Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 5 февраля 2024 г. N Ф08-13778/23 по делу N А32-41827/2021

г. Краснодар

05 февраля 2024 г.

Дело N А32-41827/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 01 февраля 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 05 февраля 2024 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Аваряскина В.В., судей Зотовой И.И. и Калуцких Р.Г., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Довбня В.А., при участии в судебном заседании, проводимом с использованием системы веб-конференции, от истца - администрации федеральной территории "Сириус" (ИНН 2367017789, ОГРН 1212300005455) - Сергиенко И.Г. (доверенность от 21.03.2023) и Шаргаевой Н.В. (доверенность от 25.10.2023), от Генеральной прокуратуры Российской Федерации - Кириенко А.А. (доверенность от 28.04.2023), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Олимпплюс" (ИНН 2312153550, ОГРН 1112367005915) - Игнатовой О.И. (доверенность от 01.07.2023), от третьих лиц: государственной корпорации развития "Банк развития и внешнеэкономической деятельности" - Звонаревой М.И. (доверенность от 02.11.2021), общества с ограниченной ответственностью "Высота 5642" - Черданцевой О.В. (доверенность от 30.03.2023), в отсутствие истца - Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Брешиа", общества с ограниченной ответственностью "Нино", общества с ограниченной ответственностью "Агроторг", администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы первого заместителя Генерального прокурора Российской Федерации и администрации федеральной территории "Сириус" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.04.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2023 по делу N А32-41827/2021, установил следующее.

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее - территориальное управление) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Олимпплюс" (далее - общество) о возложении обязанности осуществить снос объектов капитального строительства с кадастровыми номерами 23:49:0402061:3455, 23:49:0000000:9119, 23:49:0402041:2965, а также нового возводимого объекта и убрать строительный мусор после сноса, о возложении обязанности демонтировать деревянный навес, используемый под размещение зала для обслуживания посетителей ресторана "Клево".

Определением от 31.10.2022 в качестве соистца по делу привлечена администрация федеральной территории "Сириус" (далее - администрация).

24 июля 2023 года удовлетворено заявление Генеральной прокуратуры Российской Федерации о вступлении в дело прокурора.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ГКР "ВЭБ.РФ" (далее - банк);

ООО "Высота 5642"; ООО "Брешина"; ООО "Нино"; ООО "Агроторг"; администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (далее - администрация города).

Решением от 14.04.2023, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 02.11.2023, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе прокурор просит отменить судебные акты и удовлетворить заявленные требования о сносе. В обоснование жалобы прокурор указывает на то, что общество не имело право без разрешения на строительство возводить в 2017 - 2020 годах на арендуемой земле спорные здания, земельный участок освоен в 2013 году при завершении строительства гостиничного комплекса категории 5 звезд. Объект, построенный на основании разрешения на строительство от 25.11.2013 N RU23309000-324 состоит из десятиэтажного здания гостиницы, 6 коттеджей, 1 виллы, 2 бассейнов, инженерно-технического комплекса, 2 пропускных пунктов и трансформаторной подстанции. Строительство объекта осуществлялось обществом в качестве ответственного исполнителя пункта 200.1 Программы строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического курорта, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 29.12.2007 N 991 (далее - Программа). Строительство иных зданий основного и вспомогательного назначения на земельном участке Программой не предусмотрено. После оформления арендных отношений общество нарушило существенные условия договора аренды земельного участка, поставило на учет и зарегистрировало право собственности на самовольные строения. Судом не опровергнуто утверждение о неверном отнесении спорных сооружений к вспомогательным объектам (для их возведения требовались разрешения), не проверено соблюдение обществом административных процедур получения разрешительной документации на строительство спорных построек. Судом не приведены мотивы, по которым он пришел к выводу о законном строительстве объектов на земельном участке с кадастровым номером 23:49:000000:7913, расположенном в границах I и II зон округа горно-санитарной охраны курорта, утвержденных приказом Министра здравоохранения РСФСР от 21.10.1969 N 297, что подтверждается его градостроительным планом от 30.08.2019. Указывает на то, что ответчиком не соблюдены законоположения о необходимости проведения экологической экспертизы проектной документации в случае строительства в границах особо охраняемой природной территории. Суд руководствовался экспертным заключением, при этом не исследовал и не дал оценку нарушениям допущенными экспертами, на которые ссылался прокурор, приведенные возражения прокурора подтверждены заключением Научно-образовательного центра судебной экспертизы и экспертных исследований Северо-Кавказского федерального университета от 21.08.2023. Суд не обсудил и не разрешил вопрос о назначении повторной экспертизы.

В кассационной жалобе администрация просит отменить обжалуемые судебные акты и удовлетворить заявленные требования. В обоснование жалобы указывает, суды необоснованно отклонили без надлежащего исследования довод о том, что земельный участок расположен в границах водоохранной зоны Черного моря и границах I и II зон округа горно-санитарной охраны курорта, построив свои выводы на предположениях.

На территории первой зоны запрещается проживание и все виды хозяйственной деятельности. Частичное нахождение земельного участка в первой зоне округа санитарной охраны курорта ограничивает участок в обороте и содержит запрет на размещение объектов на данной территории. Суд руководствовался заключениями эксперта от 19.04.2022 N 2 022-04/15-Э и от 18.08.2022 N 2022-08/2-Э, и не принял во внимание доводы администрации о том, что выводы содержащиеся в экспертных заключениях содержат противоречия и не могут быть достоверными и допустимыми доказательствами в рамках рассматриваемого дела. Спорные объекты фактически расположены за пределами гостиничного комплекса, являются объектами с самостоятельным назначением. Заявитель ссылается на приобщенную прокурором рецензию от 21.08.2023 N 15-И-23, которая необоснованно не принята судом апелляционной инстанции в качестве допустимого доказательства. Суд отклонил доводы администрации о том, что возведенные объекты недвижимости не соответствуют целевому назначению земельного участка.

В отзывах на кассационные жалобы общество, банк, и ООО "Высота 5642" просят судебные акты оставить без изменения, жалобы - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, доводы кассационных жалоб и отзывов на них, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит отменить по следующим основаниям.

Из материалов дела видно и судами установлено, что территориальное управление и общество заключили договор от 14.04.2017 N 743л аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:7913 площадью 91 332 кв. м, категории: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: "для размещения олимпийского объекта "Гостиничный комплекс категории 5 звезд на 500 номеров (проектные и изыскательские работы, строительство)"".

В соответствии пунктом 1.1 договора, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает земельный участок с видом разрешенного использования - "для размещения олимпийского объекта "Гостиничный комплекс категории пять звезд на 500 номеров (проектные и изыскательские работы, строительство)"".

Согласно пунктам 5.1.2 и 5.1.3 договора предусмотрено, что арендатор имеет право с момента подписания акта приема-передачи использовать участок, осуществлять хозяйственную деятельность на участке в соответствии с целями и условиями его предоставления, возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием участка.

Пунктами 5.2.1 и 5.2.6 установлено, что арендатор обязан:

- в полном объеме выполнять все условия договора;

- использовать участок в соответствии с целевым назначением разрешенным использованием, указанным в пункте 1.1 договора.

В пункте 5.2.11 договора определено, что арендатор обязан до начала строительных работ получить советующее разрешение в установленном порядке.

Территориальное управление (арендодатель) согласие на использование участка с кадастровым номером 23:49:0000000:7913 не по виду разрешенного использования не давало.

В адрес территориального управления поступило письмо от 03.08.2021 N 77-146-2021, в котором содержалась информация об использовании земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:7913 с нарушением целевого назначения.

В границах спорного земельного участка расположено три объекта капитального строительства с кадастровыми номерами 23:49:0402061:3455, 23:49:0000000:9119, 23:49:0402041:2965.

Территориальное управление полагает, что спорные объекты недвижимости фактически являются самовольными строениями, возведенными без разрешения на строительство, в нарушение вида использования земельного участка.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, в департамент архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города поступали обращения генерального директора общества от 05.06.2018 N 2101-15/20439 о необходимости получения разрешения на строительство вспомогательного объекта недвижимости (ресторан) на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402041:1881; от 07.02.2020 N 21.01-15/4530 о необходимости получения разрешения на строительство вспомогательного объекта недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402041:1881; от 23.05.2020 N 21.01-15/21764 о необходимости получения разрешения на строительство вспомогательного объекта недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402041:1881.

Судом установлено, что на все указанные запросы общества уполномоченными органами города-курорта Сочи даны ответы об отсутствии необходимости получения разрешения на строительство, так как объекты являются объектами вспомогательного назначения.

Территориальное управление полагает, что здание с кадастровым номером 23:49:0402061:3455, в котором расположен магазин "Пятерочка"; здание с кадастровым номером 23:49:0000000:9119, в котором осуществляют свою деятельность пункты общественного питания ресторан "Клево" с деревянной пристройкой площадью 400 кв. м, ресторан грузинской кухни "Нино" и здание с кадастровым номером 23:49:0402041:2965, в котором осуществляют коммерческую деятельность пункты общественного питания "Булочная", "Бургерная" и ресторан "Высота", не являются вспомогательными по отношению к иным объектам, в частности, к объекту капитального строительства 23:49:0402041:1881.

Таким образом, поскольку арендодатель не согласовал возведение указанных объектов, соистцы считают их самовольными строениями, подлежащими сносу.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения территориального управления и администрации в суд с исковым заявлением.

Согласно части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации (далее - Кодекс) суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

В отношении требований территориального управления суд пришел к выводу, что истец не подтвердил наличие у него прав и охраняемых законом интересов, нарушаемых самим фактом существования принадлежащих ответчику объектов, на момент рассмотрения дела земельный участок истцу не принадлежит, истец не является законным владельцем земельных участков, на котором расположен спорный объект, и, не обладает правом на иск о сносе самовольных построек и отказал в удовлетворении его требований. Кассационные жалобы не содержат доводов выражающих несогласие с судебными актами в указанной части, поэтому не являются предметом кассационного разбирательства.

Рассматривая требования администрации, суд руководствовался следующим.

Суды приняли во внимание выводы заключения судебной экспертизы от 19.04.2022 N 2022-04/15-Э, согласно которым сведения о местоположении спорных объектов с кадастровыми номерами 23:49:0402041:3455, 23:49:0402041:2965, 23:49:0000000:9119 соответствуют сведениям ЕГРП.

Спорные объекты с кадастровыми номерами 23:49:0402041:3455, 23:49:0402041:2965, 23:49:0000000:9119 являются объектами недвижимого имущества, строительство которых завершено, отделочные работы полностью окончены, исследуемые объекты являются объектами вспомогательного назначения, исходя из их назначения и использования по отношению к основному зданию 23:49:0402041:1881, в отношении объекта капитального строительства с кадастровыми номерами 23:49:0402041:2965 проектная документация отсутствует, в связи с чем, провести соответствие параметров спорного объекта параметрам, указанным в проектной документации, не представляется возможным, вместе с тем сопоставление фактических параметров нежилого здания с кадастровым номером 23:49:0402041:2965 с параметрами, указанными в техническом плане, свидетельствует об их соответствии, спорные объекты капитального строительства соответствуют строительным, противопожарным нормам и санитарно-гигиеническим правилам, сведения о наличии, либо отсутствии красных линий в районе местоположений исследуемых объектов в материалах дела отсутствуют, строительно-техническое состояние спорных объектов, их расположение и эксплуатация угрозу жизни здоровью граждан не создает.

Согласно выводам заключения дополнительной судебной экспертизы N 2022- 08/21-Э исследуемый объект капитального строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0000000:7913 является объектом капитального строительства, то есть объектом прочно связанным с землей (у здания имеется железобетонная фундаментная плита), к исследуемому зданию проведены инженерные коммуникации, соответственно, перемещение исследуемого объекта без несоразмерного ему ущерба невозможно. Объект является вспомогательным (ранее определено в исследовательской части) по отношению к зданию с кадастровым номером 23:49:0402041:1881, его уровень ответственности - нормальный, он относится ко II классу ответственности, соответствует проектной документации и строительным, санитарно-гигиеническим, противопожарным нормам и правилам, строительно-техническое состояние нового возводимого объекта, его расположение и эксплуатация угрозу жизни и здоровью граждан не создает. Изучив местоположение спорных объектов недвижимости, экспертом установлено, что они расположены в допустимом пятне застройки. В местах несоответствия параметрам градостроительного регламента, а именно ПЗЗ г. Сочи, (несоблюдение 3-х метрового отступа, что было выявлено в процессе экспертизы) прохождение первой зоны округа горно-санитарной охраны курорта Сочи отсутствует. Экспертами путем физического осмотра установлено, что в спорных объектах недвижимости имеется электроснабжение, водоснабжение, а также водоотведение, что подтверждается фактом наличия искусственного освещения в помещениях, а также имеющейся воды в кранах сантехнических приборов. Для установления местоположения спорных объектов произведена геодезическая съемка с дальнейшей камеральной обработкой полученных данных.

Заключения экспертиз от 19.04.2022 N 2022-04/15-Э и от 18.08.2022 N 2022-08/21-Э приняты судом как надлежащее доказательство.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, в том числе, экспертные заключения и пояснения эксперта, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Суды установили, что спорные объекты возведены и используются ответчиком исключительно для обеспечения нормального функционирования курортного комплекса "Radisson Blue" и оказания ее постояльцам безопасных туристических услуг. Спорные объекты технологически и эксплуатационно связаны с основным объектом: хозяйственные объекты обеспечиваются инженерно-технической инфраструктурой (подземные коммуникации) через основной объект и их эксплуатация фактически невозможна без существования и функционирования гостиничного комплекса. Как установил суд, спорные объекты стилистически и архитектурно спроектированы и построены как часть курортного гостиничного комплекса, находятся под единым ограждением, обеспечены прямым и свободным доступом как для персонала, так и для отдыхающих в гостинице, не имеют дополнительных ограничений (заборов, пунктов КПП и т. д.), позволяющих рассматривать данные постройки как самостоятельные объекты недвижимости. При этом, спорные объекты имеют самостоятельный выход к землям общего пользования и доступ в них имеется у неограниченного круга лиц, что само по себе не является признаком того, что объекты имеют самостоятельное назначение и не выполняют вспомогательную функцию к основной постройке. Учитывая то, что ответчик не является специализированной организаций и не имеет прав по обеспечению гостей гостиничного комплекса продовольственными товарами и предметами первой необходимости, а также организации ресторанов, часть помещений спорных объектов была передана в аренду специализированным лицам, и существующая локация входов в здания была условием арендаторов при размещении торговых залов и залов для оказания услуг питания для обеспечения гостей комплекса.

Суды указали, что спорные объекты изначально проектировались как объекты вспомогательного назначения по отношению к курортному комплексу и соответствуют таковым по всем техническим и правовым параметрам, а значит, разрешение на их строительство не требовалось. Кроме того, по результатам проведенной строительно-технической экспертизы судом зафиксировано, что данные объекты соответствуют строительным, градостроительным, противопожарным и санитарным нормам и правилам, правилам землепользования и застройки и иным нормативным требованиям, соответствуют нормативным требованиям к конструктивным элементам зданий и сооружений. Сохранение указанных строений опасность для жизни и здоровья граждан не создает. При этом, суд констатировал, что курортный комплекс своевременно принимал все возможные и зависящие от него меры к получению разрешения на строительство, уполномоченные органы информировали застройщика об отсутствии необходимости его получения, а значит, ответчик не может считаться недобросовестным застройщиком, возведенные строения не подлежат сносу. Указанные обстоятельства послужили основанием для отказа администрации в удовлетворении исковых требований

Суд кассационной инстанции не соглашается с выводами судов первой и апелляционной инстанции ввиду следующего.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, если иное не установлено Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 222 Гражданского кодекса).

Из совокупного анализа пунктов 2 и 3 части 17 статьи 51 и части 15 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) и статьи 135 Гражданского кодекса следует, что основными критериями для отнесения строений и сооружений к вспомогательным являются их принадлежность к виду сооружений пониженного уровня ответственности, отсутствие необходимости получения разрешительной документации на их строительство и наличие на земельном участке основного объекта недвижимого имущества, по отношению к которому такое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию (абзац 14 пункта 16 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2022)".

Согласно пункту 10 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" к зданиям и сооружениям пониженного уровня ответственности отнесены здания и сооружения временного (сезонного) назначения, а также здания и сооружения вспомогательного использования, связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения либо расположенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.

Из изложенного следует, что объектом вспомогательного назначения следует понимать постройки, предназначенные для обслуживания и эксплуатации основного объекта и не имеющие конструктивной возможности самостоятельного использования для иной деятельности.

Кроме того, в настоящее время постановлением Правительства Российской Федерации от 04.05.2023 N 703 утверждены Критерии отнесения строений и сооружений к строениям и сооружениям вспомогательного использования, в соответствии с которым строения и сооружения являются строениями и сооружениями вспомогательного использования при их соответствии хотя бы одному из следующих критериев:

- строение или сооружение строится на одном земельном участке с основным зданием, строением или сооружением (далее - основной объект), строительство строения или сооружения предусмотрено проектной документацией, подготовленной применительно к основному объекту, и предназначено для обслуживания основного объекта;

- строение или сооружение строится в целях обеспечения эксплуатации основного объекта, имеет обслуживающее назначение по отношению к основному объекту, не является особо опасным, технически сложным и уникальным объектом, его общая площадь составляет не более 1500 кв. метров, не требует установления санитарно-защитных зон и размещается на земельном участке, на котором расположен основной объект, либо на земельных участках, смежных с земельным участком, на котором расположен основной объект, либо на земельном участке, не имеющем общих границ с земельным участком, на котором расположен основной объект, при условии, что строение и сооружение вспомогательного использования технологически связано с основным объектом;

- строение или сооружение располагается на земельном участке, предоставленном для индивидуального жилищного строительства, либо для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), либо для блокированной жилой застройки, либо для ведения гражданами садоводства для собственных нужд, в том числе является сараем, баней, теплицей, навесом, погребом, колодцем или другой хозяйственной постройкой (в том числе временной), сооружением, предназначенными для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, соответствующих виду разрешенного использования земельного участка, на котором постройка, сооружение созданы (создаются), при этом количество надземных этажей строения или сооружения не превышает 3 этажей и его высота не превышает 20 метров.

Ссылаясь на указанное постановление суды, не учли при оценке приведенных критериев не оценили всю совокупность собранных по делу доказательств, а именно не оценили обстоятельства строительства основного объекта возведенного на основании разрешения на строительство от 25.11.2013 N RU23309000-324 и состоящего из десятиэтажного здания гостиницы, 6 коттеджей, 1 виллы, 2 бассейнов, инженерно-технического комплекса, 2 пропускных пунктов и трансформаторной подстанции. Строительство объекта осуществлялось обществом в качестве ответственного исполнителя пункта 200.1 Программы, строительство иных зданий основного и вспомогательного назначения на земельном участке Программой не предусмотрено. Таким образом, проектной документацией, подготовленной применительно к основному объекту не предусмотрено строительство спорных объектов.

В рассматриваемом случае при отказе в удовлетворении исковых требований суды руководствовались выводами экспертизы о том, что спорные сооружения носят вспомогательное назначение, в связи с чем признали отсутствие необходимости в получении разрешительной документации при их строительстве, при этом приняли во внимание также вывод экспертов о соответствии строений строительным, противопожарным, санитарным и иным требованиям и правилам.

Согласно пункту 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" вопросы права и правовых последствий оценки доказательств относятся к исключительной компетенции суда.

Вопрос об определении вспомогательного назначения спорного здания носит правовой характер. Аналогичная правовая позиция поддержана Верховным Судом Российской Федерации в определении от 20.05.2019 N 308-ЭС19-5772.

В данном случае суд первой инстанции поставил вопрос перед экспертом об определении вспомогательного назначения спорных зданий.

С учетом постановки названного правового вопроса перед экспертами суды должны были изучить исследовательскую часть заключения экспертизы.

В рассматриваемом случае при ответе на вопрос об отнесении спорных объектов к вспомогательным сооружениям эксперты пришли к выводу, а суды согласились с указанными выводами, что спорные сооружения носят вспомогательное назначение, поскольку они изначально проектировались как объекты вспомогательного назначения по отношению к курортному комплексу и соответствуют таковым по всем техническим и правовым параметрам, спорные объекты технологически и эксплуатационно связаны с основным объектом: хозяйственные объекты обеспечиваются инженерно-технической инфраструктурой (подземные коммуникации) через основной объект и их эксплуатация фактически невозможна без существования и функционирования гостиничного комплекса, спорные объекты стилистически и архитектурно спроектированы и построены как часть курортного гостиничного комплекса, находятся под единым ограждением.

Указанные выводы, к которым пришел суд, противоречат материалам дела в части проектирования спорных сооружений как объектов вспомогательного назначения по отношению к курортному комплексу, строительство основного объекта спроектированного и введенного в эксплуатацию не предусматривало строительство спорных объектов, которые суд посчитал вспомогательными.

Более того, использование судами другого критерия - строение или сооружение строится в целях обеспечения эксплуатации основного объекта, имеет обслуживающее назначение по отношению к основному объекту, также не находит своего подтверждения в материалах дела, ни эксперты ни суд не обосновали свои выводы в этой части надлежащим образом, экспертное заключение не содержит суждений на основании которых, можно констатировать о связи спорных объектов с основным.

Более того, судебные акты содержат взаимоисключающие выводы в части определения спорных объектов как вспомогательных, суды констатировали признаки позволяющие отнести их к объектам с самостоятельным назначением (обеспечены инженерно-технической инфраструктурой, прямым и свободным доступом как для персонала, так и для отдыхающих в гостинице, не имеют дополнительных ограничений (заборов, пунктов КПП и т. д.)).

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - постановление Пленума N 44) указано, что в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Судами не учтено, что спорные сооружения является объектами недвижимости, получение разрешения на строительство которых, является обязательным и регламентировано статьей 51 Градостроительного кодекса.

Кроме того, договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:7913 в пункте 5.2.11 предусматривает до начала строительных работ получить советующее разрешение в установленном порядке.

В случае если застройщик не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Гражданского кодекса и статьи 51 Градостроительного кодекса (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11066/09).

О надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, также может свидетельствовать своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением документов, предусмотренных частями 7 и 9 статьи 51 Градостроительного кодекса.

В связи с вышеизложенным, запросы общества в уполномоченные органы города-курорта Сочи, не могут быть оценены как подтверждающие надлежащий характер мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, для получения разрешения на строительство.

Как разъяснено в пункте 25 постановления Пленума N 44, исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Согласно пункту 20 постановления Пленума N 44 при возведении объекта недвижимости арендатор земельного участка ограничен как правовым режимом земельного участка, так и условиями договора аренды, определяющими обязанность (возможность) арендатора создать, возвести на участке конкретный объект. Постройка, возведенная арендатором на земельном участке, условиями договора аренды которого не предусматривалась возможность создания соответствующего объекта, является самовольной.

Судом не приведены мотивы, по которым он пришел к выводу о законном строительстве объектов на земельном участке с кадастровым номером 23:49:000000:7913, расположенном в границах I и II зон округа горно-санитарной охраны курорта, утвержденных приказом Министра здравоохранения РСФСР от 21.10.1969 N 297, что подтверждается его градостроительным планом от 30.08.2019.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (статья 71 Кодекса).

При таких обстоятельствах вывод судов об отсутствии оснований для удовлетворения иска суд кассационной инстанции считает преждевременным, сделанным по неполно исследованным фактическим обстоятельствам дела и без надлежащей оценки действий и поведения сторон спорного правоотношения, имеющихся в материалах дела доказательств, доводов и пояснений участвующих в деле лиц.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено или изменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценку представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Кодекса).

При новом рассмотрении арбитражному суду надлежит учесть изложенное, определить характер спорных правоотношений и правовые нормы, подлежащие применению при разрешении спора; исследовать все доказательства, установив обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу, и дать им надлежащую оценку по правилам статьи 71 Кодекса; с учетом установленных обстоятельств разрешить спор и принять законное и обоснованное решение, а также распределить расходы по государственной пошлине за кассационное рассмотрение.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.04.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2023 по делу N А32-41827/2021 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

В.В. Аваряскин

Судьи

И.И. Зотова Р.Г. Калуцких