Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24 апреля 2024 г. N Ф08-2145/24 по делу N А32-54850/2022

г. Краснодар

24 апреля 2024 г.

Дело N А32-54850/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 10 апреля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 апреля 2024 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от общества с ограниченной ответственностью "Технология Комплексного Строительства-М" (ОГРН 1142311009390) - Скибина О.В. (доверенность от 09.01.2024), от индивидуального предпринимателя Бурхан Эркана (ОГРНИП 320237500020426) - Полового Е.А. (доверенность от 25.01.2024), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Технология Комплексного Строительства-М" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.10.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2024 по делу N А32-54850/2022, установил следующее.

ООО "ТКС-М" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ИП Бурхан Эркану (далее - предприниматель) о взыскании 295 985 рублей обеспечительного платежа по договору аренды помещения от 16.12.2021 N 1/16/12, 5047 рублей 96 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами и 30 000 рублей расходов на услуги представителя.

Требования основаны на положениях статей 309, 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и мотивированы не исполнением предпринимателем обязательств по возвращению обеспечительного платежа, внесенного обществом по договору аренды от 16.12.2021 N 1/16/12, а также отсутствием оснований для удержания арендодателем арендной платы, перечисленной за период с 28.03.2020 по 31.03.2020.

Предприниматель предъявил встречный иск о взыскании с общества 837 820 рублей 40 копеек задолженности по договору аренды от 25.12.2020 N 02-20 и 65 305 рублей 32 копеек - по договору аренды от 16.12.2021 N 1/16/12 (требования в уточненной редакции; т. 3, л. д. 3).

Требования основаны на положениях статей 309, 310, 606, 614, 615 Гражданского кодекса и мотивированы не исполнением обществом как арендатором обязательств по внесению арендной платы за пользование нежилыми помещениями в заявленный период.

Решением от 02.10.2023, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 16.01.2024, в удовлетворении первоначального иска отказано; встречные исковые требования удовлетворены: с общества в пользу предпринимателя взыскано 837 820 рублей 40 копеек задолженности по договору аренды от 25.12.2020 N 02-20 и 65 305 рублей 32 копейки - по договору аренды от 16.12.2021 N 1/16/12; распределены судебные расходы. Суды констатировали наличие между сторонами арендных правоотношений и отсутствие в договоре аренды от 16.12.2021 N 1/16/12 положений об обеспечительном платеже, условиях его перечисления и возврата. Общество не представило доказательства перечисления денежных средств в качестве обеспечительного платежа по этому договору. По встречному иску суды признали доказанным факт ненадлежащего исполнения обществом как арендатором обязательств по оплате арендного пользования помещениями. По акту приемки-передачи нежилого помещения от 15.01.2021 обществу предоставлено помещение площадью 1770 кв. м, по акту приемки-передачи нежилого помещения от 01.02.2021 еще 957 кв. м, всего 2727 кв. м. Поскольку право собственности на объект с кадастровым номером 23:26:0205000:1190, расположенный по адресу: Краснодарский край, Северский район, пос. Афипский, ш. Смоленское, д. 14, от предпринимателя перешло к ООО "Артена", факт возврата объекта аренды ранее отыскиваемого периода не подтвержден, суды пришли к выводу о прекращении арендных правоотношений между сторонами в момент регистрации перехода права собственности на арендуемое имущество (04.05.2022). Расчет задолженности судами проверен и признан верным. В отсутствие доказательств погашения долга суды признали исковые требования предпринимателя подлежащими удовлетворению в полном объеме.

