Определение Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 2024 г. N 305-ЭС24-7728 по делу N А40-125002/2021 Об отказе в передаче жалобы в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации

Определение Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 2024 г. N 305-ЭС24-7728 по делу N А40-125002/2021

Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Парикмахерская "Эффект" на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2023 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 22.03.2024 по делу N А40-125002/2021 Арбитражного суда города Москвы,

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Парикмахерская "Эффект" (далее - ответчик) об изъятии для государственных нужд нежилого помещения с кадастровым номером 77:08:0010004:10340, фонда общей площадью 199 кв.м, расположенного адресу: г. Москва, Демьяна Бедного ул., д. 16, установлении суммы возмещения, определении условий возмещения и изъятия.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Правительство Москвы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 04.07.2022 изъято для государственных нужд имущество - объект недвижимости: нежилое помещение с кадастровым номером 77:08:0010004:10340, общей площадью 199 кв.м, расположенное по адресу: г. Москва, Демьяна Бедного ул., д. 16; суд определил установить сумму возмещения за изымаемое нежилое помещение в соответствии с заключением эксперта от 25.11.2021 N 21-20211012/ЗЭ, выполненного экспертной организацией ООО "Глобал ОСТ" в рамках дела N А40-125002/21, в размере 130 652 344 руб.; определены порядок и условия выплаты возмещения.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2023, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 22.03.2024, решение от 04.07.2023 изменено. Суд установил сумму возмещения за изымаемое нежилое помещение в соответствии с заключением эксперта N 169-ОЭ от 21.08.2023, выполненным экспертной организацией ООО "Лаборатория судебных экспертиз" в рамках дела N А40-125002/2021, в сумме 51 047 211 руб. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, заявитель просит отменить постановления апелляционного и окружного судов, ссылаясь на существенное нарушение норм материального и процессуального права.

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что заключение экспертизы, выполненное ООО "Лаборатория судебных экспертиз", носит недостоверный, противоречивый характер, по форме и содержанию не соответствует Федеральному закону от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки.

Эксперт необоснованно, в нарушение правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации по вопросам возмещения собственникам объектов недвижимости при изъятии объектов недвижимости их стоимости, должным образом не анализирует реальную подтвержденную доходность объекта исследования, существовавшую до изъятия земельного участка, в том числе, до начала строительства станции метро, ограждения территории, которое затрудняет и препятствует допуску к объекту исследования, до частичного демонтажа здания объекта исследования (демонтаж оконных проемов вышестоящих этажей), которое привело к порче имущества, в том числе, отделки вследствие многочисленных заливов.

Эксперт делает вывод о том, что объект исследования относится к сегменту" помещения свободного назначения", что существенно занижает стоимость оцениваемого объекта недвижимости. При этом торговая недвижимость имеет максимальную стоимость по отношению к остальным сегментам недвижимости.

Эксперт для разных аналогов принимает разные источники для расчета корректировки в отсутствие какого-либо обоснования.

Эксперт, вводя корректировки на удаленность от метро в целом по рынку коммерческой недвижимости и земельных участков для аналогов N 1, N 3, N 4, не учитывает локальное местоположение объекта исследования, сегмент рынка недвижимости, существенную близость к метро и в среднем занижает рыночную стоимость на 12%.

Эксперт использует в качестве аналогов объекты, расположенных либо на второстепенных улицах, либо внутри квартала, не учитывает ценообразующий фактор, а именно, значимость улицы, и тем самым существенно занижает стоимость объекта на 30%.

Эксперт неверно рассчитал корректировки по площади, произвел двойное вычитание операционных расходов и необоснованно снизил действительный валовый доход, что приводит к существенному ошибочному занижению рыночной стоимости объекта исследования.

Рассчитанная экспертом арендная ставка в размере 26 094 руб. кв.м в год не соответствует ни подтвержденными договорами аренды доходам, получаемым от сдачи в аренду объекта исследования в размере около 50 000 руб. кв.м в год, ни рыночному уровню доходов на аналогичные объекты на дату проведения экспертизы, то есть в 2023 г. в размере 66 912 руб.кв.м в год.

Эксперт должен был определить упущенную выгоду в том числе за период до даты оценки -30.06.2023.

Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.

При изучении доводов кассационной жалобы и принятых по делу судебных актов оснований, по которым жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.

Как следует из обжалуемых актов, многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Москва, Демьяна Бедного ул., д. 16 включен в Программу реновации жилищного фонда в городе Москве.

Ответчик является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 77:08:0010004:10340, общей площадью 199 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, Демьяна Бедного ул., д. 16.

Истцом издано распоряжение от 24.09.2020 N 31681 "Об изъятии для государственных нужд объекта недвижимого имущества", в соответствии с которым подлежит изъятию для государственных нужд города Москвы, для целей реализации постановления Правительства Москвы от 01.08.2017 N 497-ПП "О программе реновации жилищного фонда в городе Москве", нежилое помещение принадлежащее правообладателю.

В соответствии с отчетом об оценке от 22.01.2021 N П1238-21, выполненного независимой оценочной организацией ООО "Оценка и Консалтинг", величина убытков причиненных обладателю прав на изымаемое недвижимое имущество составляет 25 249 000 руб.

Обремененная залогом денежная сумма в соответствии с договором купли-продажи недвижимости между истцом и ответчиком от 27.07.2017 N 59-4738 составляет 10 776 003 руб. 05 коп.

Истец указал что, ввиду данного обременения сумма денежной компенсации за изымаемое нежилое помещение составляет 14 472 996 руб. 95 коп. и включает в себя рыночную стоимость изымаемого объекта недвижимости, а также иные убытки и расходы, причиненные правообладателю в связи с изъятием.

Письмом от 25.02.2021 исх. N ДГИ-И-13583/21 ответчику направлен проект соглашения об изъятии нежилых помещений для государственных нужд города Москвы с приложением материалов оценки рыночной стоимости изымаемого недвижимого имущества и расчета убытков, причиняемых в связи с изъятием недвижимого имущества.

Определением от 08.10.2021 по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза, согласно которой рыночная стоимость объекта, включая НДС, объекта нежилого фонда с кадастровым номером: 08:0010004:10340, общей площадью 199 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва. Демьяна иного ул., дом 16, принадлежащего ООО "Парикмахерская "Эффект" на праве собственности составляет: 117 529 000 руб.; убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения обязательств перед третьими нами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, включая упущенную выгоду: 9 715 003 руб.; прочие убытки: 3 408 341 руб.

Суд первой инстанции пришел, исследовав и оценив доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь подпунктом 3.2 пункта 2 статьи 235, 279, 281 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 10 Федерального закона от 05.04.2013 N 43-ФЗ "Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением с к субъекту Российской Федерации-городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", статьей 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации, пришел к выводу об обоснованности требования истца об изъятии объекта недвижимости для государственных нужд города Москвы, с установлением суммы компенсации в размере 130 652 344 руб. на основании судебной экспертизы, проведенной в рамках рассмотрения настоящего дела.

Апелляционный суд, приняв во внимание доводы о том, что при определении размера возмещения судом не учтена задолженность ответчика перед Департаментом в рамках договора купли-продажи нежилого помещения от 27.07.2017 N 59-4738; в сумму денежной компенсации неправомерно включен размер НДС; в основу решения положено недопустимое доказательство, в связи с чем принят неправомерный судебный акт, нарушающий права города Москвы в лице Департамента; выводы в решении суда противоречат действующему законодательству, регулирующему оценочную деятельность в Российской Федерации, а также Федеральному закону от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", определением от 08.11.2022 назначил по делу повторную экспертизу.

Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2022 по настоящему делу была назначена повторная экспертиза.

Апелляционный суд отметил, что существенным для рассмотрения настоящего спора является обстоятельство того, что ранее спорное имущество являлось предметом договора-купли продажи в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ.

Истцом в качестве продавца и ответчиком в качестве покупателя заключен договор купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) N 59-4738 от 27.07.2017, цена объекта площадью 199 кв.м с кадастровым номером 77:08:0010004:10340 составила 24 248 000 руб. без налога на добавленную стоимость.

Согласно проведенной по делу судом первой инстанции судебной экспертизы стоимость объекта оценки составила 117 529 000 руб., следовательно, относительно цены приобретения имущества цена объекта в соответствии с экспертизой (без учета налога на добавленную стоимость) увеличилась более чем в 4 раза, что не соответствует динамике цен на коммерческую недвижимость в городе Москве.

Рыночная стоимость спорного объекта в соответствии с проведенной судом апелляционной инстанции повторной экспертизой, без налога на добавленную стоимость составила 47 498 000 руб., что в 1,95 раза превышает стоимость приобретенного ответчиком объекта на основании договора купли-продажи в 2017 году и соответствует размеру динамики цен на коммерческую недвижимость в Москве по отношению к 2023 году.

Согласно заключению повторной судебной экспертизы возмещение за изымаемое нежилое помещение без налога на добавленную стоимость, включая убытки, составляет в сумме 51 047 211 руб.

Суд апелляционной инстанции, с которым согласился суд округа, признал заключение повторной экспертизы соответствующим нормам Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации

ОПРЕДЕЛИЛ:

Отказать в передаче кассационной жалобы общества с ограниченной ответственностью "Парикмахерская "Эффект" для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Судья Верховного Суда Российской Федерации

Н.С. Чучунова