Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25 октября 2023 г. N Ф08-10370/23 по делу N А53-7715/2023

г. Краснодар

25 октября 2023 г.

Дело N А53-7715/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 25 октября 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 октября 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., в отсутствие в судебном заседании заявителей - администрации Тарасовского района Ростовской области (ИНН 6133002150, ОГРН 1026101605090), общества с ограниченной ответственностью "Элита" (ИНН 6133005834, ОГРН 1026101604000), органа, осуществляющего публичные полномочия - управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (ИНН 6164229538, ОГРН 1046164044156), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области на решение Арбитражного суда Ростовской области от 22.06.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2023 по делу N А53-7715/2023, установил следующее.

Администрация Тарасовского района Ростовской области (далее - администрация) и общество с ограниченной ответственностью "Элита" (далее - общество; вместе далее - заявители) обратились в арбитражный суд к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - управление Росреестра, регистрирующий орган) с заявлением, в котором просили:

- признать незаконным решение от 10.05.2023 N КУВД-001/2023-3591161/16 об отказе в государственной регистрации права собственности общества на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:37:0600005:65;

- обязать управление Росреестра возобновить рассмотрение совместного заявления администрации и общества.

Требования основаны на положениях Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ) и мотивированы следующим. Общество на основании договора от 11.01.2023 N 1 купли-продажи приобрело земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:37:0600005:65, государственная собственность на который не разграничена. Управление Росреестра приостановило регистрационные действия, а в последующем приняло незаконное решение от 10.05.2023 N КУВД-001/2023-3591161/16 об отказе в регистрации права собственности общества на данный участок. Указанные действия (решения) регистрирующего органа нарушают права (интересы) заявителей.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 22.06.2023, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2023, требования удовлетворены. Признано незаконным как противоречащее нормам Земельного кодекса и нормам Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) решение управления Росреестра от 10.05.2023 N КУВД001/2023-3591161/16. На регистрирующий орган возложена обязанность в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу зарегистрировать право собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 61:37:0600005:65. С управления Росреестра в пользу общества взыскано 1 500 рублей судебных расходов. Обществу из федерального бюджета возвращено 1 500 рублей государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению от 09.03.2023 N 36.