В кассационной жалобе общество просит решение от 02.10.2023 и апелляционное постановление от 16.01.2024 отменить, направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на неверный расчет задолженности общества по арендной плате. Позиция подателя жалобы сводится к тому, что площади арендуемых помещений изменялись, исходя из нужд арендатора, стоимость арендной платы утверждалась актами ежемесячно, поскольку арендуемые помещения используются еще другими арендаторами. В материалы дела представлены двусторонние акты, подписанные без замечаний. Арендодатель претензий по исполнению обязанности арендатора по оплате аренды не предъявлял, сумму арендной платы определял самостоятельно. Установление точного размера арендной платы являлось необходимым, так как переданное по договору помещение представляет производственный ангар, который находился в аренде еще нескольких арендаторов, что подтверждается приложением N 1 к договору аренды от 25.12.2020 N 02-20. Площади арендуемых помещений и открытой площадки ежемесячно изменялись, исходя из нужд арендатора, именно поэтому стоимость арендной платы определялась в актах ежемесячно. Суды проигнорировали подписанную обеими сторонами первичную документацию, которая определяет площадь занимаемых помещений и стоимость арендной платы, и рассчитывают арендную плату, только исходя из первоначальных условий договора аренды от 25.12.2020 N 02-20. Судами не учтено, что арендатор и арендодатель достигли соглашения об изменении арендной платы, установив ее в ноябре - декабре 2021 года в размере 99 000 рублей, ежемесячно, но ввиду сложившихся коммерческих отношений между сторонами данные изменения документально не оформлены. Факт достижения такого соглашения подтвержден актами, выставленными именно арендодателем. Данные акты выставлялись с учетом достигнутых соглашений и определяли стоимость и площадь занимаемого помещения, учитывая также, что в период аренды арендодатель никаких дополнительных актов, счетов арендатору не выставлял, претензий о наличии задолженности не направлял. Конклюдентные действия арендодателя свидетельствуют о том, что между сторонами достигнуто соглашение об изменении арендной платы, и оно сторонами исполнялось.

Предприниматель в отзыве указал на несостоятельность доводов кассационной жалобы, а также законность принятых по делу судебных актов, отметив, что судами учтены все фактические обстоятельства по делу, исследованы и оценены представленные сторонами доказательства, правильно применены нормы права.

В судебном заседании представители спорящих сторон поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) в судебном заседании от 04.04.2023 объявлялся перерыв до 14 часов 20 минут 10.04.2024, в назначенное время рассмотрение кассационной жалобы продолжено.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе и отзыве, выслушав представителей обеих сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа приходит к следующему.

Как видно из материалов дела и установлено судами, между обществом (арендатор) и предпринимателем заключен договор аренды от 16.12.2021 N 1/16/12, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование помещение площадью 3550 кв. м в здании общей площадью 3550 кв. м, наименование: склад, назначение: нежилое здание, кадастровый номер 23:26:0205000:1190, находящееся по адресу: Краснодарский край, Северский район, пос. Афипский, ш. Смоленское, д. 14 (пункт 1.1 договора).

Фактическая передача помещения осуществляется по акту приема-передачи (приложение N 1), являющемуся неотъемлемой частью договора (пункт 1.2).

В соответствии с пунктами 3.1 - 3.3 договора начисление арендной платы производится с момента подписания сторонами акта приема-передачи помещений и до момента фактического возврата помещения арендатором по акту приема-передачи.

Размер ежемесячной арендной платы составляет 585 750 рублей, исчисленной исходя из ставки арендной платы за 1 кв. м в размере 165 рублей и фактически переданной в аренду площади помещения. Арендатор обязан уплачивать арендные платежи не позднее 25-го числа текущего месяца, в безналичном порядке на расчетный счет арендодателя, указанный в настоящем договоре.

Дополнительным соглашением к договору аренды от 26.01.2022 N 1/16/12 стороны установили, что арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование помещение площадью 1354,5 кв. м в здании общей площадью 1486,4 кв. м, наименование: склад, назначение: нежилое здание, кадастровый номер: 23:26:0205000:1190, находящееся по адресу: Краснодарский край, Северский район, пос. Афипский, ш. Смоленское, д. 14 (пункты 1, 2).

Размер ежемесячной арендной платы составляет 320 000 рублей, исчисленной исходя из ставки арендной платы за 1 кв. м в размере 236 рублей 20 копеек и фактически переданной в аренду площади помещения.

Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что договор заключается на 11 месяцев. Данный срок аренды исчисляется от даты передачи арендатору по акту приема-передачи объекта с 01.01.2022.

