Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 7 июня 2011 г. N Ф07-4534/11 по делу N А56-58010/2010

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 5 июня 2012 г. N Ф07-4534/11 по делу N А56-58010/2010

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Константинова П.Ю., судей Грачевой И.Л., Сергеевой И.В.,

при ведении аудиозаписи помощником судьи Куприященко Н.В.,

при участии от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Бабаевой В.В. (доверенность от 29.12.2010), от общества с ограниченной ответственностью "Корнер" Дроздова С.П. (доверенность от 27.05.2011), от общества с ограниченной ответственностью "Петроконсалт-сервис" Чернышея А.В. (доверенность от 19.05.2011),

рассмотрев 06.06.2011 в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Корнер" и общества с ограниченной ответственностью "Петроконсалт-сервис" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.11.2010 (судья Колосова Ж.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2011 (судьи Горбик В.М., Мельникова Н.А., Старовойтова О.Р.) по делу N А56-58010/2010,

установил

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Корнер" (далее - ООО "Корнер", Общество) о взыскании 732 085 руб. 13 коп. задолженности по арендной плате за период с 15.01.2008 по 31.03.2010 и с 01.07.2010 по 30.09.2010, а также 187 185 руб. 67 коп. пеней за просрочку указанных платежей за период с 05.04.2010 по 30.09.2010.

В кассационных жалобах ООО "Корнер" и не привлеченное к участию в деле общество с ограниченной ответственностью "Петроконсалт-сервис" (далее - ООО "Петроконсалт-сервис"), ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права и на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, просят отменить указанные решение и постановление, передать дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Доводы жалоб сводятся к тому, что вынесенные по настоящему делу судебные акты затрагивают права и законные интересы ООО "Петроконсалт-сервис"; суды не дали оценку тому обстоятельству, что за период с 15.01.2008 по 02.03.2010 арендные платежи за пользование спорным земельным участком внесены в полном объеме ООО "Петроконсалт-сервис"; ООО "Петроконсалт-сервис" и Общество 01.03.2009 заключили соглашение о возмещении затрат, которым урегулированы взаиморасчеты данных организаций за этот период; в силу изложенного, за период с 15.01.2008 по 02.03.2010 у Общества отсутствует задолженность по арендной плате, а с учетом принятых судебных актов на стороне Комитета возникло неосновательное обогащение за счет ответчика.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представители ООО "Корнер" и ООО "Петроконсалт-сервис" поддержали доводы, приведенные в жалобах, а представитель Комитета просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Синтез" (арендатор) заключили договор от 16.05.2003 N 15/ЗД-001327 аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора под производственную деятельность и реконструкцию на срок по 03.01.2048. Данный участок (зона 4, кадастровый номер N 78:3170:33) площадью 5391 кв. м расположен по адресу: Санкт-Петербург, ул. Профессора Попова, д. 23, лит. Д.

Государственная регистрация договора аренды произведена 06.06.2003.

Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили соглашение от 03.03.2010 N 15/ЗД-001327.8 о присоединении к договору аренды от 16.05.2003 N 15/ЗД-001327.

Согласно пункту 1 названного соглашения арендодатель предоставляет арендатору, а арендатор принимает и использует на условиях аренды совместно с другими сособственниками (пользователями) части здания, сооружения, расположенных на земельном участке, земельный участок Зона 4, площадью 5391 кв.м, кадастровый номер N 78:3170:33, находящийся по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Профессора Попова, д. 23, литера Д,

В соответствии с пунктами 6 и 7 соглашение действует по 03.01.2048 и его условия распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 15.01.2008.

На основании пункта 4 соглашения размер годовой арендной платы составляет 378 760 руб. 48 коп., а плата за аренду в квартал - 94 690 руб. 12 коп. (при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости Кд, устанавливаемый правительством Санкт-Петербурга, равен 1,00). Стороны согласовали, что Кд на 2010 год составляет 1,01.

В соглашении дополнительно указано, что условия договора от 16.05.2003 N 15/ЗД-001327 являются неотъемлемой частью соглашения.

Пунктом 3.7 договора аренды установлено, что арендатор перечисляет арендную плату за каждый квартал вперед, не позднее десятого числа первого месяца текущего квартала.

Пунктом 5.2 договора предусмотрена ответственность за несвоевременное перечисление арендной платы в виде уплаты пеней в размере 0,15 процента от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Ненадлежащее исполнение Обществом обязательств по внесению арендных платежей за периоды с 15.01.2008 по 31.03.2010 и с 01.07.2010 по 30.09.2010 явилось основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций признали исковые требования обоснованными по праву и размеру.

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Аналогичное положение содержится в пункте 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Толкование названных норм приведено в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление Пленума от 24.03.2005 N 11), в соответствии с которым покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Суды не исследовали обстоятельства, связанные с переходом права собственности от ООО "Петроконсалт-сервис" к ООО "Корнер" на помещения, расположенные в здании, находящимся на спорном земельном участке, и не установили, собственником каких помещений в заявленный период задолженности являлось ООО "Корнер".

Вместе с тем, податели жалоб ссылаются на следующие обстоятельства.

Комитет (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Бизнес регистратор" (арендатор) 16.05.2003 заключили соглашение N 15/ЗК-001327.1 о присоединении к договору аренды от 16.05.2003 N 15/ЗД-001327

В соответствии с договорами купли-продажи от 23.12.2005 и от 27.12.2005 и на основании зарегистрированного права собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, в соглашение от 16.05.2003 N 15/ЗК-001327.1 внесены изменения относительно наименования арендатора, которым указано ООО "Петроконсалт-сервис" (дополнительное соглашение от 04.05.2006 N 3).

При расчете задолженности по арендной плате за период с 15.01.2008 по 03.03.2010 не учтено, что, исходя из пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации к ответчику (с даты государственной регистрации права собственности ответчика на помещения) перешло право аренды части земельного участка, находящегося в государственной собственности и занятого недвижимостью, ранее принадлежащей ООО "Петроконсалт-сервис".

Податели жалоб указывают, что в период с 15.01.2008 по 02.03.2010 ООО "Петроконсалт-сервис" перечисляло Комитету арендную плату в размере установленном договором аренды от 16.05.2003 N 15/ЗД-001327; указанные затраты ООО "Петроконсалт-сервис" были компенсированы ООО "Корнер".

На указные обстоятельства Общество ссылалось так же в апелляционной жалобе.

Однако указанные обстоятельства судами не исследовались.

При указанных обстоятельствах взыскание с ответчика арендной платы за период с 15.01.2008 по 02.03.2010 по новой ставке арендной платы, предусмотренной соглашением от 03.03.2010 N 15/ЗД-001327.8 о присоединении к договору аренды N 15/ЗД-001327неправомерно.

При таких обстоятельствах на основании пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует принять во внимание изложенное, установить перечислялась ли в период с 15.01.2008 по 03.03.2010 ООО "Петроконсалт-сервис" арендная плата за пользование спорным земельным участком и в каком размере; выяснить когда и в каком объеме к ответчику перешли права арендатора в порядке пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации; предложить истцу представить обоснованный расчет арендной платы и пеней, а ответчику - контррасчет; рассмотреть вопрос о привлечении к участию в деле ООО "Петроконсалт-сервис"; установить иные обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, дать оценку всем доводам сторон и лиц, участвующих в деле, принять законное и обоснованное решение по существу спора, в зависимости от которого распределить судебные расходы, в том числе по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.11.2010 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2011 по делу N А56-58010/2010 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий

П.Ю. Константинов

Судьи

И.Л. Грачева И.В. Сергеева