Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 7 ноября 2023 г. N Ф08-10507/23 по делу N А32-60115/2022

г. Краснодар

07 ноября 2023 г.

Дело N А32-60115/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 31 октября 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 07 ноября 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "ВиЛ" (ИНН 2315985316, ОГРН 31423112300027) - Люлько Л.П. (руководитель), Прокопьевой М.В. (доверенность от 13.06.2023), от ответчика - акционерного общества "Новороссийская управляющая компания" (ИНН 2315135870, ОГРН 1072315006334) - Сердюковой В.Н. (доверенность от 09.01.2023), в отсутствие представителей третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - администрации муниципального образования город Новороссийск, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ВиЛ" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.06.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2023 по делу N А32-60115/2022 установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "ВиЛ" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к акционерному обществу "Новороссийская управляющая компания" (далее - управляющая компания) об установлении ее права ограниченного пользования (публичный сервитут) земельным участком с кадастровым номером 23:47:0309007:57 площадью 612 кв. м, относящимся к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для эксплуатации пристроенной части магазина, расположенным по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, проспект Ленина, 33, (далее - земельный участок с кадастровым номером 23:47:0309007:57) с целью обеспечения прохода и проезда к земельному участку с кадастровым номером 23:47:0309007:56 площадью 625 кв. м, относящемуся к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для эксплуатации 13-ти этажного жилого дома со встроенными помещениями, в том числе магазина, расположенного по адресу: Краснодарскийкрай, г. Новороссийск, проспект Ленина, 33, (далее - земельный участок с кадастровым номером 23:47:0309007:56) согласно чертежу межевого плана и с установлением платы за сервитут.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.01.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования город Новороссийск (далее - администрация).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.06.2023, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда в удовлетворении иска отказано. Суд первой инстанции исходил из того, что обществу на праве собственности принадлежат нежилые помещения (литера V) с кадастровым номером 23:47:0309007:2846 общей площадью 340,7 кв. м (комнаты N 5, 6, 7, 8, 9, 1, 11, 12, 13, 14, 15, 33, 36, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48) и с кадастровым номером 23:47:0309007:2847 общей площадью 713,9 кв. м (комнаты N 1, 2, 3, 4, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 34, 35, 37, 38, 49) первого и второго этажей многоквартирного 13-этажного жилого дома (инв. N 14146) с кадастровым номером 23:47:0309007:233 общей площадью 5112,5 кв. м (далее - нежилые помещения, многоквартирный дом). Многоквартирный дом и являющиеся по отношению к нему встроенными и пристроенными нежилые помещения возводились и вводились в эксплуатацию как единый объект. Пристроенные нежилые помещения не являются отдельным самостоятельным объектом и имеют с многоквартирным домом единые инженерные коммуникации (отопление, водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение). Под многоквартирным домом и под пристроенными нежилыми помещениями образованы самостоятельные земельные участки с кадастровыми номерами 23:47:0309007:56, 23:47:0309007:57. Последний находится в собственности общества и имеет разрешенное использование для эксплуатации пристроенных нежилых помещений (магазина). Управляющая компания осуществляет только обслуживание многоквартирного дома. Земельный участок с кадастровым номером 23:47:0309007:56 в силу закона принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, но в отношении него в Едином государственном реестре недвижимости сохраняются записи о муниципальной собственности и об аренде в пользу общества в целях эксплуатации встроенных нежилых помещений. Управляющая компания одним из собственников нежилых помещений не является. Общество предупредило управляющую компанию о необходимости внесения арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:47:0309007:57 в целях обслуживания многоквартирного дома, но управляющая компания сообщила обществу об отсутствии нужды в такой аренде. Законность формирования самостоятельных земельных участков с кадастровыми номерами 23:47:0309007:56, 23:47:0309007:57 под пристроенными нежилыми помещениями и многоквартирным домом, представляющими собой единый объект, в предмет настоящего спора не входит и судебной оценке не подлежит. Общество не вправе требовать установления в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:47:0309007:57 сервитута в пользу управляющей компании.

Суд апелляционной инстанции дополнительно отметил, что собственники помещений многоквартирного жилого дома в силу закона вправе пользоваться земельным участком с кадастровым номером 23:47:0309007:57 под пристроенными нежилыми помещениями, входящими в состав многоквартирного дома. Установление сервитута с соответствующей платой для этого не требуется.

Общество, обжаловав решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.06.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2023 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), привело следующие основания проверки законности судебных актов. Земельный участок с кадастровым номером 23:47:0309007:56 под многоквартирным домом находится в муниципальной собственности. Для обслуживания встроенных нежилых помещений общество заключило с администрацией договор аренды части этого участка.

У управляющей компании отсутствуют законные основания для владения земельным участком с кадастровым номером 23:47:0309007:57. Последний не относится к общему имуществу многоквартирного дома, находится в единоличной собственности общества и используется для эксплуатации пристроенных нежилых помещений. Судами нарушено конституционное право общества на частную собственность и ее охрану.

В отзыве на кассационную жалобу управляющая компания мотивированно возражает относительно ее удовлетворения.

Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей общества и управляющей компании, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что общество является собственником нежилых помещений, а управляющая компания осуществляет управление многоквартирным домом. Вступившими в законную силу судебными актами по делам N А32-47566/2019, А32-62459/2022 преюдициально установлено, что нежилые помещения являются частью многоквартирного дома и имеют по отношению к нему встроенный и пристроенный характер. Многоквартирный дом и входящие в его состав нежилые помещения возводились и вводились в эксплуатацию как единый объект. Общая площадь земельного участка, фактически используемого под многоквартирным домом, составляет 4683 кв. м, в том числе застроенная часть - 2125 кв. м и не застроенная - 2557 кв. м, что отражено в техническом паспорте 1988 года.

Для эксплуатации пристроенных нежилых помещений образован самостоятельный земельный участок с кадастровым номером 23:47:0309007:57.

Право собственности общества на него возникло на основании договора купли-продажи от 11.01.2005 N 44. Для эксплуатации многоквартирного дома со встроенными нежилыми помещениями образован самостоятельный земельный участок с кадастровым номером 23:47:0309007:56. Общество по заключенному с администрацией договору от 21.01.2005 N 4700003552 арендует его часть площадью 47 кв. м для эксплуатации встроенных нежилых помещений.

Общество направило управляющей компании письмо от 24.10.2022 с предупреждением о необходимости внесения арендной платы за пользование с 01.11.2019 по 30.09.2022 земельным участком с кадастровым номером 23:47:0309007:57 в целях обслуживания многоквартирного дома. Письмом от 25.10.2022 N 3212 управляющая компания сообщила обществу об отсутствии нужды в аренде земельного участка с кадастровым номером 23:47:0309007:57 под принадлежащими обществу пристроенными нежилыми помещениями.

Считая необходимым установление в пользу управляющей компании права ограниченного пользования земельным участком с кадастровым номером 23:47:0309007:57 в целях обеспечения прохода, проезда к земельному участку с кадастровым номером 23:47:0309007:56 и к многоквартирному дому, общество не направило управляющей компании проект соглашения об установлении соответствующего сервитута. Такое соглашение сторонами не достигнуто.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения общества в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Собственник земельного участка и другой недвижимости вправе требовать от собственника соседнего земельного участка предоставления права ограниченного пользования последним (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, по общему правилу вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком (статья 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 23 Земельного кодекса Российской Федерации).

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно отмечал, что названные нормы направлены на поддержание баланса между интересами собственника земельного участка и нуждами других лиц, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 22.03.2012 N 510-О-О, от 24.09.2012 N 1562-О, от 02.07.2013 N 1046-О).

При разрешении спора об установлении сервитута определяются реальные потребности собственника господствующей вещи в пользовании служащим земельным участком и устанавливается возможность их удовлетворения посредством установления сервитута. Сервитут может быть установлен в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей заявителя как собственника недвижимости. Оценка существующих альтернативных способов удовлетворения потребностей заявителя проводится с точки зрения оптимальности условий сервитута, их наименьшей обременительности для собственника служащего земельного участка и обеспеченности разумного баланса интересов сторон. Схожие правовые подходы нашли отражение в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.07.2010 N 2509/10, от 28.02.2012 N 11248/11 и от 04.06.2013 N 16033/12.

Одним из способов управления многоквартирным домом определено управление управляющей организацией. По договору управления многоквартирным домом управляющая организация по заданию собственников помещений в многоквартирном доме обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме. Такое управление должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание и выполнение всех названных услуг и работ (статьи 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс), пункты 16, 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491).

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен не только многоквартирный дом, но и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (статья 36 Жилищного кодекса и статья 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"). Общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, специальные порядок и условия перехода такого участка в общую долевую собственность основываются на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости и обеспечивают права собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 N 12-П).

По смыслу данных в пунктах 66, 67, 68 совместного постановления Пленумов Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснений в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирным доме бесплатно переходит земельный участок под таким домом и иными входящими в его состав объектами недвижимого имущества. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

До образования такого участка собственник публичной земли не вправе распоряжаться ею в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке право третьих лиц на такую землю.

В судебной практике сформирован и поддерживается правовой подход, допускающий расположение пристроенного к многоквартирному дому помещения за границами земельного участка, занятого таким домом и находящегося в общей долевой собственности собственников помещений в нем. В условиях не оспоренной в установленном порядке законности формирования земельного участка под многоквартирным домом у собственника пристроенного помещения сохраняется обязанность по внесению платы за пользование земельным участком, на котором это помещение расположено (определения Верховного Суда Российской Федерации от 29.12.2015 N 303-ЭС15-16889, от 22.01.2018 N 302-ЭС17-21078).

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив приведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно заключили о следующем.

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться тем земельным участком, который необходим для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также входящих в состав общего имущества данного дома объектов. Принадлежностью обществу на праве единоличной собственности пристроенных нежилых помещений, являющихся с многоквартирным домом единым объектом, а также образованного под этими помещениями самостоятельного земельного участка с кадастровым номером 23:47:0309007:57, не может быть обусловлена необходимость установления в отношении такого участка сервитута в пользу собственников помещений многоквартирного дома.

Управляющая компания не является собственником помещений в многоквартирном доме и образованного под этим домом земельного участка с кадастровым номером 23:47:0309007:56, по заданию собственников помещений в многоквартирном доме она оказывает услуги и выполняет работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества. На нее не может быть возложена обязанность по внесению платы за ограниченное пользование земельным участком с кадастровым номером 23:47:0309007:57, а общество не вправе требовать установления соответствующего сервитута.

Сохранение в Едином государственном реестре недвижимости записи о муниципальной собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:47:0309007:56 под многоквартирным домом противоречит приведенным нормативным положениям. Земельный участок с кадастровым номером 23:47:0309007:57 необходим для эксплуатации многоквартирного дома, в состав которого входят принадлежащие обществу пристроенные нежилые помещения. Законность формирования самостоятельного земельного участка с кадастровым номером 23:47:0309007:57 под пристроенными нежилыми помещениями в рамках настоящего дела не проверяется и может быть подвергнута судебной оценке в рамках самостоятельного производства по иску собственников помещений многоквартирного дома.

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных посравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел варбитражномсуде кассационной инстанции").

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.06.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2023 по делу N А32-60115/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

В.Е. Епифанов А.И. Мещерин