Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 апреля 2024 г. N 16АП-404/24 по делу N А15-5554/2023

г. Ессентуки

27 апреля 2024 г.

Дело N А15-5554/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 15.04.2024.

Полный текст постановления изготовлен 27.04.2024.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Луговой Ю.Б., судей: Жукова Е.В. и Марченко О.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Акаевой У.В. при участии в судебном заседании представителя Управления имущественных и земельных отношений г. Махачкалы - Гаджиева М.А. (доверенность от 05.12.2023), представителя общества с ограниченной ответственностью "Неомед" - Загирова Ф.В. (доверенность от 01.09.2023), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления имущественных и земельных отношений г. Махачкалы на решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 18.12.2023 по делу N А15-5554/2023 по иску Управления имущественных и земельных отношений г. Махачкалы (ОГРН 1140572001019, ИНН 0572007236) к обществу с ограниченной ответственностью "Неомед" (ОГРН 1190571001499, ИНН 0573012101) о расторжении договоров,

УСТАНОВИЛ:

управление имущественных и земельных отношений г. Махачкалы (далее - истец, управление) обратилось в Арбитражный суд Республики Дагестан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Неомед" (далее - ответчик, ООО "Неомед") о расторжении договоров аренды нежилых помещений: N 15 от 01.09.2021, N 1 от 21.01.2022, N 29 от 24.12.2021 и обязании с момента вступления решения в законную силу возвратить нежилые помещения.

Решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 18.12.2023 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд пришел к выводу о том, что истец не доказал нарушение ответчиком условий договоров, и как следствие, оснований для их расторжения.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, управление обратилось в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования управления. В обоснование апелляционной жалобы апеллянт ссылается на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права и неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела. В частности апеллянт указал на то, что судом первой инстанции не учтены фактические обстоятельства дела, свидетельствующие о том, что общество не использует арендуемые помещения в течение более двух лет. 21.09.2023 ООО "Неомед" обратилось в управление с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп нежилого помещения с кадастровым номером 05:40:000051:6450. Как указывает истец, ООО "Неомед" имело умысел заранее арендовать помещение с целью дальнейшего выкупа. С момента заключения договоров аренды и до обращения истцом с апелляционной жалобой в суд, ООО "Неомед" не открыло деятельность, не использовало помещение по назначению, от арендуемой площади не платило налоги от своей деятельности, которые должны были пополнить бюджет, а умышлено тянуло время, для обхода закона и получения помещения без конкурсных процедур, с целью дальнейшего выкупа.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Неомед" просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель управления доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель ООО "Неомед" поддержал доводы отзыва на апелляционную жалобу, возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения заявления, своих представителей для участия в судебном заседании не направили.

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" на общедоступных сайтах http://arbitr.ru// в разделе "Картотека арбитражных дел" и Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда http://16aas.arbitr.ru в соответствии положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) и с этого момента является общедоступной.

Обжалуемый судебный акт проверен судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между управлением (арендодатель) города Махачкалы и обществом (арендатор) заключены:

- договор аренды N 15 от 01.09.2021 в отношении нежилого помещения общей площадью 176,4 кв.м. с кадастровым номером 05:40:000051:6450, расположенного в здании по адресу: Республика Дагестан, г. Махачкала, ул. Коркмасова, д. 9, этаж 1;

- договор аренды N 29 от 24.12.2021 в отношении нежилого помещения общей площадью 396,8 кв.м. с кадастровым номером 05:40:000062:9335, расположенного в здании по адресу: Республика Дагестан, г. Махачкала, пр. И. Шамиля, д. 40, этаж 1;

- договор аренды N 1 от 21.01.2022 в отношении нежилого помещений общей площадью 112,3 кв.м. с кадастровым номером 05:40:000051:6442, расположенные в здании по адресу: Республика Дагестан, г. Махачкала, ул. Коркмасова, д. 9, этаж 1.

Указанные помещения переданы во владение и пользование ответчика согласно актам приема-передачи.

Арендатор не выполнил принятые на себя обязательства. Так в нарушение пунктов 2.2.2, 4.2.3, 4.2.6, 4.2.8, 4.2.21, 4.2.23 договора арендатор в арендуемых помещениях не осуществляет медицинскую деятельность, помещения закрыты и не используются, ремонт не произведен.

28.03.2023 управление направило в адрес общества уведомления, в которых указало, что договор заключен на основании подпункта 6 пункта 1 статья 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", согласно которому нежилые помещения предоставлены ООО "Неомед" без проведения торгов, в приоритетном порядке, в условиях распространения коронавирусной инфекции, для осуществления медицинской деятельности. Согласно заявлению ООО "Неомед" о предоставлении, ответчик обязывался провести качественный ремонт и в последующем оборудовать его медицинским оборудованием.

Однако в нарушение условий договора, в арендуемых помещениях медицинская деятельность ООО "Неомед" не осуществляется; помещения закрыты и не используются; ремонт не произведен; договоры на оказание коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных услуг не заключены; договор страхования нежилых помещений со страховой организацией также не заключен.

Ввиду изложенного, в соответствии с многочисленными нарушениями, в том числе пунктов 4.2.2, 4.2.3, 4.2.6, 4.2.8, 4.2.9, 4.2.21, 4.2.23 договора и на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), управление расторгает с ООО "Неомед" договор, в связи с чем направляет на подписание соглашение о расторжении договора.

ООО "Неомед" необходимо в течении 10-ти дней с момента получения настоящего уведомления вернуть нежилые помещения в надлежащем техническом состоянии по акту приема-передачи и подписать соглашение о расторжении договора.

Поскольку меры досудебного порядка урегулирования спора не привели к его разрешению, управление обратилось в суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 615 ГК РФ установлено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 3 статьи 615 ГК РФ если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии с нормами статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно статье 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В соответствии с пунктами 8.2, 3.2.5 договоров аренды, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, в случае использования имущества не в соответствии с целевым назначением, предусмотренным договором.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, пришел к выводу, что управление не доказало факт использования арендуемых помещений не в соответствии с целевым назначением, предусмотренным договором, сославшись на пункты 1.1 договоров согласно которым имущество передано для использования под уставную деятельность.

Суд апелляционной инстанции полагает, что указанный вывод сделан судом без надлежащей оценки имеющихся в деле доказательств.

Как следует из текста договоров, они заключены сторонами без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В соответствии с указанным порядком договоры без проведения торгов заключались с ответчиком как с медицинской организацией для осуществления в объектах аренды медицинской деятельности.

Вместе с тем, арендодателем установлено, что арендатор в нарушение условий договоров не использует объекты для осуществления медицинской деятельности, о чем составлены акты осмотра от 14.10.2022 и от 01.03.2023(том 1 л.д. 38-61)

Наличие лицензии на осуществление медицинской деятельности не свидетельствует о фактическом осуществлении медицинской деятельности и не говорит о том, что такая организация является медицинской.

Доказательств ведения медицинской деятельности в арендуемых помещениях ответчиком в материалы дела не представлено.

В пункте 10 статьи 2 Федерального закона от 21.11.2011 N 323-ФЗ "Об основах охраны здоровья граждан в Российской Федерации" разъяснено, что медицинская деятельность - это профессиональная деятельность по оказанию медицинской помощи, проведению медицинских экспертиз, медицинских осмотров и медицинских освидетельствований, санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий и профессиональная деятельность, связанная с трансплантацией (пересадкой) органов и (или) тканей, обращением донорской крови и (или) ее компонентов в медицинских целях. В силу частей 1, 2, 3 статьи 32 данного закона медицинская помощь оказывается медицинскими организациями и классифицируется по видам, условиям и форме оказания такой помощи. К видам медицинской помощи относятся: первичная медико-санитарная помощь; специализированная, в том числе высокотехнологичная, медицинская помощь; скорая, в том числе скорая специализированная, медицинская помощь; паллиативная медицинская помощь.

Таким образом, судом установлено, что общество пользуется переданным в аренду имуществом с существенным нарушением условий договора, а именно, не использует его в соответствии с целевым назначением.

При таких обстоятельствах требование управления о расторжении договоров по основанию нецелевого использования арендованного имущества подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 2 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

Решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 18.12.2023 подлежит отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 268, 269, 271, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 18.12.2023 по делу N А15-5554/2023 отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования Управления имущественных и земельных отношений г. Махачкалы удовлетворить.

Расторгнуть заключенные между Управлением имущественных и земельных отношений г. Махачкалы и ООО "НЕОМЕД" договоры аренды нежилых помещений:

- N 15 от 01.09.2021 общей площадью помещения 176,4 кв.м., расположенного по адресу: Республика Дагестан, г. Махачкала, ул. Коркмасова, д. 9, этаж 1, номера помещений в поэтажном плане: 1-8, Литер А;

- N 1 от 21.01.2022 общей площадью помещения 112,3 кв.м., расположенного по адресу: Республика Дагестан, г. Махачкала, ул. Коркмасова, д. 9, этаж 1, номера помещений в поэтажном плане: 3, 7-а, 8-10, 14-16, Литер А;

- N 29 от 24.12.2021 общей площадью помещения 396,8 кв.м., являющиеся частью нежилых помещений расположенных на 1-м этаже здания по адресу: Республика Дагестан, г. Махачкала, пр. И. Шамиля, д. 40.

Обязать ООО "НЕОМЕД" в течении 15 рабочих дней возвратить Управлению имущественных и земельных отношений г. Махачкалы указанные выше нежилые помещения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "НЕОМЕД" в доход федерального бюджета 21 000 руб. государственной пошлины по исковому заявлению и апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Ю.Б. Луговая

Судьи

Е.В. Жуков О.В. Марченко