Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12 августа 2024 г. N Ф08-5936/24 по делу N А32-56865/2022

г. Краснодар

12 августа 2024 г.

Дело N А32-56865/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 08 августа 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 12 августа 2024 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от ответчика - индивидуального предпринимателя Мкртчяна Самвела Маратовича (ИНН 263514611247, ОГРНИП 304263532100223) - Аяняна М.А. (доверенность от 24.07.2024), в отсутствие истца - администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799), третьего лица - Германа Александра Николаевича, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Мкртчяна Самвела Маратовича на решение от 10.10.2023, дополнительное решение от 10.11.2023 Арбитражного суда Краснодарского края и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2024 по делу N А32-56865/2022, установил следующее.

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Мкртчяну С.М. (далее - предприниматель) о расторжении договора аренды земельного участка от 01.06.2015 N 4300021559, а также о возложении на ответчика обязанности возвратить администрации земельный участок площадью 446 кв. м (кадастровый номер 23:43:0414011:2876), расположенный по ул. Уральской, 212/22 в Карасунском внутригородском округе города Краснодара, путем подписания акта приема-передачи земельного участка. Истец просил указать в решении, что оно служит основанием для погашения в ЕГРН записи о праве аренды в отношении спорного земельного участка.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Герман А.Н.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.10.2023 в удовлетворении искового заявления о расторжении договора аренды отказано.

Дополнительным решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.11.2023 на ответчика возложена обязанность возвратить администрации земельный участок площадью 446 кв. м (кадастровый номер 23:43:0414011:2876), расположенный по ул. Уральской, 212/22 в Карасунском внутригородском округе города Краснодара, путем подписания акта приема-передачи. Суд указал, что судебный акт служит основанием для погашения в ЕГРН регистрационной записи о праве аренды ответчика на указанный земельный участок.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2024 решение от 10.10.2023 и дополнительное решение от 10.11.2023 оставлены без изменения.

Судебные акты мотивированы следующим. На момент заключения спорного договора аренды в соответствии с генеральным планом муниципального образования город Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 N 25 п. 15, земельный участок находился в зоне транспортной инфраструктуры с размещением автомобильной дороги. Данное обстоятельство позволяет квалифицировать договор аренды земельного участка от 01.06.2015 N 4300021559 в качестве недействительной (ничтожной) сделки в связи с формированием земельного участка за счет территории общего пользования, режим которой не может быть соблюден в условиях существования арендных отношений. Недействительность (ничтожность) договора исключает возможность его расторжения в судебном порядке, поэтому в удовлетворении соответствующего требования администрации отказано. Дополнительным решением на ответчика возложена обязанность возвратить администрации земельный участок. Данное требование содержалось в исковом заявлении и не рассмотрено судом. В связи с недействительностью (ничтожностью) договора аренды, отсутствием законных оснований для предоставления земельного участка для строительства и его удержания ответчиком, участок подлежит возврату администрации. Суды также погасили регистрационную запись о праве аренды ответчика в отношении земельного участка в связи с применением судом последствий недействительности ничтожной сделки. Суд апелляционной инстанции отклонил довод ответчика об отсутствии у арбитражного суда компетенции для рассмотрения настоящего дела, поскольку по смыслу процессуальных норм права, содержащихся в статьях 27 и 28 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), определяющим моментом отнесения того или иного дела к компетенции арбитражных судов является субъектный состав участников процесса на момент принятия иска к производству. Ответчик обладает статусом индивидуального предпринимателя.

В кассационной жалобе и дополнении к ней предприниматель, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить судебные акты, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Податель жалобы указывает, что суды не применили исковую давность. Суд первой инстанции вышел за пределы исковых требований, поскольку истец не требовал признания сделки недействительной (ничтожной). Данный спор не связан с осуществлением ответчиком экономической деятельности. Досудебный порядок урегулирования спора не соблюден. Арендатор принимал меры к освоению земельного участка. Выводы суда первой инстанции о недействительности (ничтожности) договора аренды ошибочны, поскольку на момент заключения договора аренды земельный участок находился в территориальной зоне ОД-2 и не мог быть отнесен к территориям общего пользования. Доказательства, подтверждающие нахождение земельного участка в границах красных линий, в материалах дела отсутствуют. Противоречия в представленных в дело доказательствах судебные инстанции не устранили.

Отзывы на кассационную жалобу в суд не поступили.

В заседании представитель предпринимателя на удовлетворении кассационной жалобы настаивал.

Иные участвующие в деле лица представителей в суд округа не направили, поэтому жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии с правилами части 3 статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение, дополнительное решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, администрация (арендодатель) и правопредшественник предпринимателя (арендатор) 01.06.2015 заключили договор N 4300021559, согласно которому арендатору за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов предоставлен земельный участок площадью 446 кв. м (кадастровый номер 23:43:0414011:2876), расположенный по ул. Уральской, 212/22 в Карасунском внутригородском округе города Краснодара, предназначенный для строительства магазина оптовой торговли.

В соответствии с подпунктом 4.1.5 договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в пункте 1.1 договора.

Срок действия договора установлен с 25.05.2015 по 25.05.2025 (пункт 6.1 договора).

В соответствии с соглашением о внесении изменений в договор от 14.12.2015 N 1176 участок предоставлен с видом разрешенного использования: гаражи (т. 1, л. д. 26).

На основании договора от 11.05.2022 предприниматель приобрел права и обязанности арендатора по договору аренды (т. 1, л. д. 27 - 33).

В связи с неиспользованием ответчиком указанного земельного участка по целевому назначению администрация направила ему претензию о необходимости устранения допущенных нарушений, а также предложение о расторжении договора аренды (т. 1, л. д. 51 - 57).

Поскольку соглашение о расторжении договора стороны не подписали, администрация обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.

Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон решением суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Наряду с указанными в пункте 1 названной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 данного Кодекса.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса одним из таких оснований является использование земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно: при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Предусматривая названное право публичного собственника земельного участка, законодатель учел необходимость защиты общественных интересов, в частности потребность в эффективном использовании публичных земельных участков (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 30.09.2019 N 2485-О).

Неиспользование находящегося в публичной собственности земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет является существенным нарушением договора аренды с учетом его особенностей. Данный трехлетний срок не может рассматриваться как необоснованный и применяется ко всем договорам аренды, изначально призванным обеспечить взаимные интересы арендаторов и арендодателей в наиболее эффективном использовании земельных участков, предоставленных для строительства (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 27.01.2022 N 90-О).

Изменение субъектного состава лиц, выступающих на стороне арендатора, не исключает предусмотренную законом обязанность приступить к строительству на участке в определенные сроки.

Освоение земельного участка является обязанностью арендатора и в ее исполнении состоит публичный интерес в создании и функционировании объектов, для строительства которых такой участок предоставлен. Экономическая составляющая арендной сделки для цели строительства предполагает результат, на который вправе рассчитывать публичный собственник земли, заключающийся в создании нормально функционирующего объекта хозяйственной деятельности со всеми налоговыми, социальными и иными благоприятными для публично-правового образования последствиями эксплуатации освоенного (надлежаще застроенного) земельного участка.

Таким образом, из положений пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, пункта 2 статьи 450, статей 615, 619 Гражданского кодекса следует, что договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом по требованию арендодателя, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснена обязанность суда при подготовке дела к судебному разбирательству определять обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Судебные инстанции установили, что администрация предоставила в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:43:0414011:2876 для строительства. На момент предоставления земельного участка в соответствии с генеральным планом муниципального образования город Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 N 25 п. 15, он находился в зоне транспортной инфраструктуры с размещением автомобильной дороги. Согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования город Краснодар (в редакции от 19.07.2012 N 32 п.14) земельный участок располагался в общественно-деловой зоне местного значения (ОД.2) (т. 1, л. д. 71 - 77). В силу принципа первичности (приоритета) генерального плана муниципального образования по отношению к информации, содержащейся в правилах землепользования и застройки, строительство объекта в зоне транспортной инфраструктуры с размещением автомобильной дороги (территория общего пользования) на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0414011:2876 на момент заключения договора аренды было невозможно. С учетом изложенного суд первой инстанции правильного квалифицировал договор аренды в качестве недействительной (ничтожной) сделки. Отсутствие возможности размещения объекта капитального строительства в зоне транспортной инфраструктуры подтверждено содержанием градостроительного плана земельного участка, подготовленного 28.10.2016 (т. 2, л. д. 15 - 24).

В связи с недействительностью (ничтожностью) договора аренды от 01.06.2015 суд первой инстанции правомерно возложил на ответчика обязанность возвратить земельный участок администрации и предписал исключить из ЕГРН запись, внесенную на основании недействительного договора (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса). С учетом специфики владения земельными участками публично-правовым образованием суд апелляционной инстанции правомерно указал, что срок исковой давности по удовлетворенным судом требованиям администрация не пропустила (пункт 82 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Доводы кассационной жалобы относительно отсутствия у судов оснований для квалификации договора в качестве недействительной ничтожной сделки суд округа отклоняет, поскольку они не могут служить основанием для отмены состоявшихся по делу судебных актов и при исключении оспариваемой ответчиком квалификации.

В данном случае строительство на спорном земельном участке не начато, разрешительная документация на строительство арендатору не выдавалась (т. 1, л. д. 48, 242, 243).

Согласно пункту 1 статьи 407 Гражданского кодекса обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 417 Гражданского кодекса, если в результате издания акта органа государственной власти или органа местного самоуправление исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части.

В соответствии с генеральным планом муниципального образования город Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 02.09.2020 N 100 п.1, спорный земельный участок расположен в зоне озелененных территорий общего пользования, в границах планируемой к размещению озелененной территории общего пользования - Прибрежный бульвар (т. 2, л. д. 25, 26).

Частью 3 статьи 9, частями 9, 10 статьи 31, пунктом 1 части 2 статьи 33, пунктом 2 части 1 статьи 34, частью 15 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлен принцип первичности генерального плана перед правилами землепользования и застройки, как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего долгосрочные ориентиры их развития.

Возведение объекта капитального строительства на земельном участке, включенном в состав территории общего пользования, невозможно, поскольку такое использование исключает возможность реализации неограниченным кругом лиц права на беспрепятственное пользование земельным участком (статья 262 Гражданского кодекса, пункт 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Поскольку строительство на участке не начато, при определении допустимости размещения на нем объекта капитального строительства необходимо учитывать ограничения, установленные в соответствии с земельным и иным законодательством.

В данном случае в связи с принятием в сентябре 2020 года генерального плана муниципального образования город Краснодар земельный участок с кадастровым номером 23:43:0414011:2876 отнесен к зоне озелененных территорий общего пользования, что исключает возможность его использования для строительства. В результате принятия нормативного правового акта органа местного самоуправления обязательства сторон, возникшие из договора от 01.06.2015, прекратились в силу пункта 1 статьи 417 Гражданского кодекса. Поскольку прекращенный договор аренды не может быть расторгнут в судебном порядке, в удовлетворении иска о его расторжении отказано правильно.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

По смыслу данных Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 8 постановления от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснений, прекращение арендных отношений влечет обязанность арендатора возвратить арендованное имущество арендодателю.

Поскольку обязательства, возникшие из договора от 01.06.2015, прекращены в полном объеме, предприниматель обязан возвратить участок администрации. Следовательно, суды правомерно возложили на ответчика обязанность возвратить земельный участок арендодателю, а также исключили запись об аренде из ЕГРН.

С учетом предъявления иска в суд в ноябре 2022 года срок исковой давности по названным требованиям администрация не пропустила.

Доводы ответчика о допущенных судом первой инстанции нарушениях норм процессуального права рассмотрены при производстве по делу в суде апелляционной инстанции и правильно отклонены.

При таких обстоятельствах основания для отмены судебных актов по доводам кассационной жалобы отсутствуют. Правильность выводов судов по существу спора подателем жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения судебных актов. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Кодекса). Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, правильно применили нормы материального и процессуального права.

Расходы по уплате государственной пошлины при обращении в суд округа относятся на предпринимателя (статья 110 Кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 10.10.2023, дополнительное решение от 10.11.2023 Арбитражного суда Краснодарского края и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2024 по делу N А32-56865/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

В.А. Анциферов И.В. Сидорова