Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 5 августа 2024 г. N Ф08-5359/24 по делу N А15-5554/2023

г. Краснодар

05 августа 2024 г.

Дело N А15-5554/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 01 августа 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 05 августа 2024 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - управления имущественных и земельных отношений г. Махачкалы (ИНН 0572007236, ОГРН 1140572001019) - Гаджиева М.А. (доверенность от 05.12.2023), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Неомед" (ИНН 0573012101, ОГРН 1190571001499) - Загирова Ф.В. (доверенность от 01.09.2023), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Неомед" на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2024 по делу N А15-5554/2023, установил следующее.

Управление имущественных и земельных отношений г. Махачкалы (далее - управление) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО "Неомед" (далее - общество) о расторжении договоров аренды нежилых помещений от 01.09.2021 N 15, от 21.01.2022 N 1 и от 24.12.2021 N 29, а также о возложении на ответчика обязанности возвратить нежилые помещения.

Решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 18.12.2023 в удовлетворении искового заявления отказано. Судебный акт мотивирован отсутствием доказательств нарушения ответчиком условий договоров аренды.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2024 решение от 18.12.2023 отменено. По делу принят новый судебный акт. Исковое заявление удовлетворено. Расторгнуты заключенные управлением и обществом договоры: от 01.09.2021 N 15 аренды нежилых помещений общей площадью помещения 176,4 кв. м, расположенных по адресу: Республика Дагестан, г. Махачкала, ул. Коркмасова, д. 9, этаж 1, номера помещений в поэтажном плане 1 - 8 (литера А); от 21.01.2022 N 1 аренды нежилых помещений общей площадью 112,3 кв. м, расположенных по адресу: Республика Дагестан, г. Махачкала, ул. Коркмасова, д. 9, этаж 1, номера помещений в поэтажном плане 3, 7-а, 8 - 10, 14 - 16 (литера А); от 24.12.2021 N 29 аренды нежилых помещений общей площадью 396,8 кв. м, являющихся частью нежилых помещений, расположенных на 1-м этаже здания по адресу: Республика Дагестан, г. Махачкала, просп. И. Шамиля, д. 40. На общество возложена обязанность в течение 15 рабочих дней возвратить управлению спорные нежилые помещения. Судебный акт мотивирован следующим. Названные договоры аренды заключены без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ). В соответствии с указанной нормой договоры заключены с ответчиком как с медицинской организацией для осуществления медицинской деятельности. Из материалов дела следует, что арендатор в нарушение условий договоров не использует объекты для осуществления медицинской деятельности, о чем составлены акты осмотра от 14.10.2022 и от 01.03.2023. Наличие у ответчика лицензии на осуществление медицинской деятельности не свидетельствует о фактическом ее осуществлении. Доказательства, свидетельствующие о ведении медицинской деятельности в арендуемых помещениях, ответчик в материалы дела не представил. Общество не использует объекты аренды в соответствии с целевым назначением, что в данном случае является существенным нарушением условий договоров аренды. При таких обстоятельствах требование управления о расторжении спорных договоров в связи с нецелевым использованием арендованного имущества подлежит удовлетворению.

В кассационной жалобе общество, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных апелляционным судом выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить постановление и оставить в силе решение. Податель жалобы указывает, что не нарушал условия договоров аренды. Истец не доказал, что общество нарушило существенные условия договора аренды, влекущие их расторжение по иску арендодателя. Суд апелляционной инстанции допустил ошибочное толкование пункта 3.2.5 договоров аренды. Представленные управлением односторонние акта осмотра объектов не могут быть приняты в качестве допустимых доказательств. Суд апелляционной инстанции не учел, что в рассматриваемый период арендатор осуществлял текущий ремонт объектов аренды. При этом досрочное расторжение договоров аренды является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

В отзыве на кассационную жалобу управление указало на отсутствие условий для отмены апелляционного постановления. Наличие оснований для расторжения договоров аренды арендодатель доказал.

В судебном заседании представитель общества на удовлетворении кассационной жалобы настаивал. Представитель управления полагал, что выводы суда апелляционной инстанции основаны на представленных в дело доказательствах.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, управление (арендодатель) и общество (арендатор) заключили: договор аренды от 01.09.2021 N 15 в отношении нежилых помещений общей площадью 176,4 кв. м (кадастровый номер 05:40:000051:6450), расположенных в здании по адресу: Республика Дагестан, г. Махачкала, ул. Коркмасова, д. 9, этаж 1; договор аренды от 24.12.2021 N 29 в отношении нежилых помещений общей площадью 396,8 кв. м (кадастровый номер 05:40:000062:9335), расположенных в здании по адресу: Республика Дагестан, г. Махачкала, просп. И. Шамиля, д. 40, этаж 1; договор аренды от 21.01.2022 N 1 в отношении нежилых помещений общей площадью 112,3 кв. м (кадастровый номер 05:40:000051:6442), расположенных в здании по адресу: Республика Дагестан, г. Махачкала, ул. Коркмасова, д. 9, этаж 1.

Указанные помещения предоставлены арендатору для использования - под уставную деятельность.

