Определение Верховного Суда Российской Федерации от 13 июня 2024 г. N 304-ЭС24-4016 по делу N А45-25787/2022 Об отказе в передаче жалобы в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации

Определение Верховного Суда Российской Федерации от 13 июня 2024 г. N 304-ЭС24-4016 по делу N А45-25787/2022

Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговый Холдинг Сибирский Гигант" на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 05.06.2023, постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2023 и постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21.12.2023 по делу N А45-25787/2022,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Торговый Холдинг Сибирский Гигант" (далее - холдинг, ООО "ТХ Сибирский Гигант") обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Ройял Эстейт" (далее - ООО "Ройял Эстейт") о признании права общей собственности на недвижимое имущество - нежилые помещения, общей площадью 260,3 кв.м, номера на поэтажном плане: N 4 на отметке - 3,60 (котельная), N 6 на отметке - 7,20 (котельная), которые являются частью нежилых помещений с кадастровыми номерами 54:35:032700:1792, 54:35:032700:1776, и размещенные в этих помещениях отопительные котлы и оборудование, за всеми собственниками помещений административного здания Торгово-развлекательного комплекса "Ройял Парк" по адресу: г. Новосибирск, ул. Красный проспект, д. 101.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью "Успех-Недвижимость", Сибирское управление Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору, общество с ограниченной ответственностью "СП Девелопмент", акционерное общество "Народный сберегательный банк Казахстана", общество с ограниченной ответственностью "Энергогазсервис".

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 05.06.2023, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2023 и постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21.12.2023, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, заявитель просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты, ссылаясь на существенное нарушение норм материального и процессуального права.

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что спорное имущество по своим характеристикам является общим имуществом собственников здания, необоснованно признано судами самостоятельным объектом недвижимости, принадлежащем ответчику на праве собственности.

Спорное имущество является не принадлежностью к главной вещи, а составной частью единого нежилого здания, для которого законом установлен императивный запрет на самостоятельную реализацию третьим лицам.

К помещениям в нежилых зданиях, являющихся общим имуществом собственников подлежат применению нормы статей 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), а также нормы Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс).

Газовая котельная, спроектированная, построенная и функционирующая с единственной целью - обеспечение теплоснабжения здания Торгово-развлекательного комплекса "Ройял Парк" по адресу: г. Новосибирск, ул. Красный проспект, д.101, не может быть передана третьему лицу.

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию N Ru 54303000-384 от 22.11.2007 Торгово-Развлекательный комплекс "Ройял Парк" проектировался, строился, вводился в эксплуатацию как объект капитального строительства в составе единого комплекса, предусматривающего автостоянку, гипермаркеты, кинокомплекс, предприятия общественного питания, газовую котельную и распределительный пункт с трансформаторной подстанцией.

Помещение котельной расположены в габаритах здания, имеют общие с зданием ограждающие конструкции, выполняют функции инженерного обеспечения здания, обеспечивают безопасную его эксплуатацию и предназначены для обслуживания всего здания.

Договор инвестирования в строительство, который предусматривает передачу общего имущества в чью-либо единоличную собственность, является ничтожным.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 38 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 04.12.2013, договоры, предусматривающие инвестирование в части передачи в собственность нежилых помещений, которые отнесены законом к общему имуществу дома, являются ничтожными.

В соответствии со статьей 19 Федерального закона от 30.12.2009 N 384 "Технический регламент зданий и сооружений" строящееся здание обязательно должно предусматривать систему отопления для обеспечения выполнения санитарно-эпидемиологических требований в проектной документации зданий и сооружений с помещениями с постоянным пребыванием людей, за исключением объектов индивидуального жилищного строительства, должно быть предусмотрено устройство систем водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, энергоснабжения.

Доказательств создания помещений газовой котельной с расположенным в нем оборудованием исключительно за счет средств правопредшественника ответчика в материалах дела отсутствуют.

Регистрация права собственности на помещения котельной не свидетельствует о том, что строительство котельной осуществлялось им в период после ввода ТРЦ в эксплуатацию, и что иные участники долевого строительства не произвели затрат на строительство ТРК вместе с котельной, поскольку они являются единым комплексом.

Суды неверно квалифицировали требования истца как негаторные, виндикационные, поскольку истцом избран иной способ защиты нарушенных прав. Требования истца основаны на пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". Требование заключается в признании права общей долевой собственности на общее имущество и устранении записи об индивидуальном права собственности ответчика на это имущество.

Такое требование должно рассматриваться аналогично негаторному иску (статьи 208, 304 Гражданского кодекс), на который срок исковой давности не распространяется.

Неправомерное оформление в индивидуальную собственность общего имущества собственников одним из таких сособственников следует рассматривать как учинение препятствий иным собственникам в пользовании таким помещением.

Между истцом и ООО "Успех-Недвижимость", имеющим лицензию на эксплуатацию газовой котельной, был заключен договор на предоставление комплекса услуг. Оплата по договору подразумевает не только возмещение затрат на потребленные услуги теплоснабжения и горячего водоснабжения, но и вознаграждение управляющей компании за работы по управлению и обслуживанию имущества, расходы на его подержание в надлежащем состоянии, что является подтверждением отнесения спорного имущества к категории общей собственности.

Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.

При изучении доводов кассационной жалобы по материалам истребованного дела и принятых по делу судебных актов оснований, по которым жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.

Как следует из обжалуемых актов, ООО "Ройял Эстейт" является собственником нежилого объекта недвижимости общей площадью 260,3 кв.м, номера на поэтажном плане: 4 (отметка - 3,60), 6 (отметка - 7,20), расположенного в ТРК "Ройял Парк" по адресу: Новосибирская обл., г. Новосибирск, Красный проспект, дом 101.

ООО "ТХ Сибирский Гигант" является собственником следующих нежилых помещений, расположенных в указанном выше здании:

- помещения, назначение: нежилое, площадь: общая 1420,7 кв.м, этаж: 1, кадастровый номер 54:35:032700:2562 (П1);

- помещения, назначение: нежилое, площадь: общая 2131,2 кв.м, этаж: 1, кадастровый номер 54:35:032700:2563 (П2);

- помещения, назначение: нежилое, площадь: общая 5675,5 кв.м, этаж: 1, кадастровый номер 54:35:032700:2564 (ПЗ).

Ссылаясь на то, что котельная является общим имуществом собственников помещений в ТРК "Ройял Парк" по адресу: г. Новосибирск, Красный проспект, 101, так как предназначено для обслуживания всего здания, здание ТРК проектировалось (проектом предусмотрено теплоснабжение здания от собственной газовой котельной, в том числе обеспечение горячей водой), строилось и вводилось в эксплуатацию как объект капитального строительства в составе единого комплекса, в связи с чем спорное имущество не может использоваться в качестве самостоятельного и находиться в единоличной собственности ответчика, истец обратился с настоящими исковыми требованиями.

При разрешении спора судами установлено, что 02.10.2006 заключен договор участия в долевом строительстве объекта недвижимости N ИД 01, по которому ЗАО "Автоярус" (застройщик) и ЗАО "Автоярус-Инвест" (участник долевого строительства), ЗАО "Автоярус-Инвест" приобрели ряд помещений, расположенных на 2-м этаже автостоянки, в том числе помещение с номером В2005, являющееся согласно экспликации (приложение N 1) помещением котельной.

По данным технического паспорта здания (строения) от 18.09.2007 помещению котельной, расположенному на отметке - 7.20, присвоен номер 6.

02.10.2006 заключен договор участия в долевом строительстве объекта недвижимости N ИД 02 между ЗАО "Автоярус" (застройщик) и ЗАО "Автоярус-Инвест" (участник долевого строительства) согласно которому ЗАО "Автоярус-Инвест приобрело ряд помещений, расположенных на 1-м этаже автостоянки, в том числе помещение с номером В1007, являющееся согласно экспликации (приложение N 1) помещением котельной.

По данным технического паспорта здания (строения) от 18.09.2007 помещению котельной, расположенному на отметке - 3,60, присвоен номер 4.

После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию между участниками долевого строительства ТРК Ройял Парк: ЗАО "Автоярус-Инвест", ООО "КОРА-ТК", ООО "СП Девелопмент" и ООО "БОНУС 2000" заключено соглашение о распределении долей в праве собственности на помещения общего пользования от 24.10.2008, согласно которому все стороны, в том числе застройщик определили размер долей и общую площадь помещений общего пользования ТРК Ройял Парк равную 4 639,2 кв.м.

В акте приема-передачи в общую долевую собственность помещений общего пользования от 24.10.2008, подписанном между застройщиком - ЗАО "Автоярус" и участниками долевого строительства - ЗАО "Автоярус-Инвест", ООО "КОРА-ТК", ООО "СП Девелопмент" и ООО "БОНУС 2000", основанном на данных технического паспорта здания (строения) от 18.09.2007, стороны определили, какие именно помещения ТРК Ройял Парк относятся к помещениям общего пользования и передаются в долевую собственность участников строительства ТРК Ройял Парк, с определением доли каждого участника в праве собственности на помещения общего пользования в конкретных долях и процентном соотношении к общей определенной сторонами площади помещений общего пользования - 4 639,2 кв.м, конкретно описав в акте, какие помещения входят в данную площадь помещений общего имущества в здании.

Помещение, расположенное на отметке - 7.20, которому присвоен номер 6, и помещение, расположенное на отметке - 3,60, которому присвоен номер 4, не поименованы в указанных соглашении и акте, тогда как на период составления технического паспорта здания (строения) от 18.09.2007 стороны уже определили функциональное назначение данного помещения в качестве котельной, тем самым понимали функциональное назначение указанного объекта - отопление здания.

Спорные помещения котельной с оборудованием ответчик приобрел в индивидуальную собственность у ЗАО "Автоярус-Инвест".

Истец приобрел принадлежащие ему на праве собственности помещения у ООО "КОРА-ТК" в 2009 году.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

В силу пункта 4 статьи 244 Гражданского кодекса общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи пункт 1 статьи 133 Гражданского кодекса) либо не подлежит разделу в силу закона.

На основании статьи 247 Гражданского кодекса владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Согласно разъяснениям, приведенным в пунктах 1, 2 постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление N 64), при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.

Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса , статьей 36 Жилищного кодекса. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество (пункт 9 Постановления N 64).

Судами установлено, что участниками долевого строительства здание ТРК разделено как на отдельные помещения - самостоятельные объекты недвижимого имущества с определенной площадью, так и с определением оставшейся площади здания в качестве мест общего пользования и конкретной доли каждого в указанных помещениях общего пользования, которая определена исходя из конкретных помещений определенной площадью, при этом истец не являлся участником долевого строительства, расходов на финансирование создания здания, в том числе помещения ответчика с кадастровыми номерами 54:35:032700:1792, 54:35:032700:1776 не нес; предыдущие собственники помещений (участники долевого строительства) в здании своим соглашением определили режим общедолевой собственности с установлением площади общего имущества здания и доли каждого участника, а также выделили самостоятельные объекты недвижимости, некоторые из которых позже приобрел истец по договору купли-продажи.

Согласно представленному ответчиком в обоснование отсутствия условий для отнесения спорного имущества к общему имуществу ТРК экспертному заключению Межрегиональной общественной организации по развитию экспертной и судебно-экспертной деятельности от 28.03.2023 N 2023-09-03, мощность спорной газовой котельной составляет 1 050 кВт тепловой мощности в час, в связи с чем технически газовая котельная способна снабжать тепловой энергией не только непосредственно само здание ТРК "Роял Парк", но иные объекты.

Суды пришли к выводу, что газовая котельная имеет признаки самостоятельного объекта, на него не может распространяться режим общей долевой собственности.

Отказ в удовлетворении исковых требований обоснован судами также пропуском истцом срока исковой давности по заявленному требованию.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 Гражданского кодекса).

Истец, претендуя на спорное имущество как на имущество общей собственности собственников помещений ТРК, с момента приобретения права собственности на индивидуальные помещения в здании - в 2009 году, не имеет доступа в помещения газовой котельной в связи с созданием к тому препятствий собственником котельной, следовательно, на заявленные исковые требования распространяется общий трехлетний срок исковой давности.

Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации

ОПРЕДЕЛИЛ:

Отказать в передаче кассационной жалобы общества с ограниченной ответственностью "Торговый Холдинг Сибирский Гигант" для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Судья Верховного Суда Российской Федерации

Н.С. Чучунова