Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25 июня 2024 г. N Ф08-3360/24 по делу N А32-21306/2023

г. Краснодар

25 июня 2024 г.

Дело N А32-21306/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июня 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 июня 2024 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей Калуцких Р.Г. и Зотовой И.И., при участии в судебном заседании от ответчика - индивидуального предпринимателя Мамедовой Полины Михайловны (ИНН 231709213037, ОГРНИП 312236728900039) - Шамина В.Г. (доверенность от 13.10.2021), в отсутствие истца - администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 2320037148, ОГРН), третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510), извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.09.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2024 по делу N А32-21306/2023, установил следующее.

Администрация МО городской округ город-курорт Сочи (далее - администрация) обратилась в суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Мамедовой П.М. (далее - предприниматель) о сносе самовольной постройки.

Определением Краснодарского краевого суда от 21.03.2023 дело передано по подсудности на рассмотрение Арбитражного суда Краснодарского края.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Решением суда от 29.09.2023, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 16.02.2024, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе администрация просит отменить судебные акты и удовлетворить требования. По мнению заявителя, суды не учли, что спорный объект расположен на арендуемом ответчиком земельном участке, является самовольным, поскольку его реконструкция произведена в отсутствие разрешительной документации и согласно договору аренды возведение (новых) строений, реконструкция и изменение функционального назначения существующих зданий и сооружений не допускается. Экспертное заключение не содержит необходимых исследований, позволяющих утверждать, что возведенное строение соответствует всем строительным требованиям и нормам и не создает угрозу жизни и здоровью, является нежилым зданием (дипетчерской).

В отзыве на жалобу предприниматель просит оставить без изменения судебные акты, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель предпринимателя возражал против удовлетворения жалобы.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыв, выслушав представителя предпринимателя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, специалистом отдела земельного контроля по Хостинскому району управления муниципального земельного контроля администрации проведено выездное обследование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304020:208 по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Сухумское шоссе, д. 21/1, по результатам которого установлено, что земельный участок площадью 8790 кв. м принадлежит на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Сочи и предоставлен в пользование предпринимателю, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 14.06.2022 N КУВИ-001/2022-94216628, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации существующего растворобетонного узла.

В границах земельного участка за предпринимателем зарегистрированы объекты недвижимости с кадастровыми номерами 23:49:0304020:1444, 23:49:0304020:1467, 23:49:0304020:1468, 23:49:0304020:1607, 23:49:0304020:1608, 23:49:0304020:1641, 23:49:0304020:1854.

В соответствии с письмом Департамента архитектуры и градостроительства администрации в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304020:208 разрешительная документация на возведение объектов капитального строительства и их реконструкцию не выдавалась.

Вместе с тем в ходе осуществления выездного обследования установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0304020:208 в отношении объекта капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0304020:1468 (нежилое здание - диспетчерский пункт, этажность 2, площадью 94,1 кв. м) произведена реконструкция без соответствующей разрешительной документации путем увеличения площади и этажности объекта недвижимости.

На момент рассмотрения спора реконструированный объект представляет собой шестиэтажное здание площадью 1723 кв. м, возведенное в отсутствие разрешительной и проектной документации.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации в арбитражный суд с иском о сносе самовольной постройки.

Разрешая спор, суды руководствовались статьей 11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), статьями 10, 11, 12, 125, 222, Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), пунктами 22 и 24 совместного постановления Пленумов Верховного суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктами 2 - 4 и 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации".

В целях определения обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения спора, определением суда первой инстанции от 18.07.2023 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "СБЭО" Северюхину С.Ю.

Согласно экспертному заключению от 28.07.2023 N С511Э-56 нежилое здание - бывший диспетчерский пункт с кадастровым номером 23:49:0304020:1468, находящийся по адресу: Краснодарский край, город Сочи, ул. Сухумское шоссе, д. 21/1, расположен в правомерных границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304020:208, является объектом прочной связи с землей, снос которого невозможен без несоразмерного ущерба здания, следовательно, является объектом капитального строительства.

Признаки многоквартирного жилого дома отсутствуют.

На объекте были произведены следующие виды работ: возведен цокольный этаж здания - железобетонная конструкция, которая связана между собой в единую рамную схему, заполнение железобетонной конструкции осуществлено газосиликатными блоками с устройством свайного фундамента с ростверком в виде распределительной железобетонной плиты; возведен первый этаж здания - железобетонная конструкция, которая связана между собой в единую рамную схему, заполнение железобетонной конструкции осуществлено газосиликатными блоками. Устроена наружная лестница, ведущая на первый этаж; возведен второй этаж здания - железобетонная конструкция, которая связана между собой в единую рамную схему с существующим первоначальным объектом недвижимости - диспетчерской, устроена внутренняя лестница на третий этаж; возведен третий этаж здания - железобетонная конструкция, которая связана между собой в единую рамную схему с существующим первоначальным объектом недвижимости - диспетчерской, устроена внутренняя лестница на четвертый этаж; возведен четвертый этаж здания - железобетонная конструкция, которая связана между собой в единую рамную схему с первоначальным объектом недвижимости - диспетчерской, устроена внутренняя лестница, ведущая на мансардный этаж; возведен мансардный этаж здания - железобетонная конструкция, которая связана между собой в единую рамную схему, заполнение железобетонной конструкции осуществлено газосиликатными блоками; возведена крыша на металлических стропилах с коньковым прогоном, обрешетка с утеплителем, кровля - гибкая черепица.

