Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 4 марта 2024 г. N Ф08-509/24 по делу N А63-17733/2021

г. Краснодар

4 марта 2024 г.

Дело N А63-17733/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 04 марта 2024 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе

председательствующего Драбо Т.Н.,

судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И.,

при участии в судебном заседании от истца - акционерного общества "Ставропольтехмонтаж" (ИНН 2635002533, ОГРН 1022601968905) - и. о. генерального директора Дурченкова О.В. (приказ от 09.02.2024 N 3к),

в отсутствие ответчика - индивидуального предпринимателя Караклева Николая Федоровича (ИНН 263100021211, ОГРНИП 305264801910001), надлежаще извещенного о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет,

рассмотрев кассационную жалобу акционерного общества "Ставропольтехмонтаж" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 31.07.2023 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2023 по делу N А63-17733/2021,

установил следующее.

Акционерное общество "Ставропольтехмонтаж" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с индивидуального предпринимателя Караклева Николая Федоровича (далее - предприниматель) 1 861 178 рублей неосновательного обогащения, возникшего на стороне предпринимателя в связи с невнесением платежей за фактическое пользование нежилыми помещениями: с кадастровым номером 26:16:020201:7812 общей площадью 140 кв. м (помещения N 2 - 7) и с кадастровым номером 26:16:020201:7813 общей площадью 160,10 кв. м (помещения N 9 - 17), расположенными по адресу: Ставропольский край, г. Невинномысск, ул. Низяева, 37 (далее - спорные помещения) по состоянию на 18.11.2020; 95 340 рублей 79 копеек пени с 19.11.2020 по 03.11.2021; 32 565 рублей государственной пошлины (уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением суда от 31.07.2023, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 09.11.2023, в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что заключенный между обществом и предпринимателем предварительный договор купли-продажи спорных помещений от 14.10.2015 N 22 вступил в силу с момента его заключения (14.10.2015) и с указанной даты обязателен для сторон договора. С этого же момента отношения общества и предпринимателя по договору аренды спорных помещений от 12.12.2014 N 30 прекратились на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации; предприниматель получил статус законного владельца спорных помещений. При этом переход к предпринимателю титула собственника спорных помещений лишь 18.11.2020 и 19.11.2020 не является основанием для взыскания арендных платежей по договору аренды, поскольку предприниматель исполнил договорные обязательства по предварительному договору купли-продажи и уплатил обществу 5 500 тыс. рублей (как предусмотрено договором), а договор аренды, соответственно, завершен.

В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа обратилось общество с кассационной жалобой, просит решение суда и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. По мнению подателя жалобы, суды не учли, что предмет предварительного договора купли-продажи от 14.10.2015 N 22 не отвечал требованиям, которые установлены в отношении объектов недвижимости частью 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку их границы не были описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. Неопределенность предмета договора свидетельствует о его незаключенности (часть 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также о незаключенности и недействительности сделки до 04.08.2020. Суды неправильно оценили как несущественное уведомления Управления Росреестра по Ставропольскому краю от 27.02.2020 N 26/147/002/2020-487 о том, что по сведениям ЕГРН спорные помещения поставлены на учет 16.04.2016, то есть на момент подписания отсутствовал предмет предварительного договора купли-продажи от 14.10.2015 N 22. Суды не учли имеющие преюдициальное значения для настоящего дела вступившие в законную силу судебные акты по делам N А63-17016/2017, А63-4906/2019, А63-4915/2019, А63-7323/2020, А63-749/2021, А63-1586/2021, 2-1188/2019, 2а-1653/2020, в рамках которых установлено, что право собственности на спорные помещения и право на взимание арендной платы с октября 2015 года по ноябрь 2020 года принадлежало обществу. Сделка между сторонами начата 14.10.2015, заключена 04.08.2020, исполнена 18.11.2020 - после выполнения сторонами требований законодательства и условий предварительного договора купли-продажи от 14.10.2015 N 22. Противоречит положениям действующего законодательства вывод судов об исполнении сделки в момент подписания предварительного договора купли-продажи от 14.10.2015 N 22. До того момента, пока продавец не освобожден от несения обязанностей собственника недвижимого имущества перед налоговыми, судебными и контролирующими органами, федеральными и муниципальными органами власти, переход права собственности к покупателю невозможен. По состоянию на 18.11.2020 предприниматель являлся должником в части 5 500 тыс. рублей и в части 1 861 178 рублей арендных платежей по договору аренды. В связи с тем, что до 18.11.2020 арендные правоотношения между сторонами не прекратились, правовые основания для внесения предпринимателем арендных платежей существовали до 18.11.2020.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит оставить судебные акты без изменения как законные и обоснованные, а кассационную жалобу - без удовлетворения, рассмотреть кассационную жалобу в его отсутствие.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы кассационной жалобы.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, проверив законность судебных актов, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителя общества, считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, общество (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор срочной аренды недвижимого имущества от 12.12.2014 N 30 (далее - договор аренды), согласно которому арендатору во временное пользование переданы спорные помещения под административные и коммерческие нужды, принадлежащие обществу на праве собственности. Договор аренды заключен сроком с 01.01.2015 по 30.12.2015 с условием преимущественного права арендатора на продление договорных правоотношений на 2016 год.

На основании предварительного договора купли-продажи от 14.10.2015 N 22 (далее - договор купли-продажи) и дополнительного соглашения N 1 к нему общество передало предпринимателю в собственность спорные помещения.

В пункте 7 договора купли-продажи стороны согласовали порядок расчета за приобретаемое спорное имущество: предприниматель уплачивает 3 500 тыс. рублей в срок до 14.10.2015, 2 млн рублей - в срок до 20.11.2015.

Во исполнение договора купли-продажи предприниматель с 15.10.2015 по 08.02.2016 уплатил обществу обусловленную договором купли-продажи сумму (5 500 тыс. рублей), что подтверждено материалами дела и не оспорено сторонами.

Со ссылкой на допущенные предпринимателем нарушения пункта 16 договора купли-продажи в части несовершения действий по государственной регистрации перехода прав собственности на спорные помещения и использование предпринимателем спорных помещений без обязательной регистрации перехода права собственности, общество полагает, что предприниматель использует спорные помещения на основании договора аренды без внесения соответствующих арендных платежей, а кроме того, не возвратил спорные помещения в день истечения срока действия договора аренды, то есть 30.12.2015.

21 сентября 2017 года общество направило в адрес предпринимателя письмо, в котором указало, что отменило сделку купли-продажи спорных помещений и частично удерживает денежные средства, ранее перечисленные предпринимателем в счет арендных платежей.

Общество направило в адрес предпринимателя претензию от 01.12.2020 с требованием об уплате 1 080 684 рублей задолженности по арендной плате, которое предприниматель оставил без финансового удовлетворения.

Данное обстоятельство послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд с требованием о взыскании с предпринимателя 1 080 684 рублей задолженности по арендной плате и 95 340 рублей 79 копеек пени с 19.11.2020 по 03.11.2021.

Суды отказали обществу в удовлетворении исковых требований, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации (статья 131 Кодекса).

Как разъяснено в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Согласно статье 491 Гражданского кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности покупатель не вправе отчуждать имущество или распоряжаться им иным образом, то есть законом предусмотрено ограничение оборота этого имущества в пользу продавца.

Право владения и пользования имуществом (пункт 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации) по договору купли-продажи от продавца переходит к покупателю недвижимости с момента ее передачи, поскольку иное Кодексом не предусмотрено.

Заключение сторонами договора купли-продажи объектов недвижимости и его фактическое исполнение продавцом в форме передачи имущества покупателю создает определенный вещно-правовой эффект в период владения (пользования) имуществом покупателем (законный владелец) до государственной регистрации перехода к нему права собственности на объект недвижимости. Законодательное наделение владеющего предметом продажи в указанный период покупателя статусом законного владельца означает, что продавец утрачивает право пользования и владения переданным покупателю объектом любым образом (в том числе и в виде получения арендной платы (иных доходов, приносимых вещью)), и не вправе требовать от покупателя платы за фактическое пользование переданным ему предметом договора продажи, имея право на получение стоимости проданного имущества.

Суды установили, что предприниматель владел предметом договора купли-продажи на момент его заключения, поскольку ранее общество передало предпринимателю спорное имущество в аренду, и правильно указали, что если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суды обоснованно отклонили довод общества о сохранении договора аренды спорного имущества после подписания обществом и предпринимателем договора купли-продажи спорного имущества, указав, что владение одной и той же вещью не может одновременно осуществляться по разным правовым основаниям - по договору аренды и по договору купли-продажи. Невозможно владение, осуществляемое лицом в качестве одновременно арендатора и покупателя той же вещи, поскольку предполагает соединение взаимоисключающих оснований - временное владение в интересах другого лица (арендодателя) и постоянное владение в своих интересах (покупателя).

Право аренды представляет собою обременение права собственности арендодателя и не ограничивает последнего в праве отчуждения переданного в аренду имущества в собственность другого лица. Законное владение покупателя не является обременением права собственности продавца и не следует судьбе этого права, однако значительно сужает круг правовых возможностей продавца в указанный период.

Признание арендных отношений после заключения сторонами договора купли-продажи предполагает сохранение прав арендодателя расторгнуть договор, истребовать арендуемое имущество у лица, владеющего этим имуществом в качестве покупателя, что противоречит статусу покупателя как законного владельца и существу договора купли-продажи.

При конкуренции двух обязательственных оснований владения вещью (договор аренды и договор купли-продажи) приоритет принадлежит более позднему основанию возникновения прав, поскольку подписав договор купли-продажи, собственник выразил свою волю на наделение арендатора статусом законного владельца в качестве покупателя.

Как разъяснено в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора, само по себе, не свидетельствует о незаключенности предварительного договора.

Таким образом, законодатель закрепил соблюдение письменной формы договора продажи недвижимости с учетом определенности его предмета в качестве обязательных условий как заключенности сделки, так и ее действительности, не установив при этом срок, в течение которого покупателем должна быть произведена государственная регистрация перехода права собственности.

Суды указали, что согласно договору купли-продажи продавец (общество) продает, а покупатель (предприниматель) покупает спорные помещения, перечень которых определен изначально, как и их назначение, адрес, место расположения, а дополнительным соглашением N 1 к договору конкретизирован предмет сделки: указаны кадастровые номера отчуждаемых объектов недвижимого имущества 26:16:020201:7812 (помещения N 2 - 7), 26:16:020201:7813 (помещения N 9 -17).

Общество не представило в материалы дела доказательства передачи предпринимателю по договору аренды одних помещений, а по договору купли-продажи - других, наличия у предпринимателя задолженности по арендным платежам до 14.10.2015 (как указано в исковом заявлении, общество просит взыскать с предпринимателя задолженность по арендной плате с 01.08.2019 по 18.11.2020), фактического пользования спорными помещениями обществом, а не предпринимателем.

Отклонив довод общества об обязанности предпринимателя вносить арендные платежи за спорные помещения до момента государственной регистрации права собственности на эти помещения за предпринимателем, суды верно исходили из следующего.

Пунктом 22 договора купли-продажи предусмотрено, что государственная регистрация договора и права собственности на спорные помещения осуществляется покупателем за свой счет. Однако условие о сроках регистрации права собственности сторонами договора купли-продажи не согласовано.

Между тем, в рамках дела N А63-17016/2017, вступившие в законную силу судебные акты по которому имеют преюдициальное значение для рассматриваемого спора, суды установили, что предприниматель исполнил обязательства по внесению выкупной стоимости (5 500 тыс. рублей), при этом для исполнения сторонами договора купли-продажи не требовалось подписание передаточного акта, поскольку на момент заключения сделки предприниматель фактически владел помещениями, составляющими ее предмет.

Материалами дела подтвержден переход к предпринимателю права собственности на спорные помещения: 18.11.2020 - на объект недвижимости с кадастровым номером 26:16:020201:7812, 19.11.2020 - на объект недвижимости с кадастровым номером 26:16:020201:7813 (выписки из ЕГРН от 26.05.2022 N КУВИ-001/2022-80546188, от 26.05.2022 N КУВИ-001/2022-80536378).

Применительно к установленным по делу обстоятельствам и представленным в материалы дела доказательствам суды сделали обоснованный вывод о том, что стороны договора купли-продажи исполнили его с учетом того, что с 15.10.2015 по 08.02.2016 предприниматель в полном объеме уплатил обществу выкупную стоимость спорных помещений, которые общество передало ему по договору аренды (с 12.12.2014).

Суды верно отметили, что в силу статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи следует считать заключенным с момента его подписания, а не момента государственной регистрации перехода права собственности на спорные помещения, составляющие предмет заключенного сторонами договора купли-продажи.

Соответственно, арендные правоотношения между обществом и предпринимателем прекратились на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем отсутствуют правовые основания для взыскания с предпринимателя арендных платежей за спорные помещения.

Ввиду отсутствия оснований для взыскания суммы основного долга отсутствуют и основания для взыскания с предпринимателя 95 340 рублей 79 копеек пени с 19.11.2020 по 03.11.2021.

Суды правильно указали, что позиция общества основана на неверном понимании сложившихся между сторонами правоотношений. Направление в адрес предпринимателя письма об отмене сделки купли-продажи спорных помещений с удержания в счет арендных платежей денежных средств, ранее перечисленных предпринимателем, не имеет правового значения, поскольку условиями заключенного сторонами договора купли-продажи не предусмотрено право продавца на односторонний отказ от договора, в связи с чем действия общества по отмене сделки суды оценили как намерение отказаться от договора купли-продажи, что не согласуется с положениями статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. Неправомерно одностороннее изменение обществом назначения платежей, внесенных предпринимателем в счет исполнения обязательств по уплате выкупной стоимости спорных помещений по договору купли-продажи, на оплату по договору аренды.

Обоснованно суды отклонили и доводы общества о преюдициальном значении для настоящего дела обстоятельств, установленных при рассмотрении дел N А63-4906/2019, А63-4915/2019, А63-7323/2020, А63-749/2021, А63-1586/2021, 2-1188/2019, 2а-1653/2020, указав, что в названных делах отыскивается задолженность по арендным платежами, но с различным субъектным составом лиц, участвующих в названных делах и настоящем деле.

На основании совокупной оценки представленных в материалы дела доказательств и доводов участвующих в деле лиц, правильного применения ном права к установленным по делу обстоятельствам суды приняли законные судебные акты, которые отвечают требованиям статей 15, 170 и 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы кассационной жалобы общества выводы судов не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции").

Соответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права к установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе общества, исключают возможность ее удовлетворения в силу статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 31.07.2023 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2023 по делу N А63-17733/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Т.Н. Драбо

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин