Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24 апреля 2024 г. N Ф08-1355/24 по делу N А01-1411/2023

г. Краснодар

24 апреля 2024 г.

Дело N А01-1411/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 апреля 2024 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Драбо Т.Н., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от ответчиков - администрации муниципального образования "Город Адыгейск" (ИНН 0107007288, ОГРН 1030100665308) - Ешуговой Ф.И. (доверенность от 08.02.2024), индивидуального предпринимателя Степановой Ольги Петровны (ИНН 233907788351, ОГРН 307233915200011) - Данилова А.В. (доверенность от 20.12.2023), в отсутствие истца - заместителя прокурора Республики Адыгея, третьего лица - Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея (ИНН 0105043820, ОГРН 1040100552205), надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Степановой Ольги Петровны на решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 27.09.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2023 по делу N А01-1411/2023, установил следующее.

Заместитель прокурора Республики Адыгея (далее - прокурор) обратился в арбитражный суд с иском к администрации муниципального образования "Город Адыгейск" (далее - администрация), индивидуальному предпринимателю Степановой Ольге Петровне (далее - предприниматель) о признании недействительным (ничтожным) заключенного между администрацией и предпринимателем договора аренды земельного участка площадью 30 тыс. кв. м с кадастровым номером 01:09:0103023:89, находящегося по адресу: Республика Адыгея, г. Адыгейск, ул. Промышленная, 18, из категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования - склады (далее - спорный участок) от 19.05.2022 N 59 (далее - договор N 59); применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возложения на предпринимателя обязанности возвратить администрации спорный участок; возложении на администрацию обязанности возвратить предпринимателю денежные средства, уплаченные в счет арендной платы по договору N 59; погашении в ЕГРН записи о праве аренды предпринимателя на спорный участок.

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - управление Росреестра).

Решением суда от 27.09.2023, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 05.12.2023, исковые требования удовлетворены в части признания недействительным договора N 59; применены последствия недействительности сделки в виде обязания предпринимателя в течение тридцати дней со дня вступления решения суда в законную силу возвратить администрации по акту приема-передачи спорный участок; в удовлетворении требований об обязании администрации возвратить предпринимателю денежные средства, уплаченные в счет арендной платы по договору N 59, отказано; распределены судебные расходы.

Судебные акты мотивированы тем, что при проведении аукциона на право заключения договора аренды спорного участка администрация незаконно ограничила состав участников аукциона субъектами малого и среднего предпринимательства, физическими лицами, не являющимися индивидуальными предпринимателями и применяющими специальный налоговый режим "Налог на профессиональный доход"; в извещениях о проведении торгов в форме открытого аукциона администрация не указала информацию о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения. Действия администрации привели к ограничению круга заинтересованных лиц, в защиту которых выступает прокурор, на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка. В удовлетворении требований об обязании администрации возвратить предпринимателю денежные средства, уплаченные в счет арендной платы по договору N 59, отказано в связи с нахождением спорного участка в пользовании предпринимателя.

В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа обратился предприниматель с кассационной жалобой, просит решение суда и постановление суда апелляционной инстанции отменить, направить дело на новое рассмотрение. По мнению подателя жалобы, суды не исследовали вопрос о существенности допущенных администрацией нарушений и их влиянии на результаты торгов. Между тем, неуказание в извещении о проведении торгов информации о возможности подключения (технологического присоединения) не нарушило публичные интересы и не повлияло на результат торгов, а прокурор не предоставил доказательства наличия нарушений при заключении договора N 59. Суды не учли, что в решении Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Адыгея (далее - управление ФАС) от 17.02.2023 N 444 зафиксировано нарушение в отношении трех земельных участков, однако прокурор обратился в суд только в отношении двух из трех выявленных нарушений, что подтверждает незаинтересованность прокурора в защите публичных интересов и неопределенного круга лиц. Выявленное нарушение несущественно и не является безусловным основанием для признания недействительным договора N 59. Прокурор не оспаривает законность проведения торгов, а оспаривает лишь договор, заключенный по результатам торгов. Суды не учли, что сведения, касающиеся подключения к сетям инженерно-технического обеспечения именуются как "информация" о возможности подключения (технологического присоединения), то есть по своей сути сведения является справочными, ориентировочными, так как при дальнейшем заключении договоров о подключении такие сведения могут быть изменены организацией, осуществляющей эксплуатацию сетей, в предоставлении услуги может быть получен отказ, то есть данная информация никак не влияет на намерение потенциального участника принять решение об участиях в торгах в случае его действительной заинтересованности. Суд неправильно определил круг лиц, подлежащих привлечению к участию в деле. Для правильного разрешения спора к участию в деле надлежало привлечь управление ФАС в целях изучения материалов антимонопольного дела в полном объеме со всеми доказательствами, которыми располагал антимонопольный орган при принятии решения от 17.02.2023 N 444. Отказав в удовлетворении требований об обязании администрации возвратить предпринимателю денежные средства, уплаченные в счет арендной платы по договору N 59, суды не учли, что предприниматель не осуществлял фактическое пользование спорным участком. Представленные в материалы дела проектная документация, инженерные изыскания, разрешение на строительство подтверждают лишь намерения и затраты предпринимателя на использование спорного участка по назначению в будущем, но не фактическое пользование им. Суды не учли, что предприниматель не смог приступить к использованию спорного участка, получил разрешение на строительство 23.06.2023 - после обращения прокурора в арбитражный суд с иском о признании недействительным (ничтожным) заключенного между администрацией и предпринимателем договора N 59 и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

В нарушение статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор, администрация, управление Росреестра не представили в суд отзывы на кассационную жалобу.

В судебном заседании представитель предпринимателя просил отменить судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, представитель администрации поддержал доводы кассационной жалобы предпринимателя.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании, назначенном на 09.04.2024 на 14 часов 40 минут, объявлялся перерыв до 16.04.2024 до 17 часов 00 минут; суд округа предлагал прокурору, администрации, управлению Росреестра представить отзывы на кассационную жалобу, администрации и предпринимателю - совместный акт осмотра спорного участка с приложением фотоматериалов (для подтверждения доводов о неиспользовании предпринимателем спорного участка).

После перерыва отзывы на кассационную жалобу не поступили; администрация направила ходатайство об отложении рассмотрения дела, которое подлежит отклонению ввиду отсутствия оснований для отложения судебного заседания в соответствии со статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, проверив законность судебных актов, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителей участвующих в деле лиц, считает, что решение суда и постановление суда апелляционной инстанции надлежит отменить в части отказа в удовлетворении требований об обязании администрации возвратить предпринимателю денежные средства, уплаченные в счет арендной платы по договору N 59, и взыскания с предпринимателя в доход федерального бюджета 3 тыс. рублей государственной пошлины, и в отмененной части дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 12.04.2022 на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов torgi.gov.ru администрация разместила извещение о проведении торгов в форме открытого аукциона на право заключения договора аренды земельных участков N 12042022/0212819/02.

В газете города Адыгейска "Единство" 13.04.2022 опубликовано извещение о проведении торгов в форме открытого аукциона на право заключения договора аренды земельных участков: лот N 1 - спорного участка с видом разрешенного использования - склады.

Согласно извещению о проведении указанного аукциона следует, что его участниками могут быть только субъекты малого и среднего предпринимательства, организации, образующие инфраструктуру малого и среднего предпринимательства, физические лица, не являющиеся индивидуальными предпринимателями и применяющие специальный налоговый режим "Налог на профессиональный доход". Информация о возможности подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения в извещении отсутствует.

В названный в извещении период поступила одна заявка от предпринимателя.

По итогам проведенного аукциона, на основании распоряжения администрации от 18.05.2022 N 299 "О предоставлении в аренду земельного участка по ул. Промышленной, 18 в г. Адыгейске ИП Степановой О.П." между администрацией и предпринимателем заключен договор N 59 сроком действия до 18.05.2032.

По результатам прокурорской проверки соблюдения администрацией требований земельного законодательства выявлены нарушения при проведении указанных торгов в форме открытого аукциона на право заключения договора аренды земельных участков: в перечень государственного и муниципального имущества, предназначенного для имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, включен спорный участок, в отношении которого отсутствует информация о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

По требованию прокурора, управление ФАС возбудило дело N 001/01/17-687/2022 по признакам нарушения администрацией требований антимонопольного законодательства и решением от 17.02.2023 N 444 (по делу N 001/01/17-687/2022) признало организатора торгов нарушившим требования антимонопольного законодательства.

В соответствии со статьей 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор обратился в суд с иском о признании недействительным (ничтожным) договора N 59 и применении последствий недействительности сделки.

Руководствуясь положениями пункта 1 статьи 39.6, пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктов 1 - 4 статьи 166, пункта 1 статьи 167, пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктов 74, 75 и 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", установив, что в аукционной документации отсутствуют сведения о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, суды мотивированно поддержали позицию прокурора о нарушении администрацией при проведении аукциона требований подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, что соответственно, влечет недействительность заключенного по результатам этого аукциона договора N 59.

Суды учли, что в соответствии с частью 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" сеть инженерно-технического обеспечения - это совокупность трубопроводов, коммуникаций и других сооружений, предназначенных для инженерно-технического обеспечения зданий и сооружений. Сети инженерно-технического обеспечения - совокупность имущественных объектов, непосредственно используемых в процессе водоснабжения и водоотведения (пункт 2 Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.02.2006 N 83).

Под системой коммунальной инфраструктуры, о которой упомянуто в статье 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", понимается именно комплекс технологически связанных между собою объектов и инженерных сооружений, предназначенных для осуществления поставок товаров и оказания услуг в сферах электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения до точек подключения (технологического присоединения) к инженерным системам электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения объектов капитального строительства, а также объекты, используемые для обработки, утилизации, обезвреживания, захоронения твердых коммунальных отходов. Следовательно, сети инженерно-технического обеспечения состоят из сетей электро-, газо-, тепло-водоснабжения, но также из сетей.

Суды проанализировали извещение о проведении торгов в форме открытого аукциона на право заключения договора аренды земельных участков N 12042022/0212819/02 и установили, что предметом аукциона являлись земельные участки из категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - склады, однако, сведения разрешенного строительства о возможности технологического присоединения, либо об отсутствии возможности присоединения к ним, в извещении в отношении спорного участка отсутствуют.

Как предусмотрено статьей 83 Земельного кодекса Российской Федерации, землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.

Соответственно, спорный участок при разрешенных параметрах допускает строительство объектов капитального строительства, поэтому извещение об аукционе по предоставлению в аренду земельных участков с таким разрешенным использованием должно содержать сведения о параметрах разрешенного строительства, о возможности технологического присоединения, как предусмотрено подпунктом 4 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, суды правильно указали, что извещение о проведении аукциона не соответствует требованиям подпунктов 4, 7 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, суды учли, что из содержания части 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" во взаимосвязи с пунктом 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что в перечни государственного и муниципального имущества, предназначенного для имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, не могут включаться земельные участки, в отношении которых отсутствует информация о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

Суды установили, что распоряжением главы муниципального образования "Город Адыгейск" от 20.02.2021 N 50 (с изменениями и дополнениями) утвержден перечень муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц, предназначенного для предоставления во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру малого и среднего предпринимательства, физическим лицам, не являющимся индивидуальными предпринимателями и применяющими специальный налоговый режим "Налог на профессиональный доход", в который включен спорный участок.

При этом в отношении спорного участка отсутствует информация о возможности подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

В этой связи суды правомерно заключили, что в отсутствие таких сведений спорный участок включен администрацией в перечень муниципального имущества, предназначенного для имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, в нарушение положений действующего законодательства.

Частью 1 статьи 17 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) установлен запрет на осуществление действий, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции при проведении торгов.

В рассматриваемом случае нарушение порядка включения в перечень муниципального имущества, предназначенного для имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, земельного участка, равно как отсутствие информации о возможности подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения в извещении о проведении аукциона противоречит подпункту 4 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации и содержит признаки нарушения статьи 17 Закона о защите конкуренции.

