Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 22 августа 2011 г. N Ф07-7522/11 по делу N А26-5973/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 15 августа 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 августа 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Гафиатуллиной Т.С. и Кадулина А.В.,

при участии от ООО "Центр костно-суставной патологии" директора Лозовик Т.А. (решение участника общества от 01.01.2011) и Жученко И.П. (доверенность от 09.07.2010),

рассмотрев 15.08.2011 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Центр костно-суставной патологии" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2011 по делу N А26-5973/2010 (судьи Старовойтова О.Р., Горбик В.М., Жиляева Е.В.),

установил

Администрация Петрозаводского городского округа, место нахождения: 185910, г. Петрозаводск, пр. Ленина, 2, ОГРН 1021000538481 (далее - Администрация), обратилась в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Центр костно-суставной патологии", место нахождения: 185003, Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Лизы Чайкиной, д. 5, ОГРН 1021000507362 (далее - ООО "Центр костно-суставной патологии", Общество), о взыскании 664 127 руб. 73 коп. задолженности по арендной плате за период с января 2008 г. по май 2010 г. и 3 346 146 руб. 87 коп. неустойки за несвоевременное внесение арендных платежей за период с октября 2004 г. по апрель 2010 г.

Общество обратилось с встречным иском об обязании Администрации произвести зачет стоимости затрат по капитальному ремонту арендуемых помещений в сумме 664 127 руб. 73 коп.

Определением суда от 07.10.2010 встречный иск принят к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

Решением суда от 20.12.2010 в удовлетворении иска Администрации отказано; встречный иск Общества удовлетворен, суд обязал Администрацию произвести зачет стоимости затрат по капитальному ремонту арендуемых помещений в сумме 664 127 руб. 73 коп. за период с января 2008 г. по май 2010 г. в счет арендной платы по договору от 15.04.2004 N 100 аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Лизы Чайкиной, дом 5, заключенному между Администрацией и Обществом.

Постановлением апелляционного суда от 26.05.2011 решение отменено, взыскано с Общества в пользу Администрации 664 127 руб. 73 коп. долга и 200 000 руб. пеней, в остальной части иска отказано, в удовлетворении встречного иска отказано.

В кассационной жалобе Общество просит постановление отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе.

Податель жалобы ссылается на то, что право на компенсацию затрат арендатора на неотделимые улучшения прописано в пункте 2.2.5 договора аренды; дополнительное соглашение от 07.10.2004 N 827 к договору аренды не содержит данных об изменении размера арендной платы, а указывает на отнесение стоимости неотделимых улучшений в счет арендной платы, такая форма расчетов соответствует части 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ); все неотделимые улучшения, произведены Обществом в соответствии с законом и с согласия Администрации, что подтверждается документами, приобщенными к делу, Администрацией подписаны совместные акты сверки расчетов за период с 2004 г. по 2010 г. включительно, Обществом представлены платежные поручения, заключение аудитора, письмо Управления Федерального казначейства по Республики Карелия, банковские документы; апелляционный суд не дал этим документам оценки; письмом от 26.08.2009 Администрация сообщила Обществу, что ему предоставлено право на приобретение в собственность арендуемых помещений, так как Общество соответствует требованиям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), в том числе отсутствует задолженность по арендной плате; письмом от 10.11.2009 Администрация направила Обществу проект договора купли-продажи арендуемого помещения; в феврале 2010 г. Администрация стала направлять в адрес Общества письма о якобы имеющейся задолженности, которая опровергается актами сверок с 2004 г. по 2009 г., подписанными Администрацией; в сентябре 2010 г. распоряжением главы самоуправления г. Петрозаводска Общество лишили преимущественного права приватизации арендуемого помещения, распоряжение обжалуется в суде. По мнению подателя жалобы, Администрация обратилась с настоящим иском о взыскании задолженности с целью лишить Общества преимущественного права приватизации арендуемых помещений; вывод апелляционного суда о том, что Администрацией осуществлены действия по частичному зачету затрат арендатора на неотделимые улучшения арендованного имущества, не соответствует фактическим обстоятельствам дела; Общество считает, что дополнительное соглашение от 07.10.2004 N 827 является фактически денежным обязательством, в силу которого стороны приняли определенные обязанности, и государственной регистрации соглашение не подлежало.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании представитель Общества подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Другие участвующие в деле лица о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба подлежит удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

Между Администрацией Петрозаводского городского округа (арендодатель) и ООО "Центр костно-суставной патологии" (арендатор) заключен договор аренды муниципального недвижимого имущества от 15.04.2001 N 100, в соответствии с которым ответчику переданы в аренду нежилые помещения общей площадью 487,5 кв. м, расположенные по адресу: г. Петрозаводск, ул. Л. Чайкиной, дом 5, сроком до 28.02.2006.

Как следует из пункта 2.2.5 договора, затраты на неотделимые улучшения при проведении реконструкции и капитального ремонта арендуемого помещения в части фасадов здания могут быть по решению постоянно действующей комиссии по аренде помещений частично компенсированы арендатору за счёт снижения арендной платы до истечения срока действия договора аренды при условии предоставления сметы фактически произведенных затрат, актов выполненных работ и платёжных документов, подтверждающих выполненные работы и произведённые затраты.

В соответствии с пунктом 4.1 договора арендная плата установлена в размере 19 075 руб. 25 коп. ежемесячно.

Пунктом 4.2 договора предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы в соответствие с действующим законодательством, актами органов местного самоуправления г. Петрозаводска.

Согласно пункту 3.2.2 договора арендодатель обязуется зарегистрировать настоящий договор.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Дополнительным соглашением от 10.05.2006 N 277 срок действия договора аренды продлен по 28.02.2021, арендная плата установлена в размере 20 048 руб. ежемесячно. Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.

Письмом от 27.05.2009 Администрация сообщила Обществу о перерасчете арендной платы, произведенном в соответствии с Методикой определения размера арендной платы за муниципальное имущество, утвержденной Решением Петрозаводского городского Совета от 25.09.2008 N XXVI/XXI-384 по договору аренды муниципального имущества от 15.04.2004 г. N 100, в результате которого размер арендной платы составил 25 373 руб. 25 коп. ежемесячно.

Дополнительным соглашением к договору аренды от 07.10.2004 N 827 стороны предусмотрели снижение величины арендной платы на 50% с 01.09.2004 в порядке частичной компенсации произведенных арендатором неотделимых улучшений арендуемого помещения в сумме 1 062 600 руб.

Считая, что у Общества имеется задолженность по арендной плате, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Общество, ссылаясь на то, что задолженности по договору аренды не имеется, так как оно производило перечисление арендной платы в соответствии с дополнительным соглашением от 07.10.2004 N 827 о частичной компенсации произведенных им неотделимых улучшений арендуемых помещений, подало встречный иск.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска Администрации, исходил из того, что дополнительное соглашение от 07.10.2004 N 827 не требует государственной регистрации, поскольку предусмотренное им снижение суммы арендной платы с 01.09.2004 на 50% не является изменением условий договора о порядке определения размера арендной платы, а является исполнением согласованного сторонами условия этого договора. Суд первой инстанции счёл, что не подлежит регистрации изменение арендной платы, если она меняется в соответствии с механизмом её изменения, предусмотренным в договоре.

Апелляционный суд не согласился с указанным выводом суда первой инстанции. При этом апелляционный суд сослался на пункт 9 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и указал, что соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Суд апелляционной инстанции также указал в постановлении, что, поскольку соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды изменений относительно размера арендной платы не было зарегистрировано, оно в соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ считается незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке. На основании этого апелляционный суд сделал вывод о том, что на отношения сторон не распространяется установленное дополнительным соглашением N 827 снижение величины арендной платы, в связи с чем счёл, что у Общества имеется задолженность по арендной плате и взыскал с Общества в пользу Администрации 664 127 руб. 73 коп. долга по договору аренды за период с января 2008 г. по май 2010 г. и предусмотренные пунктом 4.4 договора пени за несвоевременное внесение арендной платы, уменьшив размер пеней на основании статьи 333 ГК РФ до 200 000 руб., сославшись на явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, апелляционный суд сослался на то, что Администрацией в соответствии с пунктом 2.2.5 договора с учетом рекомендации в решении постоянно действующей комиссии по аренде нежилых помещений от 08.09.2004 осуществлены действия по частичному зачету затрат арендатора на неотделимые улучшения арендованного имущества путем подписания дополнительного соглашения от 07.10.2004 N 827. Суд указал в постановлении, что Общество не ссылается и материалами дела не подтверждается факт уклонения Администрации от государственной регистрации указанного дополнительного соглашения, в связи с чем риск последствий отсутствия государственной регистрации дополнительного соглашения, подписанного в интересах арендатора, возлагается на последнего.

Кассационная инстанция полагает, что постановление подлежит отмене в связи с неправильным применением апелляционным судом норм материального права и несоответствием сделанных судом апелляционной инстанции выводов обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а решение суда первой инстанции следует оставить в силе.

Как следует из материалов дела, условия дополнительного соглашения являются способом компенсации арендодателем затрат арендатора на неотделимые улучшения предмета аренды. Условия о компенсации затрат на неотделимые улучшения не являются существенными для договора аренды в силу закона, не признаны они существенными и соглашением сторон, стороны не предусмотрели обязательной государственной регистрации дополнительного соглашения N 827.

Суд первой инстанции, исходя из согласованных сторонами условий упомянутого дополнительного соглашения и договора аренды в целом, правильно применив статью 431 ГК РФ, сделал обоснованный вывод о том, что в дополнительном соглашении стороны не изменили размер арендной платы, а применили изложенный в пункте 2.2.5. договора аренды порядок компенсации арендодателем арендатору стоимости произведенных им неотделимых улучшений арендованного имущества. Следовательно, упомянутое дополнительное соглашение является ничем иным как документом, подтверждающим исполнение сторонами договора аренды в части компенсации произведенных арендатором затрат по улучшению арендованных помещений. Поскольку условия о компенсации затрат, связанных неотделимыми улучшениями имущества, не относятся к существенным условиям договора аренды помещений ни на основании закона, ни на основании соглашения сторон, государственная регистрация дополнительного соглашения N 827 не требуется. Следовательно, Общество правомерно производило перечисление платы по договору аренды в размере 50% от предусмотренной договором суммы на основании дополнительного соглашения N 827, подтверждающего действительную волю арендодателя на компенсацию стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений.

При таких обстоятельствах у суда апелляционной инстанции не имелось оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Следовательно, постановление подлежит отмене, а решение суда первой инстанции - оставлению в силе.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2011 по делу N А26-5973/2010 отменить.

Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 20.12.2010 по тому же делу оставить в силе.

Взыскать с Администрации Петрозаводского городского округа, место нахождения: 185910, г. Петрозаводск, пр. Ленина, 2, ОГРН 1021000538481, в пользу общества с ограниченной ответственностью "Центр костно-суставной патологии", место нахождения: 185003, Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Лизы Чайкиной, д. 5, ОГРН 1021000507362, 2 000 руб. судебных расходов по кассационной жалобе.

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судьи

Т.С. Гафиатуллина А.В. Кадулин