Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29 мая 2024 г. N Ф08-1708/24 по делу N А53-13739/2023

г. Краснодар

29 мая 2024 г.

Дело N А53-13739/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 мая 2024 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Драбо Т.Н., при ведении протокола помощником судьи Семеновой И.Ю., с участием в судебном заседании, проводимом с использованием систем видеоконференц-связи, при содействии Арбитражного суда Ростовской области, представителя Комитета по управлению имуществом города Таганрога (ОГРН 1026102583726) - Аскольского С.В. (доверенность от 11.01.2024), от индивидуального предпринимателя Оганесяна Самвела Азизовича (ОГРНИП 304615425000056) - Оганесяна С.А. (лично, паспорт), рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Оганесяна Самвела Азизовича на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2023 по делу N А53-13739/2023, установил следующее.

Комитет по управлению имуществом города Таганрога (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к ИП Оганесяну С.А. (далее - предприниматель) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 61:58:0005283:205, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, Мариупольское шоссе, 50-и, на земельном участке с кадастровым номером 61:58:0005283:125 общей площадью 900 кв. м, категория земель:

земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения производственной базы, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства" (далее - постановление N 1299), определив рыночную стоимость в соответствии с судебной экспертизой (делу присвоен N А53-13739/2023).

В рамках дела N А53-14559/2023 предприниматель обратился с заявлением о признании незаконным решения комитета, изложенного в письме от 07.02.2023 N 60.04.5/968, об отказе в предоставлении заявителю в аренду земельного участка с кадастровым номером 61:58:0005283:125 общей площадью 900 кв. м, возложении на данный орган обязанности по предоставлению предпринимателю на условиях аренды без проведения торгов на 3 года для завершения строительства указанного участка.

Протокольным определением от 18.07.2023 дела объединены в одно производство с присвоением объединенному делу N А53-13739/2023.

Решением от 25.08.2023 в удовлетворении исковых требований комитета отказано; заявление предпринимателя - удовлетворено: признано незаконным решение комитета, изложенное в письме от 07.02.2023 N 60.04.5/968, об отказе в предоставлении заявителю в аренду земельного участка с кадастровым номером 61:58:0005283:125 общей площадью 900 кв. м; на комитет возложена обязанность в течение 10 дней с момента вступления судебного акта в законную силу направить предпринимателю проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:58:0005283:125 на 3 года для завершения строительства; распределены судебные расходы. Суд первой инстанции исходил из того, что на испрашиваемом земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий предпринимателю на праве собственности. Ранее с предпринимателем был заключен договор от 13.07.2015 N 15-220 аренды земельного участка для размещения производственной базы на срок по 14.06.2018, государственная регистрация в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) произведена 28.07.2015. Комитет не обращался в суд в течение шести месяцев по истечении срока ранее заключенного договора с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства, принадлежащего арендатору на праве собственности, путем продажи с публичных торгов. Право на предъявление иска об изъятии объекта заявителя путем продажи с публичных торгов комитет реализовал только после обращения предпринимателя с заявлением о заключении договора аренды на новый срок.

Отказ комитета в предоставлении заявителю в аренду земельного участка для завершения строительства препятствует предпринимателю завершить строительство и ввести объект в эксплуатацию, нарушает право собственности, баланс публичных и частных интересов. Таким образом, предприниматель обладает правом на получение в аренду для завершения строительства без проведения торгов земельный участок с кадастровым номером 61:58:0005283:125 площадью 900 кв. м. Удовлетворение заявления предпринимателя исключает удовлетворение исковых требований комитета, основанных на отсутствии у заявителя прав на спорный земельный участок.

