Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 9 октября 2023 г. N Ф08-9767/23 по делу N А32-57383/2022

г. Краснодар

09 октября 2023 г.

Дело N А32-57383/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 04 октября 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 09 октября 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Драбо Т.Н., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от заявителя - администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799) - Шипулиной А.А. (доверенность от 27.12.2022), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "ХЭЛП" (ИНН 2312273857, ОГРН 1182375064717) - Колесникова А.Г. (доверенность от 01.04.2023), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ХЭЛП" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.05.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2023 по делу N А32-57383/2022, установил следующее.

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к ООО "ХЭЛП" (далее - общество) о расторжении заключенного между администрацией и обществом договора аренды земельного участка общей площадью 24 713 кв. м с кадастровым номером 23:43:0108004:3, расположенного по адресу: г. Краснодар, поселок Березовый, 17/32 (далее - спорный земельный участок) от 29.10.2012 N 4300019465 (далее - договор N 4300019465), возложении на общество обязанности вернуть арендодателю спорный земельный участок путем подписания акта приема-передачи.

Решением суда от 10.05.2023, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 21.06.2023, исковые требования удовлетворены, суд расторг договор N 4300019465, возложил на общество обязанность вернуть арендодателю спорный земельный участок и указал, что решение суда является основанием для погашения в Едином государственном кадастре недвижимости (далее - ЕГРН) права аренды на спорный земельный участок. Судебные акты мотивированы нарушением обществом условий пользования спорным земельным участком, что в силу подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет расторжение договора аренды спорного земельного участка.

В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа обратилось общество с кассационной жалобой, просит решение суда и постановление суда апелляционной инстанции отменить, направить дело на новое рассмотрение. По мнению подателя жалобы, суды не учли, что в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие наличие у общества задолженности по арендной плате, расположения на спорном земельном участке возведенных без разрешения на строительство капитальных строений, не предоставления доступа представителям администрации на спорный земельный участок. Суды ошибочно отождествили понятия "неиспользования", "освоения" земельного участка и понятие "использование не по назначению". Основания для расторжения договора аренды отсутствуют. Суды не учли неполучение обществом уведомлений об устранении нарушений пользования спорным земельным участком, а также отсутствие у общества возможности участвовать в рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции после перерыва.

В нарушение статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации администрация не представила в суд отзыв на кассационную жалобу.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы кассационной жалобы, представитель администрации возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, проверив законность судебных актов, оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, в соответствии с постановлением администрации города Краснодара от 31.08.2012 N 7517 "О предоставлении закрытому акционерному обществу "ХЭЛП" земельного участка в поселке Березовом" между администрацией и ЗАО "ХЭЛП" заключен договор N 4300019465, который зарегистрирован в ЕГРН 25.12.2012 (регистрационная запись N 23-23-01/829/2012-486).

Согласно пунктам 1.1 и 1.3 договора N 4300019465 арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов спорный земельный участок для строительства автотранспортного предприятия.

В соответствии со статьей 58 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с реорганизацией ЗАО "ХЭЛП" в форме преобразования в ЗАО "ХЭЛП" между администрацией и обществом заключено соглашение от 28.11.2018 N 510 о внесении изменений в договор N 4300019465 (регистрационная запись от 26.02.2019 N 23:43:0108004:3-23/001/2019-1).

Согласно пункту 6.1 договора N 4300019465 срок его действия - с 31.08.2012 по 31.08.2022.

В соответствии с частью 3 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 N 58-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 58-ФЗ) соглашением от 07.07.2022 N 482 о внесении изменений в договор N 4300019465 пункт 6.1 договора изменен: договор N 4300019465 действует до 31.08.2025.

Как установлено пунктом 4.1.5 договора N 4300019465, общество обязано использовать спорный земельный участок в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования - для строительства автотранспортного предприятия.

В ходе проведенного Управлением муниципального контроля администрации муниципального образования город Краснодар (далее - управление) 22.04.2022 осмотра спорного земельного участка установлено, что спорный земельный участок огражден забором, на участке расположены: сооружение из металлопрофиля, используемое для размещения охраны; сооружение из металлопрофиля, используемое как хозяйственно-бытовое; навес; сооружение (уборная); на части участка складированы металлоконструкции, строительные материалы; имеются навалы инертных материалов, грунта.

По результатам осмотра составлен акт от 22.04.2022 N 680 (т. 1 л. д. 40 - 41), подготовлено письмо от 06.06.2022 N 13501/26 с требованием об устранении выявленных нарушений, которое направлено по юридическому адресу общества.

Согласно письмам Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 20.04.2022 N 6054/29 и от 28.07.2022 N 11917/29 обществу не выдавалось ни разрешение на строительство объекта капитального строительства, ни разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства на спорном земельном участке.

В связи с неустранением выявленных нарушений в установленный срок, наличием у общества по состоянию на 13.09.2022 задолженности по арендной плате по договору N 4300019465 обществу направлено уведомление от 15.09.2022 N 91733/07 о прекращении договорных отношений, необходимости подписания соглашения о расторжении договора N 4300019465, освобождении спорного земельного участка и возвращении его администрации посредством подписания акта приема-передачи.

Поскольку общество не ответило на указанное уведомление, администрация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением о расторжении договора N 4300019465.

Суды удовлетворили исковые требования администрации, исходя из следующего.

В соответствии со статьями 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Наряду с указанными в пункте 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Кодекса (пункт 2 статьи 46 Кодекса).

Согласно пункту 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации право аренды может быть прекращено принудительно при использовании арендатором земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, в том числе при использовании земельного участка не по целевому назначению; неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом; в этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного сроком более пяти лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Суды указали, что согласно пункту 1.3 договора N 4300019465 спорный земельный участок предоставлен обществу для строительства автотранспортного предприятия, однако в материалы дела не представлены доказательства того, что до момента предъявления иска в арбитражный суд обществу выдавалось разрешение на строительство объектов капитального строительства.

Суд апелляционной инстанции отметил, что в дополнении к апелляционной жалобе общество не отрицает отсутствие у него разрешения на строительство объекта капитального строительства на спорном земельном участке, ссылаясь при этом на обращение за получением такого разрешения. Вместе с тем, в материалы дела не представлены доказательства обращения за выдачей разрешения на строительство, а также доказательства того, что отказ в выдаче разрешения на строительство оспорен обществом в судебном порядке.

Суды сослались на непредставление обществом в материалы дела доказательств того, что освоение спорного земельного затруднено наличием объективных обстоятельств, исключающих возможность использования его по целевому назначению - для целей строительства автотранспортного предприятия. Установленный законом для осуществления строительства трехлетний срок истек, разрешение на строительство обществом не получено.

Доказательства обратного общество не представило, как не представило и доказательства того, что до момента обращения администрации в арбитражный суд на спорном земельном участке общество осуществило строительство объекта капитального строительства, что имеется объект незавершенного строительства (такой объект осмотром не выявлен), для чего необходимо соответствующее разрешение на строительство для его завершения, и не ссылалось на такие обстоятельства.

Размещение на спорном земельном участке временных сооружений из металлопрофиля, навеса, металлоконструкций, строительных материалов, навалов инертных материалов и грунта суды оценили как не являющееся доказательством строительства автотранспортного предприятия на спорном земельном участке, предоставленном обществу по договору N 4300019465.

При постановке вывода о наличии в данном случае необходимых и достаточных оснований для удовлетворения заявленных администрацией исковых требований суды учли правовую позицию, изложенную в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 30.09.2019 N 2485-О, а именно: длительное непринятие арендатором должных мер к скорейшему началу запланированного строительства само по себе не может свидетельствовать о совершении им гражданско-правового нарушения. Однако бездействие арендатора приводит к неиспользованию представляющих для городов повышенную ценность площадей, нарушению эстетического облика города и уменьшению объема городской застройки, потребность в которой опосредована предоставлением земельного участка в аренду, а потому не может рассматриваться как безупречное.

Предусмотрев в Земельном кодексе Российской Федерации право публичного собственника земельных участков на досрочное расторжение договора аренды земельных участков, предоставленных в целях строительства объектов недвижимого имущества, федеральный законодатель учитывал необходимость защиты общественных интересов, в частности потребность в эффективном использовании указанных земельных участков.

Стороны договора аренды земельного участка, которые при его заключении исходят из добросовестности участников гражданского оборота при выполнении взятых на себя по договору обязательств, несут связанные с недостижением ожидаемого экономического эффекта риски. При этом предусмотренный абзацем шестым подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации трехлетний срок для начала использования земельного участка в указанных целях не может рассматриваться как необоснованный, что предопределяет возможность введения данного законодательного требования в отношении заключенных до его вступления в силу долгосрочных договоров аренды, призванных изначально обеспечить взаимные интересы арендаторов и арендодателей в наиболее эффективном использовании земельных участков, предоставленных для строительства, в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием.

Исходя из совокупной оценки представленных в материалы дела доказательств, доводов участвующих в деле лиц и установленных по делу обстоятельств, суд первой инстанции правомерно расторг договор N 4300019465 по основаниям, установленным пунктом 1 статьи 46, абзацем шестым подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции мотивированно согласился с выводами суда первой инстанции.

Довод общества об отсутствии оснований для расторжения договора N 4300019465 ввиду внесения им, в том числе в период рассмотрения дела в арбитражном суде задолженности по арендной плате обоснованно отклонен судом апелляционной инстанции, поскольку наличие у общества задолженности по арендной плате не заявлено администрацией как единственное основание для расторжения договора N 4300019465.

В данном случае существенным нарушением условий договора N 4300019465 является длительное (с 2012 года) неиспользование обществом спорного земельного участка, предоставленного в аренду для целей строительства автотранспортного предприятия.

Довод общества об отсутствии оснований для расторжения договора N 4300019465, основанный на том, что в соответствии с частью 3 статьи 8 Закона N 58-ФЗ соглашением от 07.07.2022 N 482 срок действия договора N 4300019465 продлен до 31.08.2025, также подлежит отклонению ввиду следующего.

Названной нормой арендатору предоставлено право потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что: 1) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды; 2) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Выявив 22.04.2022 допущенные обществом нарушения условий договора N 4300019465 (что зафиксировано в акте от 22.04.2022), но при этом подписав 07.07.2022 дополнительное соглашение (N 482) о продлении срока действия договора N 4300019465, администрация впоследствии (в ноябре 2022 года) обратилась в суд с иском о расторжении договора N 4300019465, что не лишает ее как арендодателя после продления срока действия договора аренды заявить о принудительном расторжении такого договора со ссылкой на существенные нарушения арендатором условий договора.

Довод общества о ненадлежащем извещении при рассмотрении дела в суде первой инстанции был предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции и получил надлежащую правовую оценку. Документально вывод суда апелляционной инстанции по указанному эпизоду общество не опровергло.

Применительно к установленным по делу обстоятельствам и представленным в материалы дела доказательствам суды обоснованно поддержали позицию администрации, удовлетворив требования администрации о расторжении договора N 4300019465.

Доводы кассационной жалобы выводы судов не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции").

Соответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права к установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе общества, исключают возможность ее удовлетворения в силу статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.05.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2023 по делу N А32-57383/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Т.Н. Драбо

Судьи

В.Е. Епифанов