Реконструкция проведена с изменением параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема, площади застройки). Данные изменения затрагивают конструктивные характеристики строительного объекта и изменяют его параметры.

Определить функциональное назначение спорного объекта с учетом произведенной реконструкции не представляется возможным.

При реконструкции объекта произведены мероприятия по закреплению грунтов, с переднего фасада здания (цокольный и первый этаж с переднего фасада полностью заглублены под поверхность земли), в соответствии с чем выполненные конструктивные элементы нежилого здания цокольного и первого этажа являются удерживающим сооружением от сползания грунтовых масс, характеризующиеся как "чехол" покровных оползневых отложений на поверхности склона земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304020:208, следовательно, при производстве работ по демонтажу (сносу) реконструированной части исследуемого объекта недвижимости (приведение объекта в состояние, предшествующее произведенным работам), как полного, так и частичного, возможна потеря несущей способности единого рамносвязевого каркаса. Вследствие потери несущей способности конструктива здания как единого связующего элемента рамносвязевого каркаса, возможна активизация оползневых процессов в месте расположения асфальтированной автодороги ниже по склону (ул. Сухумское шоссе), так и выше по склону, где расположены строительные объекты с возникновением угрозы жизни и здоровья граждан.

На поверхности земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304020:208, на котором располагается исследуемый объект недвижимости, могут возникнуть подвижки грунтов, которые также могут вызывать подвижки грунтов на соседних земельных участках. Из-за указанных подвижек грунта может быть повреждено полотно участка автодороги, устроенной с передней межи земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304020:208.

Произведенные виды работ (реконструкция) невозможно привести в первоначальное состояние без нанесения ущерба основному объекту капитального строительства (диспетчерской) с возможной активизацией оползневых процессов.

Разрешение на строительство, проектная документация и иная техническая документация в материалах дела отсутствует, в связи с чем установить соответствие (несоответствие) исследуемого строительного объекта документации не представилось возможным.

Техническое состояние спорного нежилого здания соответствует требованиям условий пригодности для эксплуатации, которым должно отвечать данное строение (исправное состояние) - категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности. Исследуемый объект капитального строительства с учетом его реконструкции соответствует градостроительным, строительным нормам и правилам, предъявляемым к строениям данного типа, санитарно-гигиеническим, противопожарным требованиям. Конструктивное решение и примененные строительные материалы при строительстве объект соответствуют требованиям, предъявляемым к строениям, возводимым в сейсмических районах. Объект с учетом его реконструкции в основном соответствует правилам землепользования и застройки городского округа "Город Сочи" от 29.12.2009 N 202 с последними изменениями, кроме расстояния от исследуемого нежилого здания до кадастровых границ земельного участка (передней и левой межи), размещен с учетом удобного индивидуального непосредственного подъезда к нему, не является источником загрязнения окружающей среды и не создает условий для такового, агрессивности подземных вод и просадочных явлений исследуемого нежилого здание не наблюдается, инженерно-геологические условия соседних участков при строительстве и эксплуатации не ухудшились, исследуемое нежилое здание построено с учетом максимальным сохранением рельефа местности, не влияет на инсоляцию помещений соседних домов, естественное освещение помещений нежилого здания обеспечивается площадью остекления окон данного строения, ориентация помещений обеспечивает достаточную инсоляцию помещений.

Объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства, доводы и возражения участвующих в деле лиц, принимая во внимание, заключение судебной экспертизы, из которой следует, что спорный объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан, соответствует требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, при этом отсутствует возможность приведения спорного объекта в первоначальное состояние и снос объекта может повлечь активизацию оползневых процессов в месте расположения асфальтированной автодороги, суды отказали администрации в удовлетворении исковых требований.

Между тем суды не учли следующего.

Спорное сооружение является объектом недвижимости, поэтому получение разрешения на его строительство является обязательным, регламентировано статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Однако застройщиком не предпринимались какие-либо действия по получению разрешительной документации на строительство спорного объекта, строительные работы по возведению шестиэтажного здания проведены в отсутствие проектной документации и необходимого строительного надзора за их проведением.

Земельный участок, на котором расположен спорный объект, принадлежит ответчику на праве аренды на основании договора аренды земельного участка от 15.07.2009 N 4900005297.

Согласно выписке из ЕГРН от 26.07.2023 N КУВИ-001/2023-170325033 правообладателем земельного участка, на котором расположен спорный объект, является муниципальное образование город-курорт Сочи.