Суды установили, что 11.01.2023 администрацией в лице Комитета по управлению имуществом Тарасовского района (далее - комитет) и обществом заключен договор N 1 купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена. Договор заключен на основании постановления главы администрации Тарасовского района Ростовской области от 11.01.2023 N 2 "О предоставлении в собственность обществу с ограниченной ответственностью "Элита" земельного участка, государственная собственность на который не разграничена". Объектом приобретения является земельный участок площадью 4 млн. кв. м (пашни) из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:37:0600005:65 с разрешенным использованием - для сельскохозяйственного производства, расположенный относительно ориентира х Россошь, Тарасовский район, Ростовская область. Управление Росреестра приостановило регистрационные действия, а в последующем приняло решение от 10.05.2023 N КУВД-001/2023-3591161/16 об отказе в регистрации права собственности общества на данный участок. Отказ регистрирующего органа мотивирован отсутствием у администрации полномочий по распоряжению земельным участком с кадастровым номером 61:37:0600005:65, поскольку приватизируемый участок расположен на землях колхоза "Заветы Ильича", ранее переданных в общую долевую собственность граждан. Заявители, полагая, что решение управления Росреестра не основано на законе и нарушает их права (интересы), оспорили его в судебном порядке по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). При разрешении спора судебные инстанции руководствовались статьями 11.2, 11.3, 39.1, 39.3 Земельного кодекса, пунктом 2 статьи 3.3 Закона N 137-ФЗ, статьями 1, 14, 26, 29 Закона N 218-ФЗ. Управление Росреестра в обоснование своей позиции ссылается на то, что при проведении анализа сведений проекта перераспределения земель колхоза "Заветы Ильича" Тарасовского района Ростовской области 1992 года, составленного ЮжНИИгипрозем (находящегося в госфонде данных), выявлено, что приватизируемый обществом земельный участок расположен на землях, переданных в общую долевую собственность граждан. К этому выводу регистратор пришел, основываясь на сведениях графической части проекта, соотнеся расположение спорного участка с картой распределения земель колхоза "Заветы Ильича". В этой связи данный участок не относится к земельным участкам, находящимся в публичной (государственной или муниципальной) собственности. Следовательно, администрация не вправе была распоряжаться этим участком, в том числе, заключать с обществом договор купли-продажи. При проверке этих доводов суды установили, что земельный участок с кадастровым номером 61:37:0600005:65 сформирован и поставлен на кадастровый учет в 2003 году, кадастровый номер ему присвоен 03.08.2003. В отношении данного участка 23.01.2003 комитетом с Донским зональным научно-исследовательский институтом сельского хозяйства заключен договор аренды, который 07.02.2011 расторгнут. По результатам торгов 26.05.2011 земельный участок предоставлен в аренду обществу (договор N 91 на срок до 25.05.2016), 13.04.2016 с обществом заключен новый договор N 26 на срок до 25.05.2041 (регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) от 31.05.2016 N 61-61-43/003/2016-1088). Постановлением главы администрации от 29.11.2005 N 1078 утверждены материалы инвентаризации земельных участков, входящих в фонд перераспределения земель, в том числе - список земельных участков фонда перераспределения земель. Пунктом 221 данного списка к числу таких участков отнесен земельный участок с кадастровым номером 61:37:0600005:65. Этим же постановлением установлена обязательность согласования договоров аренды участков с министерством имущественных и земельных отношений Ростовской области. Названное постановление никем не оспорено и недействительным в судебном порядке не признано, а потому оно повлекло правовые последствия в виде определения правового режима спорного участка как относящегося к не разграниченной публичной собственности. Более того, в материалах регистрационного дела в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:37:0600005:65 содержатся все документы об указанных сделках и отсутствуют какие-либо сведения о правопритязаниях иных лиц. Следовательно, подтверждено не только формально-юридическое отнесение участка к публичным землям, но и доказано фактическое владение им на основании распорядительных действий администрации. При наличии у регистрирующего органа постановления администрации о включении спорного участка в фонд перераспределения земель, а также о фактическом им владении этим участком, оснований для непризнания полномочий органа местного самоуправления на распоряжение данным участком у управления Росреестра не имелось. В этой связи судебные инстанции пришли к выводу о незаконности решения регистрирующего органа, оспариваемого заявителями, которым нарушены их права (интересы), поскольку оно препятствует легализации права собственности на землю посредством требуемой законом государственной регистрации. В целях восстановления нарушенных прав и законных интересов заявителей, учитывая отсутствие в ЕГРН сведений о правообладателе (участок находится в неразграниченной публичной собственности), суд первой инстанции обязал управление Росреестра зарегистрировать переход права собственности общества на основании договора купли-продажи, заключенного с органом, уполномоченным на распоряжение земельным участком.

Управление Росреестра обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие судебных выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба обоснована ссылками на положения Земельного кодекса, Законов N 101-ФЗ и N 218-ФЗ, указ Президента Российской Федерации от 27.12.1991 N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР", административный регламент Росреестра по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 N 278, и мотивирована следующим. В случае, если правоустанавливающим документом является договор или односторонняя сделка, государственный регистратор прав при проверке его законности (в случае государственной регистрации как самой сделки, так и перехода, ограничения права, обременения объекта недвижимости на ее основании), в том числе, устанавливает принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или полномочия по распоряжению недвижимостью лица, не являющегося собственником имущества, в случаях, когда закон допускает распоряжение объектом недвижимого имущества не его собственником. При сопоставлении сведений о местоположении границ земельного участка с кадастровым номером 61:37:060005:65, содержащихся в ЕГРН, с проектом перераспределения земель колхоза "Заветы Ильича" Тарасовского района Ростовской области 1992 года выявлено, что данный участок относится к землям, переданным в собственность граждан бесплатно. Следовательно, администрация не вправе распоряжаться, в том числе заключать договор купли-продажи в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:37:060005:65. В пункте 4 постановления главы администрации Тарасовского района от 16.09.1996 N 275 указано на необходимость определения в натуре границ передаваемых в фонд перераспределения земель. Однако по заявлению N КУВД-001/2023-3591161 в регистрирующий орган не были представлены документы, свидетельствующие об определении в натуре границ, передаваемых в фонд перераспределения земель, согласно которым участок с кадастровым номером 61:37:0600005:65 относился бы к такому фонду. Между тем, указанные доводы не были учтены судами первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов.

Заявители в совместном отзыве указали на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Администрация и общество полагают, что судами первой и апелляционной инстанций правильно применены нормы материального права, которыми также надлежаще исследованы представленные в материалы дела доказательства. Вывод судебных инстанций о незаконности оспариваемого заявителями решения регистрирующего органа является правильным. В обоснование поданной жалобы управление Росреестра ссылается на доводы, аналогичные тем, что указывались при подаче возражений на заявление и в апелляционной жалобе. Эти доводы являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и правомерно ими отклонены.

Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 11.01.2023 администрацией (в лице комитета; продавец) и обществом (покупатель) заключен договор N 1 купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена. Договор заключен на основании постановления главы администрации Тарасовского района Ростовской области от 11.01.2023 N 2 "О предоставлении в собственность обществу с ограниченной ответственностью "Элита" земельного участка, государственная собственность на который не разграничена". Объектом приобретения является земельный участок площадью 4 млн. кв. м (пашни) из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:37:0600005:65 с разрешенным использованием - для сельскохозяйственного производства, расположенный относительно ориентира х Россошь, Тарасовский район, Ростовская область.

Управление Росреестра приостановило регистрационные действия, а в последующем приняло решение от 10.05.2023 N КУВД-001/2023-3591161/16 об отказе в регистрации права собственности общества на данный участок. Отказ регистрирующего органа мотивирован отсутствием у администрации полномочий по распоряжению земельным участком с кадастровым номером 61:37:0600005:65, поскольку приватизируемый участок расположен на землях колхоза "Заветы Ильича", ранее переданных в общую долевую собственность граждан.

Заявители, полагая, что решение управления Росреестра не основано на законе и нарушает их права (интересы), оспорили его в судебном порядке по правилам главы 24 Кодекса.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, если иной порядок не предусмотрен данным Кодексом.

Для признания незаконными решений (действий, бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого решения (действий, бездействия) закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение прав (интересов) заявителя в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности (статьи 198, 200, 201 Кодекса).

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса).

В случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункты 1, 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса).

В соответствии с частью 3 статьи 1 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

С государственной регистрацией прав Закон N 218-ФЗ связывает определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным законом порядке (часть 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ).

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2 части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ).

В соответствии с положениями статьи 29 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных названным Законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с частью 3 статьи 3 Земельного кодекса имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату (подпункт 2 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса).

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (статья 39.2 Земельного кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 39.3 Земельного кодекса продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Подпунктом 8 пункта 2 статьи 39.8 Земельного кодекса предусмотрена возможность продажи без торгов земельных участков крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Законом N 101-ФЗ.

Пунктом 3 статьи 1 Закона N 101-ФЗ установлено, что оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе сохранения целевого использования земельных участков. Приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, Земельным кодексом и иными федеральными законами (пункт 4 статьи 1 Закона N 101-ФЗ).

Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом (пункт 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ).

Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для распоряжения ими (абзац второй пункта 1 статьи 3.3 Закона N 137-ФЗ).

Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района (абзац третий пункта 2 статьи 3.3 Закона N 137-ФЗ в редакции, действовавшей в спорный период).

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований. Суды первой и апелляционной инстанций при разрешении спора установили, что земельный участок с кадастровым номером 61:37:0600005:65 относится к землям неразграниченной государственной собственности. Доводы управления Росреестра об отсутствии у администрации полномочий по распоряжению данным участком в связи с тем, что он относится к землям, переданным в общую долевую собственность граждан, не нашли документального подтверждения. Признав решение регистрирующего органа незаконным и нарушающим права (интересы) заявителей, суд первой инстанции возложил на него обязанность по государственной регистрации перехода права собственности на основании заключенного заявителями договора от 11.01.2023 N 1 купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:37:0600005:65.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Доводы кассационной жалобы (оспариваемое заявителями решение управления Росреестра законно, поскольку администрация не вправе была распоряжаться спорным участком в связи с отнесением его к землям, переданным в общую долевую собственность граждан), судом округа не принимаются. Эти доводы повторяют доводы, которые регистрирующий орган указывал в обоснование своих возражений на доводы заявителей и в апелляционной жалобе. Они проверены судами первой и апелляционной инстанции, которые их исследовали и отклонили с приведением в судебных актах мотивов непринятия. Выводы судебных инстанций по существу спора соответствуют фактическим обстоятельствам, они основаны на исследовании материалов дела и им не противоречат. Факт отнесения земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:37:0600005:65 к публичным землям, право государственной собственности не которые не разграничено, признан судами документально подтвержденным. Данное обстоятельство влечет наличие у органа местного самоуправления полномочий по распоряжению данным участком на основании норм статьи 3.3 Закона N 137-ФЗ. Несогласие с этими выводами подателя жалобы в силу иного понимания им норм действующего законодательства и иной оценки фактических обстоятельств не может служить достаточным основанием для отмены решения и апелляционного постановления. Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено. С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления.

Управление Росреестра освобождено от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 22.06.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2023 по делу N А53-7715/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

В.А. Анциферов И.В. Сидорова