Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20 августа 2024 г. N Ф08-5453/24 по делу N А32-40993/2023

г. Краснодар

20 августа 2024 г.

Дело N А32-40993/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 06 августа 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 августа 2024 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от истца - администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (ОГРН 1022300777840) - Пронина А.В. (доверенность от 20.09.2023), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Пегас" (ОГРН 1062304009184) - Хохлова С.С. (доверенность от 22.02.2024), в отсутствие третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, извещенного о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город-курорт Геленджик на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2024 по делу N А32-40993/2023, установил следующее.

Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО "Пегас" (далее - общество) о расторжении договора от 04.04.2012 N 4000004339 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402011:165 площадью 1416 кв. м, расположенного по адресу: г. Геленджик, Лермонтовский бульвар, с указанием в резолютивной части решения, что оно является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) записи от 09.11.2016 N 23-23/012-23/012/808/2016-3261/3 об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402011:165.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление Росреестра).

Решением от 11.12.2023 исковые требования удовлетворены: договор от 04.04.2012 N 4000004339 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402011:165 площадью 1416 кв. м расторгнут с указанием, что решение суда является основанием погашения в ЕГРН записи от 09.11.2016 N 23-23/012-23/012/808/2016-3261/3 об аренде указанного земельного участка; в доход федерального бюджета с общества взыскано 6000 рублей государственной пошлины. Руководствуясь статьями 615, 619, 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), а также статьями 22, 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), суд первой инстанции пришел к выводу о существенном нарушении обществом как арендатором условий договора аренды и наличии оснований для его расторжения. Согласно акту от 15.06.2023 N 468 на арендуемом обществом земельном участке с кадастровым номером 23:40:0402011:165 в нарушение утвержденной схемы размещения нестационарных торговых объектов установлено пять нестационарных торговых объектов (далее - НТО) вместо согласованных арендодателем четырех НТО.

Постановлением апелляционного суда от 27.04.2024 решение от 11.12.2023 отменено, в удовлетворении исковых требований отказано. Суд второй инстанции исходил из отсутствия оснований для расторжения договора аренды от 04.04.2012 N 4000004339 по требованию арендодателя. Расторжение долгосрочного договора аренды является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны. Из условий договора аренды от 04.04.2012 N 4000004339 усматривается, что обществу предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:40:0402011:165 сроком до 06.07.2036. Постановлением от 20.01.2017 N 105 "Об утверждении схемы размещения нестационарных торговых объектов на территории муниципального образования город-курорт Геленджик" (далее - постановление N 105), в редакции постановления от 20.04.2023 N 813, утверждено размещение павильонов по продаже сувениров, товаров народного промысла и курортных товаров по адресу: г. Геленджик, Приморский бульвар, вблизи ресторана "Магнолия" (44.577175, 38.064813; 44.577185, 38.064786; 44.577161, 38.064830; 44.577156, 38.064840). Согласно заключению кадастрового инженера ООО "Землеустроительная фирма "Фактор"" от 25.12.2023 N 53 на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0402011:165 расположено четыре павильона, координаты которых соответствуют координатам, установленным органом местного самоуправления в изданных им постановлениях. При проведении осмотра установлено, что арендуемый земельный участок используется для кратковременного размещения автотранспортных средств; разметка предусматривает размещение 30 автотранспортных средств, в том числе 4 места для инвалидов. Апелляционный суд признал недоказанным факт принадлежности обществу пяти НТО, учитывая их смежное расположение практически вплотную с соседними, а также принимая во внимание наличие аналогичного спора между администрацией и соседним арендатором ИП Маркиным И.М. о расторжении договора аренды со ссылкой на незаконное размещение четырех НТО (вместо двух согласованных) по адресу: г. Геленджик, Приморский бульвар, вблизи ресторана "Магнолия", фактически являющихся соседними с объектами общества (дело N А32-40017/2023), при этом, объект "Кавказские травы" включен в схему НТО. Граница на месте расположения соседних НТО проходит по бордюру, имеет выгнутую форму, что подтверждается кадастровым паспортом и схемой, представленной кадастровым инженером. При этом общество отрицает расположение непосредственно им пяти НТО, настаивая, что им установлено исключительно четыре павильона в соответствии со схемой размещения НТО согласно постановлению N 105. Осмотр земельного участка, оформленный актом от 15.06.2023 N 468, проведен арендодателем без участия арендатора и уведомления последнего о дате и времени проведения обследования. Апелляционный суд подчеркнул, что общество осуществило необходимые действия по устранению вмененного ему нарушения, о чем свидетельствуют представленные фото- и видеоматериалы. Общество является добросовестным арендатором, не имеет задолженности по арендной плате. Материалы дела не содержат доказательств, безусловно свидетельствующих о нарушении договорных обязательств со стороны общества как арендатора, ввиду чего основания для расторжения договора аренды от 04.04.2012 N 4000004339 отсутствуют. С учетом всех обстоятельств дела суд апелляционной инстанции пришел к выводу о несоразмерности заявленной меры (расторжение договора аренды) степени нарушения.

В кассационной жалобе администрация просит постановление апелляционного суда от 27.04.2024 отменить, оставить в силе решение от 11.12.2023 об удовлетворении исковых требований, пояснив, что в нарушение схемы размещения НТО общество разместило пять НТО вместо согласованных четырех, что зафиксировано в акте от 15.06.2023 N 468, составленном специалистом управления муниципального земельного контроля администрации. Факт демонтажа обществом спорного НТО администрация не опровергает, однако, обращает внимание на то, что выявленное нарушение устранено спустя полгода с момента обнаружения. Устранение допущенного нарушения после предъявления арендодателем иска о расторжении договора аренды не может служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

В отзыве на кассационную жалобу общество указало на несостоятельность ее доводов, а также законность апелляционного постановления.

В судебном заседании представители спорящих сторон поддержали позиции своих доверителей. Третьи лица явку в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены надлежащим образом согласно статьям 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе и отзыве, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба удовлетворению не подлежит, с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, на основании постановления главы администрации от 06.07.2007 N 1205 "О предоставлении закрытому акционерному обществу лечебно-оздоровительному комплексу "Солнечная" в аренду земельного участка, расположенного на Лермонтовском бульваре в г. Геленджике, для целей, не связанных со строительством - для благоустройства"" (в редакции постановления от 20.06.2011 N 1263, постановления администрации от 14.12.2011 N 3206 "О разделе земельного участка, расположенного по адресу: г. Геленджик, Лермонтовский бульвар") обществу предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:40:0402011:165 площадью 1416 кв. м, для целей, не связанных со строительством - благоустройства, ввиду чего заключен договор аренды от 04.04.2012 N 4000004339 сроком действия до 06.07.2036 (т. 1, л. д. 12 - 16).

На основании соглашения от 11.08.2014 права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402011:165 площадью 1416 кв. м обществом переданы Коломийцеву В.А. (т. 1, л. д. 23).

По соглашению от 24.10.2016 права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402011:165 площадью 1416 кв. м переданы обществу.

Дополнительным соглашением от 02.12.2019 N 66 на основании постановления администрации от 07.11.2019 N 2616 "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка" земельному участку с кадастровым номером 23:40:0402011:165 установлен вид разрешенного использования "отдых (рекреация), обслуживание автотранспорта" (т. 1, л. д. 24).

Постановлением N 105 утверждена схема размещения павильонов по продаже сувениров, товаров народного промысла и курортных товаров по адресу: г. Геленджик, Приморский бульвар, вблизи ресторана "Магнолия", в которую включены НТО общества (44.577175, 38.064813; 44.577185, 38.064786; 44.577161, 38.064830; 44.577156, 38.064840).

При проведении проверки сотрудники администрации выявили нарушение, выразившееся в размещении обществом на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0402011:165 НТО с нарушением схемы, утвержденной постановлением N 105 (вместо четырех размещено пять НТО).

Письмом управления имущественных отношений администрации от 04.05.2023 N 51-1015/23-01-14 обществу указано на необходимость устранения допущенного нарушения и представления соответствующих доказательств, в противном случае будет рассмотрен вопрос о расторжении договора аренды (т. 1, л. д. 38, 39).

Согласно акту от 15.06.2023 N 468 на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0402011:165 вместо предусмотренных схемой размещения четырех НТО находится пять павильонов (т. 1, л. д. 42, 43).

Обществу администрация направила письмо от 21.06.2023 N 110-8583/23-15-39-05 о расторжении договора с приложением соглашения о расторжении (т. 1, л. д. 46, 47).

Неурегулирование возникшего спора в досудебном порядке послужило основанием предъявления иска администрации в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом.

Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 данного кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статьи 606, 610, 614 Гражданского кодекса).

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных этим кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, по требованию арендодателя возможно лишь на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, при условии, что иное не предусмотрено Земельным кодексом, другим федеральным законом (пункт 9 статьи 22 данного кодекса).

Как разъяснено в пункте 23 постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Указанные в статье 619 Гражданского кодекса обстоятельства могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам по себе факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Согласно статье 71 Кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Кодекса).

Исследовав и оценив представленные доказательства, апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований о расторжении договора аренды от 04.04.2012 N 4000004339 земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402011:165, поскольку в настоящем споре администрация не доказала наличие существенных нарушений условий договора, служащих основанием для применения такой меры, как расторжение договора. Вменяемое обществу нарушение (размещение пяти НТО вместо содержащихся в схеме четырех, включенных в схему, утвержденную постановлением N 105), устранено, что подтверждается фото- и видеоматериалами. Общество является добросовестным арендатором, задолженности по арендной плате не имеет. На момент рассмотрения спора какие-либо объекты, не включенные в схему размещения НТО, на спорном участке отсутствуют. Согласно заключению кадастрового инженера ООО "Землеустроительная фирма "Фактор"" от 25.12.2023 N 53 на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0402011:165 расположено четыре павильона, координаты которых соответствуют координатам, установленным органом местного самоуправления в изданных им постановлениях.

При проведении осмотра установлено, что арендуемый обществом земельный участок используется по целевому назначению - для кратковременного размещения автотранспортных средств (разметка предусматривает размещение 30 автотранспортных средств, в том числе 4 места для инвалидов). Материалы дела не содержат доказательств, безусловно свидетельствующих о нарушении договорных обязательств со стороны общества как арендатора, ввиду чего основания для расторжения договора аренды от 04.04.2012 N 4000004339 отсутствуют. Расторжение договора аренды несоразмерно степени нарушения, которое ответчиком устранено.

Приведенные в кассационной жалобе доводы являлись предметом рассмотрения апелляционного суда, который, с учетом представленных сторонами доказательств, их оценки по правилам статьи 71 Кодекса, пришел к выводу о недоказанности администрацией существенности нарушений, служащих основанием для расторжения договора. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно отмечал, что данная норма направлена на защиту интересов одной стороны договора при нарушении договора другой стороной. Ее применение предполагает определение судом в конкретном деле в рамках его дискреционных полномочий, является ли нарушение договора существенным (Определения от 24.10.2013 N 1617-О, от 23.06.2016 N 1289-О, от 29.09.2016 N 1958-О).

Судебная практика исходит из того, что право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших ненадлежащее исполнение арендатором договорного обязательств. Суд может отказать в удовлетворении иска о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.

Несогласие подателя жалобы с судебными выводами, иная оценка фактических обстоятельств дела и иное толкование положений закона не означает, что допущена судебная ошибка, влекущая отмену обжалуемого судебного акта. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены апелляционного постановления в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2024 по делу N А32-40993/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.А. Анциферов В.Е. Епифанов