Применительно к установленным по делу обстоятельствам и представленным в материалы дела доказательствам суды сделали обоснованный вывод о том, что указанные действия администрации привели к ограничению круга заинтересованных лиц на участие в аукционе на право заключения договора аренды спорного участка, а заключенный по результатам этого аукциона договор N 59 является недействительной (ничтожной) сделкой.

На правильном применении норм права основаны и выводы судов о применении последствий недействительности договора N 59 в виде обязания предпринимателя в течение тридцати дней со дня вступления решения в законную силу возвратить администрации спорный участок по акту приема-передачи.

В указанной части судебные акты подлежат оставлению без изменения как принятые при правильном применении норм права к установленным по делу обстоятельствам.

Отказав в применении последствий недействительности сделки в виде обязания администрации возвратить предпринимателю денежные средства, уплаченные по договору N 59, и отклонив довод предпринимателя о неиспользовании им спорного участка со ссылкой на то, что в пункте 1.2 договора N 59 указано, что земельный участок фактически передан арендатору с 18.05.2022 без каких-либо иных документов по передаче имущества, а в материалы дела представлен акт приема-передачи от 19.05.2022 спорного участка от администрации предпринимателю и отсутствуют доказательства возвращения спорного участка от предпринимателя администрации, суды не учли следующее.

Исходя из положений статей 328, 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция приведена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, а также в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017.

По смыслу приведенных норм и разъяснений создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды (в данном случае -правомерное строительство склада на спорном участке), означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком. В этом случае передача по акту арендатору спорного земельного участка подтверждает лишь переход во владение арендатора земельного участка, однако не исключает установление обстоятельств возможности его действительного использования.

Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 N 305-ЭС15-15053, к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использования имущества по назначению в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2020 N 310-ЭС19-16588 сформулирована правовая позиция, согласно которой при решении вопроса о взыскании арендной платы правовые последствия недействительности и незаключенности договора аренды будут идентичными, поскольку в обоих случаях для взыскания денежных средств как на основании норм статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, так и статьи 1102 Кодекса необходимо установить наличие встречного предоставления со стороны арендодателя, ставшего обогащением арендатора. В отсутствие возможности пользоваться арендованным участком, по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, последний не обязан оплачивать пользование ни по договору, ни по правилам статьи 167 Кодекса, ни по нормам главы 60 Кодекса.

При установлении юридической невозможности использования спорного участка суды не исследовали доказательства и доводы предпринимателя о фактическом неиспользовании им спорного участка, но внесении при этом арендных платежей. Данные обстоятельства имеют существенное значение для правильного разрешения спора по указанному эпизоду, подлежат установлению и оценке при новом рассмотрении дела.

Поскольку решение суда и постановление суда апелляционной инстанции в части отказа в удовлетворении требований об обязании администрации возвратить предпринимателю денежные средства, уплаченные в счет арендной платы по договору N 59 и взыскания с предпринимателя в доход федерального бюджета 3 тыс. рублей государственной пошлины приняты по неполно установленным и исследованным обстоятельствам дела, представленным в материалы дела доказательствам и доводам участвующих в деле лиц, судебные акты подлежат отмене в указанной части и направлению дела в этой части на новое рассмотрение в суд первой инстанции в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, так как в силу части 2 статьи 287 Кодекса арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в суде первой или апелляционной инстанций либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими, о том, какая норма материального права должна быть применена и какое решение, постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть указания кассационной инстанции, устранить допущенные нарушения, установить все фактические обстоятельства по делу, оценить доказательства и доводы участвующих в деле лиц в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принять решение с учетом требований статьи 170 Кодекса и распределить судебные расходы.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 27.09.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2023 по делу N А01-1411/2023 отменить в части отказа в удовлетворении требований об обязании администрации муниципального образования "город Адыгейск" возвратить индивидуальному предпринимателю Степановой Ольге Петровне денежные средства, уплаченные в счет арендной платы по договору аренды земельного участка от 19.05.2022 N 59 и взыскания с индивидуального предпринимателя Степановой Ольги Петровны в доход федерального бюджета 3 тыс. рублей государственной пошлины, и в отмененной части дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Адыгея.

В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Т.Н. Драбо

Судьи

А.И. Мещерин И.В. Сидорова