Возможность признания права собственности на объект, расположенный на арендованном земельном участке, обусловлена предоставлением этого земельного участка именно для целей строительства, возведения определенного объекта капитального строительства (определения Верховного Суда Российской Федерации от 06.06.2022 N 308-ЭС21-4522, от 02.06.2022 N 308-ЭС21-29601).

В пункте 20 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации N 44 от 12.12.2023 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" разъяснено, что при возведении объекта недвижимости арендатор земельного участка ограничен как правовым режимом земельного участка, так и условиями договора аренды, определяющими обязанность (возможность) арендатора создать, возвести на участке конкретный объект. Постройка, возведенная арендатором на земельном участке, условиями договора аренды которого не предусматривалась возможность создания соответствующего объекта, является самовольной.

Суды не учли и не исследовали условия договора аренды земельного участка, не установили наличие определенно выраженной воли собственника на создание спорного объекта, очевидно представляющего собой иной объект по сравнению с ранее существующим: вместо двух этажей возведено шестиэтажное здание, при этом значительно увеличена площадь объекта (с 94,1 до 1723 кв. м). Согласно заключению эксперта реконструкция проведена с изменением параметров объекта капитального строительства, его частей - высоты, количества этажей, площади, объема, площади застройки; данные изменения затрагивают конструктивные характеристики строительного объекта и изменяют его параметры.

В пункте 20 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022 разъяснено, что размещение самовольной постройки на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для целей строительства, может являться достаточным основанием для отказа в признании права собственности на такую постройку. Право собственности на самовольную постройку, возведенную на арендованном земельном участке, может быть признано за арендатором при условии одновременного соблюдения требований пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса и условий договора, предусматривающих возможность строительства соответствующего объекта.

Согласно заключению судебной экспертизы назначение объекта капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0304020:1468 соответствует виду разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304020:208 (для эксплуатации существующего растворобетонного узла). Помещения в исследуемом объекте капитального строительства по признакам жилых помещений отсутствуют, на момент осмотра отсутствуют признаки многоквартирного жилого дома.

Между тем в заключение экспертом не включено описание технических характеристик и внешнего вида существующих внутренних помещений объекта, экспертиза не содержит обоснование в подтверждение вывода о том, что спорный объект является диспетчерской и не может быть признан гостиницей или многоквартирным домом с учетом своих технических характеристик.

Как следует из фотографий, приложенных к экспертизе, в помещениях третьего этажа находятся кровати, гладильные доски, а также шифоньеры для хранения вещей (фото N 48 и 49).

Из поэтажного плана здания видно, что на втором этаже расположен большой холл, на остальных верхних этажах - изолированные помещения, в каждом из которых дополнительно имеются отдельные (выделенные) помещения с дверными проемами и балконы.

Таким образом, суд не исследовал и разрешил вопрос о назначении объекта надлежащим образом; ответ на указанный вопрос имеет существенное значения для правильного разрешения спора.

Кроме того, делая вывод о невозможности приведения объекта в первоначальное состояние ввиду того, что при проведении реконструкции диспетчерского пункта были произведены мероприятия по закреплению грунтов (цокольный и первый этажи с переднего фасада полностью заглублены под поверхность земли, в связи с чем выполненные конструктивные элементы здания цокольного и первого этажей являются удерживающим сооружением от сползания грунтовых масс, при приведении объекта в первоначальное состояние возможна активизация оползневых процессов, возникновение угрозы жизни и здоровью граждан), суды не исследовали вопрос о возможности приведения спорного объекта в двухэтажное здание путем сноса не всей надземной и подземной реконструированной части, а с сохранением второго, а также первого и цокольного этажей, закрепляющих грунты и образующих единую рамную систему (как указано экспертом).

Данный вопрос не был в полной мере исследован и экспертом. Вывод о возможной потере несущей способности объекта сделан только применительно к случаю приведения его в первоначальное состояние - до площади 94, 1 кв. м без сохранения произведенных работ по удержанию грунта, кроме того, не обоснован какими-либо расчетами, подтверждающими такую взаимосвязь, ссылками на требования строительных норм и правил.

При наличии указанных противоречий, а также ввиду недостаточности исследования фактических обстоятельств дела судебные акты нельзя признать законными и обоснованными.

В соответствии с частью 1 статьи 288 Кодекса основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено или изменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Поскольку судебные акты не могут быть признаны судом кассационной инстанции законными и обоснованными, они подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287 Кодекса).

При новом рассмотрении дела судам следует учесть изложенное, устранить указанные нарушения, установить и исследовать все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие значение для правильного разрешения спора, исследовать и дать оценку экспертному заключению, установить функциональное назначение спорного объекта, при необходимости рассмотреть вопрос о проведении по делу судебной экспертизы с целью устранения противоречий в выводах экспертов, после чего разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.09.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2024 по делу N А32-21306/2023 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Е.И. Афонина

Судьи

И.И. Зотова Р.Г. Калуцких