Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13 июня 2024 г. N Ф08-1402/24 по делу N А32-20952/2022

г. Краснодар

13 июня 2024 г.

Дело N А32-20952/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июня 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 июня 2024 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от заявителя - индивидуального предпринимателя Глебова Алексея Николаевича (ИНН 231200820504, ОГРНИП 305231215100080) - Штомпель А.Н. (доверенность от 01.08.2023), в отсутствие органа, осуществляющего публичные полномочия - администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799), рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.09.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2023 по делу N А32-20952/2022, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Глебов А.Н. (далее - предприниматель) обратился в арбитражный суд с заявлением к администрации муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) о признании незаконным отказа в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:43:0118013:30, возложении на уполномоченный орган обязанности подготовить и направить в адрес заявителя подписанный проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0118013:30 для завершения строительства (уточненные требования).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.09.2023, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2023, признан незаконным отказ администрации от 24.03.2022 N 6119/26 в предоставлении в аренду предпринимателю земельного участка с кадастровым номером 23:43:0118013:30, как не соответствующий Земельному кодексу Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). На администрацию возложена обязанность в месячный срок с даты вступления в законную силу судебного акта подготовить и направить в адрес предпринимателя подписанный проект договора аренды названного участка на срок 3 года. Судебные акты мотивированы наличием оснований для заключения с заявителем договора аренды земельного участка, предусмотренных подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, для завершения строительства принадлежащего ему объекта.

В кассационной жалобе администрация, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и постановление, по делу принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Податель жалобы указывает, что предприниматель не доказал наличие у него предусмотренного подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6, пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса права на приобретение земельного участка в аренду без проведения торгов. Строительство нежилого здания не завершено. Наличие на земельном участке строения из кирпича, имеющего вспомогательное назначение, такое право не порождает. Судебные инстанции фактически реализовали полномочия органов местного самоуправления, что недопустимо.

Предприниматель представил отзыв, в котором указал на отсутствие оснований для отмены решения и постановления апелляционного суда.

В судебном заседании представитель предпринимателя полагал, что выводы судебных инстанций основаны на представленных в дело доказательствах и соответствуют применимым нормам действующего законодательства.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя заявителя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, предприниматель на основании договора купли-продажи от 31.08.2021 является собственником объекта незавершенного строительства (кадастровый номер 23:43:0118013:56, степень готовности - 18%), расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Молодежная / пр. 1-й Лучистый, 2/1 /3 (т. 1, л. д. 18).

Данный объект расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 23:43:0118013:30 площадью 693 кв. м, с видом разрешенного использования - для размещения 2-этажного здания административно-производственного комплекса. Ранее действовавший договор от 27.03.2017 аренды земельного участка заключен на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (т. 1, л. д. 12 - 15, 136 - 144).

В границах названного земельного участка также расположено принадлежащее предпринимателю нежилое здание площадью 14,6 кв. м с кадастровым номером 23:43:0118013:379 (т. 1, л. д. 16, 17).

Предприниматель обратился в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов.

Письмом от 24.03.2022 N 6119/26 администрация уведомила заявителя об отказе в предоставлении в аренду испрашиваемого земельного участка на основании пункта 14 статьи 39.16 Земельного кодекса, поскольку возведенный на участке объект имеет вспомогательное назначение (т. 1, л. д. 10, 11).

Предприниматель, полагая, что отказ администрации в предоставлении спорного земельного участка в аренду не основан на нормах действующего законодательства, обратился с заявлением в арбитражный суд.

Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 указанной статьи принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 Гражданского кодекса).

Пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса, введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила рассматриваемой статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса).

Как следует из пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса (в редакции данного Закона) не распространяются на случаи, когда договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Закона.

В пункте 21 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 4 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2022, сформулирована правовая позиция, согласно которой уполномоченный орган вправе обратиться в суд с требованием о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов, если строительство этого объекта не завершено после прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, если договор заключен после 1 марта 2015 года на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) для завершения строительства без торгов.

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения этого пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Законом N 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Исходя из положений пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса применение положений названной статьи возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения реализовано право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 1 марта 2015 года на основании пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение после 1 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае, если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

В данном случае суд первой инстанции установил, что после истечения срока действия договора аренды уполномоченный орган не обратился в суд с исковым заявлением порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса предусмотрено такое основание предоставления публичного участка в аренду без проведения торгов, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса).

В то же время в силу статей 39.11 (подпункт 8 пункта 8) и 39.16 (пункт 4) Земельного кодекса не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам. Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов, если на указанном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий гражданину или юридическому лицу.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Таким образом, при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без решения суда. Требование же о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект. В силу этого, возможность изъятия объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса. В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства. Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Приведенная правовая позиция сформулирована Верховным Судом Российской Федерации (кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 N 19-КАД21-17-К5, определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 N 308-ЭС22-3699) и закреплена в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023.

В данном случае суды, установив, что уполномоченный орган не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, сделали правильный вывод о том, что предприниматель имеет право на предоставление в аренду без проведения торгов спорного земельного участка для завершения строительства принадлежащего ему объекта. Наличие незавершенного строительством объекта в границах испрашиваемого участка подтверждено представленными в дело доказательствами.

Доводы кассационной жалобы администрации о наличии оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов не свидетельствует. Наличие вспомогательного объекта на участке не исключает возможности применения положений подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса. При этом нормы статьи 239.1 Гражданского кодекса направлены на обеспечение достройки объекта на земельном участке публичной собственности (подпункт 1 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса). Правилами статьи 239.1 Гражданского кодекса в отношении объекта предпринимателя уполномоченный орган не воспользовался, объект незавершенного строительства находится в границах спорного участка.

Следовательно, к рассматриваемой правовой ситуации применимо разъяснение, приведенное в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023, а именно: собственник объекта незавершенного строительства имеет право на предоставление в аренду земельного участка, находящегося в публичной собственности, для завершения строительства, если собственник участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии указанного объекта в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.

В данном случае судебные инстанции при разрешении спора применили нормы права, регулирующие правоотношения по предоставлению в аренду земельных участков для завершения строительства без торгов, с учетом приведенной правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации и фактических обстоятельств настоящего дела.

Избранная судами мера восстановления нарушенных прав заявителя соответствует положениям пункта 3 части 5 статьи 201 Кодекса, а также разъяснениям, приведенным в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 N 21 "О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации".

Иные доводы кассационной жалобы не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных на их основании выводов судов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Кодекса). При рассмотрении спора представленные в материалы дела доказательства исследованы судебными инстанциями по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Кодекса, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии с нормами статьи 71 Кодекса.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Кодекса. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Кодекса), суд округа не установил.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

От уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе администрация освобождена.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.09.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2023 по делу N А32-20952/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

В.А. Анциферов В.Е. Епифанов