Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 6 мая 2024 г. N Ф08-3023/24 по делу N А32-30473/2022

г. Краснодар

06 мая 2024 г.

Дело N А32-30473/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 23 апреля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 мая 2024 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., в отсутствие представителей заявителя - индивидуального предпринимателя Мартиросян Анжелы Арзумановны (ОГРНИП 321237500185951), заинтересованных лиц: администрации муниципального образования город-курорт Анапа, управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа, извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа и администрации муниципального образования город-курорт Анапа на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.11.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2024 по делу N А32-30473/2022, установил следующее.

ИП Мартиросян А.А. (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее - управление) и администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее - администрация) о признании незаконным решения управления, изложенного в письме от 17.05.2022 N 27-05-3537/22, об отказе в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:37:0108001:2054 площадью 601 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, с. Витязево, ул. Толстого, 31, для завершения строительства; возложении на администрацию обязанности в тридцатидневный срок с момента вступления судебного акта в законную силу заключить с предпринимателем договор аренды данного земельного участка, для завершения строительства сроком на три года (требования в уточненной редакции; т. 1 л. д. 103, 104).

Решением от 13.11.2023, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 21.02.2024, заявление удовлетворено: признано незаконным решение управления, изложенное в письме от 17.05.2022 N 27-05-3537/22, об отказе в предоставлении заявителю в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:37:0108001:2054 площадью 601 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, с. Витязево, ул. Толстого, 31, для завершения строительства; на администрацию возложена обязанность в тридцатидневный срок, с момента вступления судебного акта в законную силу, заключить с предпринимателем договор аренды данного земельного участка, для завершения строительства сроком на три года. Суды исходили из того, что земельный участок с кадастровым номером 23:37:0108001:2054 предоставлен заявителю для размещения гостиницы. По сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) в границах земельного участка находится объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:37:0108001:4391, площадью 154,7 кв. м, степень готовности 92%, принадлежащий на праве собственности заявителю.

В ходе визуального осмотра установлено, что в границах земельного участка фактически имеется двухэтажное капитальное здание, размером (ориентировочно) 18,5 м х 10 м. Муниципальный собственник земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен объект предпринимателя. Таким образом, заявитель обладает правом на получение в аренду земельного участка без проведения торгов для завершения строительства принадлежащего ему объекта недвижимости.

В кассационной жалобе управление и администрация просят решение от 13.11.2023 и постановление апелляционного суда от 21.02.2024 отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, указывая, что после 01.03.2015 заявитель воспользовался своим правом на заключение договора аренды для завершения строительства, заключив договор аренды земельного участка от 07.03.2019 N 3700008344. На основании выкопировки из государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования город-курорт Анапа (далее - ИСОГД) по функциональному зонированию земельный участок относится к зоне застройки индивидуальными жилыми домами (генеральный план городского округа город-курорт Анапа, утвержденный решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 14.11.2013 N 404, в редакции от 28.12.2021 N 262). В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа (редакция от 28.07.2022 N 351), земельный участок также относится к зоне застройки индивидуальными жилыми домами. Разрешение на строительство от 18.11.2008 N RU23301000-1079/165 выдано сроком на 1 год, документы, подтверждающие обращение заявителя с заявлением о продлении разрешения на строительство, в материалах дела отсутствуют. С 2009 года объект с кадастровым номером 23:37:0108001:4391 площадью 154,7 кв. м имеет степень готовности 92%. Заявитель не представил документального подтверждения использования земельного участка (23:37:0108001:2054) по целевому назначению. Оспариваемый отказ управления не нарушает законные права и интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отзыв на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не представлен. Участвующие в деле лица явку в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены согласно статьям 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы настоящего дела, доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что она удовлетворению не подлежит, с учетом следующего.

Как видно из материалов дела и установлено судами, муниципальное образование город-курорт Анапа является собственником земельного участка с кадастровым номером 23:37:0108001:2054 площадью 601, категории земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - гостиничное обслуживание, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, с. Витязево, ул. Толстого, 31.

Тирацуян О.С. (впоследствии Маркариян О.С. в соответствии со свидетельством о перемене имени от 03.03.2008 серии I-АГ N 529015) на основании договора аренды от 29.12.2006 N 3700003045 являлась арендатором земельного участка по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, с. Витязево, ул. Толстого, 31.

Приказом управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 22.02.2008 N 217 на основании заявления Тирацуян О.С. от 20.11.2007 утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 23:37:0108001:2054 (т. 1, л. д. 34, 35, 52).

На основании заявления Тирацуян О.С. и распоряжения главы муниципального образования город-курорт Анапа выдано разрешение на строительство от 18.11.2008 N RU23301000-1079/165 на земельном участке по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, с. Витязево, ул. Толстого, 31, в соответствии с которым осуществлено строительство объекта недвижимости - мини-гостиницы на земельном участке по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, с. Витязево, ул. Толстого, 31 (т. 1, л. д. 54, 55).

16 декабря 2008 года ГУП КК "Крайтехинвентаризация" подготовило технический паспорт на мини-гостиницу по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, ул. Толстого, 31 (т. 1, л. д. 28 - 33).

4 февраля 2009 года Маркариян О.С. (продавец) (до перемены имени - Тирацуян О.С.) и Мартиросян А.Л. (покупатель) заключили договор купли-продажи объекта незавершенного строительства (мини-гостиницы), на основании которого продавец обязался передать, а покупатель - принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями договора объект, не завершенный строительством, - мини-гостиницу площадью застройки 154,7 кв. м, процентом готовности 92,1% (литеры А, под А), этажность 2, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0108001:2054 площадью 601 кв. м, по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, п. Витязево, ул. Толстого, 31. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем свидетельствует запись о регистрации от 02.03.2009 N 23-23-26/026/2009-188 (т. 1, л. д. 45).

14 июля 2009 года Маркариян О.С. и Мартиросян А.Л. заключили договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 29.12.2006 N 3700003045, на основании которого все права и обязанности арендатора по договору аренды перешли к Мартиросян А.Л. (т. 1, л. д. 42, 43).

28 декабря 2015 года Мартиросян А.Л. и предприниматель заключили соглашение о выделении супружеской доли, по которому произведен раздел общего имущества супругов, состоящего из мини-гостиницы (объект не завершенный строительством), назначение: не определено, общая площадь застройки 154,7 кв. м, этажность 2, процент готовности 92,1%, кадастровый номер 23:37:0108001:4391, расположенной по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Анапа, п. Витязево, ул. Толстого, 31. Пунктом 3 соглашения установлено, что в целях прекращения общей совместной собственности на мини-гостиницу стороны договорились о выделении ее в счет супружеской доли и передаче в собственность предпринимателя. Пунктом 4 соглашения также согласовано, что одновременно с переходом права собственности на мини-гостиницу в соответствии со статьями 552, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статьями 22, 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) предпринимателю переданы все права и обязанности арендатора по договору аренды от 29.12.2006 N 3700003045 в отношении земельного участка 23:37:0108001:2054. Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке (т. 1, л. д. 47).

28 декабря 2015 года Мартиросян А.Л. и предприниматель заключили договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 29.12.2006 N 3700003045, который прошел государственную регистрацию (т. 1, л. д. 41).

7 марта 2019 года управление (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды N 3700008344, по которому арендодатель предоставляет во временное владение и пользование, а арендатор принимает на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 23:37:0108001:2054 площадью 601 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, с. Витязево, ул. Толстого, 31, с видом разрешенного использования - гостиничное обслуживание. В пункте 1.5 договора указано, что на участке расположен принадлежащий арендатору на праве собственности объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:37:0108001:4391 площадью 154,7 кв. м, степень готовности - 92%. В силу пункта 7.1 срок аренды установлен с 05.03.2019 по 05.03.2022. Актом приема-передачи подтверждена передача земельного участка арендатору. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке (т. 1, л. д. 36 - 38, 39).

В связи с истечением срока действия договора аренды от 07.03.2019 N 3700008344 предприниматель обратился в управление с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка (23:37:0108001:2054) для завершения строительства.

В письме от 17.05.2022 N 27-05-3537/22 управление отказало заявителю, поскольку право на заключение договора аренды на три года уже реализовано.

Ссылаясь на незаконность решения уполномоченного органа, нарушение прав (законных интересов) предпринимателя как собственника объекта недвижимого имущества, расположенного на испрашиваемом земельном участке, заявитель обратился в суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В соответствии со статьями 198, 200, 201 Кодекса для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установить наличие совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону, иному нормативному правовому акту и нарушение данными ненормативными правовыми актами, решениями, действиями (бездействием) прав или законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса.

В соответствии со статьей 39.6 Земельного кодекса договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 этой статьи (подпункт 10 пункта 2). Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1); 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу статьи 3 (пункта 21) Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения в Земельный кодекс и Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1.

Согласно статье 239.1 Гражданского кодекса в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (пункт 1). Правила данной статьи применяются также, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6).

Положение нормы распространяется на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 2 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, пункта 21 статьи 3 Вводного закона.

В силу статей 39.11 (подпункта 8 пункта 8) и 39.16 (пункта 4) Земельного кодекса не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам. Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов, если на указанном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, по которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Таким образом, при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без решения суда. Требование же о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект. В силу этого, возможность изъятия объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса.

В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства. Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Указанная правовая позиция сформулирована Верховным Судом Российской Федерации (кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 N 19-КАД21-17-К5, определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 N 308-ЭС22-3699). Эта позиция также закреплена в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2023), утвержденного Президиумом 26.04.2023.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований. При разрешении спора суды установили, что земельный участок с кадастровым номером 23:37:0108001:2054 площадью 601 кв. м предоставлен заявителю для гостиничного обслуживания. На испрашиваемом земельном участке находится объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:37:0108001:2054 площадью 154,7 кв. м, степенью готовности 92% (для возведения которого предоставлен земельный участок), принадлежащий заявителю на праве собственности. Публичный собственник земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов. Таким образом, предприниматель обладает правом на получение в аренду спорного земельного участка без торгов для завершения строительства принадлежащего ему объекта. Оспариваемый отказ управления нарушает права и законные интересы заявителя в сфере экономической деятельности.

Выводы судов о наличии оснований для признания не соответствующим закону отказа управления в заключении с предпринимателем договора аренды земельного участка без проведения торгов и возложения на уполномоченный орган обязанности подготовить и направить заявителю проект договора аренды соответствуют приведенным нормам права, позиции высшей судебной инстанции и представленным доказательствам. Правовые основания для иных выводов, в том числе для иной оценки представленных доказательств, у суда кассационной инстанции отсутствуют. Несогласие с судебными актами не может служить основанием для их отмены, поскольку свидетельствует о необходимости иной оценки доказательств по делу, что в соответствии со статьей 286 Кодекса к компетенции суда кассационной инстанции не относится.

Поскольку все фактические обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, установлены судами в соответствии с правилами главы 7 Кодекса на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, с правильным применением норм материального права, нормы процессуального права не нарушены, суд кассационной инстанции не находит правовых оснований для отмены решения и апелляционного постановления.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.11.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2024 по делу N А32-30473/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин