Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 27 июня 2011 г. N Ф07-1038/11 по делу N А05-5421/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июня 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 июня 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Гафиатуллиной Т.С., судей Кадулина А.В., Рудницкого Г.М.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Товары для дома" Аксеновой Н.Ю. (доверенность от 18.06.2010), Новицкой Л.И. (доверенность от 14.01.2011), Новицкого А.А. (доверенность от 14.01.2011), Роговской Г.П. (доверенность от 14.01.2011),

рассмотрев 22.06.2011 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Товары для дома" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 24.09.2010 (судья Шашков А.Х.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2010 (судьи Моисеева И.Н., Елагина О.К., Митрофанов О.В.) по делу N А05-5421/2010,

установил

Общество с ограниченной ответственностью "Товары для дома" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к муниципальному образованию "Котлас" (далее - МО "Котлас") об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора от 30.04.2010 N 27 купли-продажи нежилого встроенного помещения магазина "Товары для дома" площадью 740,6 кв.м, расположенного по адресу: Архангельская область, г. Котлас, пр. Мира, д. 29, выкупаемого в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого помещения, предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), просило исключить пункт 2.2 из проекта договора купли-продажи и принять пункты 2.1, 2.3, 2.4, 2.5, 2.11, 4.1 в редакции истца согласно протоколу разногласий к договору купли-продажи.

Решением от 24.09.2010, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 29.11.2010, пункты 2.1 - 2.5, 2.11, 4.1 договора купли-продажи приняты в редакции МО "Котлас".

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение норм материального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит принятые судебные акты отменить, иск удовлетворить.

По мнению подателя жалобы, установленный в пункте 2.2 договора купли-продажи размер первоначального взноса при оплате имущества в рассрочку лишает покупателя права, предоставленного пунктом 2 статьи 5 Закона N 159-ФЗ, самостоятельно определять порядок оплаты имущества; предоставление региональным и местным органам власти права по своему усмотрению устанавливать величину первоначального взноса и рассрочки противоречит целям названного Закона и создает предпосылки для недобросовестной конкуренции; в силу пункта 3 статьи 161 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) в выкупную цену имущества включен НДС.

Определением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 22.03.2011 производство по настоящему делу было приостановлено до рассмотрения Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в порядке надзора дела N А12-1349/2010.

Определением от 26.05.2011 производство по настоящему делу возобновлено.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен

До судебного заседания 20.06.2011 в суд поступило дополнение к кассационной жалобе.

В судебном заседании 22.06.2011 представители Общества поддержали доводы, приведенные в кассационной жалобе и дополнении к ней.

МО "Котлас" о времени и месте слушания дела извещено надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направило, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Общество с 22.01.1993 арендует у МО "Котлас" нежилое встроенное помещение магазина "Товары для дома" площадью 740,6 кв.м, расположенное по адресу: Архангельская область, г. Котлас, пр. Мира, д. 29.

Постановлением администрации МО "Котлас" (далее - Администрация) от 25.03.2010 N 533 в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ), Законом N 159-ФЗ, Положением о порядке отчуждения недвижимого имущества, находящегося в собственности МО "Котлас" и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, утвержденного решением собрания депутатов МО "Котлас" от 10.09.2009 N 37-92-р (далее - Положение), решением собрания депутатов МО "Котлас" от 10.09.2009 N 38-93-р "Об утверждении Прогнозного плана (Программы) приватизации объектов муниципальной собственности МО "Котлас" на 2009-2010 г.г." определены условия приватизации объектов муниципальной собственности МО "Котлас"; утвержден перечень объектов, арендуемых субъектами малого и среднего предпринимательства и подлежащих продаже. Под пунктом 2 в названный перечень включено арендуемое Обществом нежилое помещение, рыночная стоимость которого составляет 13 200 000 руб. и подлежит оплате в рассрочку на пять лет с размером первоначального взноса в сумме 3 960 000 руб.

Комитет по управлению имуществом Администрации (далее - Комитет) 01.04.2010 направил в адрес Общества проект договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условиями об оплате, соответствующими указанным в приложении к постановлению Администрации от 25.03.2010 N 533.

Согласно пункту 2.1 договора в редакции Комитета цена приобретаемого истцом спорного помещения равна рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), и составляет 13 200 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке от 24.03.2010 N 37/Н-10. Первоначальный взнос в размере 3 960 000 руб. подлежит уплате в десятидневный срок с даты подписания договора (пункт 2.2 договора). На оставшуюся после уплаты первоначального взноса сумму в размере 9 240 000 руб. предоставляется рассрочка на пять лет и производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации - 8,25%, действующей по состоянию на 01.04.2010 (пункт 2.3 договора). Пунктом 2.5 договора установлено, что ежемесячный платеж, определенный исходя из суммы денежных средств, оставшихся после уплаты первоначального взноса, и срока рассрочки, составляет 154 000 руб. и уплачивается до 20-го числа текущего месяца, начиная с месяца, следующего за датой регистрации права собственности покупателя на помещение.

Общество возвратило проект договора с протоколом разногласий, касающихся условий о порядке оплаты (пункты 2.2, 2.3, 2.4, 2.11, 4.1). В последующем истец указал на наличие разногласий по пункту 2.1 договора, полагая, что в выкупную цену 13 200 000 руб. включен НДС, в связи с чем редакция этого пункта должна быть дополнена фразой "в том числе НДС".

Согласно предложенной истцом редакции пункт 2.2 договора о первоначальном взносе следует исключить. Истцу предоставляется рассрочка платежа сроком на пять лет, при этом оплата производится ежемесячно равными платежами по 220 000 руб. каждый.

Комитет письмом от 06.05.2010 N 01-1144 отклонил протокол разногласий со ссылкой на то, что условие о размере первоначального взноса установлено Положением.

Общество в соответствии со статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды не нашли противоречия между условиями договора в редакции МО "Котлас" и действующим законодательством и отказали в иске.

Кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Как установлено пунктом 2 статьи 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Законом N 178-ФЗ. Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Законом N 159-ФЗ, вступившим в силу 05.08.2008.

Законом N 159-ФЗ признано преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимся в пункте 2 информационного письма от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", нормы Закона N 159-ФЗ, устанавливающие специальные правила отчуждения государственного и муниципального недвижимого имущества, являются приоритетными по отношению к нормам Закона N 178-ФЗ; специальные правила касаются, в частности, определения цены отчуждаемого недвижимого имущества, способа и порядка его отчуждения.

Суть оплаты имущества в рассрочку в отличие от единовременной оплаты заключается в том, что выкупная стоимость выплачивается в течение определенного периода частичными платежами в установленные сроки.

Согласно пункту 1 статьи 489 ГК РФ в договоре о продаже товара в рассрочку должны быть предусмотрены условия о цене товара, порядке, сроках и размерах платежей.

Общие правила оплаты имущества при приватизации государственного или муниципального имущества содержатся в статье 35 Закона N 178-ФЗ. Согласно данной статье оплата приобретаемого покупателем государственного или муниципального имущества производится единовременно или в рассрочку, срок которой не может быть более чем один год. Решение о предоставлении рассрочки может быть принято в случае приватизации государственного или муниципального имущества таким способом, как продажа имущества без объявления цены. В решении о предоставлении рассрочки указываются сроки ее предоставления и порядок внесения платежей. Порядок оплаты имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливается соответствующими органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления.

Специальными нормами установлена возможность оплаты в рассрочку имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства, а также иной порядок определения срока рассрочки, продолжительность которого может и превышать один год, установленный общими нормами (статья 5 Закона N 159-ФЗ).

Законом Архангельской области от 26.11.2008 N 621-31-ОЗ "Об отдельных условиях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Архангельской области или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" предельный срок рассрочки оплаты арендуемого имущества установлен в пять лет.

Пунктом 2 статьи 5 Закона N 159-ФЗ субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества предоставлено право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с пунктом 1 той же статьи пределах.

Таким образом, из анализа общих норм, регулирующих отношения по приватизации государственного и муниципального имущества, и специальных норм, регулирующих отношения, возникающие в связи с отчуждением из публичной собственности арендуемого имущества субъектам малого и среднего предпринимательства, можно сделать вывод, что специальными нормами в отличие от общих норм предусмотрены только дополнительный случай, когда оплата имущества может производиться покупателем в рассрочку, а также возможность установления более длительного срока рассрочки. Соответственно предоставленное субъекту малого и среднего предпринимательства (покупателю приватизируемого имущества) право выбора распространяется на эти условия, а именно произвести ли оплату имущества единовременно или в рассрочку; если в рассрочку, то в течение какого срока.

В остальном при определении условий продажи имущества следует руководствоваться нормами Закона N 178-ФЗ, регулирующими отношения по приватизации государственного или муниципального имущества, и общими нормами гражданского законодательства. Названными нормами покупателю как стороне по договору купли-продажи не предоставлено право единолично определять условия договора о порядке и размерах платежей. Следовательно, установлением размера первоначального взноса не нарушается право Общества выбрать порядок оплаты (единовременно или в рассрочку) и срок рассрочки.

Поскольку нормы Закона N 159-ФЗ не содержат положений о порядке внесения платежей при выборе субъектом малого и среднего предпринимательства такого порядка оплаты приобретаемого арендуемого имущества, как рассрочка, то подлежат применению пункты 3, 7 статьи 35 Закона N 178-ФЗ.

Согласно содержанию и смыслу названных пунктов статьи 35 Закона N 178-ФЗ во взаимосвязи с пунктом 3 статьи 4, пунктом 2 статьи 6 и пунктом 4 статьи 14 того же Закона порядок оплаты имущества, находящегося в муниципальной собственности, касающийся внесения платежей, определяется органами местного самоуправления.

Как установлено судами обеих инстанций, решением собрания депутатов МО "Котлас" от 10.09.2009 N 38-93-р утверждено Положение, которое принято органом местного самоуправления в пределах предоставленных ему Законом N 178-ФЗ полномочий.

В соответствии с пунктом 16 Положения право выбора порядка оплаты приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Размер первоначального взноса по договору купли-продажи арендуемого недвижимого имущества должен составлять тридцать процентов от суммы, подлежащей уплате по этому договору, рассчитанной без учета процентов, подлежащих уплате при выборе способа оплаты стоимости недвижимого имущества в рассрочку.

Указанный пункт Положения в установленном порядке не признан недействительным, противоречащим законодательству о приватизации государственного и муниципального имущества.

Кроме того, при применении Закона N 159-ФЗ необходимо иметь в виду, что он принят в целях создания благоприятных условий для развития и поддержки малого и среднего предпринимательства. Однако эти цели не могут достигаться за счет нарушения баланса публичных и частных интересов, заключающихся для муниципального образования в пополнении казны за счет денежных средств, поступающих от приватизации муниципального имущества. На обеспечение такого баланса может быть направлено предоставление одной стороне права выбора срока рассрочки, а другой - разумного размера первого взноса.

При таких обстоятельствах суды правомерно отказали истцу в исключении пункта 2.2 договора, касающегося первоначального взноса и его уплаты покупателем в десятидневный срок с момента подписания, а спорные пункты 2.1, 2.3, 2.4, 2.5, 2.11, 4.1 договора изложили в редакции ответчика.

Что касается довода Общества о включении в выкупную цену имущества НДС, кассационная инстанция обращает внимание на следующее.

Положениями Законов N 159-ФЗ и 178-ФЗ не предусмотрено применение налогового законодательства к отношениям, возникающим в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с положениями статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие требованиям, названным в этой законодательной норме, пользуются преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

На основании статьи 8 Закона N 135-ФЗ проведение оценки объектов оценки является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям. Статьей 11 того же Закона установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, среди которых отсутствует требование обязательного определения итоговой величины стоимости объекта оценки с учетом налога на добавленную стоимость.

Положениями Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 254 (зарегистрирован в Министерстве юстиции Российской Федерации 20.08.2007 N 10009), в числе требований, предъявляемых к составлению отчета об оценке, его содержанию, описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, методологии оценки и расчетов, не содержится указаний на определение стоимости объекта оценки с учетом налога на добавленную стоимость.

Согласно составленному независимым оценщиком - предпринимателем Максименко Т.П. - отчету от 24.03.2010 N 37/Н-10 об оценке рыночной стоимости встроенного нежилого помещения площадью 740,6 кв.м, расположенного по названному адресу, итоговая величина его рыночной стоимости была определена в размере 13 200 000 рублей (сведений о включении налога на добавленную стоимость не имеется).

На основании статьи 6 Закона N 135-ФЗ результаты проведения оценки объекта оценки могли быть обжалованы Обществом в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, однако оно не сделало этого.

В силу статьи 12 названного Закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Так как содержание договора купли-продажи недвижимого имущества, приобретаемого в порядке, предусмотренном статьями 3, 9 Закона N 159-ФЗ, регулируется нормами гражданского законодательства, к условиям такого договора не применяются налоговое законодательство и рекомендации федеральных органов исполнительной власти по применению норм налогового законодательства.

Кассационная инстанция также учитывает, что пунктом 2 статьи 1 Федерального закона от 28.12.2010 N 395-ФЗ "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 395-ФЗ), пункт 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации дополнен подпунктом 12, согласно которому не признаются объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ.

При реализации (передаче) с 1 апреля 2011 года (со дня вступления в силу пункта 2 статьи 1 Закона N 395-ФЗ) указанного недвижимого имущества покупателям, являющимся налоговыми агентами, указанные налоговые агенты (организации и индивидуальные предприниматели) не должны удерживать из выплачиваемых доходов, исчислять и перечислять в бюджет налог на добавленную стоимость при приобретении такого имущества.

Применение судами подпункта 3 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не привело к принятию неверных судебных актов.

Поскольку оспариваемые судебные акты в отношении вопроса о включении в выкупную цену имущества налога на добавленную стоимость не противоречат правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.03.2011 N 13661/10, они подлежат оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил

решение Арбитражного суда Архангельской области от 24.09.2010 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2010 по делу N А05-5421/2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Товары для дома"- без удовлетворения.

Председательствующий

Т.С. Гафиатуллина

Судьи

А.В. Кадулин Г.М. Рудницкий