Согласно пункту 3.2.5 договоров арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора, когда арендатор: использует объект не в соответствии с целями, указанными в пункте 1.1 договора, либо способами, приводящими к его порче (ухудшению, разрушению, утрате); не вносит арендную плату, установленную договором, более двух раз подряд по истечении установленного пунктом 5 договора срока платежа; заключил договор субаренды объекта без получения предварительного письменного согласия арендодателя; не производит текущий ремонт объекта, определенный договором.

В силу пункта 3.2.6 договоров арендодатель вправе осуществлять контроль за использованием объекта в соответствии с целями, указанными в пункте 1.1 договора, а также соблюдением иных условий договора арендатором.

Согласно пункту 4.2.2 договоров арендатор обязан использовать объект в соответствии с целями, указанными в пункте 1.1 договора и с соблюдением условий договора, а также требований технических, противопожарных, санитарно-эпидемиологических, экологических (природоохранных) и иных обязательных требований законодательства Российской Федерации.

Управление 28.03.2023 направило в адрес общества уведомления, в которых указало, что договор заключен на основании подпункта 6 пункта 1 статья 17.1 Закона N 135-ФЗ, согласно которому нежилые помещения предоставлены арендатору без проведения торгов, в приоритетном порядке, в условиях распространения коронавирусной инфекции, для осуществления медицинской деятельности. В нарушение условий договоров в арендуемых помещениях медицинская деятельность не осуществляется; помещения закрыты и не используются; ремонт не произведен; договоры на оказание коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных услуг не заключены; договор страхования нежилых помещений со страховой организацией не заключен. Управление предложило арендатору подписать соглашения о расторжении договоров аренды.

Поскольку меры досудебного порядка урегулирования спора не привели к его разрешению, управление, ссылаясь на ненадлежащие исполнение обществом принятых на себя по договорам аренды обязательств, обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.

Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс).

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. На основании пункта 3 названной статьи, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В силу статей 450 и 452 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. При этом требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Статья 619 Гражданского кодекса определяет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о наличии оснований для расторжения договоров аренды. Анализ обстоятельств предоставления помещений в аренду обществу, а также условий договоров позволил апелляционному суду заключить о нарушения арендатором условий договоров аренды - медицинская деятельность в объектах аренды не осуществляется. С учетом установленных обстоятельств суд апелляционной инстанции правильно удовлетворил исковое заявление управления.

Доводы кассационной жалобы суд округа отклоняет. Действительно, формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано судом недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора. В то же время в данном случае суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о том, что заявленные арендодателем требования о расторжении договоров подлежат удовлетворению. Спорные договоры аренды заключены в отношении муниципального имущества на основании пункта 6 части 1 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, в соответствии с которым заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество медицинским организациям. По смыслу названной нормы при таком предоставлении объекта его использование для осуществления медицинской деятельности является главной обязанностью арендатора и в ее исполнении состоит публичный интерес арендодателя в создании объекта медицинского обслуживания граждан. Следовательно, соответствующее публичное образование (представляемое арендодателем) вправе рассчитывать на создание арендатором в разумный срок нормально функционирующего объекта, в котором осуществляется медицинская деятельность. В данном случае арендодатель названный результат заключения договоров аренды не получил, что является существенным нарушением условий этих сделок и в силу статьи 619 Гражданского кодекса влечет их расторжение в судебном порядке. В этой связи суд апелляционной инстанции признал обоснованными требования управления о расторжении договоров аренды. Выводы апелляционного суда в этой части подтверждены содержанием спорных договоров (пункты 1.1, 3.2.5, 3.2.6, 4.2.2, 4.2.21, 8.2), заявления о предоставлении помещений, а также сведениями ЕГРЮЛ (т. 1, л. д. 63). Указание в договорах аренды на предоставление помещений для осуществления уставной деятельности, а также заключение договора о проведении ремонтных работ в отношении всех объектов в январе 2023 года (т. 2, л. д. 53 - 62) об ошибочности выводов апелляционного суда не свидетельствуют. Расторжение договоров аренды служит основанием для возложения на ответчика обязанности возвратить помещения арендодателю (статья 622 Гражданского кодекса).

Выводы апелляционного суда о том, что помещения не используются арендатором для медицинской деятельности, основаны на результатах исследования и оценки совокупности представленных в дело доказательств. Составление актов осмотра сотрудниками арендодателя само по себе не может служить основанием для признания их недопустимыми доказательствами. Кроме того, при рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанций арендатор не привел сведения о видах медицинских услуг, оказываемых в спорных объектах, не подтвердил, что невозможность реализации цели договоров аренды связана с недостатками имущества (которые не могли быть устранены в разумный срок) либо с недобросовестным поведением арендодателя (статьи 9 и 65 Кодекса).

При таких обстоятельствах основания для отмены апелляционного постановления по доводам кассационной жалобы отсутствуют. Правильность выводов апелляционного суда по существу спора подателем жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения судебного акта. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Кодекса). Суд апелляционной инстанции полно и всесторонне исследовал и оценил представленные доказательства, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Расходы по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы относятся на общество по правилам статьи 110 Кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2024 по делу N А15-5554/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

В.А. Анциферов И.В. Сидорова