Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 30 июля 2014 г. N Ф07-4694/14 по делу N А56-48378/2013

30 июля 2014 г.

Дело N А56-48378/2013

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе

председательствующего Захаровой М.В.,

судей Ракчеевой М.А., Сапоткиной Т.И.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Полюс" Кравчук И.В. (доверенность от 23.10.2013), от Комитета по управлению городским имуществом Ворона А.С. (доверенность от 27.12.2013 N 34849-42),

рассмотрев 24.07.2014 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.11.2013 (судья Егорова Д.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2014 (судьи Горбик В.М., Полубехина Н.С., Старовойтова О.Р.) по делу N А56-48378/2013,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Полюс", место нахождения: Санкт-Петербург, пр. Энгельса, д. 11, лит. А, ОГРН 1127847618690 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом (далее - Комитет) о признании недействительным уведомления от 16.07.2013 N 3861-21/13 об отказе от договора от 20.12.2007 N 21-ЗД03312 аренды земельного участка N 23 площадью 120 кв. м с кадастровым номером 78:13:7430:1050, расположенного у д. 29, корп. 1 по ул. Димитрова в Санкт-Петербурге, а также о признании договора аренды действующим.

Решением от 26.11.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 07.04.2014, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на нарушение судами норм материального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит принятые судебные акты отменить, в удовлетворении иска - отказать.

Как указывает податель жалобы, пунктом 7.5 договора аренды закреплено право арендодателя досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае невыполнения арендатором установленных в приложении N 4 к договору требований к магазину пешеходной доступности; оспариваемое уведомление является уведомлением об отказе от договора аренды в соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы жалобы, а представитель Общества просил ее отклонить, сообщив о рассмотрении судами аналогичного спора по делу N А56-48380/2013.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "ДИВА" (далее - ООО "ДИВА"; арендатор) 20.12.2007 заключили договор N А21-ЗД03312 аренды земельного участка N 23 площадью 120 кв. м с кадастровым номером 78:13:7430:1050, расположенного у д. 29, корп. 1 по ул. Димитрова в Санкт-Петербурге, для использования под магазин пешеходной доступности на срок до 12.12.2017.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 24.04.2008.

Участок передан арендатору по акту приема-передачи от 31.12.2007.

Порядок изменения, расторжения и прекращения договора определены в разделе VI.

Пунктом 7.4 предусмотрено право арендодателя на досрочное расторжение договора аренды в случае невыполнения арендатором установленных в приложении N 4 к договору требований к магазину пешеходной доступности.

По соглашению от 06.03.2009, заключенному ООО "ДИВА" и обществом с ограниченной ответственностью "Элайн" (далее - ООО "Элайн"), к последнему перешли права и обязанности по договору аренды от 20.12.2007 N 21-ЗД03312.

На основании названного соглашения Комитет (арендодатель), ООО "ДИВА" (арендатор) и ООО "Элайн" (правопреемник) 23.04.2009 заключили дополнительное соглашение N 2 к договору аренды от 20.12.2007 N 21-ЗД03312 о замене стороны (арендатора) на ООО "Элайн".

В связи с реорганизацией в форме слияния общества с ограниченной ответственностью "Нева-Альянс" и ООО "Элайн" создано Общество (протокол от 02.11.2012 общего собрания участников Общества).

По результатам проведенной 17.06.2013 проверки Комитет установил, что на момент обследования магазина пешеходной доступности из утвержденного перечня товаров, необходимых к предложению, отсутствуют мясопродукты, о чем составлен соответствующий акт.

Письмом от 16.07.2013 N 3861-21/13 Комитет, сославшись на пункты 7.4, 7.5 договора аренды, статьи 610, 622 ГК РФ, уведомил Общество об отказе от договора и предложил в срок до 16.10.2013 освободить занимаемый земельный участок.

Общество, полагая, что спорное уведомление является незаконным, нарушающим его права в сфере предпринимательской деятельности, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды пришли к выводу о том, что уведомление Комитета об отказе от договора аренды не соответствует требованиям действующего законодательства, поскольку расторжение договора аренды по основаниям, указанным в иске, возможно только в судебном порядке в соответствии с пунктом 2 статьи 450, статьей 619 ГК РФ.

Кассационная инстанция не находит правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

Кроме того, согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Данное положение, как указано в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", устанавливает специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ.

Суды первой и апелляционной инстанций, установив фактические обстоятельства по делу, принимая во внимание пункты 6.5, 7.5 договора, руководствуясь статьями 450, 619 ГК РФ, пришли к выводу об отсутствии оснований для досрочного одностороннего расторжения договора аренды земельного участка.

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций правомерно признали, что расторжение договора аренды земельного участка в силу прямого указания закона допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и в случае существенного нарушения условий договора, следовательно, спорное уведомление не соответствует закону.

Доводы жалобы отклоняются кассационной инстанцией как основанные на неверном толковании норм права.

Оснований для отмены обжалуемых судебных актов, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.11.2013 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2014 по делу N А56-48378/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом - без удовлетворения.

Председательствующий

М.В. Захарова

Судьи

М.А. Ракчеева Т.И. Сапоткина