Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25 декабря 2023 г. N Ф08-12538/23 по делу N А53-10126/2023

г. Краснодар

25 декабря 2023 г.

Дело N А53-10126/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 декабря 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Драбо Т.Н., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от заявителя - индивидуального предпринимателя Погосяна Карена Абриковича (ИНН 616715621747, ОГРНИП 318619600108141) - Сячиной Е.Б. (доверенность от 14.03.2023), в отсутствие заинтересованного лица - Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304), надлежаще извещенного о времени и месте судебного заседания путем размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 09.08.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2023 по делу N А53-10126/2023, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Погосян Карен Абрикович (далее - предприниматель) обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным формализованного в письме от 23.12.2022 N 59.30-26869/17 (далее - решение N 59.30-26869/17) решения Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) об отказе в предоставлении земельного участка площадью 4064 кв. м с кадастровым номером 61:44:0030217:5, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, восточнее ул. Чемордачка, 103а, категория земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - для строительства предприятий общественного питания, в том числе летних площадок для кафе (далее - спорный участок) в собственность за плату без проведения торгов, возложении на департамент обязанности в десятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу направить предпринимателю подписанный проект договора купли-продажи спорного участка.

Решением суда от 09.08.2023, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 16.10.2023, признано не соответствующим закону решение N 59.30-26869/17; на департамент возложена обязанность в десятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу подготовить и направить предпринимателю проект договора купли-продажи спорного участка. Распределены судебные расходы. Судебные акты мотивированы отсутствием оснований для отказа в удовлетворении заявления предпринимателя о предоставлении ему спорного участка в собственность за плату без проведения торгов. Предприниматель является арендатором спорного участка, на котором расположен принадлежащий предпринимателю на праве собственности объект недвижимого имущества. Действующими Правилами землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону, утвержденными Решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 21.12.2018 N 605 (далее - ПЗЗ г. Ростова-на-Дону), спорный участок отнесен к зоне рекреационного значения второго типа, градостроительный регламент которой предусматривает отнесение предприятий общественного питания к условно разрешенным видам разрешенного пользования. Доказательства наличия иных претендентов на спорный участок и нарушения процедуры предоставления спорного участка в аренду предпринимателю департамент не представил. Предприниматель как надлежащий и добросовестный арендатор спорного участка обладает правом на приобретение его в собственность вне процедуры торгов.

В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа обратился департамент с кассационной жалобой, в которой просит решение суда и постановление суда апелляционной инстанции отменить, отказать предпринимателю в удовлетворении требований. По мнению подателя жалобы, суды не установили совокупность обстоятельств для признания незаконным решения N 59.30-26869/17; отказ в удовлетворении заявления предпринимателя соответствует нормативно-правовым актам, регулирующим спорные правоотношения. Разрешенное использование спорного участка не соответствует целям использования, указанным в заявлении предпринимателя. В рамках проведенного 20.12.2022 обследования спорного участка департамент установил, что на данном участке расположены нежилые объекты с кадастровыми номерами 61:44:0030217:216, 61:44:0030217:217, не эксплуатируемые и не используемые по функциональному назначению (деятельность не осуществляется). Таким образом, разрешенное использование спорного участка не соответствует целям его использования, указанным в заявлении о предоставлении спорного участка (пункт 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации). В соответствии с пунктом 1 статьи 39.16 Кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов. Суды необоснованно отклонили приведенные департаментом доводы об особенностях спорного участка в соответствии с ПЗЗ города Ростова-на-Дону. Так, спорный участок расположен в зоне рекреационного назначения второго типа (Р-2). Градостроительный регламент территориальной зоны Р-2 разработан для обеспечения правовых условий формирования, развития и обслуживания территорий, предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом. Согласно пункту 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит оставить судебные акты без изменения как законные и обоснованные, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы отзыва на кассационную жалобу.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, проверив законность судебных актов, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителя предпринимателя, считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, по результатам публичных торгов между предпринимателем и департаментом сроком на пять лет заключен договор аренды спорного участка от 28.05.2018 N 37542 для строительства предприятий общественного питания, в том числе летних площадок для кафе.

Впоследствии между департаментом и предпринимателем заключен договор аренды спорного участка от 03.02.2022 N 38305 для эксплуатации предприятий общественного питания, в том числе летних площадок для кафе, сроком до 21.12.2070.

Являясь собственником объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами 61:44:9939217:216, 61:44:0030217:217 площадью 216 кв. м и 1140,7 кв. м, возведенными на спорном участке (что подтверждено выпиской из ЕГРН о регистрации права собственности на указанные объекты), и арендатором спорного участка, предприниматель 12.12.2022 обратился в департамент с заявлением о предоставлении спорного участка в собственность без проведения торгов.

Решением N 59.30-26869/17 департамент отказал в государственной услуге по предоставлению спорного участка в собственность без проведения торгов, мотивируя отказ тем, что в соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации право на приобретение земельных участков в собственность имеют лица, являющиеся собственниками объектов недвижимости, расположенных на таких земельных участках. Достоверно отнести объекты с кадастровыми номерами 61:44:0030217:216 и 61:44:0030217:217 к объектам недвижимости невозможно, в связи с чем департаментом заявлен иск о признании отсутствующим зарегистрированного права на указанные объекты; спорный участок в соответствии с ПЗЗ города Ростова-на-Дону расположен в зоне рекреационного назначения второго типа; земельные участки в составе рекреационных зон предназначены для отдыха и туризма, представляют собою территории общего пользования. Согласно пункту 12 статьи 55 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки общего пользования приватизации не подлежат.

Полагая решение N 59.30-26869/17 незаконным, предприниматель оспорил его в арбитражном суде.

Удовлетворив требования предпринимателя, суды руководствовались положениями статей 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также исходили из следующего.

В силу подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017). Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, урегулирован положениями главы V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Порядок предоставления находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка без проведения торгов закреплен в статье 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации и предусматривает подачу заинтересованным лицом заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

Перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении без проведения торгов земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, закреплен в статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации установлен запрет приватизации земельных участков общего пользования, занятых площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, которые могут включаться в состав различных территориальных зон. Аналогичная норма содержится в пункте 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Суды проверили довод департамента о невозможности отнесения принадлежащих предпринимателю объектов с кадастровыми номерами 61:44:0030217:216, 61:44:0030217:217 к объектам недвижимости (что исключает и возможность предоставления предпринимателю спорного участка в собственность без торгов), и отклонили его со ссылкой на вступившие в законную силу судебные акты по делу N А53-34981/2022, в рамках которого департаменту отказано в удовлетворении исковых требований о признании отсутствующим у предпринимателя права собственности на объекты с кадастровыми номерами 61:44:0030217:216, 61:44:0030217:217: основываясь на выводах судебной экспертизы, суды признали объекты с кадастровыми номерами 61:44:0030217:216, 61:44:0030217:217 объектами недвижимости. В этой связи суды правильно заключили, что предприниматель, являясь собственником объектов недвижимого имущества, имеет исключительное право на приобретение земельного участка, на котором эти объекты расположены.

Мотивированно отклонили суды и довод департамента о том, что расположенные на спорном участке объекты недвижимости не эксплуатируются, указав, что статья 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации не содержит такого основания отказа в предоставлении без проведения торгов земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Отказав предпринимателю в предоставлении земельного участка в собственность без торгов, департамент также сослался на то, что в соответствии с ПЗЗ города Ростова-на-Дону спорный участок расположен в зоне рекреационного назначения второго типа; земельные участки в составе рекреационных зон предназначены для отдыха и туризма и представляют собой территории общего пользования; согласно пункту 12 статьи 55 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки общего пользования приватизации не подлежат.

Суды отклонили данный довод департамента, верно указав, что из пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации и части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации прямо следует, что объекты капитального строительства, правомерно возведенные до утверждения градостроительных регламентов правилами землепользования и застройки, а также земельные участки, на которых они расположены, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут быть использованы по прежнему фактическому виду разрешенного использования, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Вывод судов не противоречит правовой позиции, сформированной в пункте 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018.

Суды верно указали, что и земельное, и градостроительное законодательство исходит из сохранения прав на использование объектов капитального строительства и земельных участков под ними по прежнему фактическому разрешенному использованию в случае, когда происходит изменение градостроительной документации, предусматривающей иное зонирование территории (статья 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Суды правильно отметили, что само по себе несоблюдение публичными органами требований статей 30, 34 Градостроительного кодекса Российской Федерации при подготовке Правил землепользования и застройки и определении границ территориальных зон без учета сложившейся планировки и существующего землепользования не может являться препятствием в реализации собственником объекта недвижимости его прав на земельный участок и на использование как самого объекта, так и земельного участка, в пределах, предусмотренных земельным и градостроительным законодательством.

Согласно ПЗЗ города Ростова-на-Дону, действовавшим на дату выдачи градостроительного плана от 09.02.2018, проведения публичных торгов и заключения с предпринимателем договора аренды от 28.05.2018 N 37542, спорный участок был отнесен к зоне рекреационного строительства Р-6/7/03.

Градостроительным регламентом указанной зоны в качестве одного из основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства были предусмотрены предприятия общественного питания, в том числе летние площадки для кафе.

Суды установили, что ПЗЗ города Ростова-на-Дону спорный участок отнесен к зоне рекреационного назначения второго типа, градостроительный регламент которой предусматривает отнесение предприятий общественного питания к условно разрешенным видам разрешенного использования. Согласно статье 8 ПЗЗ города Ростова-на-Дону виды использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленные для земельных участков и (или) объектов капитального строительства, в качестве разрешенных, которые подтверждаются судебными актами, вступившими в законную силу, правовыми актами органов местного самоуправления, правоустанавливающими и правоподтверждающими документами, выданными уполномоченными органами власти, и отнесенные действующими градостроительными регламентами к условно разрешенным видам использования, являются действительными.

При таких обстоятельствах суды правомерно отклонили как не основанную на законе позицию департамента относительно того, что нахождение спорного участка в зоне рекреационного назначения свидетельствует об отнесении земельного участка к территории общего пользования. Доказательств отнесения спорного участка к землям общего пользования департамент не представил.

Как видно из представленных в материалы дела доказательств, спорный участок изначально предоставлен предпринимателю для строительства предприятий общественного питания (пункт 1.1 договора от 28.05.2018 N 37542), выдан Градостроительный план спорного участка от 09.02.2018, разрешение на строительство объекта капитального строительства "Предприятие общественного питания по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Чемордачка, 103а" в соответствии с проектной документацией от 07.09.2020 N 61-310-977501-2020, разрешения на ввод объектов в эксплуатацию от 14.09.2021 N 61-310-977509-2021 и 61-310-977609-2021, возведенные объекты капитального строительства с кадастровыми номерами 61:44:0030217:216, 61:44:0030217:217 зарегистрированы в установленном законом порядке (л. д. 14 - 55), вступившим в законную силу решением суда от 23.03.2023 по делу N А53-349812022 объекты с кадастровыми номерами 61:44:0030217:216, 61:44:0030217:217 признаны объектами недвижимого имущества.

Применительно к установленным по делу обстоятельствам и представленным в материалы дела доказательствам суды сделали верный вывод об отсутствии у департамента оснований для отказа в предоставлении предпринимателю спорного участка в собственность за плату в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации.

Документально выводы судов департамент не опроверг.

В качестве правовосстановительной меры в порядке статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд возложил на департамент обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов предпринимателя посредством направления в его адрес проекта договора купли-продажи спорного участка в порядке, установленном статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Доводы кассационной жалобы выводы судов не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции").

Соответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права к установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе департамента, исключают возможность ее удовлетворения в силу статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 09.08.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2023 по делу N А53-10126/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Т.Н. Драбо

Судьи

В.Е. Епифанов И.В. Сидорова