Приказ Главного управления государственного строительного надзора Московской области от 23 июня 2021 г. N 86 "Об утверждении результатов обобщения правоприменительной практики при осуществлении государственного контроля (надзора) в сфере долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Московской области в 1 полугодии 2021 года"

Во исполнение требований пункта 2 части 2 статьи 8.2 Федерального закона от 26.12.2008 N 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля", пункта 2.4 целевой модели "Осуществление контрольно-надзорной деятельности в субъектах Российской Федерации", утвержденной распоряжением Правительства Российской Федерации от 31.01.2017 N 147-р, и в соответствии с пунктом 1 раздела I заседания рабочей группы от 05.07.2018 N 84-СШ по мониторингу внедрения в субъектах Российской Федерации целевой модели "Осуществление контрольно-надзорной деятельности в субъектах Российской Федерации" приказываю:

1. Утвердить результаты обобщения правоприменительной практики при осуществлении государственного контроля (надзора) в сфере долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Московской области в 1 полугодии 2021 года согласно приложению к настоящему приказу.

2. Организационному управлению Главного управления государственного строительного надзора Московской области (далее - Главгосстройнадзор Московской области) обеспечить размещение настоящего приказа на официальном сайте Главгосстройнадзора Московской области в разделе "Деятельность. Контрольно-надзорная деятельность" в подраздел "Программа профилактики" в пятидневный срок со дня его подписания.

3. Контроль исполнения настоящего приказа возложить на заместителя начальника Главгосстройнадзора Московской области Набикова В.М.

Министр Правительства Московской области по государственному надзору в строительстве

А.П. Гарибян

Утверждено
приказом Главного управления
государственного строительного надзора
Московской области
от 23.06.21 N 86

Обобщение результатов
правоприменительной практики при осуществлении государственного контроля (надзора) в сфере долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Московской области в 1 полугодии 2021 года

Обобщение правоприменительной практики осуществления государственного контроля (надзора) в сфере долевого строительства многоквартирных домов (или) иных объектов недвижимости на территории Московской области в соответствии с законодательством Российской Федерации о долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (далее - обобщение правоприменительной практики) подготовлено в соответствии со статьей 8.2 Федерального закона от 26.12.2008 N 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля".

В соответствии с Положением о Главном управлении государственного строительного надзора Московской области, утвержденным постановлением Правительства Московской области от 11.04.2016 N 270/9, Главное управление государственного строительного надзора Московской области (далее Главгосстройнадзор Московской области) является центральным исполнительным органом государственной власти Московской области, осуществляющим на территории Московской области государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - контроль в области долевого строительства).

I. Общие положения

Целью проведения обобщения и анализа правоприменительной практики и наиболее часто встречающихся случаев нарушений обязательных требований при осуществлении государственного контроля (надзора) в сфере долевого строительства является:

1) обеспечение единства практики применения законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации;

2) обеспечение доступности сведений о правоприменительной практике Главгосстройнадзора Московской области путем опубликования;

3) снижение количества нарушений обязательных требований и повышение уровня защищенности охраняемых законом ценностей за счет обеспечения информированности заинтересованных лиц о практике применения обязательных требований;

4) совершенствование нормативных правовых актов для устранения устаревших, дублирующих и избыточных обязательных требований.

Задачами обобщения правоприменительной практики являются:

1) выявление проблемных вопросов применения Главгосстройнадзором Московской области при осуществлении государственного контроля (надзора) в сфере долевого строительства обязательных требований;

2) выработка с привлечением широкого круга заинтересованных лиц оптимальных решений проблемных вопросов правоприменительной практики и их реализация;

3) выявление устаревших, дублирующих и избыточных обязательных требований, подготовка и внесение предложений по их устранению;

4) подготовка предложений по совершенствованию законодательства;

5) снижение количества нарушений обязательных требований и повышение уровня защищенности охраняемых законом ценностей за счет обеспечения информированности подконтрольных субъектов о практике применения обязательных требований;

6) выявление типичных нарушений обязательных требований, и подготовка предложений по реализации профилактических мероприятий для их предупреждения.

II. Нормативно-правовое регулирование при осуществлении государственного контроля (надзора) в области долевою строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Московской области

При реализации функций по осуществлению государственного контроля в области долевого строительства Главгосстройнадзор Московской области руководствуется в своей деятельности:

1) Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ);

2) Жилищным кодексом Российской Федерации;

3) Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ);

4) Федеральным законом от 02.05.2006 N 59-ФЗ "О порядке рассмотрения обращения граждан";

5) Федеральным законом от 26.12.2008 N 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля" (далее - Федеральный закон от 26.12.2008 N 294-ФЗ);

6) постановлением Правительства Российской Федерации от 11.06.2018 N 673 "Об утверждении Правил расчета собственных средств застройщика, имеющего право на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости";

7) постановлением Правительства Российской Федерации от 26.12.2018 N 1683 "О нормативах финансовой устойчивости деятельности застройщика";

8) постановлением Правительства Российской Федерации от 26.03.2019 N 319 "О единой информационной системе жилищного строительства";

9) постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 438 "Об особенностях осуществления в 2020 году государственного контроля (надзора), муниципального контроля и о внесении изменения в пункт 7 Правил подготовки органами государственного контроля (надзора) и органами муниципального контроля ежегодных планов проведения плановых проверок юридических лиц и индивидуальных предпринимателей";

10) постановлением Правительства Российской Федерации от 29.07.2020 N 1136 "О признании утратившими силу некоторых актов и отдельных положений некоторых актов Правительства Российской Федерации, об отмене некоторых нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, содержащих обязательные требования, соблюдение которых оценивается при проведении мероприятий по контролю при осуществлении государственного контроля (надзора) в сферах теплоснабжения, обеспечения энергетической эффективности, строительства и жилищно-коммунального хозяйства";

11) постановлением Правительства Российской Федерации от 26.12.2018 N 1680 "Об утверждении общих требований к организации и осуществлению органами государственного контроля (надзора), органами муниципального контроля мероприятий по профилактике нарушений обязательных требований, требований, установленных муниципальными правовыми актами";

12) приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 20.12.2016 N 996/пр "Об утверждении формы проектной декларации";

13) приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 03.07.2017 N 955/пр "Об утверждении формы отчетности об осуществлении деятельности жилищно-строительного кооператива, связанной с привлечением денежных средств граждан для строительства жилищно-строительным кооперативом многоквартирного дома, в том числе об исполнении таким кооперативом своих обязательств перед членами кооператива и иными лицами, и порядка предоставления жилищно-строительным кооперативом указанной отчетности в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости";

14) приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 12.10.2018 N 656/пр "Об утверждении формы и порядка предоставления застройщиками в контролирующий орган отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе об исполнении примерных графиков реализации проектов строительства и своих обязательств по договорам, сводной накопительной ведомости проекта строительства";

15) приказом Министерства финансов Российской Федерации от 02.07.2010 N 66н "О формах бухгалтерской отчетности организаций";

16) приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 11.10.2018 N 653/пр "Об утверждении формы заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3, статьями 20 и 21 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации";

17) постановлением Правительства Московской области от 11.04.2016 N 270/9 "Об утверждении Положения о Главном управлении государственного строительного надзора Московской области";

18) постановлением Правительства Московской области от 20.09.2010 N 794/43 "Об утверждении Перечня документов, представляемых лицами, осуществляющими привлечение денежных средств граждан для строительства, в уполномоченный орган исполнительной власти Московской области, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости";

19) постановлением Правительства Московской области от 18.10.2018 N 757/37 "Об утверждении Порядка организации и осуществления государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Московской области";

20) распоряжением Главного управления государственного строительного надзора Московской области от 05.09.2018 N 56 "Об утверждении перечня должностных лиц Главного управления государственного строительного надзора Московской области, уполномоченных составлять протоколы и рассматривать дела об административных правонарушениях, предусмотренных Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях, Законом Московской области от 04.05.2016 N 37/2016-03 "Кодекс Московской области об административных правонарушениях";

21) распоряжением Главного управления государственного строительного надзора Московской области от 26.12.2019 N 53 "Об утверждении Административного регламента Главного управления государственного строительного надзора Московской области по исполнению государственной функции по осуществлению государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Московской области".

III. Правоприменительная практика организации и проведения государственного контроля (надзора) в сфере долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Московской области

Глава 1. Осуществление государственного контроля (надзора) в сфере долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Московской области

Государственный контроль в области долевого строительства осуществлялся посредством организации и проведения внеплановых проверок застройщиков.

К отношениям, связанным с осуществлением государственного контроля в области долевого строительства, применялись положения Федерального закона от 26.12.2008 N 294-ФЗ, с учетом особенностей организации и проведения проверок, установленных Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

В соответствии с ч. 10 ст. 23 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ плановые проверки в отношении лиц, осуществляющих привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, не проводятся.

Глава 2. Использование оснований для проведения внеплановых проверок

Основаниями для проведения внеплановой проверки в соответствии с пунктом 11 статьи 23 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ являются:

1) истечение срока исполнения лицом, привлекающим денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, выданного Главным управлением предписания об устранении нарушения требований Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, а также иных требований по вопросам привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, установленных нормативными правовыми актами Президента Российской Федерации, нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации, нормативными правовыми актами уполномоченного органа, если до истечения такого срока лицом, привлекающим денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, не были устранены указанные в предписании нарушения;

2) выявление в ходе проведения анализа ежеквартальной отчетности застройщика об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, бухгалтерской отчетности (в том числе годовой), составленной в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, и (или) проектной декларации признаков нарушения обязательных требований, установленных законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

3) поступление обращений и заявлений граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, юридических лиц, информации от органов государственной власти, органов местного самоуправления, указанной в части 1 статьи 23.2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ некоммерческой организации, из средств массовой информации, сети Интернет о фактах нарушений требований Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, нормативных правовых актов Президента Российской Федерации, нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов уполномоченного органа, актов органов местного самоуправления;

4) отклонение застройщика от примерного графика реализации проекта строительства на 6 (шесть) и более месяцев;

5) распоряжение начальника (либо его первого заместителя, заместителя) Главгосстройнадзора Московской области о проведении внеплановой проверки, изданное в соответствии с поручением Президента Российской Федерации или Правительства Российской Федерации либо Правительства Московской области в случае выявления нарушений обязательных требований Федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации;

6) требование прокурора о проведении внеплановой проверки в рамках надзора за исполнением законов по поступившим в органы прокуратуры материалам и обращениям;

7) поступление в Главгосстройнадзор Московской области уведомления уполномоченного банка, предусмотренного частью 4 статьи 18.2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Глава 3. Организация и сроки проведения проверок

Главгосстройнадзором Московской области проводились проверки на основании распоряжений начальника Главгосстройнадзора Московской области (первого заместителя начальника Главгосстройнадзора Московской области) по форме, утвержденной приказом Минэкономразвития России от 30.04.2009 N 141 "О реализации положений "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля".

Проверки проведены в сроки, предусмотренные Федеральным законом от 26.12.2008 N 294-ФЗ.

Глава 4. Оформление результатов проверок и принятие мер по их результатам

По результатам проверок должностными лицами Главгосстройнадзора Московской области, проводившими проверки, составлялся акт поверки. Акт проверки оформлялся непосредственно после ее завершения.

В случае отсутствия руководителя, иного должностного лица или уполномоченного представителя лица, в отношении которого осуществляется государственный контроль в области долевого строительства, а также в случае его отказа дать расписку об ознакомлении либо об отказе в ознакомлении с актом проверки, акт направляется заказным почтовым отправлением с уведомлением о вручении, которое приобщается к экземпляру акта проверки, хранящемуся в деле, а также в Единой государственной информационной системе обеспечения контрольно-надзорной деятельности Московской области.

По результатам проверок уполномоченными должностными лицами Главгосстройнадзора Московской области, в случае выявления нарушений, выдавались предписания об устранении выявленных нарушений с указанием сроков их исполнения.

В 1 полугодии 2021 года по результатам проведения внеплановых проверок при осуществлении государственного строительного контроля в области долевого строительства Главгосстройнадзором Московской области выписано 347 предписаний об устранении выявленных нарушений и 38 предостережений о недопустимости нарушения обязательных требований, в аналогичном периоде прошлого года выдано 245 предписаний и 2 предостережения.

Должностные лица Главгосстройнадзора Московской области осуществляли своевременный контроль за выполнением выданных предписаний, а также своевременной подготовкой и передачей материалов должностным лицам Главгосстройнадзора Московской области, уполномоченным рассматривать дела об административных правонарушениях и в суды.

Информация о результатах контрольно-надзорной деятельности Главгосстройнадзора Московской области в области долевого строительства размещалась на официальном сайте Главгосстройнадзора Московской области в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

Глава 5. Привлечение к административной ответственности лиц за административные правонарушения, выявленные по результатам проверок

За 1 полугодие 2021 года по результатам проведения 352 внеплановым проверкам выявлено 344 нарушения обязательных требований в области долевого строительства. Доля нарушений на 1 проверку составила 0,97%.

Должностными лицами Главгосстройнадзора Московской области вынесено 500 постановлений по делу об административном правонарушении. По результатам рассмотренных дел в области долевого строительства были назначено 339 административных наказаний в виде административного штрафа, 126 административных наказаний в виде административного штрафа в соответствии с частями 2 и 3 статьи 3.4 КоАП РФ заменены на предупреждение, 23 постановления прекращены в связи с истечением срока привлечения к ответственности, 12 - обжалуется в суде.

За аналогичный период прошлого года по результатам проведения 199 контрольно-надзорных мероприятий выявлено 204 нарушения обязательных требований в области долевого строительства. Доля нарушений на 1 проверку составила 1,03%.

Должностными лицами Главгосстройнадзора Московской области вынесено 509 постановлений по делу об административном правонарушении. По результатам рассмотренных дел в сфере долевого строительства были назначено 432 административных наказания в виде административного штрафа, 53 административных наказания в виде административного штрафа в соответствии с частями 2 и 3 статьи 3.4 КоАП РФ заменены на предупреждение, 24 постановления прекращены в связи с истечением срока привлечения к ответственности.

Глава 6. Оценка тяжести нарушений обязательных требований и выбор ответственности, к которой привлекается виновное лицо

При выборе вида наказания и меры ответственности за совершение административного правонарушения должностные лица Главгосстройнадзора Московской области руководствовались положениями КоАП РФ и учитывали смягчающие и отягчающие административную ответственность обстоятельства, а также возможность замены административного штрафа предупреждением.

IV. Правоприменительная практика соблюдения обязательных требований в сфере долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Московской области

Типичные нарушения, выявленные в ходе контрольно-надзорных мероприятий, проведенных в 1 полугодии 2021 года

Типичными нарушениями, выявленными по результатам проведения внеплановых проверок, в том числе в части проверки исполнения ранее выданных предписаний, явились следующие нарушения:

1. нарушения обязательных требований к порядку представления

- отчетности застройщика в части осуществления деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства - 122 случая:

- непредставление отчетности в установленный срок;

- представление отчетности, содержащей недостоверные сведения;

- представление отчетности не в полном объеме.

2. нарушения в части информационной открытости по раскрытию

застройщиком информации - 18 случаев:

- размещение застройщиком в единой информационной системе жилищного строительства (далее - ЕИСЖС) проектной деклараций, содержащей неполную и (или) недостоверную информацию;

- нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации, либо вносимых в нее изменений;

3. нарушения порядка размещения информации в ЕИСЖС - 66 случаев:

- неразмещение застройщиком информации в ЕИСЖС;

- нарушение порядка, сроков и (или) периодичности размещения информации;

- размещение информации не в полном объеме;

4. нарушения требований в части целевого использования денежных средств участников долевого строительства - 18 случаев;

5. нарушение требования в части направления информации о переносе сроков передачи объектов и предложения по заключению дополнительного соглашения к договорам - 63 случаев;

6. нарушение требования в части передачи объекта долевого строительства по подписываемому сторонами передаточному акту - 9 случаев:

7. нарушения в части привлечения денежных средств участников долевого строительства, связанного с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств не введен в эксплуатацию, лицом, не имеющим права и (или) привлекающим денежные средства в нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение настоящих требований - 4 случая;

8. воспрепятствование законной деятельности должностного лица органа государственного контроля (надзора), уклонение от проведения проверки - 4 случая;

9. непредставление аудиторского заключения - 15 случаев;

10. нарушение норматива финансовой устойчивости - 24 случая.

Основными причинами нарушений обязательных требований являются:

1. изменение законодательства РФ в сфере долевого строительства;

2. отсутствие информированности и заинтересованности застройщика исполнять обязательные требования в области долевого строительства, а также правовая неграмотность лиц, участвующих в долевом строительстве;

3. отсутствие денежных средств у застройщика (вывод средств, растрата, отсутствие продаж), сокрытие застройщиком информации о проекте;

4. проблемы технического характера (в части размещения информации);

5. окончание срока действия разрешительных документов, на основании которых осуществляется строительство, а равно отзыв документов.

Основные рекомендации подконтрольным субъектам (застройщикам) по проведению мероприятий, направленных на устранении причин совершения массовых нарушений обязательных требований:

1. принимать участие в еженедельных вебинарах по вопросам долевого строительства;

2. ознакомление с результатами проведения проверок на сайте Главгосстройнадзора Московской области;

3. своевременное ознакомление с изменениями в законодательстве РФ в области долевого строительства;

4. изучить требования основных нормативно-правовых актов РФ в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.