Виды аренды нежилых помещений (Ж. Морозова, "Финансовая газета. Региональный выпуск", N 52, декабрь 2003 г.)

Виды аренды нежилых помещений

     Текущая аренда                                                      

     Долгосрочная аренда                                                 

     Финансовая аренда (лизинг)                                          

В настоящее время существуют несколько видов аренды нежилых помещений. Так, в зависимости от срока действия договора различают краткосрочную либо долгосрочную аренду, от назначения арендуемого объекта - аренду помещения под офис, аренду складского или производственного помещения и т.п.

В зависимости от того, предусмотрен ли условиями аренды переход права собственности на нежилое помещение к арендатору по истечении срока аренды или до его истечения, аренду нежилых помещений подразделяют на текущую и долгосрочную.

Кроме того, существует еще и финансовая аренда (лизинг), которая заметно отличается от аренды с правом выкупа арендованного имущества.

Текущая аренда

Текущая аренда представляет собой временное получение арендатором в пользование нежилого помещения за плату, однако при этом право собственности на данное нежилое помещение остается за арендодателем. Однако продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного помещения, являются его собственностью, если помещение использовалось в соответствии с условиями договора.

Условия текущей аренды установлены гражданским законодательством, а в случае неурегулированности отдельных сторон арендных отношений законом они могут быть определены в договоре.

Долгосрочная аренда

Долгосрочная аренда, как правило, предусматривает возможность перехода арендованного нежилого помещения в собственность арендатора (выкуп) по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного помещения не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о включении ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Право выкупа арендованного имущества предусмотрено законом. Так, в Федеральном законе от 21.12.01 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (в ред. от 27.02.03 г. N 29-ФЗ) выкуп имущества предприятия рассматривается как один из способов приватизации. В Москве порядок выкупа сданных в аренду нежилых помещений определен постановлением правительства Москвы от 4.02.03 г. N 54-ПП (в ред. от 18.11.03 г.).

Выкуп сданного в аренду имущества государственных и муниципальных предприятий осуществляется в соответствии с условиями, определяемыми нормативными актами, регулирующими вопросы приватизации.

Финансовая аренда (лизинг)

Нежилое помещение (здание), используемое для предпринимательской деятельности, может быть предметом договора финансовой аренды (договора лизинга). Суть данного договора состоит в том, что арендодатель сначала приобретает в собственность нежилое помещение (здание) у определенного продавца, а затем предоставляет его арендатору за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. В договоре финансовой аренды может быть предусмотрен переход арендованного нежилого помещения (здания) в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Договор финансовой аренды носит инвестиционный характер. Таким образом арендодатель финансирует предпринимательскую деятельность арендатора, которому в свою очередь данный договор позволяет получить необходимое ему помещение. Экономически выгодным для обеих сторон договор будет в том случае, если сумма лизинговых платежей близка к стоимости передаваемого в аренду помещения в ценах на момент заключения договора.

Особенностью финансовой аренды является наличие третьего участника сделки - продавца арендуемого имущества. Не находясь в прямых договорных отношениях с продавцом имущества, арендатор наделен по отношению к нему рядом прав и обязанностей, основаниями для которых служат его договорные отношения с покупателем имущества - арендодателем. Арендатор вправе предъявить непосредственно продавцу арендованного помещения требования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного между продавцом и арендодателем, в частности в отношении качества помещения и в других случаях ненадлежащего исполнения договора продавцом.

В соответствии с постановлением правительства Москвы от 8.01.02 г. N 19-ПП (в ред. от 24.09.02 г. N 770-ПП) передача в аренду нежилых помещений (п.1) осуществляется на основании результатов открытых конкурса или аукциона. При этом право на заключение договора аренды предоставляется участнику конкурса, который по заключению конкурсной комиссии предложил лучшие условия из определенных конкурсной комиссией и наиболее высокую цену (ставку арендной платы за 1 м2 площади нежилого помещения), или участнику аукциона, предложившему наиболее высокую цену (ставку арендной платы за 1 м2 площади нежилого помещения).

При проведении аукциона стартовая ставка арендной платы за 1 м2 площади нежилого помещения не может быть ниже минимальной ставки арендной платы, установленной в соответствии с нормативными правовыми актами Москвы.

Руководитель Москомимущества или его территориального агентства по согласованию с префектом административного округа Москвы утверждает состав конкурсной комиссии, а затем и установленные этой комиссией порядок и сроки проведения конкурса. Для передачи в аренду объектов недвижимости на конкурсной основе комиссия составляет о них информационные сообщения, которые должны включать следующие сведения:

условия передачи в аренду объекта по конкурсу;

название, место расположения объекта и название организации-балансодержателя (если она имеется);

площадь земельного участка и характеристики расположенных на нем строений;

начатые инвестиционные проекты, их сметная стоимость и производственные затраты;

дата, время и место проведения конкурса;

форма платежа, условия предоставления рассрочки (если она предусмотрена);

адрес комиссии и окончательный срок принятия заявок на участие в конкурсе;

дата, время и порядок ознакомления с объектом;

телефон для уточнения и получения дополнительной информации;

другая информация по усмотрению конкурсной комиссии.

В перечень условий передачи объектов в аренду по конкурсу в обязательном порядке должны быть включены требования о функциональном назначении помещений, возможности и условиях перепрофилирования деятельности, режиме использования. Могут быть указаны минимальные показатели по производству товаров или оказанию услуг как по количеству, так и по ассортименту, а также необходимость обеспечения определенных категорий граждан товарами и услугами в объемах или по стоимости. Не допускается включение в условия передачи нежилых помещений в аренду на конкурсной основе требований, не имеющих отношения к непосредственному использованию данного помещения.

Для участия в конкурсе на передачу в аренду объектов недвижимости соискатель представляет в конкурсную комиссию заявку на участие, к которой прилагаются гарантии наличия средств, залог в сумме 10% первоначальной стоимости, уставные и другие документы, определенные условиями проведения конкурса. Окончательный срок приема заявок на участие в конкурсе - за три рабочих дня до первого заседания конкурсной комиссии. Все указанные документы вкладывают в конверт, на котором указывают "девиз" соискателя. Во второй конверт вкладывают предложения соискателя по конкурсному объекту и карточку с его "девизом". Конверты с поступившими предложениями вскрывают на заседании конкурсной комиссии. Победителем конкурса становится участник, предложивший наибольшую цену. При наличии нескольких участников, предложивших равную наивысшую цену, без специального объявления в срок до 7 дней проводят повторный конкурс уже только между ними.

По окончании итогового заседания конкурсной комиссии составляется протокол, в котором указываются:

состав конкурсной комиссии;

условия конкурса;

предложения участников конкурса; сведения о победителе конкурса;

проект договора аренды недвижимого имущества на условиях конкурса.

Перед представлением в Москомимущество (его территориальное агентство) протокол подписывают все члены конкурсной комиссии. Результаты конкурса доводятся до сведения участников и могут быть опротестованы ими в течение 5 календарных дней со дня уведомления.

Решение итогового заседания конкурсной комиссии, объявившей победителя конкурса, утверждает председатель Москомимущества или действующий по его доверенности председатель конкурсной комиссии.

Если в результате конкурса нежилое помещение не было передано в аренду, отсутствовали заявки на конкурс или конкурсной комиссией было принято решение об отсутствии победителя, данное нежилое помещение снимают с конкурса и Москомимущество или его территориальное агентство пересматривает условия предоставления данного помещения в аренду.

При передаче в аренду нежилого помещения по конкурсу его победителю выписывают свидетельство на право аренды и заключают с ним соответствующий договор. Лицо, получившее в аренду нежилое помещение по конкурсу, в течение 10 календарных дней перечисляет предложенную им сумму на указанный ему расчетный счет (сумма залога учитывается при окончательных расчетах) и в течение 15 календарных дней после этого получает свидетельство на право аренды. Москомимущество несет имущественную ответственность в случае нарушения им договоров и сроков оформления необходимых документов при проведении конкурсов в виде выплаты неустойки победителю конкурса в размере 0,1% стоимости лота за каждый просроченный день при наличии 100%-ной оплаты стоимости лота победителем конкурса и передачи на оформление документов в полном объеме.

В случае грубых нарушений участниками или конкурсной комиссией процедуры конкурса передача в аренду нежилого помещения (здания) признается недействительной. Документ на право аренды аннулируется Москомимуществом или его территориальным агентством.

Передача в аренду нежилых помещений (зданий) по конкурсу может быть признана недействительной, если:

были грубо нарушены правила конкурса;

участник отказался от внесения платежа за арендованное имущество (в этом случае внесенный соискателем залог не возвращается);

одному из участников были предоставлены незаконные льготы и преимущества перед остальными участниками конкурса;

по другим основаниям, предусмотренным законодательством и условиями договора аренды.

Споры о признании недействительной передачи в аренду недвижимого имущества по конкурсу рассматриваются в суде или арбитражном суде по иску Москомимущества, иных правомочных государственных органов в порядке и сроки, предусмотренные законодательством.

Фактическая передача нежилых помещений в аренду осуществляется после оформления свидетельств в Управлении недвижимости Москомимущества. Согласно выданному свидетельству оформляется приемосдаточный акт и заключается договор аренды в установленном порядке. Договор аренды, не зарегистрированный в Москомимуществе, считается недействительным.

Нежилое помещение, относящееся к государственной собственности Москвы, может быть предоставлено в субаренду любым юридическим лицам, зарегистрированным в установленном порядке, с согласия арендатора и арендодателя - Москомимущества. Размер нежилого помещения, передаваемого в субаренду, не должен превышать 25% от общей арендуемой площади. Фактическая передача нежилых помещений в субаренду осуществляется после оформления свидетельства в Управлении недвижимости Москомимущества в заявительном порядке, согласно которому арендатор и субарендатор заключают договор и утверждают его в Москомимуществе. При этом нежилое помещение может быть предоставлено в субаренду на срок, не превышающий срока аренды.

При оформлении договоров аренды нежилых помещений (зданий) не должны взиматься дополнительные платежи и иные имущественные требования сверх установленных постановлением правительства Москвы от 16.09.93 г. N 868 (в ред. от 28.08.01 г. N 782-ПП). При этом оплата арендатором предоставленных ему коммунальных услуг осуществляется по отдельным договорам.

Особый порядок установлен для предоставления в аренду нежилых помещений, расположенных в зданиях - памятниках истории и культуры и вновь выявленных объектах, представляющих значительную историческую, научную, художественную или иную культурную ценность. Основанием для предоставления помещений общей площадью свыше 1000 м2 служат постановления правительства Москвы, проекты которых готовит Управление государственного контроля охраны и использования памятников истории и культуры г. Москвы, а вносит на рассмотрение Москомимущество. Основанием для предоставления помещений общей площадью менее 1000 м2 служат распоряжения председателя Москомимущества, проекты которых вносит на его рассмотрение Управление государственного контроля охраны и использования памятников истории и культуры г. Москвы. Фактическая передача помещений, расположенных в зданиях - памятниках истории и культуры, осуществляется после оформления свидетельства на право аренды в Управлении недвижимости Москомимущества.

К предприятиям и организациям, арендующим здания и нежилые помещения без законного основания, могут быть применены санкции в виде отключения от инженерных коммуникаций (электроснабжения, теплоснабжения, газоснабжения, водоснабжения и канализации, телефонной связи). Это, например, предприятия и организации, не оформившие в установленном порядке право аренды, а также те, право аренды у которых истекло и не продлено в установленном порядке.

Ж. Морозова,

ООО "Берг и партнеры. Налоговый консалтинг"

"Финансовая газета. Региональный выпуск", N 52, декабрь 2003 г.