Позиция общества сводится к тому, что 01.04.2022 договор сторонами расторгнут, тогда как сумма обеспечительного платежа в размере 295 985 рублей предпринимателем не возвращена.

В обоснование встречных исковых требований предприниматель указывает, что 25.12.2020 общество (арендатор) и ИП Бурхан Э. (арендодатель) заключили договор аренды N 02-20, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующее недвижимое имущество: помещение N 1 площадью 2886 кв. м за 432 900 рублей в месяц; помещение N 3 площадью 105 кв. м за 15 750 рублей в месяц; помещение N 4 площадью 72 кв. м за 10 800 рублей в месяц; общей площадью 3063 кв. м, находящееся по адресу: Краснодарский край, Северский район, пос. Афипский, ш. Смоленское, д. 14.

В пункте 1.5 договора предусмотрено право пользования открытой площадкой, расположенной по адресу: Краснодарский край, Северский район, пос. Афипский, ш. Смоленское, д. 14 за отдельную плату в размере 60 рублей за 1 кв. м.

Согласно пункту 3.2 договора размер ежемесячной оплаты: за помещение N 1 составляет 432 900 рублей, исчисленной исходя из ставки арендной платы за 1 кв. м в размере 150 рублей и фактически переданной в аренду площади помещений;

за помещение N 3 составляет 15 750 рублей, исчисленной исходя из ставки арендной платы за 1 кв. м в размере 150 рублей и фактически переданной в аренду площади помещений;

за помещение N 4 составляет 10 800 рублей, исчисленной исходя из ставки арендной платы за 1 кв. м в размере 150 рублей и фактически переданной в аренду площади помещений.

Договор заключен на 11 месяцев (пункт 5.1 договора), который исчисляется от даты передачи арендатору по акту приема-передачи объекта аренды.

По акту от 15.01.2021 обществу предоставлено помещение площадью 1770 кв. м, по акту от 01.02.2021 дополнительно 957 кв. м, всего 2727 кв. м.

В соответствии с пунктом 3.1 договора начисление арендной платы производится с момента подписания сторонами акта приема-передачи помещений и до момента фактического возврата помещений арендатором по акту приема-передачи.

Указывая на непогашенную обществом задолженность в рамках договоров аренды от 25.12.2020 N 02-20, 16.12.2021 N 1/16/12, предприниматель обратился в арбитражный суд со встречным исковым заявлением.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом.

Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами данной главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в данном Кодексе (пункты 1, 3 статьи 420 Гражданского кодекса).

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе (пункт 2 статьи 307 Гражданского кодекса).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса).

При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию (пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса).

Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 2 статьи 310 Гражданского кодекса).

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой - определенной законом или договором денежной суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 329, пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса).

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункты 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 610, пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса).

При прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (статья 622 Гражданского кодекса).

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 1 статьи 655 Гражданского кодекса).

В силу пункта 2 статьи 655 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи. При этом акт приема-передачи (возврата) имущества арендодателю не является единственным допустимым доказательством прекращения арендатором пользования арендуемой вещью (пункт 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020).

Исполнение денежного обязательства может обеспечиваться предусмотренным договором обеспечительным платежом (пункт 1 статьи 329 Гражданского кодекса), то есть внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы.

При наступлении предусмотренных договором обстоятельств сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения обеспеченного обязательства, а в случае их ненаступления или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон (пункты 1 и 2 статьи 381.1 Гражданского кодекса).

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором (пункт 1 статьи 395 Гражданского кодекса).

Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска общества и наличии оснований для удовлетворения встречного иска предпринимателя о взыскании 837 820 рублей 40 копеек задолженности по договору аренды от 25.12.2020 N 02-20, 65 305 рублей 32 копеек задолженности по договору аренды от 16.12.2021 N 1/16/12. Суды при разрешении спора установили наличие между сторонами арендных правоотношений и отсутствие в договоре аренды от 16.12.2021 N 1/16/12 положений об обеспечительном платеже, условиях его перечисления и возврата. Обществом не представлены доказательства перечисления денежных средств в качестве обеспечительного платежа.

Удовлетворяя требования предпринимателя о взыскании задолженности по договорам, суды признали доказанным факт ненадлежащего исполнения обществом как арендатором обязательств по оплате арендного пользования помещениями. По акту от 15.01.2021 обществу предоставлено помещение площадью 1770 кв. м, по акту от 01.02.2021 еще 957 кв. м, всего 2727 кв. м. Поскольку право собственности на объект с кадастровым номером 23:26:0205000:1190, расположенный по адресу: Краснодарский край, Северский район, пос. Афипский, ш. Смоленское, д. 14, от предпринимателя перешло к ООО "Артена", факт возврата объекта аренды ранее взыскиваемого периода не подтвержден, постольку суды констатировали, что отношения по аренде между обществом и предпринимателем прекращены в момент регистрации перехода права собственности на арендуемое имущество (04.05.2022). При определении размера арендной платы за пользование недвижимым имуществом суды исходили из стоимости аренды квадратного метра и размера переданного помещения по акту приемки-передачи.

Относительно отказа в удовлетворении первоначального истца и периода взыскания, ограниченного переходом права собственности на объект аренды во встречных требованиях, представитель общества выводы судов не опровергает, о чем он сообщил кассационной коллегии.

Однако в части удовлетворения встречного иска обжалуемые судебные акты состоялись без учета следующего.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В абзаце третьем пункта 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

В пункте 3.8 договора от 25.12.2020 N 02-20 стороны установили, что по окончании месяца подписывается двусторонний акт. Подписанный арендодателем акт направляется арендатору в двух экземплярах. В указанных актах, за исключением акта от 31.01.2021 N 3, обозначена площадь занимаемого помещения, цена квадратного метра и сумма, подлежащая внесению за аренду объекта.

Суды не дали оценку подписанной с обеих сторон первичной документации, которая определяет площадь занимаемых помещений и стоимость арендной платы. Не приняли во внимание, что фактически ежемесячно занимаемая арендатором площадь изменялась ввиду нахождения в спорном помещении иных арендаторов. Следует также отметить, что акты, предусмотренные пунктом 3.8 договора от 25.12.2020 N 02-20, составлялись и направлялись контрагенту непосредственно самим арендодателем, претензий по размеру оплаты с его стороны не предъявлялось, дополнительных актов, счетов арендатору не направлялось до обращения общества в суд за возвратом обеспечительного платежа.

Таким образом, судам при определении размера арендной платы належало оценить, в совокупности, представленные в дело двусторонние акты, подписанные сторонами без замечаний, с условиями договора от 25.12.2020 N 02-20, которым предусмотрена обязанность арендодателя выставить акты по истечении месяца в целях определения точного размера арендной платы (пункт 3.8 договора).

Заслуживает также внимания довод жалобы о том, что объект аренды представляет собой производственный ангар, который находился в аренде еще нескольких арендаторов, что подтверждается приложением N °1 к договору аренды от 25.12.2020 N 02-20. Площади арендуемых помещений и открытой площадки ежемесячно изменялись, исходя из нужд арендатора, ввиду чего стоимость арендной платы варьировалась.

Суд округа полагает, что при рассмотрении спора суды не обеспечили полноту исследования всех доводов и возражений сторон и представленных в их обоснование доказательств в целях установления имеющих существенное значение для его разрешения обстоятельств, что могло привести к принятию неправильного судебного акта.

Поскольку суд кассационной инстанции в силу части 2 статьи 287 Кодекса не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении, либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, судебные акты по данному делу подлежат отмене на основании части 2 статьи 288 Кодекса с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края (пункт 3 части 1 статьи 287 Кодекс, пункты 28 и 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции").

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, устранить отмеченные недостатки, установить все обстоятельства, оценить имеющиеся в деле доказательства, в частности, двусторонние акты, подписанные сторонами в совокупности с условиями договора от 25.12.2020 N 02-20 (пункт 3.8 договора), после чего вынести законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.10.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2024 по делу N А32-54850/2022 в части отказа в удовлетворении первоначального иска - оставить без изменения.

В остальной части судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин