Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 5 июля 2011 г. N Ф07-5473/11 по делу N А42-5124/2010

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 1 августа 2012 г. N Ф07-5473/11 по делу N А42-5124/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июня 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 июля 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Захаровой М.В. и Сапоткиной Т.И. ,

при участии от администрации муниципального образования "Город Заполярный" Печенгского района Мурманской области Самойлова С.А. (доверенность от 17.01.2011),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Дмитрович Оксаны Васильевны на решение Арбитражного суда Мурманской области от 23.11.2010 (судья Варфаломеев С.Б.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2011 (судьи Тимухина И.А., Полубехина Н.С., Серикова И.А.) по делу N А42-5124/2010,

установил

Индивидуальный предприниматель Дмитрович Оксана Васильевна обратилась в Арбитражный суд Мурманской области со следующими требованиями:

- признать незаконным отказ администрации муниципального образования "Город Заполярный" Печенгского района Мурманской области (далее - Администрация) в предоставлении преимущественного права выкупа арендованного нежилого помещения площадью 69,25 кв.м, расположенного по адресу: Мурманская область, Печенгский район, г. Заполярный, ул. Бабикова, д. 10;

- обязать Администрацию принять решение и произвести действия по реализации названного преимущественного права заявителя.

Решением от 23.11.2010, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 09.03.2011, в удовлетворении заявления отказано.

В кассационной жалобе Дмитрович О.В., ссылаясь на незаконность и необоснованность вынесенных судебных актов, просит отменить решение и постановление и удовлетворить заявление.

Податель жалобы указывает следующее: суд апелляционной инстанции пришел к неправильному выводу об отсутствии у заявителя преимущественного права на выкуп арендуемого помещения ввиду недоказанности факта владения и пользования спорным помещением в течение двух и более лет; суды обеих инстанций не учли, что арендуемая часть помещения может быть самостоятельным объектом преимущественного права на его приобретение, поскольку имеет самостоятельные технические характеристики; суды не исследовали вопрос о том, возможно ли из арендованной части здания сформировать обособленный объект; непредставление документов, подтверждающих правовой статус арендатора как субъекта малого и среднего предпринимательства не является основанием для возврата заявления арендатора и отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В отзыве на кассационную жалобу Администрация, считая принятые по делу судебные акты законными и обоснованными, просит оставить их без изменения, а жалобу Дмитрович О.В. - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель Администрации поддержал доводы, приведенные в отзыве на жалобу.

Дмитрович О.В. извещена надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако в судебное заседание не явилась и своего представителя не направила, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в ее отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, предприниматель Дмитрович О.В. заключила 01.04.2006 с Комитетом по управлению имуществом администрации муниципального образования Печенгский район Мурманской области (далее - Комитет) договор N 146 аренды нежилого помещения части цокольного этажа площадью 58,1 кв.м, расположенного по адресу: г. Заполярный, ул. Бабикова, д. 10, на срок по 31.12.2006 для использования под магазин по продаже продовольственных товаров. Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.04.2006.

В последующем в связи с переменой собственника спорного помещения Дмитрович О.В. заключила с отделом муниципального имущества администрации муниципального образования "Городское поселение Заполярный" Мурманской области договор аренды от 01.01.2008 N 048-08-ОМИ на срок по 30.06.2008, а затем договор аренды от 07.07.2008 N 146-08-ОМИ на срок по 31.12.2008. Дополнительным соглашением от 26.12.2008 N 1 к договору аренды от 07.07.2008 N 146-08-ОМИ стороны продлили срок его действия с 01.01.2009 по 30.12.2009. В названных договорах площадь арендуемого помещения указана в размере 69,25 кв.м.

Предприниматель Дмитрович О.В. 17.05.2010 обратилась к главе Администрации с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого по договору от 07.07.2008 N 146-08-ОМИ нежилого помещения площадью 69,25 кв.м.

Письмом от 24.06.2010 N 1553 Администрация отказала предпринимателю в реализации преимущественного права на приобретение спорного помещения. В обоснование отказа Администрация указала следующее: Дмитрович О.В. не представила документы, подтверждающие наличие арендных отношений в отношении испрашиваемого помещения за период с 01.01.2007 по 31.12.2007, документы об отсутствии задолженности по арендной плате, пеням, штрафам за спорное имущество в период с 01.04.2006 по 31.12.2007, документы, подтверждающие возможность отнесения ее к субъектам малого и среднего предпринимательства; арендуемое помещение включено в перечень муниципального имущества, предназначенного для предоставления его в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и не подлежащего приватизации.

Полагая, что отказ Администрации не соответствует Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) и препятствует реализации права на приобретение арендуемого муниципального имущества в порядке адресной государственной помощи субъектам малого и среднего предпринимательства, Дмитрович О.В. обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

По смыслу статей 198 и 201 АПК РФ условиями признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц являются несоответствие оспариваемого акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение названным актом, решением, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконное возложение на них каких-либо обязанностей, создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом данное право может быть реализовано при одновременном соблюдении четырех условий:

- арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 указанного Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При рассмотрении настоящего спора суд первой инстанции установил следующие обстоятельства.

Дмитрович О.В. арендует спорное помещение более четырех лет. Первоначально она арендовала помещение по договору от 01.04.2006 N 146, заключенному на срок менее года и не требующему государственной регистрации, действие которого возобновилось на неопределенный срок на тех же условиях в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Факт действия названного договора в период с 01.04.2006 по 31.12.2007 и отсутствие задолженности по арендной плате и пеням подтвердил прежний арендодатель - Комитет (т.1, л.д. 88). В связи с этим суд признал несостоятельным доводы Администрации об отсутствии арендных отношений с Дмитрович О.В. в указанный период и неподтверждении отсутствия задолженности по арендной плате и пеням.

Суд первой инстанции установил, что Перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и не подлежащего приватизации (отчуждению) (далее - Перечень), в который включено спорное помещение, утвержден решением Совета депутатов муниципального образования "Город Заполярный" от 01.06.2010 N 23/04-10, то есть после обращения Дмитрович О.В. с заявлением о его приватизации. С учетом разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенных в пункте 5 информационного письма от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Информационное письмо ВАС РФ N 134), суд первой инстанции признал неправомерным оспариваемый отказ Администрации по основанию внесения спорного помещения в названный перечень.

Вместе с тем суд первой инстанции пришел к выводу о том, что предприниматель не имеет преимущественного права на выкуп спорного помещения, поскольку это помещение в настоящее время не сформировано как самостоятельный объект недвижимости. Согласно свидетельству о государственной регистрации права муниципальной собственности от 22.10.2010 серии 51-АВ N 207548 арендованное предпринимателем помещение входит в состав подвального помещения общей площадью 165,2 кв.м, часть которого (105,8 кв.м) находится в аренде у другого лица - Кусиса Харитона Александровича. При этом Дмитрович О.В. и Кусис Х.А. арендуют по половине коридора, через который осуществляется вход с улицы. По мнению суда, выкуп оставшейся части (59,4 кв.м), либо помещения в заявленном размере 69,25 кв.м нарушит целостность названного объекта недвижимости.

Суд первой инстанции также посчитал, что Дмитрович О.В. при обращении в Администрацию с заявлением о выкупе спорного помещения надлежащим образом не подтвердила статус субъекта малого и среднего предпринимательства, а именно: не представила сведения о средней численности работников и размере выручки в целях налогообложения за предыдущий год.

Апелляционный суд согласился с выводом суда первой инстанций о том, что у Дмитрович О.В. отсутствует преимущественное право на выкуп спорного помещения в порядке Закона N 159-ФЗ. Кроме того, апелляционный суд в отличие от суда первой инстанции посчитал, что предприниматель не подтвердила факт договорных отношений с Комитетом в период с 01.01.2007 по 31.12.2007. Апелляционный суд указал, что по условиям договора аренды от 01.04.2007 N 146 арендатор обязан за два месяца до истечения срока действия договора уведомить арендодателя о намерении пролонгировать договор, поскольку Дмитрович О.В. не представила доказательств направления такого уведомления, нельзя считать, что названный договор продлился на неопределенный срок.

Исследовав материалы дела, доводы жалобы, проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Является верным вывод суда первой инстанции о том, что Дмитрович О.В. подтвердила наличие у нее арендных отношений с Комитетом в период с 01.01.2007 по 31.12.2007, поскольку договор от 01.04.2006 был продлен сторонами на неопределенный срок по правилам статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Ни арендодатель - Комитет, ни арендатор - Дмитрович О.В. не заявили о прекращении названного договора аренды после истечения указанного в нем срока; арендатор помещение не возвращал, продолжал им пользоваться и вносить арендую плату. Наличие арендных отношений подтверждено Комитетом в письме от 14.10.2010. При таком положении у апелляционного суда не было оснований считать, что в указанный период договор от 01.04.2006 не действовал.

Также правильным является вывод суда первой инстанции о том, что не может служить основанием для отказа в признании за Дмитрович О.В. преимущественного права на приобретение арендованного помещения в порядке Закона N 159 включение этого помещения в Перечень, утвержденный после обращения предпринимателя с заявкой о выкупе.

Кассационная инстанция считает, что по смыслу Закона N 159-ФЗ непредставление Дмитрович О.В. вместе с заявлением о соответствии ее условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о выкупе арендованного помещения документов, подтверждающих правовой статус арендатора, не является основанием для возврата заявления арендатора и отказа ему в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. При наличии сомнений относительно того, принадлежит ли заявитель к субъектам малого или среднего предпринимательства, Администрация была вправе запросить у предпринимателя необходимые документы. В материалы дела такие документы были представлены. При таком положении суд первой инстанции неправомерно признал оспариваемый отказ Администрации законным по названному основанию.

Вывод судов первой и апелляционной инстанций о том, что предприниматель не имеет преимущественного права на выкуп спорного помещения, поскольку это помещение не существует как самостоятельный объект недвижимости, что оно с 22.10.2010 является частью иного помещения, поставленного на государственный кадастровый учет, и не может быть сформировано как самостоятельный объект недвижимости, нельзя признать обоснованным.

В пункте 8 Информационного письма ВАС РФ N 134 указано, что реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект. Между тем суды не исследовали вопрос, может ли быть сформировано помещение как обособленный объект на основе арендованных Дмитрович О.В. частей нежилого помещения.

Как видно из материалов дела и подтверждено представителем Администрации в судебном заседании кассационной инстанции, помещение площадью 165,2 кв.м, которое было сформировано как самостоятельный объект только в октябре 2010 года, состоит из нескольких изолированных помещений, двух мест общего пользования и коридора, через который осуществляется вход с улицы. По утверждению Дмитрович О.В., она использует под магазин два изолированных помещения, которые ранее были учтены как самостоятельный объект недвижимости - помещение площадью 59,5 кв.м, что подтверждается свидетельством от 06.05.2010 N 51-АВ N 184274 о государственной регистрации права муниципальной собственности. Администрация изменила учет данного помещения и включила его в состав помещения площадью 165,2 кв.м. Несколько других помещений, входящих в состав названного объекта, находятся в аренде у индивидуального предпринимателя Кусиса Х.А., который использует их под размещение магазинов промышленных товаров. Места общего пользования и коридор находятся в их общем пользовании. Факт использования коридора двумя арендаторами и общий вход не свидетельствуют о невозможности обособить и сформировать как самостоятельный объект недвижимости помещения, которые находятся в аренде у Дмитрович О.В. и используются ею под размещение магазина. К тому же согласно разъяснениям, приведенным в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 123.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" по решению собственников нежилых помещений может устанавливаться режим использования общего имущества в отношении отдельных общих помещений.

При таком положении кассационная инстанция считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене как принятые при неполном исследовании обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, а также с неправильным применением норм материального права, а дело - передаче на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду надлежит учесть изложенное; установить, может ли быть обособлено и сформировано как самостоятельный объект недвижимости арендованное Дмитрович О.В. помещение; для проверки данного обстоятельства рассмотреть вопрос о необходимости привлечения к участию в деле предпринимателя Кусиса Х.А.; с учетом установленных обстоятельств разрешить спор и распределить судебные расходы по уплате государственной пошлине по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил

решение Арбитражного суда Мурманской области от 23.11.2010 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2011 по делу N А42-5124/2010 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Мурманской области.

Председательствующий

И.Л. Грачева

Судьи

М.В. Захарова Т.И. Сапоткина