Постановлением апелляционного суда от 08.12.2023 решение от 25.08.2023 отменено, иск комитета удовлетворен: у предпринимателя изъят объект незавершенного строительства с кадастровым номером 61:58:0005283:205 степенью готовности 10%, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, Мариупольское шоссе, 50-и, на земельном участке с кадастровым номером 61:58:0005283:125 общей площадью 900 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения производственной базы, путем продажи с публичных торгов; с указанием, что судебный акт является основанием для погашения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - управление Росреестра) записи о праве собственности предпринимателя на объект; в удовлетворении заявления об оспаривании решения комитета, изложенного в письме от 07.02.2023 N 60.04.5/968, предпринимателю отказано; распределены судебные расходы. Апелляционный суд указал, что предприниматель как собственник объекта незавершенного строительства ранее реализовал право на однократное предоставление земельного участка для завершения строительства объекта, заключив договор аренды от 13.07.2015 N 15-220, срок действия которого истек 14.06.2018. При этом строительство объекта недвижимости не окончено, основания для продления арендных правоотношений для целей завершения строительства объекта отсутствуют. Доказательства продолжения, начиная с 2015 года, строительства объекта - производственной базы либо принятия конкретных мер для продолжения строительства материалы дела не содержат. При этом объективные препятствия для продолжения строительства производственной базы на земельном участке с кадастровым номером 61:58:0005283:125 площадью 900 кв. м заявителем не приведены, объект незавершенного строительства поставлен на кадастровый учет и находится в неизменном состоянии с 2015 года. Ссылки предпринимателя на тяжелое материальное положение и пандемию COVID-19 судом второй инстанции отклонены, поскольку названные ограничения действовали в течение ограниченного промежутка времени, тяжелое материальное положение арендатора, напротив, свидетельствует о том, что строительство объекта не будет завершено. Обращение комитета в суд с заявлением по истечении шести месяцев с момента окончания срока договора аренды не является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований публичного собственника, поскольку данный срок не носит пресекательного характера. Удовлетворение исковых требований комитета полностью исключает удовлетворение заявления предпринимателя. Решение комитета, изложенное в письме от 07.02.2023 N 60.04.5/968, об отказе в предоставлении предпринимателю в аренду на новый срок (без торгов) земельного участка с кадастровым номером 61:58:0005283:125 (для завершения строительства объекта) является законным.

В кассационной жалобе предприниматель просит постановление апелляционного суда от 08.12.2023 отменить, оставить в силе решение от 25.08.2023, указывая, что комитет как собственник земельного участка, на котором расположен принадлежащий предпринимателю объект незавершенного строительства, по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды от 13.07.2015 N 15-220 этого участка не воспользовался в установленный срок правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта путем продажи с публичных торгов. Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой. Поскольку муниципальный собственник земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), у предпринимателя имеется право на получение в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта. В отсутствие судебного акта об изъятии объектов незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объектов и земельного участка, на котором они расположены, собственник таких объектов вправе требовать заключения с ним договора аренды участка для завершения их строительства.

От комитета поступил отзыв на кассационную жалобу, в котором указано на отсутствие оснований для удовлетворения жалобы предпринимателя.

Определением от 21.03.2024 судебное разбирательство по кассационной жалобе откладывалось до 12 часов 00 минут 15.05.2024.

В соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) в составе суда произведена замена судьи Мещерина А.И. на судью Анциферова В.А., дело рассмотрено с самого начала.

В порядке статьи 153.1 Кодекса заседание проведено путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Ростовской области.

В судебном заседании предприниматель, присутствующий в окружном суде, поддержал доводы кассационной жалобы; представитель комитета, присутствующий в арбитражном суде, обеспечивающем организацию видеоконференц-связи, возражал против удовлетворения жалобы; на вопрос кассационной коллегии относительно выявленных нарушений со стороны арендатора - указал на отсутствие таковых.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав обе стороны, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что апелляционное постановление от 08.12.2023 надлежит отменить, решение от 25.08.2023 - оставить в силе, исходя из следующего.

Как видно из материалов дела, по договору аренды от 13.07.2015 N 15-220 предпринимателю предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 61:58:0005283:125 общей площадью 900 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, Мариупольское шоссе, 50-и, для использования в целях размещения производственной базы, сроком с 15.06.2015 по 14.06.2018 (т. 2, л. д. 21, 22).

Согласно выписке из ЕГРН от 26.12.2022 N КУВИ-001/2022-230329060 на земельном участке с кадастровым номером 61:58:0005283:125 расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 61:58:0005283:205 (степень готовности 10%), принадлежащий на праве собственности предпринимателю.

26 декабря 2022 года предприниматель обратился через многофункциональный центр в комитет с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 61:58:0005283:125 общей площадью 900 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, Мариупольское шоссе, 50-и, для завершения строительства принадлежащего ему на праве собственности объекта.

Письмом от 07.02.2023 N 60.04.5/968 комитет отказал заявителю в заключении договора аренды, указав, что на дату обращения договор аренды прекращен.

После отказа предпринимателю в предоставлении земельного участка в аренду, комитет обратился в арбитражный суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства в целях продажи с публичных торгов.

Полагая, что решение комитета, изложенное в письме от 07.02.2023 N 60.04.5/968, не соответствует закону и нарушает права и законные интересы предпринимателя как собственника объекта незавершенного строительства, заявитель обратился в арбитражный суд в порядке главы 24 Кодекса.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

На основании части 1 статьи 198, статей 200, 201 Кодекса для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установить наличие двух условий: несоответствие оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение указанными ненормативными правовыми актами, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

В части 3 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 N 58-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 58-ФЗ) указано, что до 01.03.2023 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что: 1) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды; 2) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

В силу части 4 приведенной статьи срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 3 статьи 8 Закона N 58-ФЗ, не может превышать три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса не применяются.

Согласно оспариваемому решению комитета основанием к отказу послужило то обстоятельство, что на момент обращения заявителя (26.12.2022) срок договора аренды земельного участка от 13.07.2015 N 15-220 истек (14.06.2018).

В то же время, порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса, переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) и статьей 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ).

Законом N 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения в Земельный кодекс и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ закреплено, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (01.03.2015). Данное положение применяется, если собственником объекта незавершенного строительства уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции, действующей с 01.03.2015), право на однократное предоставление земельного участка для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015.

В пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, дано следующее разъяснение. Действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Руководствуясь приведенными правовыми нормами, суд первой инстанции удовлетворил заявление предпринимателя, указав, что последний имеет право на получение земельного участка с кадастровым номером 61:58:0005283:125 для завершения строительства расположенного на нем объекта в аренду на три года без проведения торгов. Суд установил, что ранее спорный земельный участок находился в аренде предпринимателя на основании договора от 13.07.2015 N 15-220. Комитет не обращался в суд в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов. Такое обращение состоялось только после обращения заявителя за продлением арендных отношений.

Отменяя судебное решение от 25.08.2023, признавая иск комитета обоснованным, апелляционный суд не учел следующее.

Пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса предусмотрено такое основание предоставления публичного участка в аренду без проведения торгов, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 статьи 39.6 данного кодекса (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6).

В то же время в силу подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11 и пункта 4 статьи 39.16 Земельного кодекса не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Таким образом, при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без решения суда. Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект. Возможность изъятия объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства. Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Соответствующая правовая позиция сформулирована Верховным Судом Российской Федерации (определения от 19.01.2022 N 19-КАД21-17-К5, от 05.07.2022 N 308-ЭС22-3699) и закреплена в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023.

Из материалов дела следует, что на испрашиваемом в аренду земельном участке расположен объект незавершенного строительства (степень готовности 10%) с кадастровым номером 61:58:0005283:205 площадью 369,9 кв. м, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 08.05.2015 и выпиской из ЕГРН от 26.12.2022 N КУВИ-001/2022-230329060 (данное право заявителя никем не оспорено в установленном законом порядке).

В этой связи, учитывая положения Закона N 171-ФЗ, суд первой инстанции справедливо указал, что предприниматель как собственник объекта незавершенного строительства обладает правом на предоставление в аренду без проведения торгов испрашиваемого земельного участка для завершения строительства (наличие которого в границах спорного участка подтверждено представленными в дело доказательствами). Какие-либо нарушения, выявленные в рамках муниципального контроля, со стороны арендатора отсутствуют, что подтвердил представитель комитета.

В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений. До ввода в эксплуатацию спорный объект недвижимости продолжает оставаться незавершенным строительством, в целях чего предоставление земельного участка под таким объектом для завершения строительства является обоснованным, что нашло отражение в решении от 25.08.2023.

На основании пункта 5 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения кассационной жалобы суд кассационной инстанции вправе оставить в силе одно из ранее принятых по делу решений или постановлений.

По мнению коллегии, суд первой инстанции правильно разрешил спор по существу, не допустил нарушений норм материального и процессуального права, в том числе являющихся основанием для отмены (изменения) судебного акта в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), поэтому, апелляционное постановление от 08.12.2023 следует отменить, решение от 25.08.2023 - оставить в силе как законное и обоснованное.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2023 по делу N А53-13739/2023 отменить. Решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.08.2023 - оставить в силе.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.А. Анциферов Т.Н. Драбо