Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21 ноября 2023 г. N Ф08-11271/23 по делу N А32-32560/2022

г. Краснодар

21 ноября 2023 г.

Дело N А32-32560/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 ноября 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Драбо Т.Н., при участии в судебном заседании от заявителя - индивидуального предпринимателя Эксузяна Сергея Сергеевича (ИНН 231800373720, ОГРНИП 321237500428932) - Луговского А.В. (доверенность от 04.07.2022), в отсутствие органов, осуществляющих публичные полномочия - администрации Центрального внутригородского района муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 2320052516, ОГРН 1022302923389), администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Эксузяна Сергея Сергеевича на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.07.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2023 по делу N А32-32560/2022, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Эксузян Сергей Сергеевич (далее - предприниматель, заявитель) обратился в арбитражный суд к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее - администрация города) и администрации Центрального внутригородского района муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее - администрация района) с заявлением о признании недействительным распоряжения главы администрации района от 06.05.2022 N 116-р (далее - распоряжение N 116-р) "Об отмене распоряжения главы администрации района от 20.10.2020 N 290-р "О заключении нового договора аренды земельного участка с Ладыгиной З.С. по улице Плеханова в Центральном внутригородском районе города Сочи"" (далее - распоряжение N 290-р).

Заявление основано на положениях статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статей 1, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), статей 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), статьи 48 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (далее - Закон N 131-ФЗ) и мотивировано следующим. Распоряжение N 116-р не содержит в себе законных оснований для отмены ранее принятого распоряжения N 290-р, на основании которого с Ладыгиной З.С. как собственником объектов недвижимости заключен договор аренды земельного участка. Оспариваемое распоряжение, которым отменено распоряжение N 290-р, нарушает права и законные интересы предпринимателя, являющегося новым собственником объектов недвижимости, расположенных на арендованном Ладыгиной З.С. земельном участке с кадастровым номером 23:49:0201020:110.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.07.2023, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2023, в удовлетворении заявления отказано.

Суды установили, что 28.05.2009 муниципальное образование городского округа города-курорта Сочи Краснодарского края и Ладыгина З.С. заключили договор N 4900005234 аренды земельного участка площадью 10 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:49:0201020:110. Участок из категории земель населенных пунктов расположен по адресу: г. Сочи, Центральный район, в районе улицы Плеханова, имеет вид разрешенного использования - для строительства многофункционального рекреационного комплекса. Договор аренды заключен на основании распоряжения главы города Сочи от 28.05.2009 N 524-р и прошел процедуру государственной регистрации. На основании дополнительного соглашения от 24.02.2011 стороны продлили срок аренды до 21.10.2020, а также указали, что предметом договора является земельный участок с кадастровым номером 23:49:0201020:110, имеющий вид разрешенного использования - для строительства отдельно стоящего жилого дома на одну семью. Дополнительным соглашением от 23.06.2015 стороны изменили размер арендной платы. На основании распоряжения N 290-р между муниципальным образованием городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края и Ладыгиной З.С. заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 15.12.2020 N 4930002531. Объектом предоставления являлся земельный участок с кадастровым номером 23:49:0201020:110, из категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, в районе улицы Плеханова. На данном участке площадью 10 тыс. кв. м расположены четыре объекта капитального строительства общей площадью 73,8 кв. м, принадлежащие Ладыгиной З.С., которая по договору купли-продажи от 25.01.2021 продала указанные объекты предпринимателю, а также уступила ему право аренды на земельный участок по договору от 15.12.2020 N 4930002531. На основании письма от 09.06.2022 N 01-09-01/610 заявитель узнал, что распоряжение N 290-р отменено распоряжением N 116-р, к полученному предпринимателем письму было приложено соглашение о расторжении договора аренды от 15.12.2020 N 4930002531, которое последним не подписано. Ознакомившись с текстом распоряжения N 116-р, заявитель не нашел в нем каких-либо обоснований к отмене распоряжения N 290-р. Предприниматель, ссылаясь на незаконность распоряжения администрации района N 116-р, отменившего ранее принятое распоряжение N 290-р, нарушающего его права (интересы), оспорил его в судебном порядке по правилам главы 24 Кодекса. Суд первой инстанции, установив при разрешении спора, что в настоящий момент договор аренды от 15.12.2020 N 4930002531 с предпринимателем не расторгнут, его права как арендатора земельного участка не нарушены, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявления. Апелляционный суд, отклоняя доводы заявителя об отсутствии законных оснований для принятия администрацией района распоряжения N 116-р, нарушающего его права (интересы) как собственника объектов недвижимости, расположенных на арендуемом им земельном участке, установил следующее. Распоряжение N 290-р отменено администрацией района на основании протеста прокуратуры Центрального района города Сочи от 16.02.2022 N 07-03.22/11. Основанием для издания оспариваемого распоряжения явилось предписание прокуратуры о соблюдении органами местного самоуправления требований действующего законодательства. Согласно статье 6 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" органы местного самоуправления в Краснодарском крае устанавливают правила землепользования и застройки поселений и городских округов с учетом требований законодательства Российской Федерации. По сведениям из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) земельный участок с кадастровым номером 23:49:0201020:110 имеет вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства. Решением Городского Собрания Сочи от 29.12.2009 N 202 утверждены Правила землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, статьей 12.1 которых определены предельные размеры земельных участков, предоставляемых из земель муниципальной собственности, для индивидуального жилищного строительства, соответствующий размер составляет от 400 (минимальный) до 1 тыс. (максимальный) кв. м. В нарушение указанных требований администрацией района предоставлен в аренду участок площадью 10 тыс. кв. м, то есть площадью, значительно превышающей максимально допустимый размер (1 тыс. кв. м). Кроме этого, по сведениям государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности города Сочи земельный участок расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, в зоне сейсмической интенсивности 9 баллов, в районе массового и активного развития оползней, имеет особые условия использования. В этой связи его предоставление в пользование подлежит согласованию со Службой охраны на Кавказе Федеральной службы охраны России, однако такое согласование материалами дела не подтверждено. МКУ "Дирекция имущественного комплекса" города Сочи проведена досудебная работа - предпринимателю направлено письмо от 09.06.2022 N 01-09-01/610 с проектом соглашения о расторжении договора аренды от 15.12.2020 N 4930002531, который на момент рассмотрения спора не расторгнут. Ввиду истечения срока действия предыдущего договора арендодатель действует в пределах своих полномочий, предлагая заявителю подписать соглашение о расторжении договора аренды. Таким образом, оспариваемое распоряжение N 116-р принято администрацией района на основании части 1 статьи 48 Закона N 131-ФЗ, оно не нарушает прав предпринимателя. Заявитель не лишен возможности ставить вопрос о заключении с ним договора аренды земельного участка, реализуя исключительное право собственника расположенных на участке объектов недвижимости в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Предприниматель обжаловал решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении требований, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Суды при разрешении спора необоснованно не учли, что договор аренды от 15.12.2020 N 4930002531 с предпринимателем не расторгнут исключительно в связи с тем, что по сведениям ЕГРН службой судебных приставов наложен запрет на регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201020:110. Таким образом, органами, осуществляющими публичные полномочия, предпринимались меры по расторжению договора аренды, основанием к принятию которых и послужило распоряжение администрации района N 116-р. Органы местного самоуправления в нарушение статей 65 и 200 Кодекса не доказали соответствие оспариваемого заявителем распоряжения закону. Распорядительный акт о предоставлении земельного участка и договор аренды такого участка представляют собой сложный юридический состав. Следовательно, отмена администрацией района распоряжения N 290-р при наличии действующего договора аренды от 15.12.2020 N 4930002531 недопустима. Также предприниматель является законным владельцем объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0201020:110. В этой связи возврат данного участка представителю публичного собственника будет нарушать основополагающий принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленный в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса.

От администрации города и администрации района отзывы на жалобу в суд округа не поступили

В судебном заседании представитель предпринимателя поддерживал доводы кассационной жалобы, которую просил удовлетворить.

Иные участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя предпринимателя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 28.05.2009 муниципальное образование городского округа города-курорта Сочи Краснодарского края и Ладыгина З.С. заключили договор N 4900005234 аренды земельного участка площадью 10 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:49:0201020:110. Участок из категории земель населенных пунктов расположен по адресу: г. Сочи, Центральный район, в районе улицы Плеханова, имеет вид разрешенного использования - для строительства многофункционального рекреационного комплекса. Договор аренды заключен на основании распоряжения главы города Сочи от 28.05.2009 N 524-р и прошел процедуру государственной регистрации.

На основании дополнительного соглашения от 24.02.2011 стороны продлили срок аренды до 21.10.2020, а также указали, что предметом договора является земельный участок с кадастровым номером 23:49:0201020:110, имеющий вид разрешенного использования - для строительства отдельно стоящего жилого дома на одну семью. Дополнительным соглашением от 23.06.2015 стороны изменили размер арендной платы.

На основании распоряжения N 290-р между муниципальным образованием городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края и Ладыгиной З.С. (собственником объектов недвижимости) заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 15.12.2020 N 4930002531. Объектом предоставления являлся тот же земельный участок с кадастровым номером 23:49:0201020:110, из категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, в районе улицы Плеханова. На данном участке площадью 10 тыс. кв. м расположены четыре объекта капитального строительства общей площадью 73,8 кв. м, принадлежащие Ладыгиной З.С., которая по договору купли-продажи от 25.01.2021 продала объекты предпринимателю, а также уступила ему право аренды на земельный участок по договору от 15.12.2020 N 4930002531.

На основании письма от 09.06.2022 N 01-09-01/610 заявитель узнал, что распоряжение N 290-р отменено распоряжением администрации района N 116-р, к полученному письму было приложено соглашение о расторжении договора аренды от 15.12.2020 N 4930002531, которое предпринимателем не подписано.

Предприниматель, ссылаясь на незаконность распоряжения администрации района N 116-р, отменившего распоряжение N 290-р, нарушающего его права (интересы) оспорил его в судебном порядке. Заявитель указывает, что оспариваемое им распоряжение не содержит в себе законных оснований для отмены ранее принятого администрацией района распоряжения N 290-р, распоряжение администрации района N 116-р нарушает его как собственника объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0201020:110.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений (действий, бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение прав (интересов) заявителя в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности (статьи 198, 200 и 201 Кодекса).

При этом рассмотрение дела по правилам главы 24 Кодекса осуществляется на основе принципа состязательности и равноправия сторон при активной роли суда (статьи 8, 9 и часть 1 статьи 189, часть 5 статьи 200 Кодекса). Обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, определяются судом в соответствии с нормами материального права, подлежащими применению к спорным публичным правоотношениям, исходя из требований и возражений лиц, участвующих в деле (пункт 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 N 21 "О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации").

Земельные участки могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом (пункт 2 статьи 22 Земельного кодекса).

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017).

В соответствии со статьей 39.2 Земельного кодекса предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

На основании пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по общему правилу, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона. Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов определены положениями пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым здания, сооружения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены в аренду, на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса).

Если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса).

Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества. Бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению в аренду или выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его арендовать или выкупить (определения Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, от 26.04.2016 N 64-КГ16-2).

В силу частей 1 и 4 статьи 7 Закона N 131-ФЗ по вопросам местного значения органами местного самоуправления принимаются муниципальные правовые акты, которые не должны противоречить Конституции Российской Федерации, федеральным конституционным законам, названному федеральному закону, другим федеральным законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации, а также конституциям (уставам), законам, иным нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 48 Закона N 131-ФЗ муниципальные правовые акты могут быть отменены или их действие может быть приостановлено органами местного самоуправления или должностными лицами местного самоуправления, принявшими (издавшими) соответствующий муниципальный правовой акт.

Приведенная норма, регулирующая порядок отмены муниципальных правовых актов и приостановления их действия, основывающаяся на необходимости контроля за соблюдением действующего законодательства, направлена на регламентацию деятельности и реализацию гарантий самостоятельности органов местного самоуправления, закрепленных в статье 12 Конституции Российской Федерации и сама по себе не может рассматриваться как нарушающая конституционные права граждан. Однако это не исключает возможности судебного контроля принимаемых органами местного самоуправления решений, а сами решения об отмене или приостановлении действия ранее изданных муниципальных правовых актов не могут носить произвольный характер, должны быть законными и обоснованными (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 26.05.2011 N 739-О-О).

Исходя из изложенного, орган местного самоуправления вправе в порядке самоконтроля отменить ранее принятый им правовой акт в случае выявления его противоречия закону.

Разрешая спор, апелляционный суд установил, что распоряжение N 290-р отменено администрацией района не произвольно, а на основании протеста прокуратуры Центрального района города Сочи от 16.02.2022 N 07-03.22/11. Таким образом, основанием для принятия оспариваемого распоряжения явилось предписание прокуратуры о необходимости соблюдения органами местного самоуправления требований действующего законодательства. По сведениям из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 23:49:0201020:110 имеет вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства. Решением Городского Собрания Сочи от 29.12.2009 N 202 утверждены Правила землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, статьей 12.1 которых определены предельные размеры земельных участков, предоставляемых из земель муниципальной собственности, для индивидуального жилищного строительства, соответствующий размер составляет от 400 (минимальный) до 1 тыс. (максимальный) кв. м. В нарушение указанных требований администрацией района в аренду представлен земельный участок площадью 10 тыс. кв. м, то есть площадью, многократно превышающей максимально допустимый размер (1 тыс. кв. м). Также по сведениям государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности города Сочи земельный участок расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, в зоне сейсмической интенсивности 9 баллов, в районе массового и активного развития оползней, имеет особые условия использования. В этой связи его предоставление в пользование подлежит согласованию со Службой охраны на Кавказе Федеральной службы охраны России, однако такое согласование материалами дела не подтверждено. При этом договор аренды от 15.12.2020 N 4930002531 на момент рассмотрения спора не расторгнут. Таким образом, оспариваемое распоряжение N 116-р принято администрацией района на основании части 1 статьи 48 Закона N 131-ФЗ, оно не нарушает прав предпринимателя, что исключает удовлетворение заявления. При этом апелляционный суд отметил, что предприниматель не лишен возможности ставить вопрос о заключении с ним договора аренды земельного участка, реализуя исключительное право собственника расположенных на таком участке объектов недвижимости в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Доводы кассационной жалобы о том, что оспариваемое предпринимателем распоряжение незаконно, оно нарушает права (интересы) заявителя как собственника объектов недвижимости, а администрация района превысила свои полномочия, отменив распоряжение N 290-р при наличии действующего договора аренды, судом округа не принимаются. Как установили при разрешении спора судебные инстанции, распоряжение N 290-р отменено на основании протеста прокуратуры Центрального района города Сочи от 16.02.2022 N 07-03.22/11 о соблюдении органами местного самоуправления требований действующего законодательства. В соответствии с положениями Федерального закона от 17.01.1992 "О прокуратуре Российской Федерации" прокуратура в целях обеспечения верховенства закона, единства и укрепления законности, а также охраняемых законом интересов общества и государства осуществляет надзор за соблюдением закона, соответствием требованиям закона ненормативных правовых актов органов местного самоуправления. Прокурор или его заместитель приносит протест на противоречащий закону правовой акт в орган или должностному лицу, которые издали этот акт, либо в вышестоящий орган или вышестоящему должностному лицу, либо обращается в суд в порядке, предусмотренном процессуальным законодательством (пункт 1 статьи 23 Федерального закона от 17.01.1992 "О прокуратуре Российской Федерации"). Основания для отмены распоряжения N 290-р имелись, поскольку в аренду представлен земельный участок площадью, значительно превышающей максимально допустимый ее размер, установленный Правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи. Также предоставление земельного участка в пользование подлежало согласованию со Службой охраны на Кавказе Федеральной службы охраны России, которое материалами дела не подтверждено. Способ восстановления нарушенных прав публично-правового образования, избранный администрацией района после принесения прокуратурой Центрального района города Сочи протеста от 16.02.2022 N 07-03.22/11, соответствует положениям части 1 статьи 48 Закона N 131-ФЗ и учитывает наличие действующего договора аренды. Отмена администрацией района в порядке самоконтроля распоряжения N 290-р не лишает предпринимателя права на предоставление в аренду земельного участка, необходимого для обслуживания (эксплуатации) принадлежащих ему четырех объектов недвижимого имущества (общей площадью 73,8 кв. м), с учетом их функционального назначения, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам капитального строительства. Иные доводы, содержащиеся в жалобе, не влияют на выводы судебных инстанций по существу разрешенного ими спора. Существенные для дела обстоятельства установлены судами, которыми спор разрешен в соответствии с нормами действующего законодательства, выводы судебных инстанций соответствуют представленным в материалы дела доказательствам. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену решения и (или) апелляционного постановления в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены. С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.07.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2023 по делу N А32-32560/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

В.А. Анциферов Т.Н. Драбо