Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 22 августа 2011 г. N Ф07-6751/11 по делу N А42-3713/2010

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24 августа 2012 г. N Ф07-6751/11 по делу N А42-3713/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 16 августа 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 августа 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Кадулина А.В., Сапоткиной Т.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального образования сельское поселение Териберка Кольского района Мурманской области на решение Арбитражного суда Мурманской области от 30.11.2010 (судья Макаренко Т.Н.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2011 (судьи Барканова Я.В., Старовойтова О.Р., Тимухина И.А.) по делу N А42-3713/2010,

установил

Первый заместитель прокурора Мурманской области обратился в Арбитражный суд Мурманской области с иском к администрации муниципального образования сельское поселение Териберка Кольского района Мурманской области (далее - Администрация сельского поселения), обществу с ограниченной ответственностью "Флайт Инвест" (ОГРН 1095190012818, место нахождения: г. Мурманск, ул. Книповича, д. 17, оф. 235; далее - Общество) о признании недействительным проведенного 23.12.2009 аукциона по продаже нежилого трехэтажного кирпичного здания общей площадью 1730,20 кв. м, расположенного по адресу: с.п. Териберка, Архангельская ул., д. 4А; признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 24.12.2009 N 9, заключенного между ответчиками; применении последствий недействительности ничтожной сделки путем обязания Общества возвратить здание в муниципальную собственность, а Администрации сельского поселения - возвратить Обществу уплаченные денежные средства в сумме 2 406 600 руб.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Совет депутатов сельского поселения Териберка Кольского района Мурманской области (далее - Совет депутатов), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области (далее - Управление Росреестра), администрация муниципального образования Кольский район (далее - Администрация района).

Определением от 22.07.2010 к участию в деле в качестве соответчика привлечено муниципальное образование сельское поселение Териберка Кольского района Мурманской области (далее - МО сельское поселение Териберка).

Решением от 30.11.2010 исковые требования удовлетворены; признан недействительным аукцион, проведенный 23.12.2009; договор от 24.12.2009 N 9 признан ничтожной сделкой и применены последствия его недействительности путем обязания Общества возвратить нежилое трехэтажное здание школы в муниципальную собственность МО сельское поселение Териберка и взыскания с Администрации сельского поселения в пользу Общества 2 406 600 руб.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2011 данное решение оставлено без изменения.

Администрация сельского поселения в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение судами норм права. Как указывает податель жалобы, судами не учтено, что фактически здание продано на торгах, проведенных в виде открытого аукциона; Администрация сельского поселения не имеет реальной возможности возвратить Обществу уплаченные за здание денежные средства; в настоящее время на территории сельского поселения Териберка не проведено межевание и данное поселение представляет собой единый земельный участок.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, однако своих представителей в заседание суда не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, в муниципальной собственности МО сельское поселение Териберка находилось трехэтажное здание школы по адресу: с.п. Териберка, Архангельская ул., д. 4А, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.06.2008 серии 51-АВ N 078184.

Решением Совета депутатов от 30.07.2009 N 21 утвержден Прогнозный план (программа) приватизации муниципального имущества МО сельское поселение Териберка на 2009 год. Решением Совета депутатов от 13.10.2009 N 46 во изменение названного решения Прогнозный план дополнен пунктом 4.1.2 о продаже в четвертом квартале 2009 года на конкурсе здания школы по указанному выше адресу.

Постановлением Администрации сельского поселения от 16.11.2009 N 87 со ссылкой на упомянутые решения Совета депутатов постановлено провести торги по продаже нежилого здания в форме открытого аукциона. Главой Администрации сельского поселения утверждена аукционная документация.

Извещение о проведении аукциона опубликовано в газете "Кольское слово" от 20.11.2009 N 47. В извещении, в частности, указаны начальная цена продажи в размере 2 292 000 руб., шаг аукциона.

По результатам проведенных 23.12.2009 торгов их победителем признано Общество, с которым Администрация сельского поселения заключила договор от 24.12.2009 N 9 купли-продажи здания школы по цене 2 406 600 руб.

На основании данного договора купли-продажи 31.03.2010 зарегистрирован переход к Обществу права собственности на трехэтажное здание школы общей площадью 1726,0 кв. м, что удостоверено свидетельством о государственной регистрации права серии 51-АВ N 182516.

Решением Совета депутатов от 26.04.2010 N 22 в решении от 13.10.2009 N 46 со ссылкой на допущенную техническую ошибку слова "путем конкурса" заменены на слова "путем открытого аукциона"; указано на распространение действия этого решения на правоотношения, возникшие с 13.10.2009.

Прокурор обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями, ссылаясь на следующее: решение представительного органа местного самоуправления о приватизации здания путем продажи по конкурсу, а не на аукционе противоречит Федеральному закону "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации); решение о продаже объекта на открытом аукционе принято Администрацией сельского поселения с превышением полномочий; в нарушение названного Закона и Земельного кодекса Российской Федерации здание продано без одновременной продажи земельного участка, занятого недвижимым имуществом,.

После предъявления иска прокурором в процессе рассмотрения дела Администрация сельского поселения и Общество заключили договор от 07.09.2010 N 26 купли-продажи земельного участка площадью 9000,00 кв. м, на котором расположено здание школы, по нормативной цене 410 481 руб. Указанная сумма перечислена Обществом платежным поручением от 30.09.2010 N 18.

Дополнительным соглашением от 25.10.2010 N 1 к договору купли-продажи от 07.09.2010 N 26 уменьшены площадь проданного земельного участка - до 4323,0 кв. м и соответственно его нормативная цена - до 197 160 руб. Перечисленные Обществом ранее денежные средства в сумме 410 481 руб. возвращены ему, а денежные средства в сумме 197 160 руб. за земельный участок перечислены платежным поручением от 28.10.2010 N 6.

Удовлетворяя требования прокурора, суды признали приведенные им доводы обоснованными, указав следующее: избранный решением Совета депутатов от 13.10.2009 N 46 способ приватизации отдельного объекта недвижимости - путем продажи на конкурсе - не соответствует статьям 13, 18, 20 Закона о приватизации; при устранении этого нарушения Администрация сельского поселения вышла за пределы своих полномочий, а надлежащим органом - Советом депутатов - на момент проведения торгов ошибка не была исправлена; здание продано без одновременной приватизации земельного участка, который на момент продажи на аукционе не был сформирован в размере, соответствующем размеру здания, что свидетельствует о направленности воли сторон на отчуждение здания без земельного участка.

Кассационная инстанция считает, что выводы судов не соответствуют имеющимся в деле доказательствам, в связи с чем обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Судебные инстанции правомерно посчитали, что исходя из положений Закона о приватизации надлежащим способом приватизации здания, находившегося в муниципальной собственности, являлась продажа его на торгах в форме аукциона, а не конкурса.

Однако, признавая торги по продаже здания недействительными со ссылкой на статью 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды не учли следующее.

В соответствии с указанной нормой могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица торги, проведенные с нарушением правил. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Однако указанные выше нарушения не относятся к правилам проведения торгов. Таким образом, суд признал торги недействительными, не указав, какие нарушения процедуры их проведения были допущены.

Недействительность договора, заключенного по результатам торгов, может быть связана не только с нарушением правил их проведения, но и с иными нарушениями требований закона. В данном случае фактически объект недвижимости был продан на аукционе, то есть способом, предусмотренным Законом о приватизации, а требования закона были нарушены, по мнению прокурора, при принятии органами местного самоуправления решений о приватизации и проведении торгов, то есть при оформлении воли публичного собственника.

Между тем суды не исследовали в полном объеме все документы, на основании которых могут быть установлены имеющие значение для дела обстоятельства. В деле имеется протокол N 10 заседания Совета депутатов от 13.10.2009 (том 2, листы 95-100), согласно которому по результатам обсуждения поставленного на повестку дня вопроса о внесении изменений и дополнений в решение Совета депутатов от 30.07.2009 N 21 было принято решение о продаже муниципального здания школы путем торгов в форме открытого аукциона (пункт 15 протокола). Данный документ оставлен судом без внимания, хотя он может иметь значение для характеристики действительной воли представительного органа местного самоуправления, установления содержания принятого коллегиальным органом решения и влиять на оценку решения Совета депутатов от 26.04.2010 N 22. Вывод о превышении Администрацией сельского поселения своих полномочий при издании постановления от 16.11.2009 N 87 может быть сделан после установления несовпадения воли представительного и исполнительного органов власти.

Признавая договор купли-продажи от 24.12.2009 N 9 недействительной сделкой по тем причинам, что в нарушение требований земельного законодательства и статьи 28 Закона о приватизации здание было продано без земельного участка, суды не учли, что согласно пункту 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 ничтожными являются такие сделки, при заключении которых воля сторон была направлена на отчуждение здания без соответствующего земельного участка. Сама по себе продажа здания и земельного участка под ним по разным договорам, заключенным не одномоментно, не свидетельствует о недействительности сделок.

Между тем в данном случае, как усматривается из материалов дела, на момент проведения торгов по продаже здания земельный участок в размере, занятом зданием и необходимом для его эксплуатации, не был сформирован, и, следовательно, не существовал объект, который мог бы быть предметом сделки. До принятия решения по настоящему делу Администрация сельского поселения и Общество в целях приведения отношений в соответствие с действующим законодательством заключили договор купли-продажи земельного участка, на основании которого поданы документы на государственную регистрацию перехода права собственности на участок. Таким образом, суды сделали вывод о ничтожности договора по названному выше основанию, не выяснив направленность воли сторон.

Кроме того, в связи с признанием судами недействительным договора от 24.12.2009 N 9 купли-продажи здания и применением последствий его недействительности осталась неопределенной судьба земельного участка, в отношении которого к моменту рассмотрения спора также заключен договор купли-продажи, исполненный сторонами.

К тому же, в соответствии со статьей 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами местного самоуправления, и о применении последствий недействительности таких сделок. По смыслу приведенной нормы право требовать признания указанных сделок недействительными предоставлено прокурору в целях защиты публичной собственности и иных публичных интересов. Однако прокурор не указал, в защиту каких именно публичных интересов предъявлен настоящий иск; муниципальное образование, из собственности которого отчуждено имущество, привлечено к участию в деле в качестве ответчика и возражало против требований прокурора; иные лица, права которых нарушены заключением оспариваемой сделки, прокурором также не названы и не привлечены к участию в деле; защита чьих прав и каким образом обеспечивается в результате удовлетворения требований прокурора, из искового заявления и судебных актов не ясно. В то же время способы защиты, к которым относится признание сделок недействительными и применение последствий их недействительности, могут быть применены судом, если они направлены на защиту конкретных субъективных прав и законных интересов.

Принимая во внимание изложенное, обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела в суд первой инстанции на новое рассмотрение, при котором необходимо повторно рассмотреть спор с учетом изложенного выше.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил

решение Арбитражного суда Мурманской области от 30.11.2010 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2011 по делу N А42-3713/2010 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Мурманской области.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

А.В. Кадулин Т.И. Сапоткина