Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 7 июня 2024 г. N Ф08-3455/24 по делу N А53-5597/2023

г. Краснодар

07 июня 2024 г.

Дело N А53-5597/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июня 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 07 июня 2024 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Драбо Т.Н., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от заявителя - индивидуального предпринимателя Уразгильдеева Игоря Фаритовича (ИНН 615424517972, ОГРНИП 310615422100070) - Селезнева Е.О. (доверенность от 17.01.2024), в отсутствие заинтересованного лица - Комитета по управлению имуществом города Таганрога (ИНН 6154005874, ОГРН 1026102583726), надлежаще извещенного о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Уразгильдеева Игоря Фаритовича на решение Арбитражного суда Ростовской области от 30.10.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2024 по делу N А53-5597/2023, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Уразгильдеев Игорь Фаритович (далее - предприниматель) обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным формализованного в письме Комитета по управлению имуществом города Таганрога (далее - комитет) от 15.12.2022 N 60.04.5/12053 (далее - письмо N 60.04.5/12053) решения об отказе в предоставлении предпринимателю в собственность за плату без проведения торгов земельного участка площадью 2208 кв. м с кадастровым номером 61:58:0005281:443, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Чучева, 50-а, категория земель - земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования - для размещения объектов технического обслуживания и ремонта транспортных средств (далее - спорный участок).

Решением суда от 30.10.2023, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 31.01.2024, в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, предприниматель претендует на выкуп спорного участка без проведения торгов на основании статей 39.6 и 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, однако установлено несоответствие площади спорного участка площади находящегося на этом участке объекта недвижимости. Предприниматель не обосновал испрашиваемую площадь земельного участка, необходимую для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости. Площадь принадлежащего предпринимателю нежилого здания составляет 215,40 кв. м, а площадь спорного участка - 2208 кв. м. Формализованный в письме N 60.04.5/12053 отказ комитета соответствуют действующему законодательству и не нарушает права предпринимателя.

В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа обратился предприниматель с кассационной жалобой, в которой просит решение суда и постановление суда апелляционной инстанции отменить, заявленные требования удовлетворить. По мнению подателя жалобы, суды не учли, что предприниматель добросовестно исполнял обязательства по договору аренды испрашиваемого спорного участка. Не обоснован вывод судов о том, что предприниматель не представил достоверные доказательства соответствия площади спорного участка нормам градостроительного регламента и достаточности для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости. Предприниматель представил выполненное АО "Приазовский Центр Смет и Оценки" заключение специалиста N 809/10-2022 (далее - заключение N 809/10-2022), которым подтверждено соответствие площади спорного участка для эксплуатации объекта недвижимости, однако суды не учли его. Не учли суды и представленное в материалы дела разрешение на строительство от 11.05.2017 N 61-58-110-2017 и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 12.04.2018 N 61-58-32-2018, где также указана площадь земельного участка - 2208 кв. м, то есть именно испрашиваемая предпринимателем для приобретения в собственность. Неправомерны выводы судов о невозможности принятия выводов, содержащихся в выполненном экспертами ООО "Региональный центр судебной экспертизы" Воропаевым Д.А. и Овчаровым А.С. экспертном заключении от 25.09.2023 N 543/09 (далее - заключение N 543/09), о соразмерности площади спорного участка площади, необходимой для эксплуатации объекта капитального строительства с учетом фактического землепользования, в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. При постановке вывода о законности оспариваемого решения комитета суды не учли правовые позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации о необходимости учета при предоставлении земельного участка не только площади находящегося на этом участке нежилого здания, но и утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности, правил землепользования и застройки, положения землеустроительной, градостроительной и проектной документаций.

В нарушение статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации комитет не представил в суд отзыв на кассационную жалобу.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы кассационной жалобы.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, проверив законность судебных актов, оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя предпринимателя, считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, предприниматель (арендатор) и комитет (арендодатель) заключили договор аренды спорного участка для размещения объектов технического обслуживания и ремонта транспортных средств от 14.10.2011 N 11-431 (далее - договор N 11-431).

Спорный участок поставлен на государственный кадастровый учет 21.12.2009. Договор N 11-431 зарегистрирован в установленном порядке 18.11.2011.

Предпринимателю на праве собственности принадлежит расположенное на спорном участке нежилое здание - боксы для технического обслуживания и ремонта транспортных средств площадью 215,4 кв. м, кадастровый номер 61:58:0005281:5179, расположенные по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Чучева, д. 50-а.

28 ноября 2022 года предприниматель обратился в комитет с заявлениями о рассмотрении вопроса о заключении договора купли-продажи спорного участка на основании статей 39.6 и 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Письмом от 15.12.2022 N 60.04.5/12053 комитет отказал предпринимателю в предоставлении в собственность спорного участка со ссылкой на то, что площадь спорного участка значительно превышает площадь расположенного в его границах объекта недвижимости, что исключает возможность удовлетворения заявления предпринимателя о передаче в собственность земельного участка в испрашиваемом размере.

Полагая незаконным отказ комитета, исходя из того, что спорный участок предоставлен предпринимателю в аренду "для размещения объектов технического обслуживания и ремонта транспортных средств" (пункт 1.1 договора N 11-431), что соответствует виду разрешенного использования, используется в соответствии с целевым назначением без нарушения условий договора аренды, предприниматель обратился в суд за защитой нарушенных прав.

Суды отказали в удовлетворении исковых требований, правомерно исходя из следующего.

Одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Как предусмотрено подпунктом 3 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации, находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки предоставляются в аренду на основании договора аренды.

По общему правилу, закрепленному в статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 Кодекса.

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов заключается договор аренды земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, с собственником таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено статьей 39.20 Кодекса или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении в соответствующие органы государственной власти либо местного самоуправления о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятую зданием, строением, сооружением и необходимую для их использования (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, определения Верховного Суда Российской Федерации от 26.01.2018 N 301-ЭС17-21416, от 13.12.2017 N 301-ЭС17-18823).

Согласно правовому подходу, сформулированному в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Для целей определения площади земельного участка, необходимого для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимого имущества, может быть назначена судебная экспертиза.

Заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу (часть 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) и, как разъяснено в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", не имеет заранее установленной силы.

Представленные в материалы дела заключение N 543/09 и заключение N 809/10-2022 суды оценили критически.

Так, согласно заключению N 543/09 необходимая для эксплуатации принадлежащего предпринимателю нежилого помещения площадь земельного участка составляет 2215,9 кв. м, что обосновано необходимостью определения нормативной площади земельного участка исследуемого объекта (401,70 кв. м), обеспечением мер по беспрепятственным проходам и пожарным проездам к исследуемым зданиям, строениям и сооружениям, а также к участкам для разворота и проезда пожарных машин, и передвижения специальных технических средств для ликвидации очага пожара (1778 кв. м), сбора отходов от производственной деятельности, уборкой прилегающей территории с расположением площадки для размещения мусорных контейнеров и озеленения территории (36,20 кв. м) в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства (401,70 кв. м + 1778 кв. м + 36,20 кв. м = 2215,90 кв. м), а несоответствие площадей, разность которых составляет 7,9 кв. м (2215,9 кв. м - 2208 кв. м), находится в пределах допустимой погрешности - до 0,5%.

Критически оценив содержащиеся в заключении N 543/09 выводы, суды исходили из того, что согласно условиям договора N 11-431 спорный участок передан предпринимателю в аренду для размещения объектов технического обслуживания и ремонта транспортных средств и по состоянию на дату обращения предпринимателя с заявлением о предоставлении ему спорного участка площадью 2208 кв. м по договору купли-продажи без торгов площадь размещенного на спорном участке объекта недвижимого имущества составляет 215,40 кв. м, что в 10,25 раз меньше испрашиваемой предпринимателем площади земельного участка (которая подтверждена как обоснованная заключением N 809/10-2022), в то время как заключением N 543/09 площадь земельного участка увеличена еще на 7,9 кв. м.

Исходя из совокупности представленных в материалы дела доказательств и доводов участвующих в деле лиц суды сделали мотивированный вывод о том, что предприниматель не обосновал площадь земельного участка, занятую принадлежащим ему объекту недвижимости и необходимую для его использования, отметив, что представленное предпринимателем заключение N 809/10-2022 содержит вывод о том, что площадь существующего земельного участка (2208 кв. м) достаточна для эксплуатации существующего объекта недвижимости и соразмерна ему, а заключение N 543/09 содержит вывод о необходимости для использования принадлежащего предпринимателю объекта недвижимости земельного участка площадью 2 215,90 кв. м и соразмерна площади объекта недвижимости, составляющей 215,4 кв. м.

Суды сделали вывод о том, что предприниматель не подтвердил, что спорный участок в испрашиваемых площади и конфигурации использовался в целях эксплуатации производственной базы, и в определенную в заключении N 543/09 площадь без должного обоснования включены проходы и пожарные проезды, участки для разворота и проезда пожарных машин, и передвижения специальных технических средств для ликвидации очага пожара (1778 кв. м), место площадки для размещения мусорных контейнеров и озеленения территории, общая площадь которых значительно превышает площадь объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах суды обоснованно поддержали позицию комитета и отказали предпринимателю в удовлетворении исковых требований о признании незаконным формализованного в письме N 60.04.5/12053 решения комитета об отказе в предоставлении предпринимателю в собственность за плату без проведения торгов земельного участка площадью 2208 кв. м с кадастровым номером 61:58:0005281:443, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Чучева, 50-а, категория земель - земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования - для размещения объектов технического обслуживания и ремонта транспортных средств.

Доводы кассационной жалобы выводы судов не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции").

Соответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права к установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе предпринимателя, исключают возможность ее удовлетворения в силу статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 30.10.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2024 по делу N А53-5597/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Т.Н. Драбо

Судьи

В.А. Анциферов В.Е. Епифанов