3481/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин