Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 3 апреля 2024 г. N Ф08-13144/23 по делу N А32-23048/2022

г. Краснодар

03 апреля 2024 г.

Дело N А32-23048/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 28 марта 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 03 апреля 2024 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе

председательствующего судьи Мещерина А.И.,

судей Анциферова В.А. и Драбо Т.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Титаренко Ю.Н.,

при участии в судебном заседании от истца - межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 2308171570, ОГРН 1102308008330) - Носенко Е.А. (доверенность от 22.12.2023), от подателя жалобы в соответствии с правилами статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - Донской Олеси Владимировны - Кононовой И.В. (доверенность от 18.03.2024) и Борисова К.В. (доверенность от 21.02.2024),

от третьих лиц: Цыгановой Татьяны Ивановны - Цыгановой Т.И. (паспорт) и Смирнова Я.В. (доверенность от 28.03.2024), Ильичевой Натальи Владимировны - Ильичева Н.В. (паспорт), Ревтовой Эллы Николаевны - Ревтовой Э.Н. (паспорт), Носкова Д.А. (заявление), Горбачевой В.А. (доверенность от 01.04.2020; участие обеспечено посредством сервиса "Онлайн-заседание"), в отсутствие ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Орхидея-Парк" (ИНН 2317050237, ОГРН 1082317000721),

третьих лиц: Мартыненко Татьяны Валерьевны, Чернова Сергея Александровича, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет,

рассмотрев кассационную жалобу Донской Олеси Владимировны на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.03.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2023 по делу N А32-23048/2022,

установил следующее.

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее - управление) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО "Орхидея-Парк" (далее - общество) о взыскании долга в размере 10 902 463 рублей 95 копеек, расторжении договора от 22.07.2005 N 04-24/44С аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402008:1043, а также просило указать, что судебный акт служит основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) записи о праве аренды общества на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402008:1043.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.03.2023 исковое заявление удовлетворено. Расторгнут договор от 22.07.2005 N 04-24/44С аренды земельного участка. Суд указал, что решение служит основанием для погашения в ЕГРН записи о праве аренды общества на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402008:1043. С общества в пользу управления взысканы долг по арендной плате в размере 10 902 463 рублей 95 копеек, а также в доход федерального бюджета государственная пошлина в размере 83 512 рублей.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2023 производство по апелляционным жалобам Донской О.В. и Мироновой С.Г. прекращено. Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.03.2023 по настоящему делу оставлено без изменения. Прекращая производство по апелляционным жалобам, суд апелляционной инстанции указал, что в настоящем деле рассматриваются обязательственные отношения, возникшие из договора аренды от 22.07.2005 N 04-24/44С, заключенного управлением и обществом. Донская О.В. и Миронова С.Г. не являются стороной спорной сделки. Доводы о нахождении на спорном земельном участке принадлежащих названным лицам объектов недвижимости, отклонен, поскольку в любом случае у собственников таких объектов есть право на заключение с управлением договора аренды спорного земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. Расторжение договора аренды от 22.07.2005 N 04-24/44С с обществом не нарушает права и законные интересы Донской О.В. и Мироновой С.Г. Обжалуемый судебный акт не является преюдициальным для них, не создает препятствий в реализации своих прав и обязанностей по отношению к одной из сторон спора. Наличие заинтересованности заявителей в результате рассмотрения дела само по себе не создает правовых оснований для обжалования принятого по делу судебного акта, поскольку такая заинтересованность является опосредованной. Донская О.В. и Миронова С.Г. являются лишь одними из собственников объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке. Действующее законодательство не предусматривает право собственников недвижимости обжаловать судебные акты, принятые по спору между арендодателем (управлением) и арендатором (обществом). В удовлетворении апелляционной жалобы общества суд отказал.

В кассационной жалобе Донская О.В., ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, просит отменить решение и постановление, направить дело на новое рассмотрение. Податель жалобы считает, что решение о расторжении договора аренды нарушает принадлежащие ей права как собственника объекта недвижимости на участке. Кроме того, расчет размера арендной платы по договору произведен неправильно.

В отзыве на кассационную жалобу Ревтова Э.Н. указала на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов. Донская О.В. стороной договора аренды не является, судебные акты не влияют на принадлежащие ей права и обязанности. Производство по кассационной жалобе следует прекратить.

Цыганова Т.И. представила отзыв, в котором просила в удовлетворении кассационной жалобы Донской О.В. отказать.

Ильичева Н.В. в отзыве просила прекратить производство по кассационной жалобе Донской О.В.

Определением суда округа от 28.02.2024 судебное разбирательство по кассационной жалобе отложено. Донской О.В. предложено представить пояснения о документах, подтверждающих принадлежность ей объектов в границах спорного участка.

На основании определения от 28.03.2024 в первоначально сформированном составе суда произведена замена. В связи с нахождением в трудовом отпуске судья Калуцких Р.Г. заменен судьей Драбо Т.Н. Рассмотрение кассационной жалобы в судебном заседании 28.03.2024 произведено с самого начала (часть 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).

В судебном заседании представители Донской О.В. на удовлетворении кассационной жалобы настаивали. Представитель управления просил в удовлетворении кассационной жалобы отказать, полагал, что судебные акты основаны на представленных в дело доказательствах и соответствуют нормам действующего законодательства.

Третьи лица и их представители полагали, что судебные акты не нарушают права Донской О.В. Право собственников объектов недвижимости на участке на заключение договора аренды реализуется в самостоятельном порядке.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей подателя жалобы, а также участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление следует отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как видно из материалов дела, управление (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 22.07.2005 N 04-24/44С, в соответствии с которым арендодатель предоставил, арендатор принял в аренду земельный участок из земель поселений. расположенный во второй зоне округа санаторной охраны курорта, в зоне особого режима использования земель, в зоне курортных учреждений и гостиниц по генплану г. Сочи, в экономико-планировочной зоне А-1-а, с кадастровым номером 23:49:0402008:1043, находящийся по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина 217а, для размещения и эксплуатации зданий и сооружений, в границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемым к договору и являющимся его неотъемлемой частью (т. 1, л. д. 50 - 59). В соответствии с подпунктом 5.1.5 пункта 5 договора арендатор вправе требовать его досрочного расторжения при следующих существенных нарушениях условий: использовании участка (его части) не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в пункте 1.1 договора; невнесении арендной платы за землю более двух раз подряд по истечении установленного подпунктом 4.5 договора срока платежа.

Требования претензий управления о необходимости погашения образовавшейся задолженности и устранении допущенных нарушений условий договора аренды общество не выполнило, что послужило основанием для предъявления искового заявления в арбитражный суд.

Судебные инстанции удовлетворили иск управления к обществу о расторжении договора аренды земельного участка, а также взыскали с ответчика долг по арендной плате за использование участка.

В то же время судебные инстанции не приняли во внимание следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) по договору продажи здания, строения и сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, с момента приобретения в собственность объекта недвижимости на земельном участке к покупателю переходят права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка, заключенному продавцом недвижимости и собственником земельного участка.

В соответствии с пунктом 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" по смыслу статьи 552 Гражданского кодекса, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

Таким образом, в силу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона (вне зависимости от согласия прежнего арендатора) приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

В материалы дела представлены доказательства, подтверждающие приобретение третьими лица нежилых помещений в зданиях на участке (т. 1, л. д. 133 - 142). По договору купли-продажи от 25.10.2017 Донская О.В. также приобрела в собственность нежилые помещения, находящиеся на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402008:1043 (соглашение от 02.11.2017 о возмещении части арендных платежей за участок).

Следовательно, вопреки выводам апелляционного суда в силу прямого указания закона соарендаторами данного земельного участка стали новые собственники объектов недвижимого имущества, в том числе и податель кассационной жалобы (статья 552 Гражданского кодекса, статья 35 Земельного кодекса).

В данном случае суд первой инстанции предписал расторгнуть долгосрочный договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402008:1043, без привлечения к участию в деле всех лиц, к которым в силу закона перешли права и обязанности его арендатора. Требование о расторжении такого договора независимо от оснований его расторжения должно рассматриваться с участием этих лиц в качестве ответчиков (для целей установления судом наличия оснований для расторжения договора при непосредственном участии этих лиц в качестве ответчиков). В то же время суд рассмотрел иск управления и принял судебный акты о расторжении договора без привлечения лиц, к которым перешло право аренды по спорному договору, что является безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов.

По смыслу разъяснений, изложенных в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции" (далее - постановление Пленума N 13), к лицам, о правах и об обязанностях которых принят судебный акт, относятся лица, не участвующие в деле, как указанные, так и не указанные в мотивировочной и/или резолютивной части судебного акта, в случае, если судебный акт принят об их правах и обязанностях, то есть данным судебным актом непосредственно затрагиваются их права и обязанности, в том числе создаются препятствия для реализации их субъективного права или надлежащего исполнения обязанности по отношению к одной из сторон спора.

Как отмечено в абзаце четвертом пункта 3 постановления Пленума N 13, при отмене судебного акта суда первой (апелляционной) инстанции на основании пункта 4 части 4 статьи 288 Кодекса суд кассационной инстанции должен отметить, какой вывод суда первой (апелляционной) инстанции, изложенный в мотивировочной и/или резолютивной части решения, касается прав или обязанностей не привлеченных к участию в деле лиц, а также мотивировать необходимость их привлечения.

В силу положений части 1 статьи 133, пункта 5 части 1 статьи 135 Кодекса при подготовке дела к судебному разбирательству суд первой инстанции среди прочего разрешает вопрос о составе лиц, участвующих в деле, и других участников арбитражного процесса.

Из материалов настоящего дела усматривается, что субъектный состав участвующих в деле лиц суд первой инстанции определил без учета характера спора, содержания требований управления и представленных в дело доказательств. Суд апелляционной инстанции допущенное процессуальное нарушение не устранил.

Таким образом, обжалуемые судебные акты приняты о правах и об обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле. Поданная в порядке статьи 42 Кодекса кассационная жалоба Донской О.В. подлежит удовлетворению, решение и постановление следует отменить.

Суд округа установил наличие безусловного основания для отмены судебных актов, предусмотренного пунктом 4 части 4 статьи 288 Кодекса, поэтому в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 того же Кодекса названное обстоятельство является основанием для направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции надлежит устранить указанные нарушения норм процессуального права, установить значимые для дела обстоятельства, рассмотреть вопрос о привлечении к участию в деле всех собственников нежилых помещений, расположенных на спорном земельном участке, исследовать и оценить представленные сторонами в обоснование требований и возражений доказательства с соблюдением положений статьи 71 Кодекса, оценить доводы сторон на основе всестороннего, полного, объективного и непосредственного исследования имеющихся в деле доказательств, на которые ссылаются лица, участвующие в деле, в обоснование своих возражений, а также относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, их достаточность и взаимную связь, после чего разрешить спор в соответствии с действующим законодательством.

Расходы Донской О.В. по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе распределить по результатам нового рассмотрения дела.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.03.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2023 по делу N А32-23048/2022 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

В.А. Анциферов Т.Н. Драбо