Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 2 июля 2014 г. N Ф07-4689/14 по делу N А56-60649/2013

02 июля 2014 г.

Дело N А56-60649/2013

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Кадулина А.В., Сапоткиной Т.И.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Возрождение" Шаматульского А.С. (доверенность от 15.11.2013), Пушкиной Я.А. (доверенность от 15.11.2013); от общества с ограниченной ответственностью "Каскад" Никитина В.О. (доверенность от 25.09.2013),

рассмотрев 01.07.2014 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Каскад" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.12.2013 (судья Васильева Н.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2014 (судьи Тимухина И.А., Жиляева Е.В., Серикова И.А.) по делу N А56-60649/2013,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Каскад", место нахождения: 195112, Санкт-Петербург, Заневский пр., д. 67, корп. 2, ОГРН 1037816055408 (далее - ООО "Каскад"), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Возрождение", место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, Гороховая ул., д. 50, лит. А, ОГРН 1127847162332 (далее - ООО "Возрождение"), о взыскании 566 560 руб. 69 коп. задолженности по договору аренды от 10.07.2011 N 2-111 за период с 01.03.2013 по 30.04.2013, а также 75 047 руб. 65 коп. неустойки за просрочку платежей за период с 10.01.2013 по 30.04.2013.

ООО "Возрождение" заявило встречный иск об обязании ООО "Каскад" произвести зачет авансового платежа в размере 593 400 руб. в счет арендной платы по договору аренды от 10.07.2011 N 2-111, а также о взыскании с ООО "Каскад" 26 839 руб. 31 коп. неосновательного обогащения и 1 513 руб. 07 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 18.03.2013 по 18.11.2013.

Решением от 27.12.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 25.03.2014, в удовлетворении основного и встречного исков отказано.

В кассационной жалобе ООО "Каскад", ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, просит отменить указанные решение и постановление, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Возрождение" просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными.

В судебном заседании представитель ООО "Каскад" поддержал доводы, приведенные в жалобе, а представитель ООО "Возрождение" возразил против ее удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, ООО "Каскад" (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Петро-Ден" (далее - ООО "Петро-Ден", арендатор) заключили предварительный договор аренды от 10.07.2011 N 2-111, по которому стороны обязались последовательно заключить в порядке и сроки, установленные в разделе 3 договора, сначала краткосрочный договор аренды, а затем долгосрочный договор аренды части помещения 401, помещения 1-Н площадью 86 кв. м, расположенных на 2-м этаже здания по адресу: Санкт-Петербург, Заневский пр. д. 67, корп. 2, лит. А., согласно тексту формы договора аренды (приложение N 1).

В соответствии с пунктом 2.1 предварительного договора общий срок аренды объекта составляет 5 лет с момента подписания акта приема-передачи к первому краткосрочному договору аренды.

Согласно пункту 3.1 предварительного договора стороны обязались в течение 10 дней с момента подписания предварительного договора заключить краткосрочный договор аренды объекта на условиях настоящего договора и приложения N 1.

Согласно пункту 3.2 предварительного договора после получения плана ПИБ на объект стороны обязались заключить долгосрочный договор аренды на условиях, предусмотренных разделом 2 и приложением N 1, на срок, оговоренный в пункте 2.1 предварительного договора (5 лет), за вычетом фактического срока аренды по предшествующим договорам.

В пункте 3.3 предварительного договора стороны установили, что если в течение срока действия краткосрочного договора аренды государственная регистрация договора аренды не будет осуществлена, то стороны повторно заключат краткосрочный договор, действующий до даты подписания акта приема-передачи объекта по долгосрочному договору аренды.

ООО "Каскад" (арендодатель) и ООО "Петро-Ден" (арендатор) заключили договор от 10.07.2011 N 2-111 аренды вышеуказанного объекта сроком на 11 месяцев.

По акту приема-передачи от 19.07.2011 объект аренды передан арендатору.

Соглашением от 14.04.2012 права и обязанности арендатора по указанным выше договорам переданы ООО "Возрождение".

Дополнительным соглашением от 31.05.2012 стороны продлили срок действия краткосрочного договора аренды на 11 месяцев (до 30.04.2013).

Порядок внесения арендной платы в соответствии с формулой, указанной в пункте 6.1 краткосрочного договора аренды, установлен сторонами в пунктах 4.1 - 4.2 данного договора.

Согласно пункту 5.2 договора аренды при неуплате или несвоевременной уплате арендатором авансовых платежей и/ или арендных платежей в установленные договором сроки ему начисляются пени в размере 0,3% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

В силу пункта 6.4 краткосрочного договора аренды арендатор обязан в течение 10 дней с момента подписания данного договора уплатить авансовый платеж в размере 19 780 у.е., включая НДС - 18%, по курсу 30 руб. за одну условную единицу. Сумма авансового платежа засчитывается в счет арендной платы за 2 последних месяца последнего года общего срока арендных отношений, предусмотренного пунктом 2.1 предварительного договора, и освобождения арендатором объекта, за исключением случаев досрочного расторжения договора.

Пунктом 5.11 условий краткосрочного договора предусмотрено, что в случае отказа арендатора от заключения краткосрочного договора на новый срок либо от заключения долгосрочного договора аренды в пределах общего срока аренды, указанного в пункте 2.1 предварительного договора, уплаченный арендатором авансовый платеж не засчитывается и не возвращается, что расценивается сторонами как санкция за отказ от продления договорных отношений.

В связи с окончанием срока предварительного договора аренды ООО "Возрождение" направило ООО "Каскад" письмо от 22.03.2013 и претензию от 27.03.2013 с просьбой зачесть сумму авансового платежа в счет последних месяцев аренды.

Письмом от 01.04.2013 ООО "Каскад" направило ООО "Возрождение" для подписания договор аренды на новый срок, указав, что предварительный договор аренды является действующим, предусмотренные данным договором обязательства не прекращены.

Ссылаясь на ненадлежащее выполнение ООО "Возрождение" обязательств по внесению арендной платы за период с 01.03.2013 по 30.04.2013, ООО "Каскад" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Считая, что обязательства по заключению долгосрочного договора аренды и очередного краткосрочного договора прекращены и ООО "Каскад" не вправе удерживать авансовый платеж, который превышает сумму задолженности по арендной плате на 26 839 руб., ООО "Возрождение" заявило встречный иск.

Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что сумма авансового платежа подлежит зачету в счет арендной платы за 2 последних месяца аренды (период с 01.03.2013 по 30.04.2013), в связи с чем задолженность по арендной плате и неосновательное обогащение отсутствуют.

Кассационная инстанция считает обжалуемые судебные акты законными и не подлежащими отмене.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ).

На основании статьи 190 ГК РФ и разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 4 информационного письма Президиума от 11.01.2002 N 66, суды установили, что предусмотренный в предварительном договоре срок заключения долгосрочного договора аренды нельзя признать определенным, так как он зависит от поведения сторон. Следовательно, стороны были обязаны заключить основной долгосрочный договор в течение 1 года с момента заключения предварительного договора применительно к пункту 4 статьи 429 ГК РФ. Поскольку этого не было сделано, обязательство по заключению основного долгосрочного договора прекратилось.

Обязанность арендатора заключить третий краткосрочный договор предварительным договором не предусмотрена.

Ввиду отсутствия условий для возложения на арендатора ответственности в виде удержания авансового платежа перечисленная арендатором сумма подлежит зачету в счет арендной платы за 2 последних месяца аренды (с 01.03.2013 по 30.04.2013).

При таких обстоятельствах суды правомерно отказали в удовлетворении требований ООО "Каскад" о взыскании задолженности и договорной нестойки.

Поскольку в счет арендной платы была зачтена вся сумма авансового платежа, суды не установили оснований для удовлетворения встречных исковых требований.

Кассационный суд отклоняет довод жалобы о том, что прекращение обязательства по заключению долгосрочного договора аренды не влечет за собой прекращение обязательства по заключению краткосрочного договора аренды, которое должно исполняться в течение 5 лет с момента подписания акта приема-передачи объекта. Указанный довод опровергается материалами дела и основан на неправильном толковании норм материального права, в том числе условий предварительного договора.

Исходя из буквального толкования условий предварительного договора, суды установили, что стороны предусмотрели обязательство заключить сначала краткосрочный договор аренды (который был заключен сторонами), затем долгосрочный договор аренды, а при невозможности заключить долгосрочный договор аренды - еще один краткосрочный договор аренды.

При таком положении ссылки подателя жалобы на неполучение ответа на предложение заключить договор аренды на новый срок и возвращение объекта не имеют правового значения.

Суды правильно применили нормы материального и процессуального права; выводы, изложенные в обжалуемых решении и постановлении, соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, оснований для отмены судебных актов и удовлетворения жалобы нет.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.12.2013 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2014 по делу N А56-60649/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Каскад" - без удовлетворения.

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

А.В. Кадулин Т.И. Сапоткина