Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10 декабря 2024 г. N Ф08-9153/24 по делу N А63-18547/2012

г. Краснодар

10 декабря 2024 г.

Дело N А63-18547/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 26 ноября 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 декабря 2024 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе

председательствующего Сороколетовой Н.А.,

судей Денека И.М. и Илюшникова С.М.,

при участии в судебном заседании конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью Производственная фирма "Базис" Арамисова Давида Альбековича (лично), в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет,

рассмотрев кассационную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью Производственная фирма "Базис" Арамисова Давида Альбековича на определение Арбитражного суда Ставропольского края от 20.03.2024 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2024 по делу N А63-18547/2012,

установил следующее.

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью Производственная фирма "Базис" (далее - должник, ООО ПФ "Базис") публично-правовая компания "Фонд развития территорий" (далее - заявитель, фонд) обратилась в арбитражный суд с заявлением об обязании должника заключить с фондом договоры аренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами: 26:33:110502:1025, 26:33:110502:1718, 26:33:110502:1719.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Базис-Строй" (далее - общество).

Определением суда от 20.03.2024, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 23.07.2024, заявление удовлетворено, суд обязал ООО ПФ "Базис" заключить с фондом договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами: 26:33:110502:1025, 26:33:110502:1718, 26:33:110502:1719.

В кассационной жалобе и дополнительных пояснениях к ней конкурсный управляющий должника просит определение суда и постановление апелляционного суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления. Податель жалобы указывает, что апелляционный суд не дал правовой оценки доводам конкурсного управляющего об отсутствии объектов незавершенного строительства на земельных участках, отсутствии регистрации права собственности заявителя на объекты незавершенного строительства, о невозможности понуждения к заключению договора аренды в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности, об отсутствии нарушения прав участников долевого строительства ввиду погашения их требований; судебный акт не содержит условий заключения договоров аренды.

Уполномоченный орган в отзыве на кассационную жалобу поддержал доводы конкурсного управляющего, просил кассационную жалобу удовлетворить.

В свою очередь, в отзыве на кассационную жалобу фонд указал на законность и обоснованность принятых по делу судебных актов, просил в удовлетворении кассационной жалобы отказать.

В судебном заседании конкурсный управляющий поддержал доводы кассационной жалобы, просил обжалуемые судебные акты отменить, кассационную жалобу - удовлетворить.

Кассационная жалоба рассмотрена на основании части 3 статьи 284 Кодекса, в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, в порядке, установленном главой 35 вышеназванного Кодекса.

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа приходит к следующему.

Как видно из материалов дела и установили суды, определением от 21.01.2013 возбуждено производство по делу о банкротстве должника. Определением от 14.06.2013 (резолютивная часть объявлена 10.06.2013) в отношении должника введена процедура наблюдения. Определением от 29.05.2014 (резолютивная часть объявлена 22.05.2014) в отношении должника введена процедура финансового оздоровления, утвержден график погашения кредиторской задолженности. Определением от 22.02.2017 (резолютивная часть объявлена 15.02.2017) суд утвердил мировое соглашение, заключенное должником с кредиторами, и прекратил производство по делу. Определением от 24.07.2017 (резолютивная часть объявлена 20.07.2017) суд расторг мировое соглашение, возобновил производство по делу. В связи с возобновлением производства по делу в отношении должника введена процедура финансового оздоровления. Решением от 11.09.2017 (резолютивная часть 07.09.2017) должник признан банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство.

Должнику на праве собственности принадлежат земельные участки с кадастровым номером 26:33:110502:1025, площадью 1300+/-13 кв.м., расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Пестова; с кадастровым номером 26:33:110502:1718, площадью 10323+/-36 кв.м., расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Булгакова, 21; с кадастровым номером 26:33:110502:1719, площадью 8215+/-32 кв.м., расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Булгакова, 25.

24 ноября 2014 года должник (арендодатель) и ООО "Базис-строй" (арендатор) заключили договор N 8140 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:33:110502:1718, со сроком действия с 24.11.2014 по 01.12.2019.

1 декабря 2016 года должник (арендодатель) и ООО "Базис-строй" (арендатор) заключили договор N 1300 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:33:110502:1025, со сроком действия с 01.12.2016 по 30.01.2018.

1 декабря 2016 года должник (арендодатель) и ООО "Базис-строй" (арендатор) заключили договор N 8215 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:33:110502:1719, со сроком действия с 01.12.2016 по 31.12.2020.

Определением суда от 17.08.2019 по делу N А63-12897/2018 в отношении ООО "Базис-строй" возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве). Определением от 24.09.2018 применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).

Определением суда от 05.10.2021 в рамках указанного дела удовлетворено заявление фонда (ранее - публично-правовая компания "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства") о приобретении прав застройщика. Фонду переданы права застройщика на земельные участки, предназначенные для строительства и принадлежащие обществу, со всеми неотделимыми улучшениями на таких земельных участках (в том числе объектами незавершенного строительства), расположенные по адресу:

- Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Булгакова, 25, поз. 4 (1, 2, 3 этапы, секции 1 - 3), кадастровый номер земельного участка 26:33:110502:1719;

- Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Пестова, д. 40, поз. 8, кадастровый номер земельного участка 26:33:110502:1025;

- Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Пестова, д. 40, поз. 6 (блок-секции 2, 3, 4, 5), кадастровый номер земельного участка 26:33:110502:1718, права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения фонда в суд.

Удовлетворяя заявление, суды приняли во внимание передачу фонду прав и обязанностей застройщика в рамках дела N А63-12897/2018 и указали на наличие у заявителя преимущественного права аренды в отношении земельных участков, на которых расположены принадлежащие ему объекты незавершенного строительства.

Судебная коллегия суда кассационной инстанции приходит к выводу о том, что судами не приняты во внимание и не учтены следующие обстоятельства по настоящему обособленному спору.

Основания и порядок предоставления в аренду без торгов земельного участка (с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства) фонду предусмотрены Законом о банкротстве (подпункт 2 пункта 3, пункты 5, 7 и 10 статьи 201.10, статья 201.15-2-2).

Предусмотрено, в частности, что в течение шестидесяти дней со дня принятия фондом решения о финансировании мероприятий, указанных в пункте 5 части 2 статьи 13.1 Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 218-ФЗ), фонд обращается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, с заявлением о намерении приобрести права застройщика на земельный участок, расположенные на нем объект (объекты) незавершенного строительства, неотделимые улучшения такого земельного участка, права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.

С учетом таких обстоятельств земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, может принадлежать застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве (например, по договору аренды). Согласие арендодателя земельного участка на передачу участникам строительства прав застройщика на этот участок не требуется (статья 201.10 Закона о банкротстве).

Передача фонду прав и обязанностей застройщика фактически является специальной правовой формой реализации данного имущества по цене, равной оценочной стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, ставящей кредиторов в то же положение, как если бы данные объекты были проданы по этой цене на торгах в процедуре банкротства и вырученные от продажи средства распределились бы в соответствии с законодательством о банкротстве (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 29.08.2022 N 309-ЭС18-13770(4-6)).

При этом согласно пункту 1 статьи 13.4 Закона N 218-ФЗ при передаче фонду прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями по основаниям, предусмотренным статьей 201.15.2-2 Закона о банкротстве, фонд принимает решение о реализации прав на указанное имущество, о внесении его в уставный капитал создаваемых фондом организаций, о строительстве (завершении строительства) на полученных земельных участках многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, о включении земельных участков в границы территории, подлежащей комплексному развитию в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности либо о реализации совместно с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации программ, направленных на строительство (завершение строительства) многоквартирных домов на земельных участках, принадлежащих фонду, с последующей передачей части жилых помещений органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации для их предоставления отдельным категориям граждан.

В рассматриваемом случае, суды первой и апелляционной инстанции не установили намерение фонда в отношении переданных ему прав застройщика на земельные участки с находящимися на них неотделимыми улучшениями, в том числе наличие решения о реализации прав на указанное имущество или решения о строительстве (завершении строительства) на полученных земельных участках многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, равно как и наличие решения об изменении способа восстановления прав граждан, посредством изменения ранее принятого решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства на решение о выплате возмещения.

Наряду с этим, судами не исследованы обстоятельства фактического существования на земельных участках объектов незавершенного строительства, а также обстоятельства связанные с исполнением заключенных обществом договоров участия в долевом строительстве, не установлены предусмотренные частью 8.1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" основания прекращения возникших в силу названного закона обременений соответствующих земельных участков.

Судами также не учтено, что определением суда от 05.10.2021 по делу N А63-12897/2018 установлено расположение на испрашиваемом в аренду земельном участке площадью 10323+/-36 кв.м. с кадастровым номером 26:33:110502:1718 многоквартирного дома поз. 6 по ген. плану БС-1 (блок-секция1) с кадастровым номером 26:33:110502:1830, введенного в эксплуатацию. Обязывая должника заключить с фондом договор аренды указанного земельного участка, суды не учли необходимость соблюдения прав собственников помещений, расположенных в введенном в эксплуатацию многоквартирном доме.

Пунктом 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" предусмотрено, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий участок.

Кроме того суд округа считает необходимым отметить следующее.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", если при рассмотрении искового заявления о понуждении заключить договор или об урегулировании разногласий по условиям договора суд установит, что стороны не сослались на необходимость согласования какого-либо существенного условия и соглашение сторон по нему отсутствует, вопрос о таком условии выносится судом на обсуждение сторон (статья 65 Кодекса). Равным образом в случае, когда между сторонами отсутствует спор по части условий, суд может вынести на обсуждение сторон вопрос о соотношении таких условий со спорными условиями. По итогам обсуждения суд, учитывая, в частности, мнения сторон по названным вопросам, обычную договорную практику, особенности конкретного договора и иные обстоятельства дела, принимает решение о редакции условий договора, в том числе отличной от предложенных сторонами (пункт 4 статьи 445, пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, в нарушение статей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации и 173 Кодекса суд не привел в резолютивной части определения конкретных существенных условий, в том числе о сроке действия договоров аренды и размере арендной платы, на которых договоры подлежат заключению, а лишь декларировал абстрактную обязанность должника заключить сделки.

Учитывая, что с момента вступления в законную силу судебного акта договор считается заключенным, то именно на суд возлагается обязанность предпринять меры, чтобы такое решение было способно связать стороны договорными обязательствами.

При изложенных обстоятельствах, суд округа находит выводы судов преждевременными, сделанными без установления всех фактических обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения настоящего спора, при неправильном применении норм материального права.

Поскольку для правильного разрешения спора требуется исследование и оценка доказательств, дополнительное выяснение обстоятельств, что выходит за рамки полномочий суда кассационной инстанции, обжалуемые судебные акты подлежат отмене по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 288 Кодекса, с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в силу пункта 3 части 1 статьи 287 кодекса.

При новом рассмотрении суду первой инстанции следует учесть вышеизложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу, дать оценку доводам сторон и представленным в материалы дела доказательствам в их совокупности, после чего разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе не рассматривается, поскольку на основании части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Ставропольского края от 20.03.2024 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2024 по делу N А63-18547/2012 отменить, направить обособленный спор на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Н.А. Сороколетова

Судьи

И.М. Денека С.М. Илюшников